2022_CBS_08096 - Omgevingsvergunning - OMV_2022078462. Plantin en Moretuslei 118-120 en Magdalenastraat 57. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          10/02/2000: vergunning (86#872588) voor het plaatsen van verlichte uithangborden;

-          21/06/1990: vergunning (86#8725164) voor uitbreiden en verbouwen agentschap;

-          22/01/1982: vergunning (18#83194) voor het verbouwen van twee woningen tot agentschap met 2 appartementen;

-          24/12/1964: toelating (18#83193) voor een flatgebouw.

Vergunde  toestand

-          bankkantoor plus bovenliggende appartementen;

-          2 panden van 3 bouwlagen plus een dakverdieping onder schuin dak;

-          3 parkeerplaatsen langs de Magdalenastraat.

Bestaande toestand

-          niet relevant gezien de aanvraag handelt over een sloop en nieuwbouw.

Nieuwe toestand

-          2 meergezinsgebouwen (met een gemeenschappelijke ondergrondse garage en fietsenbergingen)  met in totaal 16 appartementen waarvan aan de zijde Plantin en Moretuslei: 

• 4 studio’s met een netto vloeroppervlakte van circa 55 m²;
• 1 eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 62 m²;
• 6 tweeslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van 63 m² tot 68 m²;

-          en aan de zijde Magdalenastraat: 

• 1 studio met een netto vloeroppervlakte van 41 m²;
• 4 tweeslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 41 m², 56 m², 56 m² en 56 m²;
• de gemiddelde netto vloeroppervlakte van de woonentiteiten bedraagt in totaal 58 m², oftewel gemiddeld 61,8 m² langs de Plantin en Moretuslei en 50 m² langs de Magdalenastraat;

-          6 bouwlagen onder plat dak aan de zijde Plantin en Moretuslei;

-          5 bouwlagen onder een zadeldak aan de zijde Magdalenastraat;

-          perceel volledig onderkelderd met 6 gemeenschappelijke autoparkeerplaatsen en 29 fietsparkeerplaatsen;

-          circa 68,5 m² op het maaiveldniveau is onbebouwd (20% van de perceelsoppervlakte);

-          voorgevels in beigekleurige gevelsteen met buitenschrijnwerk in wit pvc en raamdorpels in witte hardsteen.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van de bestaande bebouwing;

-          oprichten van 2 meergezinsgebouwen met 16 wooneenheden en 5 tot 6 bouwlagen.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen). In gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud, (Artikel 6 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend punt:

• Er wordt geen infiltratievoorziening geplaatst.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• Artikel 12: De ondergrondse parking bezit niet overal een minimale hoogte van 2m30.
• Artikel 18: Het project omvat 2 meergezinsgebouwen verbonden met een ondergrondse bouwlaag met gemeenschappelijke parking, fietsenbergingen en technische ruimten. Hierdoor wordt het project voor wat de verordening Toegankelijkheid betreft, als één geheel gezien. Beide gebouwen bezitten toegangen tot appartementen op meer dan 2 bouwlagen en moeten dus beide voldoen aan de verordening. Het volume langs de zijde Magdalenastraat wordt echter niet voorzien van een lift. Daarnaast wordt eveneens opgemerkt dat ook de trap niet voldoet aan de bepalingen van de verordening.
• Artikel 20: De voorziene trappen beschikken niet over de nodige breedte en tussenbordessen. Daarnaast worden er verdreven treden gebruikt waardoor de op- en aantrede niet gelijkvormig zijn.
• Artikel 27: de voorziene, aangepaste parkeerplaats bezit een breedte tussen 2m50 en 2m82 in plaats van de minimaal vereiste breedte van 3m50.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 6 Harmonie en draagkracht: De inrichting van 16 woonentiteiten overschrijdt de draagkracht van het perceel. Daarnaast zijn zowel het bouwvolume, de bouwdiepte, de bouwhoogte, de teruggetrokken daklaag en de kroonlijst niet in harmonie met de kenmerken van de omgeving.
• Artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte: Zowel langs de zijde van de Plantin en Moretuslei als langs de zijde van de Magdalenastraat zijn de bouwhoogte en de bouwdiepte niet in harmonie met het referentiebeeld.
• Artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte: Het dakappartement langs de zijde Magdalenastraat bezit 2 slaapkamers en beschikt over een terras van slechts 4,45 m² in plaats van de minimaal vereiste 6 m².
• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: Langs de zijde van de Magdalenastraat worden slechts 10 fietsparkeerplaatsen voorzien in plaats van de minimaal vereiste 13 plaatsen.
• Artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: er worden onvoldoende autoparkeerplaatsen voorzien op eigen terrein.
• Artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren: De scheidingsmuren van het plat dak van de teruggetrokken daklaag bezitten geen opstand van 30 cm ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De Plantin en Moretuslei en de Magdalenastraat worden ter hoogte van het perceel van de aanvraag gekenmerkt door handelshuizen en (meergezins)woningen in gesloten bebouwing. De beoogde woonfunctie is de vorm van een meergezinsgebouw is functioneel inpasbaar in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag voorziet in het slopen van alle bebouwing en het voorzien van een nieuwbouwvolume van 5 bouwlagen en een teruggetrokken daklaag langs de Plantin en Moretuslei en een volume van 4 bouwlagen onder een hellend dak in de Magdalenastraat. Het volledige perceel wordt onderkelderd.

Zowel de bouwhoogte, de bouwdiepte, het programma en de interne indeling kunnen niet gunstig geadviseerd worden.
De bouwhoogte van het gebouw aan de Plantin en Moretuslei overschrijdt het referentiebeeld van de straatwand van de Plantin en Moretuslei, begrensd tussen de Raafstraat en de Rolwagenstraat (bouwcode, art. 6). Daar waar het referentiebeeld is opgebouwd uit 3 tot 4 hoge bouwlagen onder een hellend dak, voorziet de aanvraag 5 volwaardige bouwlagen en een niet kenmerkende teruggetrokken bouwlaag. De kroonlijsthoogte van ruim 16,6 m overschrijdt ruimschoots de kenmerkende kroonlijsthoogte van ca. 14,5 m en vormt daarnaast een zware schaalsprong ten opzichte van de kroonlijsthoogte van de linkerburen die slechts 12,7 m hoog is (bouwcode, art. 6 en 10).
Ook qua bouwdiepte wordt een niet-aanvaardbare overschrijding gerealiseerd. Zo wordt ten opzichte van de linkerbuur in de Plantin en Moretuslei (ca. 10 m diep) ruim 4 m dieper gebouwd en vormt de inplanting van het bouwvolume in de Magdalenastraat qua bouwdiepte geen aansluiting op de bebouwing van de rechterbuur (bouwcode, art. 6 en 10).

Het voorgestelde programma van 18 woonentiteiten vormt een forse overschrijding van de draagkracht van het perceel. De 3 eenslaapkamerappartementen variëren qua oppervlakte van ca. 41 m² tot ca. 62 m² en de 15 tweeslaapkamerappartementen zijn tussen 42 m² en 68 m² groot. Het voorgestelde programma biedt dus een eenzijdig klein woonaanbod zonder ook ruimere woonentiteiten aan te bieden.
Om het wooncomfort van een woning te bewaken is het daarnaast ook belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden. In het voorliggende project worden er slaapkamers met een oppervlakte van slechts 5,5 m² gerealiseerd. Dit is, zeker in verhouding tot de totale oppervlakte van de woonentiteiten, te klein om een kwalitatieve en aangename woonbeleving te garanderen.

De beschreven overschrijding van de draagkracht van het perceel wordt ook onderschreven door de parkeerbehoefte van 18 parkeerplaatsen waarvan er, ondanks een volledige onderkeldering van het perceel, slechts 5 parkeerplaatsen op eigen terrein kunnen gerealiseerd worden.

De aanvraag dient bijgevolg geweigerd te worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Naast de reeds besproken strijdigheden met de bouwcode, wijkt de aanvraag ook af van artikel 28 en 34 van de bouwcode. Niet alle buitenruimtes zijn voldoende ruim voorzien en de scheidingsmuren hebben niet allemaal een opstand van 30 cm ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak.

Verder dient ook opgemerkt te worden dat de aanvraag strijdig is met de gewestelijke verordening inzake integrale toegankelijkheid. Aangezien het project twee meergezinsgebouwen betreft die verbonden zijn met een ondergrondse bouwlaag dient het project voor wat de verordening Toegankelijkheid betreft, als een geheel beschouwd te worden. De strijdigheden worden beschreven bij de toetsing aan de regelgeving. Hierop kan geen afwijking worden toegestaan.

Daarnaast wordt geoordeeld dat de hinder naar de omgeving die veroorzaakt wordt door het project, niet in verhouding staat met de winsten die gerealiseerd worden op eigen terrein. Door de volledige onderkeldering van het perceel is er geen mogelijkheid tot infiltratie op het eigen terrein en wordt het regenwater dat op de gronddekking valt, centraal tussen de twee panden, afgewaterd naar de omliggende percelen met eventuele wateroverlast tot gevolg.

Ook zorgt de grote bouwdiepte en de hoog opgaande scheimuren die hiermee gepaard gaan, voor een onaanvaardbare vermindering van de lichttoetreding in de oksel van het bouwblok. De impact van deze verminderde lichttoetreding is van die aard dat het nefaste gevolgen heeft op de woonkwaliteit van de linkerbuur (Plantin en Moretuslei 122) en de panden in de Raafstraat (nummer 2 - 6).

Gelet op de bovenstaande argumentatie dient de aanvraag geweigerd te worden.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De aanvraag heeft betrekking op twee panden die volgens het gewestplan gelegen zijn in een gebied met cultuur historische erfgoedwaarde. Daarom werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst Monumentenzorg:

“Het betreft in oorsprong twee individuele panden die in de jaren ’80 werden samengevoegd tot een gelijkvloers bankkantoor. De oorspronkelijke plannen werden niet onmiddellijk teruggevonden in het archief. De beide panden hebben vermoedelijk hun oorsprong begin 20e eeuw en zijn (beperkt) aangepast doorheen de jaren. De gevelarchitectuur, een combinatie van baksteen en witte steen passen qua stijl en volume in de context die wordt gekenmerkt door panden in neostijlen. Beide panden zijn dan ook beeldondersteunend door hun uitwerking.

Men wenst beide panden te slopen en te vervangen door nieuwbouw. Wanneer in CHE-gebied panden worden gesloopt dient hier een motivatie te zijn vanuit erfgoedoogpunt in het dossier. Deze informatie ontbreekt waardoor we geen grondige beoordeling van de bestaande toestand kunnen opmaken, wat nodig is om te kunnen beoordelen of sloop aanvaardbaar is.

Gesteld dat sloop aanvaardbaar zou zijn, dan gaan we ervan uit dat nieuwbouw de beeldondersteunende functie van de panden behoudt en dat die zich inpast in de context qua volume en geleding. Het nieuwbouwvoorstel voldoet hier totaal niet aan.

De verdiepingshoogtes zijn veel te laag om de gevel qua geleding te laten inpassen in deze context, ook het voorgestelde volume past zich niet in. Het voorstel dient verder naar welstand en stedenbouwkundige inpassing beoordeeld te worden door de dienst Omgeving.”

Het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg wordt integraal bijgetreden. De voorgestelde gevelgeleding, de verdiepingshoogtes en de voorgestelde materialen zijn niet kenmerkend in hun omgeving en dragen niet bij tot een harmonieus gevelbeeld.
De aanvraag is bijgevolg niet visueel inpasbaar en dient geweigerd te worden (bouwcode, art. 6).

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Ontsluiting/bereikbaarheid:

De parking is te bereiken via de Magdalenastraat.

Fietsvoorzieningen:

Er moeten voor de 16 appartementen 42 fietsstalplaatsen voorzien worden:

-          6 appartementen met 1 slaapkamer = 6 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 12

-          10 appartementen met 2 slaapkamers = 10 x 3 (1 slaapkamer + 1 extra) = 30

In de ondergrondse parking worden er 33 fietsstalplaatsen voorzien, dat zijn er 9 te weinig. Deze zijn eveneens te bereiken met de autolift.

Gelet op de grote aantal ontbrekende autostalplaatsen (13)  en de onvoldoende fietsstalplaatsen en de moeilijke bereikbaarheid van de voorziene fietsenbergingen, wordt geoordeeld dat de aanvraag onvoldoende voorziet in het opvangen zijn eigen mobiliteitsimpact. Een vermindering van het aantal woningen zal de mobiliteitsimpact ten goede komen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en onverenigbaarheden met een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

* Het openbaar onderzoek was korter dan de normale 30 dagen omdat het vroegtijdig is stopgezet. 

Bespreking van de bezwaren

Bezwaren uit vorige openbare onderzoeken over de aanvraag, die nog relevant zijn, worden hier ook besproken.

1. Verlies lichttoetreding: het bezwaar dat de realisatie van het project zou leiden tot minder lichttoetreding in de woonvertrekken van de buren in de oksel van het bouwblok. 

Beoordeling: Het is correct dat het geplande project hoger en dieper voorzien wordt dan de aanpalende panden. De forse overschrijding van de bouwdiepte van de linkerburen met ca. 4 m zal inderdaad een nefast effect hebben op de lichttoetreding van de panden in de oksel van het bouwblok.
 Het bezwaar is gegrond.

2. Tekort aan parkeerplaatsen: het bezwaar dat er slechts 5 van de 18 benodigde parkeerplaatsen voorzien worden. Wegens de beperkte parkeercapaciteit in de buurt wordt verwacht dat dit de parkeerdruk in de buurt zal verhogen en zo de leefbaarheid in het gedrang komt.
   Beoordeling: Het klopt dat de aanvraag slechts voorziet in een zeer beperkt deel van zijn eigen parkeerbehoefte. Door het hoge aantal woonentiteiten wordt de draagkracht van het perceel overschreden wat zich ook laat lezen in de parkeerbehoefte. Het bezwaar is gegrond.
3. Duurzaamheid: Het bezwaar dat de sloop van een gebouw van slechts 30 jaar oud en dat nog in goede staat is niet duurzaam is;
   Beoordeling: Het klopt dat gebouwen opgericht worden met een beoogde levensduur die 30 jaar ruim overschrijdt. De voorgestelde nieuwbouw voorziet in meer en kleinere woonentiteiten met beperktere plafondhoogtes. De woonkwaliteit evolueert in negatieve zin waardoor hier moeilijk gesproken kan worden over een duurzame ontwikkeling. Het bezwaar is gegrond.
4. Verlies van uitzicht: Het bezwaar tegen het verlies van uitzicht door de bouw van de nieuwe meergezinswoning.
   Het is correct dat het geplande project hoger en dieper voorzien wordt dan de aanpalende panden. De forse overschrijding van de bouwdiepte van de linkerburen met ca. 4 m en de inplanting van het nieuwe bouwvolume in de Magdalenastraat herleidt de oksel van het bouwblok inderdaad tot een ingesloten koker waardoor het uitzicht sterk beperkt wordt.
    Het bezwaar is gegrond.
5. Schending van de privacy: Het bezwaar tegen verlies van privacy door inkijk vanuit de verblijfsruimten en terrassen aan de achterzijde van de nieuwbouwvolumes naar de leefruimtes en buitenruimtes van de buren in de oksel van het bouwblok.
    Beoordeling: Wonen in een stad betekent een hoge densiteit op een kleine oppervlakte, wat inkijk niet kan tegenhouden. Gelet op de overschrijding van de aanvaardbare bouwdiepte en de ligging vlak tegen de oksel van het bouwblok, kunnen de uitpandige terrassen die voorzien worden evenwel resulteren tot een schending van de privacy.
    Het bezwaar is gegrond;
6. Vrees voor schade: Het bezwaar dat de geplande werken mogelijks schade en verzakkingen zullen veroorzaken aan de aanpalende panden.
    Beoordeling: De aanvrager is verplicht de werken uit te voeren zonder schade aan derden te berokkenen en volgens de regels van de kunst. Het bezwaar is echter van burgerrechtelijke en hypothetische aard. Het bezwaar is ongegrond.
7. Vrees voor overlast door de werken: Het bezwaar tegen geluidsoverlast tijdens de uitvoer van de werken.
    Beoordeling: De realisatie van elk bouwproject veroorzaakt een zekere overlast naar zijn omgeving. Dit is een noodzakelijk kwaad met een tijdelijke dimensie, die bovendien politioneel is geregeld. Dit aspect vormt geen beletsel om de aanvraag te weigeren.
    Het bezwaar is ongegrond.