2022_CBS_08095 - Omgevingsvergunning - OMV_2022102447. Peterseliestraat 4, Veemarkt 29. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          30/05/2022: proces-verbaal (11002_2022_16158_APO) voor het wijzigen van de hoofdfunctie en het aantal woongelegenheden zonder voorafgaandelijke schriftelijke omgevingsvergunning van het college van burgemeester en schepenen;

-          08/02/1988: vergunning (86#8723105) voor het verbouwen van een woonhuis.

Vergunde toestand

-          functie: wonen: eengezinswoning (hoofdfunctie) met duplex café (complementaire functie)

-          bouwvolume:

• 4 bouwlagen met zadeldak; 
• kroonlijsthoogte van 9,65 m en nokhoogte van 11,7 m;
• het perceel is volledig bebouwd;
• 2 toegangsdeuren (inkom café aan de Veemarkt en inkom woning aan de Peterseliestraat) maar interne verbinding tussen woning en café;

-          gevelafwerking:

• lichtkleurige gevelbepleistering en geveldelen in blauwe hardsteen;
• deels pvc, deels houten buitenschrijnwerk.

Bestaande toestand

-          functie:

• duplex gelijkvloers + mezzanine: 1 eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 21 m²;
• eerste verdieping: 1 toeristische logies met een netto vloeroppervlakte van circa 14,5 m²;
• tweede verdieping: 1 toeristische logies met een netto vloeroppervlakte van circa 15 m²;

-          bouwvolume: 1 toegangsdeur aan de zijde van de Peterseliestraat;

-          gevelafwerking: conform vergunde toestand, met uitzondering van buitenschrijnwerk in blauwkleurig aluminium.

Nieuwe toestand

-          functie:

• duplex gelijkvloers + mezzanine: 1 eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 21 m²;
• eerste verdieping: 1 toeristische logies met een netto vloeroppervlakte van circa 14,5 m²;
• tweede verdieping: 1 toeristische logies met een netto vloeroppervlakte van circa 15 m²;

-          bouwvolume:

• 4 bouwlagen met zadeldak; 
• kroonlijsthoogte van 9,65 m en nokhoogte van 11,7 m;
• het perceel is volledig bebouwd;
• 1 toegangsdeur aan de zijde van de Peterseliestraat;

-          gevelafwerking:

• lichtkleurige gevelbepleistering en geveldelen in blauwe hardsteen;
• blauwkleurig aluminium buitenschrijnwerk.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de functie van wonen (eengezinswoning met complementaire reca-functie) naar de functies wonen (appartement) en verblijfsrecreatie (2 toeristische logies);

-          wijzigen van de voorgevel;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde en artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• Artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:

Bij een functiewijziging dienen verblijfsruimten een minimale vrije hoogte te hebben van 2,60 m. Bij het duplex-appartement hebben de keuken (2,39 m) en de slaapkamer (2,51 m) onvoldoende vrije hoogte. Bij logies nr. 1 heeft de leefruimte/keuken (2,26 m) onvoldoende vrije hoogte. Bij logies nr. 2 heeft de leefruimte/keuken (2,28 m) onvoldoende vrije hoogte.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))

Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De vergunde eengezinswoning met complementaire functie café wordt omgevormd tot een duplex-appartement op het gelijkvloers en verblijfsaccommodatie bestaande uit twee toeristische logies op de eerste en tweede verdieping.

De adviezen van de stedelijke diensten Business en Innovatie en Visit zijn gunstig: “De logies heeft zich reeds officieel aangemeld en staat geregistreerd in het basisregister Vlaams logiesaanbod.”

Echter mag door het creëren van een bijkomende hoofdfunctie de ruimtelijke draagkracht en de woonkwaliteit niet in het gedrang komen.

Schaal en ruimtegebruik

De stad telt heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere entiteiten.

Het is nodig om in het algemeen in te zetten op voldoende ruime eengezinswoningen. In ieder geval dient elke woning over voldoende natuurlijk licht, lucht en uitzicht te beschikken, alsook over een logische planschikking met een voldoende aantal grote slaapkamers en een kwalitatieve buitenruimte (balkon, terras of tuin).

In casu wordt de vergunde eengezinswoning op de tweede en derde verdieping verkleind en omgevormd naar twee hoofdfuncties waarbij het nieuwe appartement op de gelijkvloerse verdieping met mezzanine in oppervlakte kleiner is dan de functie verblijfsrecreatie op de eerste en tweede verdieping. Bovendien is de woonfunctie in voorliggend project niet kwalitatief na de verplaatsing ervan naar het gelijkvloers en de mezzanine, waardoor ze in een aantal verblijfsruimten (keuken en slaapkamer) niet de volgens artikel 21 van de bouwcode vereiste 2,60 m haalt. Ook de twee voorziene toeristische logies hebben onvoldoende vrije hoogte in de leefruimte/keuken (resp. 2,26 m en 2,28 m).

De verwevenheid van functies is op zich een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Maar een te grote mix van verschillende functies of een te grote concentratie van één bepaalde functie kan tevens voor conflicten en overlast zorgen. Voorbeelden van overlast hierbij zijn geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie, laden en lossen, dag- of nachtactiviteiten. De impact van deze opgedeelde woning met twee bijkomende toeristische logies is bijvoorbeeld heel anders dan dat van een rijhuis voor één gezin.

Om bovenstaande hinderaspecten aanvaardbaar te houden en tegelijk de woonkwaliteit te garanderen, is het bijgevolg noodzakelijk om de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende functies enerzijds en de omvang (oppervlakte) van de verschillende functies binnen de woning anderzijds. Het voorliggende project met een zeer klein eenslaapkamerappartement van 21 m² netto en twee toeristische logies van circa 30 m² is onaanvaardbaar.

Om het wooncomfort van de woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woning onvoldoende wooncomfort biedt.

De nieuwe duplexwoning is te klein om een kwalitatieve en aangename woonbeleving te garanderen. Gezien de omvang van het pand, kan dit enkel een eengezinswoning herbergen.

Hieruit kunnen we concluderen dat door het omvormen van een eengezinswoning met complementaire functie naar een kleinere woongelegenheid en een bijkomende verblijfsrecreatiefunctie de densiteit op onaanvaardbare wijze stijgt en tegelijkertijd het woongenot daalt. Verder verhoogt dit de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

Het pand werd gebouwd in 1988 in een typische bouwstijl van die periode met verwijzingen naar het postmodernisme. Aan het uitzicht van het gebouw wordt niets gewijzigd ten opzichte van de bestaande toestand. Enkel werden de ramen uitgevoerd in blauw gekleurd aluminium in plaats van hout en/of pvc. De toegangsdeur naar het vroegere café op het gelijkvloers wordt omgevormd tot een raam, maar dit heeft verder geen impact op het uitzicht van de gevel.

De stedelijke dienst Monumentenzorg heeft geen bezwaar tegen de aanvraag.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het advies van de brandweer is voorwaardelijk gunstig en moet strikt worden nageleefd.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

De parkeerbehoefte wordt bepaald op de uitbreiding en of functiewijziging.

Op de bovenliggende verdiepingen worden twee bijkomende toeristische logies ingericht. Voor toeristische logies wordt de parkeernorm uit Crow voor een hotel met 3 sterren gehanteerd: 2 kamers x 0,2/kamer = 0,4. De werkelijke parkeerbehoefte is 0.

Voor de toeristische logies moeten geen bijkomende fietsenstallingen voorzien worden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.