2022_CBS_08140 - De Grote Verbinding. Ten Eekhovelei, 2100 Deurne - Tijdelijke invulling en beheer van de verworven panden. Stedelijke ruimtevragen en aanpak - Goedkeuring

Vrijblijvende aankoopoperatie in Ten Eekhovelei

Op 22 januari 2021 keurde het college het principebesluit (jaarnummer 613) goed met betrekking tot de aanpak voor het vrijblijvend aankopen van woningen in Ten Eekhovelei, gelegen aan de onpare zijde langs de Ring (vanaf huisnummer Ten Eekhovelei 69 tot en met huisnummer Ten Eekhovelei 361). Het aanbod geldt eveneens voor de hoekpanden in Bisschoppenhoflaan 34 en 36).
 

Stand van zaken met betrekking tot de aankopen

In het principebesluit van 22 januari 2021 (jaarnummer 613) gaf het college opdracht aan AG Vespa om, in afwachting van herontwikkeling, het beheer en de tijdelijke invulling van de verworven panden te organiseren.  In dit besluit werd het volgende opgenomen als basis voor de tussentijdse invulling:  "In functie van de sociale en maatschappelijke veiligheid in de Ten Eekhovelei en om verkrotting en oneigenlijk gebruik (zoals kraken) van de aangekochte panden tegen te gaan, zal AG Vespa op zoek gaan naar een tussentijdse invulling van de aangekochte panden. De mogelijke tussentijdse invulling en het partnerschap zal afgestemd worden op de staat en het soort pand dat wordt aangekocht. Mogelijke partners voor deze tijdelijke invulling zijn: Lantis en hun aannemers voor materiaalopslag, werflokalen, informatielokalen, communicatiepunten, en dergelijke; andere partijen gespecialiseerd in tijdelijke invulling en/of leegstandsbeheer zonder dat de woningen worden gebruikt voor bewoning door particulieren".

In het principebesluit van 4 februari 2022 (jaarnummer 906) nam het college kennis van de stand van zaken in het kader van de vrijwillige aanbod aan de eigenaars van Ten Eekhovelei en keurde het college keurde de aanpak voor de tijdelijke invulling voor de verworven woningen in Ten Eekhovelei principieel goed.

Plan van aanpak tijdelijke invulling Ten Eekhovelei

De uitgangspunten voor leegstandsbeheer zoals vastgelegd in voorgaande besluitvorming rond het beheer en de tijdelijke invulling worden aangehouden. Aanvullend wordt in voorliggend besluit een plan van aanpak voorgesteld voor de verworven panden Ten Eekhovelei:

1. Globale aanpak 
2. De invulling met stedelijke programma en de oproep voor leegstandsbeheerder met niet-stedelijke functies
3. Versnelde sloop op specifieke locaties: gemotiveerd en in geval van structurele problemen te overwegen

1. Globale aanpak: tijdelijke invulling met maatschappelijke meerwaarde legt kiem voor nieuwe parkrand

1.1 Kwaliteitscheck

Panden die verworven worden/zijn, zullen een formele kwaliteitscheck ondergaan door AG Vespa in functie van het meest optimale beheer voor de komende 10 jaar. Daarbij wordt gekeken of de panden veilig zijn (elektriciteit, brand, valbeveiliging) en aan een minimum kwaliteit voldoen om deze ter beschikking te stellen voor een stedelijke invulling of voor een invulling door derden. 

Nadien volgt een toewijzing van door AG Vespa geselecteerde panden aan de, door het college weerhouden, stedelijke programma’s  passend binnen de globale visie voor de aanpak Ten Eekhovelei (zie hierna).

De panden die overblijven worden toevertrouwd aan een geselecteerde leegstandsbeheerder die hier een gepast programma realiseert en instaat voor beheer en onderhoud op basis van een marktoproep.

Vanaf het moment dat er voor bepaalde panden (toegewezen of in beheer gegeven) noodzakelijke structurele ingrepen zouden nodig blijken, neemt AG Vespa de panden terug zelf in beheer. Dat is het terugvalscenario in elk van deze pistes. Panden waarbij in de loop der jaren investeringen nodig worden om deze aan de minimumkwaliteit te laten voldoen, zullen op dat moment geëvalueerd worden. AG Vespa zal enkel en alleen beslissen tot het laten uitvoeren van de vereiste investeringen wanneer de kost ervan nog zou opwegen tegen het nuttig gebruik voor de resterende periode tot aan de definitieve bestemming van het betrokken pand. Zo niet zullen alsdan passende alternatieven worden onderzocht (afbraak/ pilootproject/andere) in het kader van het toekomstig project. Een zinvolle invulling met maatschappelijke meerwaarde primeert, maar grote nodeloze uitgaven worden op die manier vermeden.

1.2 Strategie: tijdelijke invulling legt ook kiem voor nieuwe parkrand 

Bij de tijdelijke invulling van de panden wordt ingezet op de activatie van de panden en de realisatie van een maatschappelijke meerwaarde (cfr eerdere besluitvorming). Daarnaast wordt ook gezocht hoe aan een verhaal van betekenis kan gewerkt worden in functie van het toekomstig stadsproject. Op deze manier wordt ook het bestaande woonweefsel ondersteund tijdens de periode van de werf.

Door bij de selectie en toewijzing van stedelijke functies de regie te nemen, kan hierin een eerste stap gezet worden. Enerzijds kunnen de, door het college weerhouden, stedelijke functies een plek krijgen in kwalitatieve panden (om zo beheer en onderhoudskosten te controleren), anderzijds wordt gezocht naar een combinatie of bundeling van functies die op zich interessant is. Er wordt voorgesteld om te werken aan de huisvesting van enkele stedelijke functies (zie verder) met onderlinge synergie (inhoudelijk en dubbel gebruik van ruimte) en met het expliciete doel contact te leggen met de buurt. 

Daarnaast wordt onderzocht of ook groen in de tussentijd een rol kan gaan spelen bij de tijdelijke invullingen. De realisatie van een nieuw groenscherm aan de parkzijde door Lantis, de mogelijke activatie van enkele verworven tuinen en het eventueel vergroenen van gevels bieden enkele aanknopingspunten. De verwachtingen vanuit de buurt daaromtrent worden zo omarmd.

Ook in de oproep aan de leegstandsbeheerder zal de vraag om aan te takken op deze strategie meegenomen worden.

2. Invulling met stedelijke functies.

In navolging van de opdracht in het principebesluit werd een oproep met vraag naar interesse gedaan bij de stedelijke diensten. Hiervan werd een inventaris gemaakt, met een toetsing aan de uitgangspunten van eerdere besluitvorming. De stedelijke programma’s hieronder die weerhouden worden, kunnen een plek krijgen in de panden die hiervoor gereserveerd worden passend binnen de strategie zoals hierboven uiteen gezet. Er wordt, afwijkend van eerdere besluitvorming, voorgesteld om de stedelijke functies zelf in regie te houden en toe te wijzen om een geschikt pand te vinden en controle over de kosten te houden. Door stedelijk programma's te bundelen kan gewerkt worden aan een verhaal in relatie tot de toekomstige parkontwikkeling. Er wordt voorgesteld te kiezen voor de betere panden, waardoor de investeringen beperkt gehouden kunnen worden. De Ten Eekhovelei is gelegen in de wijk Deurne-Noord en momenteel zijn er geen stadsdiensten gehuisvest.

Volgende concrete ruimtevragen dienen zich aan:

1. TV/Cultuur: vanuit de stedelijke dienst TV/cultuur zelf is er geen ruimtevraag. Wel is er een zeer grote lijst van ruimtevragen van verschillende kunstdisciplines: ateliers, kantoorruimte, repetitielokalen, dansruimtes etc. Gezien de potentie van de plek voor kunsten, wordt voorgesteld om deze lijst aan ruimtevragen mee te geven aan de marktoproep voor de leegstandsbeheerder. Dit kan een dynamische lijst zijn, waar ook nog bijkomende vragen aan toegevoegd kunnen worden vanuit TV/cultuur. Dit evenwel zonder de garantie dat de leegstandsbeheerder hier op (alle) vragen kan in gaan. Slechts een deel van de vragen zal mogelijk in aanmerking komen op basis van de beschikbare panden en de voorgestelde aanpak.
2. Stadsbeheer/ stadsreiniging: er is vraag naar een parkeerplek voor 3 zwerfvuilzuigers in deze omgeving. Daarvoor is een drempelloze toegang, stopcontacten en een watervoorzieningspunt nodig. Er wordt voorgesteld om deze ruimtevraag te weerhouden en een plek toe te wijzen en te combineren met volgende stedelijke ruimtevragen.
3. Stadsbeheer / groendienst: voor de groendienst zou het interessant zijn om in dit ruime gebied een pauzeplek of hub te hebben van waaruit kan gestart voor de medewerkers van Merksem/Deurne Noord. Dit lijkt een opportuniteit om misschien ook reeds een link te leggen met het toekomstige park. Er wordt voorgesteld om deze ruimtevraag een plek toe te wijzen en te combineren met de andere stedelijke ruimtevragen.
4. MPA / buurtfietsenstalling:  een buurtfietsenstaling voor een 25 - 30 fietsen zou in deze omgeving tegemoet komen aan een gekende nood in de buurt. Met deze fietsenstalling wordt een fysieke link tussen plek en straat gelegd. Er wordt voorgesteld om deze ruimtevraag een plek toe te wijzen en te combineren met de andere weerhouden stedelijke ruimtevragen. 
5. MPA / buurtparking: vanuit de buurt is er vraag naar buurtparkeerplaatsen. MPA vraagt of de carrosserie Soethout in de Ten Eekhovelei 97 hiervoor in aanmerking komt. Vanuit marktverkenningsgesprekken met leegstandsbeheerders leren we echter dat het kunnen aanbieden van een grote ruimte als uitvalsbasis of ankerplaats voor het beheer van in de straat verspreide panden nodig zal zijn om tot een haalbaar leegstandsbeheer te komen. Aangezien dit de enige grotere ruimte in de straat is die hiervoor in aanmerking komt en het aantal wagens dat op deze plek zou kunnen staan, beperkt is, wordt voorgesteld om deze vraag momenteel niet te weerhouden. Er wordt door MPA ingezet op de organisatie van buurtparkings in de nabije omgeving (Jumbo, Aldi, Lidl) waarbij afspraken rond voltijds en/of deeltijds gebruik tot de mogelijkheden behoren. MPA neemt daartoe momenteel reeds initiatief. Garage Soethout is strategisch in de ontwikkeling van de eerste fase van Ringpark Het Schijn. Omwille van de complexe ruimtepuzzel met volkstuinen in Ringpark Het Schijn, wordt aan de leegstandsbeheerder gevraagd om volkstuinen een plek kunnen geven op het dak van de voormalige garage of gelijkgronds in aansluiting op het tijdelijk gebruik waarbij het herdenken van de blinde achterzijde van het perceel tot de mogelijkheden behoort. Bij de realisatie van Ringpark Het Schijn fase 1 is in alle scenario's de uitbouw van een levendige ruimtelijke relatie met het toekomstige park essentieel. 
6. Maatschappelijke veiligheid / stadsmarinier Deurne-Noord: rekening houdend met de link met (bestaande of mogelijks nieuwe) partners, maar ook met bewoners is het aangewezen om een ‘eigen’ locatie 24/7 ter beschikking te hebben. De combinatie met andere diensten kan  samenwerkingen bevorderen. Daarnaast onderzoekt de stadsmarinier momenteel de mogelijkheid tot het voeren van een casusoverleg in de wijk, mogelijks zelfs individuele gesprekken met jongeren vanuit justitie en ook de werken aan de Grote Verbinding worden op termijn zichtbaarder in de wijk. Al deze factoren zorgen ervoor dat de Ten Eekhovelei als een goede uitvalsbasis bevonden voor een bescheiden kantoorruimte en vooral ook een vergaderruimte waarover 24/7 beschikt kan worden. Er wordt voorgesteld om deze ruimtevraag  te weerhouden aangezien hier een duidelijk link met de buurt, de werking van SAAMO Dinamo (buurtwerk in Deurne-Noord) en de voorgenoemde stedelijke functies gemaakt kan worden. 
7. District Deurne. Er wordt voorgesteld om volgende ruimtevragen vanuit het district zoals hieronder opgelijst  mee te geven in de oproep voor de leegstandsbeheerder: 
   • Vzw Hamin zoekt een nieuwe locatie voor hun project rond het bedelen van voedsel. Zij zoeken een locatie gelijkaardig aan de huidige (waarvan het pand verkocht wordt) met vooral stockageruimte, een kleine bureauruimte en een ontmoetingsruimte waar het voedsel kan uitgedeeld worden. Er wordt voorgesteld om deze ruimtevraag mee een plek toe te wijzen via de leegstandsbeheerder aangezien de organisatie in relatie tot de buurt een uitgesproken belang heeft. 
   • De vzw Reuzen van Deurne is op zoek naar een locatie voor de opslag van hun reuzen, idealiter te combineren met een werkplaats. Er wordt voorgesteld om te onderzoeken of deze locatie voor opslag en werkplaats, samen of afzonderlijk, qua schaal en opzet een plek kunnen krijgen in de Ten Eekhovelei via de leegstandsbeheerder. De huisvesting kan een maatschappelijke meerwaarde bieden in de omgeving wanneer werk gemaakt wordt van reactivatie of hernieuwde uitbouw van een communityverhaal vanuit het district in samenwerking met de leegstandsbeheerder. 
8. Het infopunt van Lantis: Lantis en de betrokken stadsdiensten geven aan dat dit infopunt niet langer past binnen de afgesproken communicatiestrategie. Deze ruimtevraag wordt niet verder opgenomen.
9. Werfinfrastructuur van Lantis: In het principebesluit van 22 januari 2021 werd Lantis ook vermeld als mogelijke partner in het kader van het leegstandsbeheer. Gelet op verspreide ligging van de panden is het momenteel voor Lantis en hun aannemers niet interessant om panden in beheer te nemen in functie van de werf voor Oosterweel. Lantis geeft aan niet geïnteresseerd te zijn in de beschikbare panden en percelen aangezien de schaal van de benodigde werfinfrastructuur van een heel andere grootteorde is. Deze ruimtevraag wordt niet verder opgenomen.
10. Wonen: In het principebesluit van 22 januari 2021 werd vastgelegd dat er in verworven panden niet permanent gewoond kan worden. In de stedelijke ruimtevragen kwamen wel twee woonvragen naar voren vanuit Maatschappelijke veiligheid voor KADANS noodwoningen en vanuit SAAMO met het project ReNuPlan voor een renovatie-carroussel. Er wordt voorgesteld om deze vragen niet te weerhouden in de lijn van het principebesluit.

Samengevat:

De lijst van stedelijke functies die een plek toegewezen krijgen (met investerings- en onderhoudsbudget stad) op de Ten Eekhovelei is daarmee de volgende:

• Stadsbeheer/ stadsreiniging: plek voor 3 zwerfvuilzuigers;
• Stadsbeheer / groendienst: pauzeplek / hub voor Deurne Noord;
• MPA: buurtfietsenstalling voor zo’n 25 à 30 fietsen;
• Maatschappelijke veiligheid / stadsmarinier Deurne-Noord: kantoor/hub voor de stadsmarinier.

AG Vespa zal deze functies organiseren in geselecteerde panden, in samenspraak met betrokken diensten zoals omschreven onder 1.1.

Een inventaris van niet-stedelijke ruimtevragen wordt als niet-limitatieve en informatieve lijst aan de oproep voor de leegstandsbeheerder toegevoegd met ook volgende ruimtevragen: 

• TV/Cultuur: ruimtevragen van verschillende kunstdisciplines;
• Ruimte voor voedselbedeling (Hamin vzw);
• Ruimte voor de reuzen van Deurne (vzw Reuzen van Deurne).

AG Vespa zal op zoek gaan naar (een) partner(s) om het tijdelijk invullen te organiseren cfr de uitgangspunten in het collegebesluit van 4 februari 2022, zoals ook omschreven onder 1.1. De tijdelijke invuller zal een onderzoek doen naar de haalbaarheid van deze programma's en functies en zal vrij kunnen bepalen voor welke programma's en functies de koppeling met de beschikbare panden zal gemaakt kunnen worden. Het tegemoet komen aan deze ruimtevragen wordt als positief gewaardeerd in de oproep.

3. Sloop van verworven panden

Een aantal panden gelegen op specifiek locaties aan het begin of het einde van een huizenrij of in minder goede bouwtechnische of -fysische toestand kunnen voortijdig gesloopt worden. Met het slopen van deze panden worden oplopende kosten voor beheer en instandhouding vermeden.

De sloop van een pand zal enkel overwogen worden wanneer de sloop niet zal zorgen voor nadelige effecten voor de achtergelegen buurt op vlak van lawaaihinder of andere vormen van hinder door de Oosterweelwerf. De gronden worden nadien betrokken in de organisatie van de tijdelijke terbeschikkingstelling of een zinvol verhaal in het kader van de ontwikkeling van de toekomstige parkrand.

Op 25 november 2019 (jaarnummer 652) keurde de gemeenteraad de beheersovereenkomst 2019-2024 tussen de stad Antwerpen en AG Vespa goed. Artikel 6 §4.4 bepaalt dat AG Vespa publiek domein kan (laten) realiseren.  De opdracht aan AG Vespa betreft het plaatsen en uitvoeren van de overheidsopdrachten in eigen naam en voor rekening van de stad Antwerpen. De beleidsbeslissing omtrent het realiseren van het publiek domein ligt bij de stad Antwerpen. De stad Antwerpen legt hierbij tevens het projectbudget vast.

Artikel 56 §3, 4° van het Decreet Lokaal Bestuur van 22 december 2017 bepaalt dat het college bevoegd is voor het voeren van de plaatsingsprocedure, de gunning en de uitvoering van overheidsopdrachten.

De mogelijke concrete financiële gevolgen zullen bij de verdere uitwerking in beeld gebracht worden. 

Voor de huisvesting van stedelijke diensten zal budget nodig zijn om de panden in orde te zetten en om te voorzien in huurdersonderhoud voor de komende 10 jaar. De benodigde budgetten worden door de betrokken stedelijke bedrijven voorzien bij een eerstvolgende aanpassing van het meerjarenplan. 

Voor het tijdelijk beheer van de verworven panden is budget voorzien op dit boekingsadres: SUB_NR/INTERN/2200/5291630000/214/2LMS010102PA3716/2SA020200