Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2022086929 |
Gegevens van de aanvrager: | mevrouw Jimke Donkers met als adres Spijker 33 te 2910 Essen en Raf Pessers met als adres Heiken 51 te 2920 Kalmthout |
Ligging van het project: | 's-Herenstraat 28 te 2140 Borgerhout (Antwerpen) |
Kadastrale percelen: | afdeling 24 sectie A nr. 314Z12 |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | verbouwen van een handelspand tot een ééngezinswoning |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 27/01/2000: vergunning (179#10274) regulariseren verbouwen woning met bakkerij;
- 16/04/1998: vergunning (179#10041) uitvoeren van verbouwingswerken bakkerij;
- 07/04/1975: vergunning (179#7411) verbouwings- en voorgevel veranderingswerken;
- 16/12/1974: vergunning (179#7352) verbouwings- en voorgevel veranderingswerken;
- 21/06/1971: vergunning (179#6538) verbouwingswerken van bakkerij en aanhorigheden.
Vergunde toestand
- functie:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
Bestaande toestand
- idem vergunde.
Nieuwe toestand
- functie:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
- inrichting:
Inhoud van de aanvraag
- slopen van achterbouw bakkerij;
- doorvoeren van interne constructieve werken;
- pand volledig indelen als eengezinswoning;
- wijzigen van de voorgevel;
- wijzigen van het volume.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Business en Innovatie | 19 augustus 2022 | 26 augustus 2022 |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 19 augustus 2022 | 29 augustus 2022 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:
- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;
- de eigen aard van het betrokken gebied;
- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):
Het gedeelte van de scheidingsmu(u)r(en) heeft een opstand van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak. Deze opstand mag niet met brandbaar materiaal bekleed worden.
Door aanbrengen isolatie op bestaand hoofddak is er geen 30 cm dakopstand aanwezig.
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse codex Wonen 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex Wonen van 2021)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag beoogt verbouwingen aan een bestaande eengezinswoning met een bakkerij op het gelijkvloers waarbij de gelijkvloerse functie wordt gewijzigd naar wonen zonder het wijzigen van het aantal woongelegenheden. Een gelijkvloerse woonfunctie is kenmerkend in de onmiddellijke omgeving waardoor de functionele inpasbaarheid gegarandeerd blijft.
Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid
Het volume van de achterbouw wordt verwijderd en vervangen door een nieuw volume. De gevellijn van de achtergevel wordt op het gelijkvloers en de eerste verdieping evenwijdig voorzien aan de achterzijde van de hoofdbouw. De gelijkvloerse bouwdiepte wordt beperkt tot circa 14 meter op de linker perceelsgrens en circa 12 meter op de rechter perceelsgrens. De bouwdiepte op de eerste verdieping bedraagt circa 12,5 meter op de linker perceelsgrens en circa 10,5 meter op de rechter perceelsgrens. De bouwdiepte overschrijdt de gangbaar gehanteerde bouwdiepte in de onmiddellijke omgeving niet en is qua schaal en ruimtegebruik inpasbaar in de omgeving.
Gezien het terras achteraan de eerste verdieping gesupprimeerd wordt, dient ook de vrijstaande scheidsmuur gesupprimeerd te worden aangezien er geen sprake meer is van een onaanvaardbare inkijk. Als voorwaarde wordt bij de vergunning opgelegd het deel van de scheidsmuur in rood aangeduid op de plannen, te verwijderen.
Visueel-vormelijke elementen
De gevels worden voorzien van isolatie en afgewerkt met wit pleisterwerk. Op het gelijkvloers wordt in de voorgevel een groene tegel voorzien tot een hoogte van circa 1,85 meter. Het buitenschrijnwerk en de raamdorpels worden vervangen worden door antracietkleurig aluminium buitenschrijnwerk en dorpels. De gevelopeningen in de voorgevel worden verkleind.
Om vervlakking van het straatbeeld tegen te gaan, dient er vanuit de zorg voor de architecturale kwaliteit aandacht besteed te worden aan een aantal ontwerpdetails bij het isoleren van de voorgevel. Concreet dienen de afmetingen van de raamopeningen in de voorgevel en de arrière-corps behouden te blijven. De uitstekende delen van een gevel (raamdorpel, kroonlijst, …) zorgen voor een detaillering van de gevel. Het toepassen van buitengevelisolatie leidt tot een vervlakking van het straatbeeld door een verlies aan detaillering. Om een verarming van het materiaal tegen te gaan, wordt er bij een gunstig advies opgelegd de raamdorpels in natuursteen te behouden of te vervangen door nieuwe elementen in natuursteen die evenveel uit het vernieuwde gevelvlak springen als in de bestaande toestand van de voorgevel het geval is. De overige materiaalkeuzes zijn vanuit stedenbouwkundig oogpunt aanvaardbaar.
Wanneer er pleisterwerk is voorzien als gevelmateriaal, worden de randen van bijvoorbeeld raamopeningen voorzien van hoekprofielen. Dergelijke hoekprofielen moeten onzichtbaar worden uitgevoerd.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Wanneer de nieuwe constructie tot op het openbaar domein komt moet er rekening mee worden gehouden dat het voetpad in de toekomst hersteld kan worden zonder dat er aan de voorgevel ingrepen moeten gebeuren. Dit kan door de bestaande stoeptegel voor de werken weg te nemen en na de werken terug te plaatsen.
Wanneer er zich in de bestaande toestand openbare verlichtingsarmaturen (of andere elementen van nutsvoorzieningen) bevinden aan de gevel moeten deze na het uitvoeren van de werken opnieuw gemonteerd worden aan de gevel op een duurzame manier (eventueel met een achterliggende constructie). Deze elementen moeten te allen tijde kunnen hersteld worden of weggenomen worden. Indien nodig wordt hiervoor contact opgenomen met de dienst Openbaar Domein.
Om de aanvraag in overeenstemming te brengen met artikel 34 van de bouwcode wordt als voorwaarde bij de vergunning opgelegd de dakconstructie ter plaatse van de scheimuren derwijze uit te voeren dat een dakopstand van 30 cm gegarandeerd wordt.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
1. Het deel van de scheidsmuur in rood aangeduid op de plannen te verwijderen.
2. De arrière-corps te behouden en vrij te laten van materiaal en isolatie.
3. De bestaande raamdorpels in natuursteen te behouden of te vervangen door nieuwe raamdorpels in natuursteen die evenveel uitsteken na het uitvoeren van de werken dan in de oorspronkelijke situatie.
4. De afmetingen van de raamopeningen op de verdiepingen van de voorgevel te behouden.
5. De elementen voor nutsvoorzieningen die zich aan de gevel bevinden in de bestaande toestand integraal te verplaatsen.
6. De hoekprofielen die inherent zijn aan het gevelpleisterwerk onzichtbaar uit te voeren.
7. Het gedeelte van het dak, gelegen naast de scheidingsmuren die geen opstand hebben van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, is te voorzien van een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed voorzien tussen het groendak en de scheidingswand.
8. Na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 30 juni 2022 |
Volledig en ontvankelijk | 19 augustus 2022 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 18 oktober 2022 |
Verslag GOA | 28 september 2022 |
naam GOA | Wim Van Roosendael |
De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Schriftelijke bezwaarschriften | Schriftelijke gebundelde bezwaarschriften | Petitielijsten | Digitale bezwaarschriften |
0 | 0 | 0 | 0 |
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en aan de aanvrager de vergunning af te leveren, die afhankelijk is van de strikte naleving van volgende voorwaarden:
Algemene voorwaarden
de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken.
Stedenbouwkundige voorwaarden
1. Het deel van de scheidsmuur in rood aangeduid op de plannen te verwijderen.
2. De arrière-corps te behouden en vrij te laten van materiaal en isolatie.
3. De bestaande raamdorpels in natuursteen te behouden of te vervangen door nieuwe raamdorpels in natuursteen die evenveel uitsteken na het uitvoeren van de werken dan in de oorspronkelijke situatie.
4. De afmetingen van de raamopeningen op de verdiepingen van de voorgevel te behouden.
5. De elementen voor nutsvoorzieningen die zich aan de gevel bevinden in de bestaande toestand integraal te verplaatsen.
6. De hoekprofielen die inherent zijn aan het gevelpleisterwerk onzichtbaar uit te voeren.
7. Het gedeelte van het dak, gelegen naast de scheidingsmuren die geen opstand hebben van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, is te voorzien van een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed voorzien tussen het groendak en de scheidingswand.
8. Na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.
Het college beslist de plannen waarvan een overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, goed te keuren.