2022_CBS_08093 - Omgevingsvergunning - OMV_2022050683. Paardenmarkt 15 - Falconrui 56. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          14/10/2021: weigering door deputatie (20203801) voor het verbouwen en uitbreiden van een handelspand met 2 appartementen en een pand met magazijn plus een woning tot 5 appartementen en een woning;

-          13/03/1989: vergunning (86#8723619) voor een gevelverbouwing zijde Falconrui 56;

-          01/07/1966: vergunning (18#48822) voor een verbouwing zijde Paardenmarkt 15;

-          05/11/1965: vergunning (18#47978) voor een verbouwing zijde Paardenmarkt;

-          25/01/1960: vergunning (18#40525) voor veranderingswerken zijde Paardenmarkt 15.

Vergunde toestand

-          Paardenmarkt 15:

• meergezinsgebouw: gelijkvloerse winkel met magazijn en 2 bovenliggende appartementen;
• 3 bouwlagen onder een zadeldak in gesloten bebouwing;

-          Falconrui 56:

• eengezinswoning: gelijkvloerse garage met bovenliggende woning;
• 3 bouwlagen onder mansardedak in gesloten bebouwing.

Huidige toestand

-          Paardenmarkt 15:

• overeenkomstig vergunde toestand;

-          Falconrui 56:

• gelijkvloerse garage met bovenliggend 2 studio’s;
• 3 bouwlagen onder mansardedak in gesloten bebouwing.

Gewenste toestand

-          Paardenmarkt 15:

• meergezinsgebouw met 5 appartementen:
  • 4 eenslaapkamerappartementen  met een netto-vloeroppervlakte van circa 45 m², 56 m², 56 m² en 61 m²;
  • 1 tweeslaapkamerappartement met een netto-vloeroppervlakte van circa 65 m²
  • appartementen gelijkvloers, 3de en 4de verdiepingen hebben een buitenruimte;
  • gemiddelde oppervlakte: 56,60 m²;
• 5 bouwlagen onder een mansardedak in gesloten bebouwing;

-          Falconrui 56:

• eengezinswoning;
• 4 bouwlagen onder een plat dak in gesloten bebouwing.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de gelijkvloerse functie (zijde Paardenmarkt) van handel naar wonen;

-          vermeerderen van het aantal woningen van 2 naar 5 (zijde Paardenmarkt);

-          toevoegen van een extra bouwlaag in beide panden;

-          wijzigen dakvorm (zijde Paardenmarkt);

-          beperkt ontpitten van het gelijkvloers;

-          wijzigen van de gevels.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 1: zone voor wonen - (wo1).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Binnenstad op volgende punten:

• Artikel 2.1.3 Bouwvolume, bouwlijn, bouwdiepte:
  Het bouwvolume, de voorgevel- en achtergevelbouwlijn en de bouwdiepte van de hoofd- en bijgebouwen moeten in harmonie zijn met het referentiebeeld, zoals nader bepaald in punt 2.1.2. Desbetreffende kan niet gerefereerd worden naar bestaande bouwdiepten die niet in harmonie of storend zijn met de omgeving.

Ter verbetering van de lichtinval, bezonning en leefbaarheid binnen het bouwblok kan in geval van nieuwbouw, verbouwing met volumeuitbreiding of functiewijziging een geringer bouwvolume, voorgevel- en achtergevelbouwlijn en bouwdiepte dan de oorspronkelijke worden opgelegd.
Beide panden liggen in een dens bouwblok met weinig ruimte tussen de volumes. Het pand Falconrui 56 paalt aan het beschermd monument ‘Smidse’ van 1 bouwlaag onder een zadeldak. De gewenste volume uitbreidingen zijn dan ook niet in harmonie met en storend voor de omgeving;

• Artikel 2.1.4.2 Kroonlijsthoogte van de achtergevels:
  Bij nieuwbouw, verbouwing met volumeuitbreiding of functiewijziging, kan een beperking van de kroonlijsthoogte van de achtergevel opgelegd worden, zodat de hoogte van de achtergevel kleiner of gelijk is aan de afstand tot de tegenoverliggende achtergevel in het bouwblok. Dit wordt gevraagd ter verbetering van de lichtinval en leefbaarheid van het bouwblok.
  In dit dense bouwblok met een beperkte afstand tussen de achtergevelbouwlijnen is de gevraagde verhoging van de kroonlijsten achteraan onaanvaardbaar.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 6 Harmonie en draagkracht:
  Dit artikel is van toepassing voor alle delen van de constructie. Zowel het hoofdgebouw als de uitsprongen (erkers, zonneweringen, …) en aanbouwen dienen qua vorm, grootte, materiaalkeuze, plaatsing en kleur afgestemd te zijn op de architectuur van de totale constructie als op de omgeving.

Door de toevoeging van de nieuwe geveldelen, inclusief het dak langs de Paardenmarkt, verliest de gevel zijn samenhang. Deze is ook niet afgestemd op de omgeving.

De aard en grootte van de functie, de typologie en schaal van een project worden afgetoetst aan de draagkracht van de omgeving en dit voor alle delen van de constructie.
Het voorzien van 5 woningen langs de Paardenmarkt overschrijdt de draagkracht van het perceel en de omgeving.

• Artikel 27 Open ruimte:
  na de gelijkvloerse functiewijziging bezit het perceel slechts 8% onbebouwde ruimte op het maaiveldniveau in plaats van de minimaal vereiste 20%.
• Artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:
  de appartementen op de 1ste en 2de verdieping aan de Paardenmarkt hebben geen buitenruimte. Deze appartementen worden qua indeling gewijzigd ten opzichte van de bestaande toestand en kunnen zodoende (in tegenstelling tot wat op de plannen vermeld staat) geenszins als geacht vergund beschouwd worden.
• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  de ondergrondse fietsenberging met een trap van slechts 80cm breed is niet vlot bereikbaar;
• Artikel 43 Septische putten:
  het is niet duidelijk of de septische put voor het pand Paardenmarkt 15 voldoet aan artikel 43 van de bouwcode.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt. 

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.  

-          Rooilijn: art. 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009. 
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Art. 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Op 14 oktober 2021 besliste de deputatie in tweede aanleg, na een weigering door het college in eerste aanleg, om een omgevingsvergunningsaanvraag op hetzelfde adres, door dezelfde aanvrager, te weigeren. Voorliggende aanvraag verschilt nauwelijks van deze geweigerde vergunningsaanvraag. De context is niet gewijzigd. Bijgevolg is er geen reden om het vorige, negatief advies te herzien.

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Er is geen aanleiding om het college te adviseren (beargumenteerd) af te wijken van de geldende voorschriften.             

Functionele inpasbaarheid

De gelijkvloerse handelsfunctie van het meergezinsgebouw langs de Paardenmarkt wordt omgevormd naar een woonfunctie. Deze wijziging adviseert de stedelijke dienst business en innovatie gunstig. Het pand is immers gelegen in de zone “B2” van de afgebakende kernwinkelgebieden (Beleidsnota Detailhandel 2020). Gelet op het principe van clustering van winkelvloeroppervlakte, wordt dergelijke functiewijziging toegestaan.

De functionele inpasbaarheid van de aanvraag kan bijgevolg gunstig geadviseerd worden.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan niet ingestemd worden noch met het volume, noch met het programma. Het voorgestelde project komt inzake het aantal bouwlagen en dakvorm niet overeen met de algemene configuratie van de aanwezige bebouwing in de omgeving. Ook door het uitbreiden van het woonprogramma met 3 kleine woonentiteiten en met een totale gemiddelde vloeroppervlakte van 56,60 m² per woning wordt de draagkracht van de site ruim overschreden.

De verhoging van de kroonlijsthoogte langsheen de Paardenmarkt is aanvaardbaar, de erboven voorgestelde dakvorm niet (bouwcode, artikel 6). Deze dakvorm wordt in de beschrijvende nota omschreven als een mansardedak, maar is het niet. Bij een mansardedak bevindt de kroonlijst zich op borstweringshoogte en vertrekken de ramen vanop deze kroonlijst. Dit is in voorliggend voorstel niet het geval. Hierdoor is de hoogte van de dakvorm niet in verhouding met de onderliggende gevel. Bovendien zijn mansardedaken niet passend op panden in deze typische jaren 60-architectuur. Om deze reden kan op dit pand enkel een plat dak of een zadeldak worden toegestaan.

De bouwdiepte van het pand langsheen de Paardenmarkt is groter dan de kenmerkende bouwdiepte en groter dan deze van de aanpalende panden. Een verhoging van het volume dient minstens aan te sluiten op de bouwdiepte van de aanpalende panden. Dit is in voorliggende aanvraag niet het geval waardoor de verhoging van het volume een ongunstig effect heeft op de lichttoetreding van de aanpalende panden, wat stedenbouwkundig niet aanvaardbaar is. Ook hierom dient de aanvraag te worden geweigerd (RUP Binnenstad, artikel 2.1.3). Dat het bouwblok van de aanvraag wordt gekenmerkt door panden met diverse bouwdieptes hoeft niet te betekenen dat de aanvraag geen rekening kan houden met de impact van de volume-uitbreiding op de onmiddellijke omgeving.

Langsheen de Falconrui is de voorgestelde verhoging van de kroonlijsthoogte met één extra bouwlaag in tegenstelling tot vorige aanvraag aanvaardbaar. Boven deze extra bouwlaag wordt er nog een dakvorm voorzien. Deze is niet aanvaardbaar. Ook hier is de voorgestelde dakvorm, net zoals voorzien werd langsheen de Paardenmarkt, niet kenmerkend en bijgevolg niet aanvaardbaar.  Zoals hierboven reeds meegegeven bevindt de kroonlijst zich bij een mansardedak op borstweringshoogte en vertrekken de ramen vanop deze kroonlijst. Dit is hier niet het geval waardoor de hoogte van het dakvlak niet in verhouding is tot deze van de onderliggende gevel.

Het pand is gelegen naast een beschermd monument van slechts 1 bouwlaag met zadeldak. De verhoging met een extra bouwlaag en een veel te hoge dakvorm maakt het pand veel hoger dan deze van het naastliggende monument. De wachtgevel torent in het voorstel meer dan 7 meter boven dit pand uit, wat stedenbouwkundig bezwaarlijk wenselijk kan worden genoemd.

Strijdig met de bouwcode wordt er, ondanks de gelijkvloerse functiewijziging, niet voorzien in voldoende ontpitting (artikel 27). Het bouwblok is zeer dens doordat de achtergevels van de panden langsheen de Paardenmarkt zich op korte afstand bevinden van de achtergevels van de panden langsheen de Falconrui. Het voorzien van meer open ruimte is des te belangrijker voor de woon- en leefkwaliteit van het perceel, het bouwblok en het ecologische netwerk. Deze open ruimte brengt niet enkel licht en lucht in de aangrenzende bebouwing, zij zorgt ook voor buitenruimte, voor infiltratiemogelijkheden van het regenwater en voor een afkoeling van de stadslucht. De vanuit de bouwcode gevraagde 20% open ruimte per perceel geldt als een strikt minimum. Het verhogen van het bouwvolume langsheen beide zijden bemoeilijkt echter de mogelijkheid van licht- en luchttoetreding in het binnengebied tot op het maaiveld. Hieruit zou zelfs gesteld kunnen worden dat een ambitieuzere ontpitting, dan deze 20%, terecht zou zijn. Het voorzien van slecht 8% open ruimte is bijgevolg onaanvaardbaar. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan.

De aanvraag dient ook hierom te worden geweigerd.

Om een mix op vlak van stedenbouwkundige-, maatschappelijke- en woonkwaliteitseisen te garanderen is het noodzakelijk de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de juiste oppervlakteverhoudingen tussen de functies binnen deze woningen anderzijds.

De aanvraag voorziet langs de Paardenmarkt 4 eenslaapkamerappartementen  en 1 tweeslaapkamerappartement, waarbij de gemiddelde vloeroppervlakte 56,60 m² bedraagt. Dit eenzijdig aanbod van kleine appartementen draagt niet bij aan de beoogde stedelijke woningmix. Door kleine woningen te realiseren wordt ook het aanvaardbaar aantal woningen in functie van de grootte van het perceel overschreden en daarmee ook de draagkracht van het perceel en de omgeving. Bijgevolg wordt gesteld dat 3 woonentiteiten aanvaardbaar zijn voor dit perceel, met ook een aanbod aan grotere (meerslaapkamer-)appartementen.

Omdat geoordeeld wordt dat het programma de draagkracht van het perceel en de omgeving overschrijdt, wordt geadviseerd om de aanvraag te weigeren.

Visueel-vormelijke elementen

De gewijzigde gevel langsheen de Paardenmarkt mist een logische geleding. De positionering en verhouding van de ramen ten opzichte van elkaar kunnen bezwaarlijk gunstig worden beoordeeld.

De gesloten geveldelen tussen de verdiepingen, en bijgevolg de hoogte van de ramen, variëren, waardoor ritmiek en harmonie in gevelopbouw afwezig is. In de bestaande toestand zijn de ramen van de tweede en hoogste verdieping lager dan deze van de onderliggende bouwlagen. Dit is zeer gebruikelijk en of veel voorkomend. In voorliggend voorstel wordt de hoogte van de ramen van de eerste verdieping overgenomen in de extra bouwlaag. De hoogte van de ramen van de tweede verdieping blijven hierbij ongewijzigd waardoor een zeer onlogische gevelgeleding ontstaat. Dit is niet aanvaardbaar. Bij een eventuele nieuwe aanvraag dienen de hoogtes van de ramen, alsook de tussenafstanden tussen de ramen op elkaar te worden afgestemd. Dit is mogelijk door de ramen van de tweede verdieping ca 30 cm te verhogen, de ramen van de derde verdieping ca 17 cm hoger te plaatsen. Zoals eerder gesteld staat ook het atypische mansardedak niet in verhouding met de onderliggende gevel.

De aangevraagde wijzigingen leveren geen enkele verbetering op, maar eerder een degradatie van de beeldkwaliteit, waardoor geadviseerd wordt om de aanvraag te weigeren (bouwcode, artikel 6).

Ook de gevel langsheen de Falconrui mist geleding. Ook hier is de dimensionering en verhouding van de ramen niet in verhouding tot de hoogte van de gevel. Zowel in functie van de woonkwaliteit als de beeldwaarde van de straat is het aan te bevelen om grotere ramen te voorzien, overeenkomstig deze van de rechterbuur.

Cultuurhistorische aspecten

Aan de stedelijke dienst monumentenzorg werd advies gevraagd omdat de aanvraag gelegen is in CHE-gebied. De wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie in dergelijk gebied dient immers onderworpen te worden aan de wenselijkheid van behoud.

“Beide panden liggen op een kavel die over een historische rui loopt, de vestinggracht van ca 1314 die in 1827 overwelfd werd.

De eerste historische verwijzingen naar het perceel Paardenmarkt 15 dateren uit de late middeleeuwen. In het tweede kwart van de 15de eeuw bouwen Jan van Lyere en zijn echtgenote Margriete Smeets twee “cameren” aan de zuidzijde van de Falconrui, waarbij de meest westelijke “camere” zich situeerde ter hoogte van Paardenmarkt 15. Mogelijk was er vanaf de tweede helft van de 15de eeuw sprake van een revaluatie van de bestaande constructies tot huizen met een meer complexe structuur en met meerdere bouwlagen. Hoe dan ook wordt ten laatste vanaf 1463 aan deze panden gerefereerd met de huisnamen Hoefyser (W) en (Gulden) Sweert (O).

Kort na de aankoop van het pand door schaliedekker David van Berle in 1603 lijkt er sprake te zijn van een (gedeeltelijke) heropbouw van het pand. Een akte uit 1614 verwijst alvast naar een nieuwe en onderkelderde achterbouw die uitgeeft op de rui. Het blijft onduidelijk of ook de voorbouw tijdens deze bouwfase werd gewijzigd.

Niet lang voor 1673 wordt het perceel vergroot met een kavel aan de noordelijke oever van de Falconrui, waarop een nieuw achterhuis wordt gebouwd: het huidige pand Falconrui 56.

Bij opmaak van het CHE-rapport wordt volgende waardenstelling aan de panden gegeven:

De oorsprong van de meermaals en grondig verbouwde voorbouw van de Paardenmarkt 15 grijpt dus terug naar de late 15de eeuw, maar het is onwaarschijnlijk dat uit deze primaire bouwfase nog structuurdragende elementen bewaard bleven. Het oudste zichtbare relict uit de premoderne periode is het grotendeels bewaarde keldergewelf waarvan de onzekere datering tussen de late 15de en de vroege 17de eeuw kan worden geschat. Mogelijk bleven op de begane grond en de eerste verdieping nog delen van een premoderne balklaag bewaard, maar alleen een ontmanteling van de huidige plafondafwerking kan hier duidelijkheid brengen. Ook wat betreft de bewaring van premoderne muurdelen, zowel ter hoogte van de scheimuren als aan de voor- en achterzijde van de voorbouw, kan alleen een verwijdering van de afwerkingslagen meer inzicht verschaffen.

Met betrekking tot de eveneens sterk verbouwde achterbouw gelden de wanden van het keldervertrek als de oudste zichtbare delen van deze constructie. Op basis van de historische referenties kunnen deze segmenten worden gedateerd in de 16de of uiterlijk de vroege 17de eeuw. Het premoderne keldergewelf werd wellicht in de late 19de eeuw vervangen door een troggewelf. Net als in de voorbouw geldt ook hier dat de

afwerkingslagen op de begane grond en de eerste verdieping mogelijk delen van een premoderne balklaag of contemporaine muurdelen verbergen.

Samenvattend levert dit het volgende overzicht op van de bouwfysische onderdelen met een hoge erfgoedwaarde:

• De kelder (zuidzijde) met N/Z georiënteerd tongewelf (datering gewelf: XVB-XVIIa)

• De kelder (noordzijde) met troggewelf (datering wanden: XVI-XVIIa, datering gewelf: XIXd)

• Eerste en tweede bouwlaag: de mogelijk bewaarde houten constructieonderdelen (balklagen) (datering: XVIIc)

De bouwfysische structuren op het perceel B 446 (adres: Falconrui 56) vormen het resultaat van opeenvolgende bouwfasen vanaf de vroege 17de eeuw. Hoewel het oorspronkelijke premoderne opzet deels verloren is gegaan, wordt de historische en erfgoedkundige waarde van het gebouw in de eerste plaats bepaald door de bewaring van structuurdragende elementen uit deze eerste bouwfase.

Ook hier blijkt de kelder het best bewaarde relict uit de premoderne periode te zijn. Met betrekking tot de begane grond moet worden vastgesteld dat weinig representatieve elementen de opeenvolgende verbouwingen sinds de 19de eeuw hebben overleefd. Mogelijk bleef achter het verlaagde plafond een deel van de balklaag bewaard, maar dit kon niet worden geverifieerd. Ook op de eerste verdieping kan alleen een ingekapselde balk mogelijk als een 17de-eeuwse moerbalk

worden geïdentificeerd.

De straatgevel tenslotte illustreert de complexiteit van de bouwhistorische evolutie van dit pand. Uit de primaire bouwfase bleven de rondboogdeur van de doorgang naar de Paardenmarkt bewaard, de muurankers die verwijzen naar de 17de -eeuwse balklaag en de tweeledige traveegeleding op de eerste verdieping.

Samenvattend levert dit het volgende overzicht op van de bouwfysische onderdelen met een hoge erfgoedwaarde:

• De kelder: een O/W georiënteerd tongewelf. (datering gewelf 1: XVIIc)

• De voorgevel (eerste en tweede bouwlaag): de rondboogdeur links, de muurankers, de tweeledige traveegeleding op de eerste verdieping. (datering: XVIIc)

• Eerste en tweede bouwlaag: de mogelijk bewaarde houten constructieonderdelen (balklagen) (datering: XVIIc)

B afweging

De aanvraag omvat een drastische verbouwing en uitbreiding van beide panden. In het CHE-rapport wordt een duidelijke en overzichtelijke opsomming gemaakt van de bouwfysische onderdelen met een hoge erfgoedwaarde. De beschrijvende nota onderschrijft deze waardenstelling.

Vanuit oogpunt monumentenzorg is er geen principieel bezwaar tegen een uitbreiding en aanpassing van de bestaande panden, mits behoud van de bewaarde historische draagstructuren zoals vermeld in het CHE-rapport en de beschrijvende nota.

Vastgesteld wordt dat de plannen van de bestaande toestand geen correcte weergave geven van de bewaarde en historische draagstructuur van het gebouw. Zo worden de vloerplaten van de kelderverdieping en het gelijkvloers opgetekend als een gewapende betonplaat, waar het CHE-rapport en de beschrijvende nota uitspraken doet over 15de tot 17de eeuwse gewelfde kelderstructuren. De houten draagstructuren boven het gelijkvloers en de eerste verdieping omvatten mogelijk nog bewaarde balklagen uit de 17de eeuw. Deze worden in de bestaande toestand opgetekend als hedendaagse draagstructuren. Het is op basis van de opgetekende plannen dus niet mogelijk om een accuraat advies te geven over de geplande ingrepen en de impact van deze ingrepen op de erfgoedwaarde van deze historische site.

Ook de snedes van de nieuwe toestand tonen geen enkele vermelding van behoud van de historische draagstructuren. Niettegenstaande de beschrijvende nota een vermelding maakt van het streven naar een maximale bewaring, integratie en valorisatie van de waardevolle elementen (zoals opgenomen in het CHE-rapport), tonen de plannen dus geen enkele intentie tot behoud van de elementen met een cultuurhistorische waarde.

Gelet op de vooropgestelde sloop van de historisch waardevolle draagstructuur van het gebouw, adviseert de stedelijke dienst monumentenzorg de aanvraag ongunstig.”

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt dit advies gevolgd.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De woningoppervlakte staat niet voor alle woningen in verhouding met het aantal slaapkamers en dus met het aantal potentiële bewoners, waardoor deze woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden. Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Is dat niet het geval, zoals in voorliggende aanvraag, worden de verblijfsruimten te klein om comfortabel in te functioneren. Vastgesteld wordt dat de masterbedrooms niet groter zijn dan ca. 11m². De VMSW hanteert voor deze ruimten een minimummaat van 12m². Kleinere slaapkamers leiden er toe dat er een beperkte ruimte is om kleerkasten te plaatsen en/of de ruimte voor en naast het bed erg smal wordt. Dit heeft een grote impact op het wooncomfort. Bijgevolg kan de planinrichting van deze kleine woningen niet gunstig geadviseerd worden. Aanbevolen wordt om het aantal woningen te verminderen door ze samen te voegen in grotere entiteiten.

De eetruimte van de woning aan de Falconrui kijkt achteraan uit op het raam van de slaapkamer van appartement 201 gelegen aan de Paardenmarkt. De tussenafstand tussen beide gevels bedraagt slechts 3,83 meter. Dit is naar privacy onaanvaardbaar. De aanvraag moet ook hierom worden geweigerd.

Strijdig met de bouwcode (artikel 28) hebben de appartementen 101 en 201 geen buitenruimte. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan. Ook hierom moet de aanvraag worden geweigerd.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de eengezinswoning worden 3 fietsenstallingen voorzien in de garage. Deze is voldoende breed zodat de fietsen ook gestald kunnen worden als er een auto geparkeerd is.

Voor de 3 bijkomende appartementen  met 1 slaapkamers moeten 6 fietsenstallingen voorzien worden.

Er wordt een fietsenberging ingericht in de kelder voor 6 fietsen. De deuropening, de gang en de trap naar de kelder zijn, net als in vorige aanvraag, te smal om vlot met de fiets te kunnen gebruiken. Bovendien is er noch onderaan de trap, noch bovenaan de trap voldoende plaats voorzien tussen trap en deur. Deze fietsenstalling is niet bruikbaar.

Om in aanmerking te kunnen komen voor een vergunning dient een toegankelijke en voldoende grote fietsenberging voorzien te worden, conform artikel 29 van de bouwcode.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Administratieve lus

Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

Omwille van een procedurefout moet het openbaar onderzoek opnieuw worden georganiseerd. Het openbaar onderzoek moest ten laatste 1 dag voor het ingaan van de termijn van het openbaar onderzoek worden aangeplakt en gemeld op het loket. De aanplakking werd niet gemeld.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn werden opnieuw uitgevoerd om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en). 

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Bezwaren uit vorige openbare onderzoeken over de aanvraag, die nog relevant zijn, worden hier ook besproken.

Schending van de privacy: Het bezwaar tegen verlies van privacy door inkijk vanuit een raam en vanop een terras van het pand, gelegen Falconrui 56, in de verblijfsruimten aan de achterzijde van de woning van de bezwaarindiener.

Beoordeling: Gelet op de zeer beperkte afstand tussen de gevels van het project en de achtergevel van het hoofdvolume van de bezwaarindiener, kan deze stelling worden bijgetreden. Er kan bijgevolg gesteld worden dat de privacy dermate geschonden wordt dat de woonkwaliteit in het gedrang komt. Het bezwaar is gegrond.

Verlies van zonlicht: Het bezwaar tegen het wegnemen van zonlicht ten opzichte van de achtergelegen woningen door de optopping van het pand, gelegen Falconrui 56.

Beoordeling: Het bezwaar omtrent mogelijke lichthinder betreft niet-aantoonbare, subjectieve elementen die niet van stedenbouwkundige aard zijn en die bijgevolg niet mee in afweging kunnen worden genomen bij de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggend project. Bovendien dient opgemerkt dat het pand zich ten noorden bevindt van het pand van de bezwaarindiener waardoor de schaduwwerking nagenoeg ongewijzigd zal blijven ten opzicht van de huidige situatie. Het bezwaar is ongegrond.