Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2022077595 |
Gegevens van de aanvrager: | de heer jochen koch met als adres Allewaertstraat 2 te 2000 Antwerpen |
Ligging van het project: | Karel Rogierstraat 3 te 2000 Antwerpen |
Kadastrale percelen: | afdeling 11 sectie L nr. 3623E |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | wijzigen van de voorgevel |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 01/03/1920: toelating (1920#9280) voor binnenveranderingen;
- 13/04/1901: toelating (1901#417) voor een raam.
Vergund geachte toestand
- functie:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
Huidige toestand
- functie:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
Gewenste toestand
- functie:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
Inhoud van de aanvraag
- uitbreiden van het volume;
- doorvoeren van interne constructieve werken;
- wijzigen van de voorgevel.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Business en Innovatie | 4 juli 2022 | 27 juli 2022 |
Stadsontwikkeling/ Omgeving/ Vergunningen Stedenbouw/ vermoeden van vergunning | 4 juli 2022 | 26 juli 2022 |
Stadsontwikkeling/ Onroerend Erfgoed/ Monumentenzorg | 4 juli 2022 | 16 september 2022 |
stadsontwikkeling/ vergunningen/ milieuvergunningen) | 4 juli 2022 | 6 juli 2022 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: algemene voorschriften, culturele, historische en/of esthetische waarde en artikel 6: zone voor centrumfuncties - stedelijke functies (ce6).
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:
- 2.1.7 Gevelmaterialen: de natuursteen rond het gelijkvloers schrijnwerk en de arduinen plint is geschilderd.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse codex Wonen 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex Wonen van 2021)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De omgeving wordt gekenmerkt door één- en meergezinswoningen in gesloten bebouwing. De hoekpanden omvatten veelal kleine handels- of kantoorruimten op de gelijkvloerse verdieping.
Aan de stedelijke dienst ondernemen en stadsmarketing werd advies gevraagd. Zij stellen in hun – gunstig – advies het volgende:
“Gunstig advies voor het wijzigen van de gelijkvloerse functie kantoren naar kleinschalige reca in een pand gelegen in de zone verspreide bewinkeling. Het pand grenst aan de afgebakende strategische horecakern Zuid. Er is op deze manier verdere clustering van de functie reca te verwachten. De Beleidsnota Detailhandel 2020 stelt dat in zone voor verspreide bewinkeling kleinschalige commerciële ruimte <100m² als nevenfunctie kunnen worden toegevoegd; in lijn met het voorliggende RUP Binnenstad.”
Bovenstaand advies wordt vanuit ruimtelijk oogpunt bijgetreden.
De beoogde eengezinswoning met gelijkvloerse nevenfunctie is functioneel inpasbaar in de omgeving.
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
In het bestaande pand wijzigt de gelijkvloerse nevenfunctie van kantoor naar reca.
De bovenliggende woonfunctie blijft behouden.
De werken beperken zich hoofdzakelijk binnen het bestaande en vergunde volume. De aanvraag voorziet enkel een uitbreiding van het dakvolume aan de straatgevel met een dakkapel.
Zowel schaal als ruimtegebruik blijven gerespecteerd.
Cultuurhistorische aspecten
Vermits de werken gesitueerd zijn in een zone met culturele, historische en/of esthetische waarde werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst monumentenzorg. Dit advies laat zich als volgt lezen:
“Men wenst het pand van kantoorruimte te verbouwen naar eengezinswoning en de gelijkvloerse verdieping in te richten als restaurant.
De vloerplaat van de zolderverdieping werd waarschijnlijk in de loop der jaren verlaagd waardoor deze zich gedeeltelijk voor het raam van de 2de verdieping bevindt. In dit voorstel wordt de vloerplaat van de zolderverdieping afgebroken en opnieuw hoger opgebouwd zodat de ramen op de 2de verdieping vrijgemaakt worden.
Hoewel het verhogen van de vloer en vrijmaken van de ramen op de tweede verdieping omschreven is in de aanvraag tonen de plannen van de nieuwe toestand dat de bovenlichten van de twee ramen niet werden vrijgemaakt.
We gaan uit van een tekenfout, het is dan ook wenselijk dat ook de bovenlichten van de ramen op de 2de verdieping vrijgemaakt worden.
Er wordt een dakkapel volgens historisch model toegevoegd in het voorste dakvlak op de plaats van het dakvlakraam.
Het raam op de gelijkvloerse verdieping wordt naar beneden toe opengemaakt.
Bestaande ramen worden indien mogelijk behouden. De te vervangen, ramen worden analoog uitgewerkt. Het raam en de deur op de gelijkvloerse verdieping worden in staal uitgewerkt om een maximale openheid te genereren.
De voorgevel wordt enkel gereinigd.
De arduinen plint dient van de huidige verflaag verwijderd te worden zodat het natuurstenen karakter terug zichtbaar wordt.
Aangezien het interieur van het pand geen erfgoedwaarde heeft, is er ook geen bezwaar tegen de ingrepen die daar worden uitgevoerd.”
Vanuit stedenbouwkundig oogpunt worden de aandachtspunten van de dienst monumentenzorg integraal bijgetreden en opgenomen als voorwaarden bij de vergunning.
Het grijs schilderen van de arduinen plint is in strijd met zowel art. 2.1.7 uit het RUP Binnenstad als art. 11 uit de bouwcode. Omdat beide artikels stellen dat natuurstenen gevelelementen onbeschilderd moeten blijven, wordt dit mee opgenomen in de voorwaarden.
Met het verplaatsen van de vloerplaat moeten in analogie met de ramen op de 1ste verdieping ook de bovenlichten van de ramen op de 2de verdieping vrijgemaakt worden. Ook dit wordt als voorwaarde aan de vergunning gekoppeld.
Visueel-vormelijke elementen
Het desbetreffende pand van 3 bouwlagen en hellend dak zit ingesloten tussen panden van 4 bouwlagen met plat dak.
Hierdoor is er geen stedenbouwkundig bezwaar tegen het voorzien van een dakkapel; ook al zijn deze niet kenmerkend in het straatbeeld.
Gezien de aanwezigheid van de gelijkvloerse nevenfunctie kan ook ingestemd worden met het doorbreken van de plint en het voorzien van grotere raampartijen. Niet alleen zal dit een verbetering zijn naar levendigheid in het straatbeeld maar tevens ook een eerlijke vertaling van de achterliggende functie. Een grotere zichtbaarheid zal de nevenfunctie ten goede komen.
In de achtergevel worden 3 ramen toegevoegd alsook een lichtkoepel op de achterbouw.
Gezien de beperkte wijzigingen blijft de visuele inpasbaarheid behouden.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Er wordt opgemerkt dat het sanitair op de eerste entresolverdieping volgens de plannen niet toegankelijk is. Wellicht betreft het een tekenfout gezien dit sanitair noodzakelijk is voor de gelijkvloerse nevenfunctie.
Omdat het onduidelijk is waar de afvoer van de dampkap van het restaurant uitkomt en of die voldoet aan de voorwaarden gesteld in artikel 35 uit de bouwcode, wordt dit in de voorwaarden opgenomen.
Aan de hand van de aangeleverde plannen is het niet duidelijk of de voorziene septische put groot genoeg is. In voorwaarden wordt opgelegd om een septische put, conform artikel 43 van de bouwcode, te voorzien.
Voor de recafunctie is een vetafscheider verplicht conform de bouwcode. In voorwaarden wordt opgenomen om te voldoen aan artikel 44 van de bouwcode.
Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de woning aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat elke omgevingsvergunningsaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de aanvraag betrekking heeft op de verbouwing van een eengezinswoning waarbij het aantal woongelegenheden ten opzichte van het bestaande ongewijzigd blijven. De recafunctie vormt een nevenfunctie van de woning (als voorwaarde voor vergunning) en genereert door de beperkte oppervlakte en ligging geen parkeerbehoefte.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
1. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.
2. De bovenlichten van de ramen op de 2de verdieping vrij te maken.
3. De arduinen plint dient onbeschilderd te blijven.
4. De afvoer van gassen dient te voldoen aan de eisen gesteld in artikel 35 uit de bouwcode.
5. Een vetafscheider te voorzien voor de gelijkvloerse reca-functie, conform artikel 44 van de bouwcode.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 8 juni 2022 |
Volledig en ontvankelijk | 4 juli 2022 |
Start openbaar onderzoek | 12 juli 2022 |
Einde openbaar onderzoek | 10 augustus 2022 |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 17 oktober 2022 |
Verslag GOA | 29 september 2022 |
naam GOA | Katrijn Apostel |
De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Startdatum | Einddatum | Schriftelijke bezwaar-schriften | Schriftelijke gebundelde bezwaar-schriften | Petitie-lijsten | Digitale bezwaar-schriften |
12 juli 2022 | 10 augustus 2022 | 0 | 0 | 0 | 4 |
Bespreking van de bezwaren
Tijdens de periode van het openbaar onderzoek werden 4 bezwaarschriften ingediend, die zich als volgt laten samenvatten:
Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond.
Gelet op de typische configuraties binnen het stedelijk weefsel bestaat er altijd een vorm van geluidshinder, veroorzaakt door de omwonenden waarbij van alle betrokken partijen een zekere tolerantie is vereist. Vanuit een goed nabuurschap is het evident dat overlast, van welke aard dan ook, steeds beperkt wordt. Dit betreft echter geen stedenbouwkundig aspect.
Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond.
Foutparkeren van wagens is verboden. Dit staat los van de vergunning.
Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond.
Het bezwaar omtrent meer vandalisme en afval op straat door de aanwezigheid van horecazaken betreft niet aantoonbare, subjectieve elementen die niet van stedenbouwkundige aard zijn en die bijgevolg niet mee in afweging kunnen genomen worden bij de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggend project. Er is niet noodzakelijk een causaal verband tussen voorliggend project en de te verwachten overlast zoals omschreven in het bezwaarschrift.
Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond.
Het bezwaar is niet van stedenbouwkundige aard.
Beoordeling: het omvormen van een kantoorruimte naar een woonfunctie is inpasbaar binnen de bestemmingsmogelijkheden van het RUP. Bijkomend kan in alle redelijkheid gesteld worden dat de impact van het project op de mobiliteit in de omgeving toelaatbaar is.
Het bezwaar is ongegrond.
Het college sluit zich integraal aan bij:
- de bespreking van de ingediende bezwaren zoals geformuleerd in het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt deze beoordeling tot zijn eigen standpunt;
- het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en aan de aanvrager de vergunning af te leveren, die afhankelijk is van de strikte naleving van volgende voorwaarden:
Algemene voorwaarden
de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken.
Stedenbouwkundige voorwaarden
1. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.
2. De bovenlichten van de ramen op de 2de verdieping vrij te maken.
3. De arduinen plint dient onbeschilderd te blijven.
4. De afvoer van gassen dient te voldoen aan de eisen gesteld in artikel 35 uit de bouwcode.
5. Een vetafscheider te voorzien voor de gelijkvloerse reca-functie, conform artikel 44 van de bouwcode.
Het college beslist de plannen waarvan een overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, goed te keuren.