2022_CBS_07849 - Omgevingsvergunning - OMV_2022074142. De Lunden 2-12. District Merksem - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          2/07/2021: voorwaardelijke vergunning (OMV_2019080021) voor het bouwen en exploiteren van een nieuw dienstencentrum met 56 assistentiewoningen (parkgebouw);

-          4/05/2016: vergunning (20153290) voor aanpassingen ten opzichte van het vergunde ontwerp voor de sloop van het bestaande rusthuis en alle verhardingen, het rooien van enkele bomen en de nieuwbouw van een woonzorgcentrum voor 186 plaatsen, een dagverzorgingscentrum en 42 assistentiewoningen;

-          26/07/2013: vergunning (3562#6709) voor het slopen van een rusthuis en alle verhardingen, rooien van enkele bomen en nieuwbouwen van een woonzorgcentrum.

Vergunde toestand

-          functie:

• rust- en verzorgingstehuis;

-          bouwvolume:

• 3 tot 5 bouwlagen met plat dak; 
• open ruimte ingericht als binnentuin en omliggend buurtpark;

-          gevelafwerking:

• parement en schrijnwerk;

-          inrichting:

• inrichting perceel.

Bestaande toestand

-          lage muurtjes in de oostelijke gevel van blok L vervangen door stalen borstweringen;

-          blok C gedeeltelijk onderkelderd;

-          bovengrondse verbinding tussen blok C en blok L ondergronds uitgevoerd.

Nieuwe toestand

-          functie: 

• vergaderzaal op het gelijkvloers van blok L gesupprimeerd;
• aantal assistentiewoningen vermeerderd van 42 naar 43;

-          bouwvolume:

• blok C gedeeltelijk dieper onderkelderd;
• dakterrassen van blok C voorzien van borstweringen;
• bovengrondse verbinding tussen blok C en blok L ondergronds voorzien;
• heraanleggen van de binnentuin;

-          gevelafwerking:

• gewijzigd buitenschrijnwerk blok C in wit aluminium.

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal assistentiewoningen van 42 naar 43;

-          wijzigen van het volume;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Voorgeschiedenis

Op 26 februari 2016 werd akte genomen van een melding voor een bouwwerf met bronbemaling (MV2016/38). Op 29 september 2017 (MV2017/492) en 24 mei 2019 (OMV_2019057344) werd telkens akte genomen van een melding voor het gebruik van een mobiele breekinstallatie. Na deze werven verleende het college op 2 juli 2021 aan Zorgbedrijf Antwerpen een omgevingsvergunning voor de bouw en exploitatie van een nieuw dienstencentrum met 56 assistentiewoningen (parkgebouw) op de site Melgeshof te Merksem (OMV_2019080021).

Inhoud van de aanvraag

Voorliggende aanvraag omvat de bouw en exploitatie van een vernieuwd woonzorgcentrum met 186 plaatsen, 43 assistentiewoningen en een dagverzorgingscentrum op de site Melgeshof te Merksem. De vergunning wordt gevraagd voor onbepaalde duur.

Aangevraagde rubriek(en)

Aangevraagde rubriek(en) Melgeshof
 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een gebied voor gemeenschapsuitrusting en openbare nutsvoorziening. Onder gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen dient te worden begrepen voorzieningen die gericht zijn op de bevordering van het algemeen belang en die ten dienste van de gemeenschap worden gesteld. De idee van dienstverlening (verzorgende sector) aan de gemeenschap is derhalve rechtstreeks aanwezig. Artikel 4.4.8.van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening schrijft voor dat in gebieden die op de gewestplannen zijn aangewezen als gebied voor gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen, handelingen van algemeen belang en de daarmee verbonden activiteiten te allen tijde kunnen worden toegelaten, ongeacht het publiek of privaatrechtelijk statuut van de aanvrager of het al dan niet aanwezig zijn van enig winstoogmerk. Als gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen kunnen eveneens worden beschouwd een school, een voor het publiek toegankelijke toegangsweg tot een vergund gebouwencomplex in een gebied voor gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen en neveninrichtingen naast een autosnelweg. Alhoewel in een gebied voor gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen in principe geen gebouwen met een woonfunctie zijn toegelaten, heeft de Raad van State bovendien niettemin geoordeeld dat service-flats voor bejaarden kunnen worden vergund in dergelijk gebied. Ook een nomadenkamp werd door de Raad van State beschouwd als een gemeenschapsvoorziening en openbare nutsvoorziening, (Artikel 17 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.
 

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is van toepassing op de aanvraag. De aanvraag is hiermee in overeenstemming.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag is functioneel inpasbaar in de omgeving. De aanvraag omvat wijzigingen aan een bestaand vergund woonzorgcentrum gesitueerd in zone voor gemeenschapsvoorzieningen en openbaar nut volgens het gewestplan. De aanvraag is verenigbaar met de gewestplanbestemming.

De aanvraag werd ter advies voorgelegd aan de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing. Zij geven voorwaardelijk gunstig advies: “Het project omvat de realisatie na sloop van een woonzorgcentrum en assistentiewoningen. Binnen het project is een cafetaria voorzien. Mogelijk moet er voor dit deel wel een horecavergunning aangevraagd worden.” Een horecavergunning staat los van een stedenbouwkundige vergunning. De kanttekening van de dienst Ondernemen moet bijgevolg als een aanbeveling gelezen worden en kan niet opgenomen worden als voorwaarde bij de vergunning.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De wijzigingen hebben geen noemenswaardige impact op het bestaande vergunde volume. De bovengrondse gelijkvloerse verbinding tussen de twee volumes wordt gesupprimeerd. Ondergronds blijven de volumes met elkaar verbonden. De schaal en het ruimtegebruik van de aanvraag zijn verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.

De inrichting van de omgevingsaanleg wordt gewijzigd. Er wordt gekozen voor een organische en vloeiende vormentaal in plaats van strak en orthogonaal. Er is meer groen ten opzichte van de laatst vergunde toestand. Deze wijziging wordt geapprecieerd.

Visueel-vormelijke elementen

De kleur van het schrijnwerk in blok C werd gewijzigd van geanodiseerd aluminium naar wit. Beide kleuren komen in het totaalproject voor. De wijziging is visueel-vormelijk inpasbaar in de omgeving en verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke omgevingsvergunningsaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de inhoud van de aanvraag geen impact heeft op de parkeerbehoefte.

De aanvraag betreft het regulariseren van wijzigingen aan de bestaande vergunning van een woonzorgcentrum met assistentiewoningen. Bij de wijzigingen verandert er een vergaderzaal naar een assistentiewoning. De parkeernorm van een assistentiewoning is 0,21 per assistentiewoning. Deze verandering levert dus geen verandering in parkeerbehoefte op waarvoor een extra parkeerplaats nodig zou zijn.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

Het nieuwe centrum wordt verdeeld over twee gebouwen. In het L-gebouw bevinden zich de 43 assistentiewoningen, het dagverzorgingscentrum en 126 kamers. De overige 60 kamers worden ondergebracht in het booggebouw. Het nieuwe complex zal beschikken over een grootkeuken en dertien verdeelkeukens. Deze laatste zijn kleinschalige keukens waar eten verdeeld wordt maar niet gekookt. In de cafetaria op het gelijkvloers kan iets gegeten of gedronken worden. Verder is er een gezamenlijke ruimte voor een kapsalon, een kinéruimte en een pedicure. Voor de bedienden worden er flexplekken voorzien. Kleedkamers voor het personeel bevinden zich in de kelder.

De ingedeelde inrichtingen en activiteiten (IIOA’s) die gevraagd worden voor dit nieuwe woonzorgcentrum, zijn alle in de derde klasse ingedeeld. Het betreft IIOA’s typisch voor de exploitatie van grote gebouwen zoals stookinstallaties, koeling, het lozen van huishoudelijk afvalwater, opslag van kuis-, was- en vaatwasproducten en een hoogspanningscabine. Daarnaast worden ook de reguliere IIOA’s voor woonzorgcentra gevraagd zoals een wasserij, een polyvalente zaal, het stallen van bedrijfsvoertuigen en de exploitatie van een woonzorgcentrum.

De stookinstallaties werken op basis van aardgas. In de koelinstallaties wordt het koudemiddel R410A gebruikt met een global warming potential van 2088. De technische installaties worden in de kelder geplaatst om geluidshinder te vermijden. Er worden hemelwaterputten voorzien met een totaal volume van 50.000 liter. Verder worden er ook groendaken voorzien en een buffervolume van 68 m³ met vertraagde afvoer. In het dossier wordt vermeld dat het water van de grootkeuken over een KWS-afscheider geleid wordt vóór lozing. Dit hoort eigenlijk een vetafscheider te zijn.

Op vraag van de vergunningverlenende overheid nam de exploitant klasse 3 rubriek 46.1.b (wasserijen) op in zijn aanvraag voor gebruik van een wasmachine (4,8 kW) en een droogkast (5,1 kW). De exploitant stelt dat het afvalwater van deze wasserij ressorteert onder huishoudelijk afvalwater: “Aangezien we deze situatie kunnen beschouwen als een wassalon waar de toestellen door het cliënteel (= de bewoners) zelf worden bediend, mogen we het afvalwater dat hierbij vrijkomt, beschouwen als sanitair afvalwater. Dit is volledig in overeenstemming met de visie van VMM”. Voor de vergunningverlenende overheid lijkt het echter onwaarschijnlijk dat de bewoners van het woonzorgcentrum zelf deze machines bedienen. Klasse 3 rubriek 3.4.1.a voor het lozen van bedrijfsafvalwater zonder gevaarlijke stoffen wordt van ambtswege toegevoegd aan de vergunning.

Onder de nieuwe gebouwen wordt een ondergrondse parkeergarage voorzien. Voor de aanleg hiervan zal naar alle waarschijnlijkheid een bronbemaling noodzakelijk zijn. Deze werd niet opgenomen in voorliggende vergunningsaanvraag.

Bemalingswerken, noodzakelijk voor de realisatie van bouwkundige werken, zijn vergunningsplichtig krachtens de Vlarem indelingslijst (rubriek 53.2). Deze omgevingsvergunning moet worden bekomen alvorens de werf kan worden gestart. Indien het gaat om een bemaling van meer dan 30.000 m³ op jaarbasis en een bemaling dieper dan 4 m–mv moet de vergunningsaanvraag een bemalingsstudie bevatten. De inhoud van deze studie wordt bepaald door VMM (Richtlijnen bemalingen ter bescherming van het milieu 2019 - zie checklist 1 en 2). De karakteristieken (doorlatendheid en dergelijke) van de ondergrond worden bepaald door een pompproef.

Volgens de bouwcode van stad Antwerpen is het verplicht om een retourbemaling uit te voeren (artikel 42). Enkel als dit niet kan, om technische redenen of omdat de kwaliteit van het grondwater dit niet toelaat, kan lozing op de riool worden overwogen. In dat geval moet bij lozing van >10 m³/uur op de openbare riolering toelating van Aquafin verkregen worden. Deze wordt bij het aanvraagdossier gevoegd. De aandacht van de initiatiefnemer wordt er eveneens op gevestigd dat de opstart van de bemaling dient aangekondigd te worden bij aanvang. Deze aankondigingsplicht geldt ook voor die bemalingen waarvoor geen bemalingsstudie wordt gevraagd (dus als de bemaling lager is dan 30.000 m³ op jaarbasis en minder diep dan 4 m–mv). Voor toekomstige projecten wordt aangeraden een bemaling tegelijk met de stedenbouwkundige handelingen aan te vragen zodat men niet voor ongewenste verrassingen komt te staan in verband met kosten, timing en dergelijke.

De vergunningverlenende overheid is verplicht om een advies in te winnen bij het Agentschap Onroerend Erfgoed als de vergunningsaanvraag betrekking heeft op ingedeelde inrichtingen of activiteiten in of aan: een beschermde archeologische site, een beschermd monument, een beschermd cultuurhistorisch landschap of een beschermd stads- of dorpsgezicht (decreet van 12 juli 2013 betreffende het onroerend erfgoed artikel 6.4.4§3). Dat is hier niet het geval.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Mits voldaan wordt aan de algemene, sectorale en bijzondere vergunningsvoorwaarden, is deze aanvraag in overeenstemming met de VLAREM wetgeving. Vanuit milieutechnisch oogpunt wordt voorwaardelijk positief advies gegeven de vergunning te verlenen.

Geadviseerde rubriek(en)

Geadviseerde bijzondere milieuvoorwaarden

1. Het afvalwater van de grootkeuken wordt over een vetvang geleid alvorens geloosd te worden.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.