2023_CBS_00062 - Omgevingsvergunning - OMV_2022061109. Wisselstraat 1-3. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.  

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen  

Relevante voorgeschiedenis 

• vaststelling (ID: 4710) van geheel van drie gekoppelde winkelhuizen als bouwkundig erfgoed: https://id.erfgoed.net/erfgoedobjecten/4710 ;  

• 12/02/2021: gedeeltelijk voorwaardelijke vergunning (OMV_2020123828) voor het wijzigen van de functie van de gelijkvloerse verdieping van handel naar reca; 

• 31/08/2016: proces-verbaal (11002_2016_1796) voor het vermeerderen van het aantal wooneenheden; 

• 18/04/2014: vergunning (2014352) voor het regulariseren van de bestaande toestand van een eengezinswoning. 

Vergunde / Geacht vergunde toestand  

• functie:  

  • recafunctie op de gelijkvloerse verdieping (Wisselstraat 1-3) met ondergeschikte zorgwoning en kamerwoning: alle ruimtes behorende tot de recawoning vormen 1 aaneengesloten geheel en vormen geen zelfstandige woonentiteit;  

  • 2 woongelegenheden, apart ontsloten, op de verdiepingen: 

  • eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 60 m² (2.1); 

  • eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 60 m² (3.1); 

  • andere handelingen, werken of wijzigingen dan de aangevraagde functiewijziging van handel naar reca werden uitgesloten in de vergunning OMV_2020123828; 

• bouwvolume: 

  • gekoppelde bebouwing (Wisselstraat 1-3) van 4 bouwlagen onder een zadeldak; 

  • kroonlijst- en nokhoogte van respectievelijk ca. 15,20 en 18,50 m; 

  • de 2 percelen werden volledig dicht gebouwd; 

  • de woongelegenheden op de verdiepingen zijn apart ontsloten (toegangsdeur nr. 3); 

• gevelafwerking:  

  • gevel integraal wit geschilderd; 

  • dorpels in blauwe hardsteen; 

  • donkerbruin geschilderd buitenschrijnwerk met een klassieke profilering op de horizontale en de verticale middenstijl;  

  • ramen van de eerste en tweede verdieping met een klassieke T-verdeling en de ramen van de derde verdieping met 2 opengaande vleugels;  

  • hoogte van de gelijkvloerse gevelopeningen conform de laatst vergunde toestand; 

  • verluchtingsroosters in de straatgevel verwijderd;  

  • luifel tussen de gelijkvloerse gevel en bovengevel verwijderd; 

  • andere handelingen, werken of wijzigingen aan de gevelafwerking op de gelijkvloerse verdieping werden uitgesloten in OMV_2020123828. 

Bestaande toestand 

• gevelafwerking voorgevel: 

  • buitenschrijnwerk in natuurkleurig hout met op het gelijkvloers de indeling conform de vergunning;  

  • de ramen op de eerste verdieping met invulpanelen en afwijkende indeling werden reeds vervangen en voorzien van buitenschrijnwerk met klassieke T-verdeling met beglazing zonder invulpanelen en de ramen van de derde verdieping met 2 opengaande vleugels; 

  • gevel wit geschilderd, conform de vergunning;  

  • vensterdorpels en horizontale lijsten in blauwe steen mee overschilderd;  

  • verluchtingsroosters en luifel verwijderd conform de vergunning. 

Nieuwe toestand 

• functie: 

  • recafunctie op de gelijkvloerse verdieping (Wisselstraat 1-3); 

  • meergezinswoning met 3 wooneenheden op de verdiepingen: 

  • vierslaapkamerappartement (W3.1) van 174 m² met een private buitenruimte van 8 m², 3 m² en 3 m² gelegen te Wisselstraat 1 op de eerste, tweede en derde verdieping en Wisselstraat 1-3 op de gehele vierde verdieping; 

  • studio (W3.2) op de eerste verdieping zonder private buitenruimte gelegen te Wisselstraat 3 op de tweede verdieping; 

  • studio (W3.3) op de tweede verdieping zonder private buitenruimte gelegen te Wisselstraat 3 op de derde verdieping; 

• bouwvolume: 

  • gekoppelde bebouwing Wisselstraat 1-3 van 4 bouwlagen onder een mansardedak met 4 dakramen aansluitend qua hoogte bij Oude Beurs 24; 

  • 2 dakterrassen aan de achtergevel op de vierde verdieping, afgeschermd aan de linker perceelgrens met een opaal zichtscherm van 1,90 m; 

  • uitlaat van de reca functie verlengd tot boven de kroonlijst; 

• gevelafwerking: 

  • voorgevel uitgevoerd conform vergunde toestand met uitzondering van: de vensterdorpels en horizontale lijsten in blauwe steen werden mee overschilderd; 

  • mansardedak voorzien in zink met staande naad en met wit pvc schrijnwerk. 

 Inhoud van de aanvraag 

• verbouwen en uitbreiden van een gemengd gebouw:  

  • verwijderen van een zadeldak en bouwen van een mansardedak (vijfde bouwlaag); 

  • vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 2 naar 3: 2 studio's en 1 vierslaapkamerappartement met gelijkvloerse recafunctie; 

  • interne constructieve wijzigingen; 

  • scheimuurwijzigingen. 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar. 

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt: 

Adviezen 

Externe adviezen   

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen  

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen 

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. 

Gewestplan - woongebied 

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde, artikel 1: zone voor wonen - (wo1). 

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’) 

De aanvraag ligt niet in een verkaveling. 

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad. 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen 

• Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater). 
  (De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater) 

           De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag. 

• Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid). 
  (De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid) 

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid. 

Algemene bouwverordeningen 

• Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer. 
  (De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer) 

            De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag. 
  
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen 

• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014. 
  (De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’) 
  De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten: 

  • Artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:  
    
              De nieuwe dakopstand van het verhoogde volume achteraan is geen 30 cm ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak. Er wordt slechts een dakopstand van 20 cm voorzien. 
  

  
  

  • Artikel 44 Vetafscheiders en olieafscheiders: 

  Horeca-inrichtingen zijn verplicht hun afvalwater via vetafscheiders te lozen. Op de plannen werd geen vetafscheider opgetekend.   
  

Sectorale regelgeving 

• MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid. 

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. 

• Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. 

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt. 

• Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode. 
  (De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’) 

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode. 

Omgevingstoets 

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening 

Functionele inpasbaarheid 

De aanvraag betreft de verbouwing en uitbreiding van een pand met gemengde functies: wonen en reca. Deze werken zijn functioneel inpasbaar. 

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid 

De aanvraag voorziet in het optoppen en omvormen van de bestaande zolderverdieping met hellend dak naar een mansardedak. Op het gelijkvloers blijft de bestaande restaurantfunctie behouden. Op de eerste verdieping is de kamerwoning samengevoegd bij de woongelegenheid W3.1 zoals voorzien in de vergunning van 2014. De vergunde woongelegenheden W3.2 en W3.3 blijven behouden.  

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten 

De aanvraag is gelegen in CHE-gebied en de panden bepalen mee het straatbeeld rondom de kathedraal en de Groenplaats. Het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg is voorwaardelijk gunstig: 

“Men wenst een aantal beperkte aanpassingen intern door te voeren en het zadeldak te vervangen door een mansardedak.  

Het project werd voorbesproken en principieel is er geen bezwaar tegen het voorstel.  

Op basis van de snede is het niet duidelijk hoe het schrijnwerk wordt geplaatst in het dakvlak. We gaan uit van een klassieke uitvoering waarbij het buitenschrijnwerk de schuinte van het voorste dakvlak niet volgt. Detailtekeningen moeten voorafgaand aan de uitvoering bezorgd worden voor verder advies.  

Opgemerkt wordt dat er op de eerste verdieping blinde bovenlichten aanwezig zijn. Dit betreft geen vergunde toestand en deze moeten opnieuw opengemaakt worden en voorzien worden van transparante beglazing.” 

Zowel op de plannen nieuwe toestand als op de bijgevoegde foto’s zijn de ramen op de eerste verdieping volgens de klassieke uitvoering in T-vorm uitgevoerd. Er moet hierover dus geen voorwaarde worden opgelegd. 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen 

Het advies van de brandweer is voorwaardelijk gunstig en moet strikt worden nageleefd. 

Om te voldoen aan de bouwcode worden volgende voorwaarden opgelegd: 

• De nieuwe dakopstand van het verhoogde volume achteraan moet 30 cm hoger zijn dan het hoogst aangrenzende dakvlak conform artikel 34. 

• De horeca-inrichting moet voorzien worden van een vetafscheider conform artikel 44. 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte) 

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein). 

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen. 

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen 

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden. 

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden 

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven. 

2. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021. 

3. De nieuwe dakopstand van het verhoogde volume achteraan moet 30 cm hoger zijn dan het hoogst aangrenzende dakvlak conform artikel 34 van de bouwcode. 

4. De horeca-inrichting moet voorzien worden van een vetafscheider conform artikel 44 van de bouwcode. 

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken. Er werden geen bezwaarschriften ingediend. 

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten   

Wegens een cyberaanval op de stad Antwerpen werd het openbaar onderzoek mogelijks geschaad en konden eventuele analoog ingediende bezwaarschriften niet meer worden verwerkt.