2022_CBS_08670 - Omgevingsvergunning - OMV_2022092351. Veltwijcklaan 94 en 98. District Ekeren - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          huisnummer 94:

• 09/03/1995: vergunning (872#2467) voor de regularisatie van het bijbouwen van burelen;
• 15/03/1984: milieuvergunning, door de provinciale deputatie (881#112), voor aluminiumbewerking (aan 7 pk);
• 05/07/1982: vergunning (871#1260) voor het bouwen van een werkplaats;
• 28/06/1982: vergunning (871#1200) voor het oprichten van een veranda;

-          huisnummer 98:

• 01/09/1980: vergunning (871#1071) voor het bouwen van 3 autobergplaatsen;
• 18/02/1974: vergunning (803#4186) voor een voorgevelverandering.

Vergunde & huidige/bestaande toestand

-          functie:

• huisnummer 94: kantoorgebouw;
• huisnummer 98: woning met handelszaak en achteraan feestzaal;

-          bouwvolume:

• huisnummer 94 (gelegen in binnengebied):
  • 2 bouwlagen onder hellend dak;
  • gelijkvloerse veranda’s: ronde veranda vooraan en rechthoekige veranda aan rechterzijde; 
• huisnummer 98 (gelegen aan de straat):

-          2 bouwlagen onder hellend dak;

-          hoofdvolume van 9,50 m diep – gelijkvloerse bouwdiepte bedraagt 47,50 m;

-          op de gelijkvloerse aanbouw zijn twee van elkaar gescheiden schuine daken opgetrokken, met nok haaks op de straat;

-          gevelafwerking:

• huisnummer 98:
  • donkerbruine gevelsteen;
  • aluminium schrijnwerk op gelijkvloerse verdieping in voorgevel, met erboven houten ramen;
  • natuurstenen vlak rond schrijnwerk;
  • rood pannendak;

-          inrichting:

• bijgebouwen: vrijstaand kantoorgebouw, loods en garagegebouw;
• terrein grotendeels verhard.

Nieuwe toestand

-          functie: 

• 10 nieuw opgetrokken eengezinswoningen in binnengebied, met telkens 3 slaapkamers en een netto vloeroppervlakte van ± 128 m²;
• verbouwde eengezinswoning met huisnummer 98, aan straatzijde;

-          bouwvolume:

• sloop van achterin gelegen kantoorgebouw met bijgebouwen;
• eengezinswoning huisnummer 98:
  • gedeeltelijke sloop gelijkvloerse achterbouw, tot op 17,50 m van de voorgevellijn;
  • de kroonlijsthoogte van de woning bedraagt 7,45 m en de nokhoogte 11 m (de dakrand van de dakkapellen bevindt zich op 9,15 m);
• 10 nieuwe eengezinswoningen per rij van 5 gekoppeld, haaks op elkaar gepositioneerd;
  • 2 bouwlagen onder plat dak;
  • bouwdiepte van 12 meter;
  • voorgevelbreedte van 6 meter;
  • de halfopen huizen 1, 5 en 6 hebben centraal in de zijgevel een erker op de eerste verdieping;
• gemeenschapsgebouw met daarin fietsenberging en polyvalente ruimte:
  • één bouwlaag onder licht hellend lessenaarsdak;
  • kroonlijsthoogte vooraan 4,50 m, achteraan 3 m;

-          gevelafwerking:

• beige gevelsteen;
• koperkleurig aluminium schrijnwerk;
• gemeenschapsgebouw afgewerkt in verticaal geplaatste houten planken;

-          inrichting:

• private voor- en achtertuinen;
• centraal en gemeenschappelijk plein;
• gemeenschapsgebouw links van de toegangsweg.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van gelijkvloerse aanbouwen bij en verbouwen van een eengezinswoning;

-          slopen van een kantoorgebouw met bijgebouwen in binnengebied en van de bijhorende verhardingen;

-          nieuw bouwen van 10 eengezinswoningen met gemeenschappelijke ruimte en fietsenberging;

-          aanleggen van het terrein met verharding, parkeerplaatsen en groenzones.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 18 – Groenbescherming bij de uitvoering van werken: het is aan de hand van de aangeleverde tekeningen en informatie niet uit te maken of wordt voldaan aan de voorwaarden van betreffend artikel;
• artikel 21 – Minimale hoogte van ruimten: de slaapkamers op de tweede verdieping van de woning aan de zijde van de Veltwijcklaan (nummer 98) beschikken niet over de minimaal vereiste hoogte van 2,60 m – er is slechts 2,30 m beschikbaar;
• artikel 34 – Stabiliteit en scheidingsmuren: enkelvoudige scheidingsmuren dienen uitgevoerd te worden in massief, ongeperforeerd materiaal en dienen een dikte te hebben van minimum 18 centimeter. Betreffende is niet het geval voor het gemeenschappelijke gebouw bij de woningen in binnengebied.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021�)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen
Van de archeologienota werd akte genomen door het agentschap Onroerend Erfgoed op 20 juli 2022.
 

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Er zijn geen gegronde redenen om af te wijken van de geldende voorschriften.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag voorziet het verbouwen van 1 vergunde eengezinswoning en het optrekken van 10 bijkomende en nieuwe eengezinswoningen in een aangrenzend binnengebied en gelet op de ligging van het geheel in een meer dan voldoende ontwikkeld woongebied, is er in deze principieel sprake van een correcte functionele inpasbaarheid.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

De voorziene volumetrie is zonder meer ruimtelijk aanvaardbaar, zowel wat de bestaande woning aan de straatzijde betreft, als inzake de nieuw op te trekken woningen in het binnengebied.

De woning vooraan wordt gelijkvloers in grote mate gereduceerd, zodat slechts een maatvoering tot ± 17,50 m behouden blijft, waardoor deze aangepast blijkt aan de doorgaans voor dit type van gebouwen gehanteerde richtlijnen inzake bouwdiepte.

De woningen achteraan blijven qua hoogte beperkt tot 2 bouwlagen onder plat dak (hoogte: ± 6,30 m) en gelet op de voorziene inplanting, met een afstand die ten opzichte de meest nabije woningen minimaal 30 m bedraagt, is betreffende zonder meer voldoende ondergeschikt aan de schil van het bestaande bouwblok en is er van de gebouwde volumes geen nadelige impact te verwachten inzake bezonning, privacy en dergelijke. Ook visueel zullen de gevolgen beperkt zijn.

Er wordt bij de woningen achteraan een grote oppervlakte verhard in waterdoorlatende verharding. Ofschoon die verharding dus water doorlaat, blijft ze hard oppervlak en een rem om de biodiversiteit. Bovendien vergroot ze het hitte-eiland effect. Dat is niet wenselijk. Een groot grasveld daaraantegen kan eveneens verschillende functies ondersteunen. Daarom zal in voorwaarden opgelegd worden om de effectieve verharding te beperken tot een zone van 3 meter breed langsheen de voortuinen en het overige deel van de 522,22 m² grote verharding die nu op plan aangeduid staat, met gras aan te leggen. Hierdoor wordt circa 80% van de 522,22 m² verharding onthard wat een positief effect heeft op de biodiversiteit en het hitte eiland effect en de geluidsbelasting ten gevolge van activiteiten zal verminderen.

Het advies inzake schaal en ruimtegebruik is dan ook voorwaardelijk gunstig.

Visueel-vormelijke elementen

Er worden inzake materialisatie geen significante aanpassingen voorzien aan de woning aan de straatzijde en de nieuw op te trekken gebouwen bevinden zich geheel in het binnengebied en zijn derhalve niet zichtbaar vanop het openbare domein. Desalniettemin zijn de gehanteerde materialen, beigekleurige gevelsteen, koperkleurig schrijnwerk en houten beplanking, sowieso aanvaardbaar voor dit type van bebouwing en zijn zij bovendien reeds voorkomend in de ruimere omgeving, waardoor er eenduidig sprake is van een correcte visuele inpassing in de gebouwde context.

Het advies voor dit deelaspect van de aanvraag is bijgevolg zonder meer gunstig.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor dit project dienen er 40 overdekte en afsluitbare fietsstalplaatsen te worden voorzien. Deze werden correct ingetekend in een afzonderlijk gebouw, centraal op het domein.

Er wordt echter opgemerkt dat er geen plaatsen voorzien zijn voor fietsen van andere formaten, zoals bakfietsen. Verder dienen er ook oplaadpunten voorzien te worden voor elektrische fietsen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. De voorwaarden en richtlijnen van het bijgevoegde advies van Fluvius zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

3. De voorwaarden en richtlijnen van het bijgevoegde advies van Aquafin/Water-Link zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

4. Er is een netuitbreiding vereist om dit project aansluitbaar te maken. Indien bovendien de afstand tot aan het aansluitpunt van Telenet meer dan 80 m bedraagt, dient contact te worden opgenomen met: Telenet BVBA Coax Build Support, via CBS@telenetgroup.be.

De kosten van de voorziene uitbreiding zijn ten laste van de aanvrager. Het technisch ontwerp en de offerte kan de aanvrager verkrijgen bij: Telenet BVBA Coax Build Support, Liersesteenweg 4, 2800 Mechelen, 015/33.20.90, CBS@telenetgroup.be.

Bij afbraak van gebouwen waarop Telenet kabels zijn bevestigd is het belangrijk om minstens 8 weken voor de start van de werken Telenet via 015/66.66.66 op de hoogte te brengen. Deze vaststelling omvat niet de aftak- en aansluitkosten van de abonnee. Deze worden met de latere abonnee verrekend.

5. Er dient in de fietsstalplaats mogelijkheid te worden voorzien voor het opladen van elektrische fietsen.

6. De binnenindeling van de fietsstalplaats dient te worden aangepast en te worden voorzien van een minimaal aantal fietsparkeerplaatsen voor fietsen met een ruimere maat, zoals bakfietsen.

7. Er dient ter hoogte van de parking een mogelijkheid te worden voorzien voor het opladen van elektrische wagens.

8. De nieuwe scheidsmuren van het gemeenschapsgebouw (centraal links op de site) dienen te voldoen aan de bepalingen van artikel 34 van de Antwerpse bouwcode, inzake materialisatie en maatvoering.

9. Aangezien niet eenduidig bewezen is dat er in het bestaande pand aan de straatzijde (nr. 98) voor verblijfsruimtes op de 2de verdieping een vergunning beschikbaar is, dienen de verlaagde plafonds hier te worden aangepast, om aldus te voldoen aan artikel 21 van de Antwerpse bouwcode.

10. Er dient te worden voldaan aan de bepalingen van artikel 18 van de Antwerpse bouwcode, inzake de bescherming van te behouden groen tijdens de uitvoering van de werken, zoals het nemen van alle mogelijke voorzorgen om de opgaande beplanting te beschermen, om deze in goede gezondheid te houden en om schade eraan te voorkomen. Een ruimte tot 2 meter van de stam dient te worden behouden bij hoogstammige bomen en dient vrij te blijven van bouwwerfverkeer, stapeling of storting van bouwmaterialen, bouwafval, vuurhaarden, bouwbarakken, schaftwagens, e.d. Deze ruimte moet worden omheind of omkast. De boomwortels moeten afdoende beschermd worden door ze te bedekken met een schokdempend materiaal. Het vastspijkeren van latten e.d. aan bomen is verboden.

11. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

12. De aan de beschrijvende nota toegevoegde toekomstnota, met het oogpunt op een verdere inbreiding en ontwikkeling van het bouwblok, bevat onvoldoende gegevens en informatie om betreffende op een degelijke wijze ruimtelijk en stedenbouwkundig te beoordelen en maakt essentieel ook geen deel uit van de aanvraag tot omgevingsvergunning, waardoor het document in kwestie per definitie dan ook wordt uitgesloten uit de vergunning en er geen rechten aan kunnen worden aan ontleend.

13. De op plan als 522,22 m² groot aangeduide verharding is te beperken tot een zone van 3 meter breed langsheen de voortuinen en het overige deel is met gras aan te leggen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Er werden binnen de looptijd van het gevoerde openbare onderzoek 8 digitale bezwaarschriften ingediend (waarvan 3 identieke exemplaren, afkomstig van afzonderlijk aangeschreven personen, weliswaar samen woonachtig op hetzelfde adres), die zich als volgt laten samenvatten:

1. Verkeersveiligheid: het in- en uitrijden van het terrein kan voor onveilige situaties zorgen, gelet op de beperkte zichtbaarheid naar 1 zijde toe en omwille van de ligging vlakbij een schoolomgeving (met breed voet- en fietspad). Bijkomend dient het in- en uitrijden van zware vrachtwagens (> 3,50 ton) tijdens de uitvoering van de werken te worden beperkt binnen bepaalde venstertijden (dus buiten de schoolpoorturen, om maar 1 voorbeeld te noemen).

Beoordeling:

De aanvraag in kwestie werd voorgelegd aan de bevoegde dienst mobiliteit en er werd dienaangaande een voorwaardelijk gunstig advies bekomen; betreffende voorwaarden hebben echter geen betrekking op de toegangszone van de ontwikkeling maar eerder op het voorzien van bijvoorbeeld elektrische oplaadpunten. Er wordt geoordeeld dat het aantal in- en uitbewegingen geen nadelige impact zal hebben inzake veiligheid, aangezien de voormalige bestemming/gebruik van het terrein semi-industrieel was, met zwaarder vrachtwagenverkeer tot gevolg. De schoolomgeving waarvan sprake is bovendien gesitueerd op nagenoeg 300 m afstand, met tussen de twee locaties nog minimaal 1 zijstraat, waardoor ook hier geen extra problemen te verwachten zijn.

Een regeling voor het werfverkeer maakt geen deel uit van de ruimtelijke beoordeling van de lopende aanvraag en is de verantwoordelijkheid van de uitvoerende aannemer en de lokale verkeerspolitie.

Het bezwaar is ongegrond.

2. Toekomstvisie: als bijlage aan het dossier werd een toekomstvisie voor de verdere ontwikkeling van het binnengebied in kwestie bijgevoegd – inzake betreffende werd echter onvoldoende informatie aangeleverd om een correcte ruimtelijke beoordeling mogelijk te maken, dit terwijl bovendien tegenstrijdigheden werden opgetekend ten aanzien van de huidige aanvraag en betreffende onteigeningen of aankopen van aangrenzende percelen met zich mee zou brengen. Vermeld voorstel lijkt zonder meer de draagkracht van het bouwblok te overschrijden, er werden geen verkoopsakkoorden dienaangaande gesloten en gelet op de geringheid aan beschikbare gegevens kunnen aan vermeld document in de toekomst dan ook geen rechten worden ontleend, ook niet onder de vorm van een stedenbouwkundig attest.

Beoordeling:

Het document in kwestie werd louter ter informatie toegevoegd aan het dossier, bij wijze van duiding in de beschrijvende nota (vandaar mogelijks de tegenstrijdigheden met de lopende procedure), maar het ruimere deel ervan maakt geen deel uit van de huidige aanvraag en kan dientengevolge dan ook geen onderwerp uitmaken van enige vorm van ruimtelijke beoordeling – er wordt dienaangaande dan ook geen enkele uitspraak gedaan (ook niet inzake draagkracht) en de aanvrager kan er bijgevolg effectief geen rechten aan ontlenen. Er is bovendien daaromtrent ook geen sprake van een officiële aanvraag tot stedenbouwkundig attest, dit aangezien dergelijke aanvraag nooit werd ingediend.

Het bezwaar is ongegrond.

3. Waterkwaliteit en bemaling: om de overlevingskansen van de op het terrein te behouden bomen te vrijwaren, dient een retourbemaling (met infiltratie) te worden voorzien gedurende de uitvoering van de werken, waarbij van bij de start de waterkwaliteit wordt bemonsterd (waardoor herbruik gegarandeerd is). Bijkomend dienen er geluidswerende maatregelen te worden genomen gedurende de werken, zodat de bemalingsinstallatie geen overlast zou veroorzaken.

Beoordeling:

Betreffende de te behouden bomen zal eenduidig worden verwezen naar de geldende voorschriften van de Antwerpse bouwcode maar de randvoorwaarden voor eventuele overlast tijdens de uitvoering van de werken maken geen onderwerp uit van de ruimtelijke beoordeling van de lopende aanvraag. Er wordt bovendien in vermeld dossier geen aanvraag voorzien voor uitvoerige bemalingswerken (gelet op het feit dat geen kelderlaag voorzien wordt, lijkt dit trouwens ook niet aan de orde), waardoor betreffende milieutechnisch aspect in de huidige procedure dan ook niet dient te worden opgenomen of behandeld.

Het bezwaar is slechts ten dele gegrond.

4. Aantasting uitzicht en verlies van groen: het optrekken van dit soort ruime gebouwen zal voor een visuele vervuiling zorgen in de aanpalende tuinen, hetgeen nog zou verergeren in de plannen van de eerder vermelde “toekomstvisie�.

Beoordeling:

De gebouwen waarvan sprake bestaan slechts uit 2 bouwlagen onder plat dak en zijn hooguit 6,30 m hoog – laatstgenoemde, in combinatie met de kleinste afstand tot de meest nabije woningen (dewelke ± 30 m of meer bedraagt), zorgt ervoor dat de constructies in kwestie slechts beperkt zichtbaar zullen zijn, zeker in combinatie met het gedeeltelijke behoud van het omringende groen. Bovendien blijkt uit de plannen dat meer dan voldoende bomen en ander groen wordt behouden of heraangeplant, waardoor het groene karakter voldoende behouden blijft. De eerder reeds vermelde toekomstvisie maakt geen integraal en inhoudelijk deel uit van de lopende aanvraag en kan bovendien (wegens onvoldoende informatie) niet op een degelijke wijze ruimtelijk beoordeeld worden waardoor er geen rechten aan ontleend kunnen worden.

Het bezwaar is ongegrond.

5. Verlies aan rust en privacy: door de voorziene ontwikkeling zal betreffende in de aanpalende tuinen teniet worden gedaan.

Beoordeling:

Zonder meer is het in dergelijke, meer stedelijke, context onvermijdbaar dat in bepaalde zones van aangrenzende tuinen de activiteiten van aanpalenden kunnen worden waargenomen en in beperkte mate overlast kunnen veroorzaken; in dat opzicht is het echter ruimtelijk niet onwenselijk om tuinen te voorzien met de heden opgetekende maatvoering, waarbij zonder meer een voldoende ruime afstand tussen de gebouwen vastgesteld wordt (30 m of meer) en dat dit qua maatvoering voor de tuinen minimaal 20 m bedraagt. Enkel voor woningen 6 tot en met 10 is er sprake van een geringere maat maar hier betreft de aansluiting het meest afgezonderde deel van de buurtuin, waardoor ook hier geen nadelige impact te verwachten valt.

Het bezwaar is ongegrond.

6. Overschrijding draagkracht: het project is zonder meer te groot voor de ingenomen ruimte, dit terwijl een herstel van het oorspronkelijke Oosterlinckhofpark meer aan de orde is.

Beoordeling:

De aanvraag voorziet het optrekken van 10 nieuwe en bijkomende eengezinswoningen op een terrein met een oppervlakte van om en bij 4.800 m², oftewel ongeveer een halve hectare met daarop 11 woningen in totaal, hetgeen neerkomt op ongeveer 23 woningen/ha. Er is in deze geen sprake van een sterk verstedelijkte context, met hoge dichtheid, maar echter eveneens niet van één met geringe dichtheid, dewelke eerder voorbehouden is voor het buitengebied dat binnen de Vlaamse Ruit nagenoeg niet voorkomend is – er kan dan ook uitgegaan worden van de richtlijnen van het Vlaamse Gewestplan voor gebieden met een middelgrote dichtheid, waar een densiteit tussen 15 en 25 woningen per hectare wordt vooropgesteld, twee randgetallen waarbinnen het huidige project zich eenduidig situeert. Bovendien is er, gelet op de alsnog beperktere schaal van de ontwikkeling en de ruimere afstanden ten aanzien van de randbebouwing op zich geen nadelige impact te verwachten.

Het bezwaar is ongegrond.

7. Foutieve administratieve & tekengegevens: zo vermeldt de aanvraag in hoofding ook het nummer 96, dat volgens de plannen echter geen onderdeel uitmaakt van de aanvraag – tevens maakt het sloopopvolgingsplan geen melding van huisnummer 98, terwijl dit wel op de bijgevoegde foto’s wordt aangeduid, is er geen eenduidige bestemming terug te vinden van de bestaande woning vooraan en staan constructies op aangrenzende percelen foutief tot op de perceelsgrenzen ingeplant (waardoor zou kunnen worden aangenomen dat op andermans terrein wordt gebouwd), zoals het geval is ter hoogte van gemeenschapsruimte en aanpalende garage.

Beoordeling:

De aangehaalde mankementen zijn inderdaad voorkomend in het dossier maar zijn niet van dergelijke aard dat zij een correcte ruimtelijke beoordeling in de weg staan, dit aangezien de tekeningen voldoende gegevens verschaffen om een juiste stedenbouwkundige afweging te voorzien (inzake de woning aan de straatzijde kan eenduidig worden afgeleid dat er sprake zal zijn van een eengezinswoning).

Betreffende de inplanting van aanpalende constructies en het mogelijks bouwen op buurpercelen of het vrijwaren van een doorgang op eigen terrein: indien blijkt dat de eigendom in kwestie niet correct werd opgemeten en dienaangaande foutieve informatie werd verstrekt, dan wordt daaromtrent louter een ruimtelijk advies verleend en kunnen hieraan geen rechten worden ontleend door de aanvrager; er is hier dan ook louter sprake van een burgerrechtelijk aspect.

Het bezwaar is ongegrond.

8. Belemmering zonlicht: de hoogte van het gemeenschapsgebouw mag geen belemmering vormen voor de mogelijke toekomstige plaatsing van zonnepanelen op het dak van de aanpalende garage.

Beoordeling:

De vergunningverlenende overheid dient de aanvraag te beoordelen op basis van de heden aangeleverde informatie en de huidige omgevingscontext. Er wordt in dat opzicht geoordeeld dat de omvang van het gebouw in kwestie ruimtelijk aanvaardbaar is in zijn gebouwde omgeving – in dat opzicht kunnen door de aanpalenden geen rechten ontleend worden aan de huidige, onbebouwde, toestand noch kan er bij de afweging rekening gehouden worden met een mogelijks toekomstige maar heden ongekende toestand.

Het bezwaar is ongegrond.

9. Overlast door evenementen: het kan niet de bedoeling zijn om de polyvalente ruimte van het gemeenschapsgebouw voor semipublieke evenementen te gaan gebruiken of dat dit kan verhuurd worden aan externen. In dezelfde optiek dient te worden opgelegd dat betreffende lokalen akoestisch dienen te worden geïsoleerd.

Beoordeling:

De vergunningverlenende overheid dient een aanvraag enkel te beoordelen aan de hand van de aangeleverde informatie en mag niet uitgaan van hypothetische veronderstellingen. In deze wordt een cohousingproject vooropgesteld en één van de kenmerken van dergelijke ontwikkelingen is het voorzien van een aantal gemeenschappelijke lokalen, zoals hier het aangeduide “polyvalente lokaal�. Er kan dan ook worden uitgegaan van een correct gebruik hiervan, louter door de bewoners van de 10 woningen achteraan – ook mede door de wel ruime afstand van het gebouw tot aan de openbare weg en het ontbreken van de nodige parkeervoorzieningen om een andere bestemming toe te kunnen laten. Er is in dat opzicht en omwille van de ruime afstand van het pand in kwestie tot aan de dichtst gelegen woningen (zo’n kleine 40 m) dan ook geen enkele reden om de gevraagde akoestische ingrepen op te leggen.

Het bezwaar is ongegrond.

10. Garantie privatief karakter: om betreffende naar de aanpalende percelen toe veilig te stellen, dient ter hoogte van de tuinzones een degelijke afsluiting te worden voorzien.

Beoordeling:

Betreffende is een louter burgerrechtelijk aspect, tussen aangrenzende grondeigenaars onderling, waarbij dergelijke plaatsing tot een hoogte van 2 m zelfs vrijgesteld is van vergunning en geen onderwerp uitmaakt van een stedenbouwkundige beoordeling.

Het bezwaar is ongegrond.

11. Inrichting toegangsweg: de toegangsmodaliteiten (poortje, doorgang, draaicirkel, enz.) naar de op het aanpalende terrein aanwezige garage dienen via de toegangsweg gegarandeerd te blijven, dit overeenkomstig de geldende erfdienstbaarheid. Betreffende dient ook het geval te zijn voor de aanplant van de hier voorziene nieuwe bomen, dewelke dienen te worden voorzien volgens de richtlijnen van het Burgerlijk Wetboek. Bijkomend dient in deze weg de straatverlichting aldus te worden voorzien, dat geen lichtvervuiling ontstaat in de aangrenzende gronden/tuinen. Ten slotte dient de weg zijn privékarakter te behouden, inclusief toekomstig onderhoud (ook al hanteert men het draaiboek “aanleg openbaar domein� voor de eigen buitenaanleg), en moet een correcte wijze van centrale huisvuilophaling worden voorzien, dit aangezien dit voor het gehele project niet haalbaar is ter hoogte van het openbare domein.

Beoordeling:

De aangehaalde aspecten zijn grotendeels van burgerrechtelijke aard (erfdienstbaarheid, aanplantlocatie van nieuwe bomen, verlichting en onderhoud van privéterrein) en maken bijgevolg geen onderwerp uit van een ruimtelijke beoordeling. Uit de gegevens in het dossier, zowel geschreven als opgetekend, kan ook enkel worden besloten dat de weg zonder meer zijn privatief karakter behoudt – een toekomstige affectatie dient bovendien onderdeel uit te maken van een afzonderlijke procedure en zal op dat moment moeten worden afgewogen. Het is in dat opzicht ook zonder meer een feit dat de huisvuilophaling ter hoogte van het openbare domein dient plaats te vinden – het al dan niet afsluiten van het terrein ter hoogte van de Veltwijcklaan is trouwens de uitsluitende verantwoordelijkheid van eigenaar maar maakt eveneens geen deel uit van een stedenbouwkundige beoordeling indien hiervoor geen gegevens worden aangeleverd (er is hiertoe sowieso geen verplichting).

Het bezwaar is ongegrond.

12. Plaatsbeschrijving: er dient voorafgaand aan de start der werken een plaatsbeschrijving plaats te vinden van alle aanpalende eigendommen.

Beoordeling:

Betreffende is een louter burgerrechtelijk aspect, tussen uitvoerder en aanpalenden, dat geen onderwerp uitmaakt van de ruimtelijke beoordeling van de aanvraag.

Het bezwaar is ongegrond.