2022_CBS_07506 - Omgevingsvergunning - OMV_2022056398. Van der Keilenstaat 49. District Borgerhout - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          22/06/1970: vergunning (179#6297) voor verbouwings- en voorgevelveranderingswerken;

-          19/04/1953: toelating (179#2108) voor een herbezetten van de voorgevel;

-          14/11/1922: toelating (1399#7280) voor veranderingswerken;

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie:

• meergezinswoning met 3 wooneenheden;

-          bouwvolume:

• besloten bebouwing bestaande uit 3 bouwlagen onder een mansardedak;
• hoofdbouw met een bouwdiepte van circa 8,50 m, kroonlijsthoogte van 12 m en bouwhoogte van circa 14 m;
• achterbouw van 3 bouwlagen onder platte daken met een bouwdiepte van circa 16,85 m langs de linker perceelsgrens en 13 m langs de rechter perceelsgrens;
• het perceelsbrede deel van de achterbouw heeft een kroonlijsthoogte van circa 10 m;
• kroonlijsthoogte achterbouw ter hoogte van linkerbuur circa bedraagt circa 9,50 m;

-          gevelafwerking:

• voorgevel afgewerkt met bepleistering;
• buitenschrijnwerk voorgevel tweedelig op gelijkvloers, ramen met T-verdeling op de eerste, tweede en derde verdieping;
• gevelbrede dorpels uit blauwe hardsteen;
• gedecoreerde houten kroonlijst;

-          inrichting:

• koer met beperkte oppervlakte (7,98 m2) achteraan het perceel ter hoogte van de rechterbuur.

Huidige toestand

-          functie:

• meergezinswoning met 3 wooneenheden:
  • 1 eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 51 m2 op de gelijkvloerse verdieping;
  • 1 eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 55 m2 op de eerste verdieping;
  • 1 tweeslaapkamerappartement (duplex) met een netto vloeroppervlakte van circa 78 m2 op de tweede en derde verdieping;

 bouwvolume:

• besloten bebouwing bestaande uit 3 bouwlagen onder een mansardedak;
• hoofdbouw met een bouwdiepte van 8,44 m, kroonlijsthoogte van 11,75 m en bouwhoogte van circa 14 m;
• achterbouw van 3 bouwlagen onder een plat dak met een bouwdiepte van circa 16,73 m langs de linker perceelsgrens en 12,86 m langs de rechter perceelsgrens;
• de kroonlijsthoogte van de volledige achterbouw bedraagt 10,09 m;

-          gevelafwerking:

• voorgevel afgewerkt met beigekleurige bepleistering en voorzien van een combinatie van bruinkleurig buitenschrijnwerk uit PVC en hout;
• gevelbrede dorpels (geschilderd) en plint uit blauwe hardsteen;
• inbouwrolluiken in witkleurig PVC op de gelijkvloerse verdieping;
• kroonlijsten uit zwartkleurig hout en witkleurig PVC;
• daklaag afgewerkt met witkleurige vezelcementplaten (plancetten);

-          inrichting:

• koer met beperkte oppervlakte (7,98m2) achteraan het perceel ter hoogte van de rechterbuur.

Gewenste toestand

-          functie:

• meergezinswoning met 3 wooneenheden:
  • 1 eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 52 m2 op de gelijkvloerse verdieping;
  • 1 eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 52 m2 op de eerste verdieping;
  • 1 tweeslaapkamerappartement (duplex) met een netto vloeroppervlakte van circa 72 m2 op de tweede en derde verdieping;
  • de gemiddelde nettovloeroppervlakte van alle wooneenheden bedraagt 59 m²;

-          bouwvolume:

• besloten bebouwing bestaande uit 3 bouwlagen onder een mansardedak;
• hoofdbouw met een bouwdiepte van 8,44 m, kroonlijsthoogte van 11,75 m en bouwhoogte van circa 14 m;
• achterbouw van 3 bouwlagen onder een plat dak met een bouwdiepte van circa 16,73 m langs de linker perceelsgrens en 12,86 m langs de rechter perceelsgrens;
• de kroonlijsthoogte van de volledige achterbouw bedraagt 10,09 m;

-          gevelafwerking:

• voorgevel afgewerkt met beigekleurig geschilderde bepleistering en voorzien van nieuw buitenschrijnwerk uit grijskleurig PVC;
• gevelbrede dorpels uit blauwe hardsteen;
• inbouwrolluiken in witkleurig PVC op de gelijkvloerse verdieping;
• kroonlijsten uit antracietkleurige vezelcementplaten;
• daklaag afgewerkt met grijskleurige vezelcementplaten;
• op de eerste verdieping wordt een raam verwijderd in functie van de inrichting van een inpandig terras;

-          inrichting:

• koer met beperkte oppervlakte (7,17m2) achteraan het perceel ter hoogte van de rechterbuur;
• inpandig terras in de achterbouw op de tweede verdieping.

Inhoud van de aanvraag

-          verbouwen van de meergezinswoning inclusief de uitvoering van structurele werken;

-          regulariseren van het gewijzigde bouwvolume van de achterbouw; 

-          wijzigen van de voorgevel.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 1 zone voor wonen - (wo).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-          1 Algemene voorschriften, 1. 3 Harmonieregel en referentiebeeld:

Terrassen in/aan de voorgevel zijn niet kenmerkend in de omgeving;

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik:

Het is onduidelijk of de aanvrager de gevelbrede arduinen dorpels zal ontdoen van de aanwezige beschildering die zichtbaar is op de foto’s van de bestaande toestand. Elementen en decoraties die niet bedoeld waren om beschilderd te worden, zoals natuursteen of arduinen plinten en dorpels dienen onbeschilderd te blijven:

• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:

Het bouwvolume van de achterbouw wordt hoger voorzien. De scheidingsmuur heeft geen opstand van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De meergezinswoning omvat een hoofdbouw van 3 bouwlagen onder mansardedak in gesloten bebouwing met een achterbouw van 3 bouwlagen onder platte daken die langs de linker zijde tot tegen de achterste perceelsgrens reikt. Tegen de rechter en achterste perceelsgrens bevindt zich een open ruimte.

Het achterste deel van de achterbouw werd circa 0,60 m hoger uitgevoerd dan vergund, dit wenst men via voorliggende aanvraag te regulariseren.

Omdat het om een beperkte uitbreiding in de hoogte van een reeds vergund bouwvolume gaat is dit aanvaardbaar.

Verder beperken de werken zich binnen het bestaande en vergunde bouwvolume en beogen ze geen aanpassing van het aantal woongelegenheden waardoor zowel schaal als ruimtegebruik gerespecteerd blijven.

Visueel-vormelijke elementen

Op basis van de foto’s wordt opgemerkt dat de doorlopende dorpels onder de ramen net zoals het gevelpleisterwerk beige werden geschilderd. Dit is niet conform artikel 11 van de bouwcode dat bepaalt dat elementen en decoraties die niet bedoeld waren om te schilderen zoals natuursteen of arduinen dorpels en plinten, onbeschilderd dienen te blijven.

Dit wordt opgenomen als voorwaarde voor vergunning.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

In voorliggende aanvraag worden de 3 appartementen intern verbouwd.  De nieuwe planschikkingen verhogen de algemene woon- en leefkwaliteit van de verschillende wooneenheden en worden dan ook gunstig beoordeeld uitgezonderd het bovenste appartement voorzien van een bijkomende slaapkamer.

Om het wooncomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project bij het bovenste appartement, waardoor deze woongelegenheid onvoldoende wooncomfort biedt.

Deze bijkomende slaapkamer zal worden uitgesloten.

De wooneenheden op de eerste en tweede verdieping worden voorzien van inpandige terrassen. Het inpandig terras van het duplexappartement op de tweede en derde verdieping wordt ingericht in het achterste deel van de achterbouw. De zijgevel wordt hiertoe voorzien van een grotere gevelopening waardoor het terras van voldoende lichtinval wordt voorzien. Deze ingrepen worden gunstig beoordeeld.

Voor het appartement op de eerste verdieping wordt het inpandige terras ingericht ter hoogte van de voorgevel. Inpandige terrassen in de voorgevel zijn echter niet kenmerkend voor de omgeving en daardoor strijdig met artikel 1.3 van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gelet op dat het is slechts over 1 raam op 1 verdieping gaat, is een afwijking aanvaardbaar.
 

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de meergezinswoning aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2. Het gedeelte van het dak, gelegen naast de scheidingsmuren die geen opstand hebben van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, is te voorzien van dakbekleding die valt onder brandreactie klasse BROOF (t1) of voorkomt op de lijst opgenomen in het ministerieel besluit van 21 november 2012 tot vaststelling van de lijst van dakbedekkingen die kunnen worden geacht aan de eisen ten aanzien van het prestatiecriterium « brandgedrag aan de buitenzijde » te voldoen (leien van leisteen of natuursteen, dakpannen van natuursteen, beton, terracotta, keramiek of staal, vlakke en geprofileerde platen of leien uit met vezels versterkt cement, geprofileerde of vlakke metalen platen, eindlaag van los aangebracht grind met een dikte van ten minste 50 mm enz.);

3. Het schilderen van arduinen dorpels in de voorgevel wordt uitgesloten van vergunning;

4. Na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021;

5. Het voorzien van een bijkomende slaapkamer in het bovenste appartement wordt uitgesloten van vergunning.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Tijdens de periode van het openbaar onderzoek werd 1 bezwaarschrift ingediend, dit laat zich als volgt samenvatten:

1.      De werken zijn reeds gestart: De verbouwingswerken werden reeds opgestart in maart 2022 maar werden niet correct aangegeven op het omgevingsloket.
Evaluatie: Het klopt dat vergunningsplichtige handelingen pas mogen worden aangevat nadat de vergunning ervoor verleend is. Het is niet duidelijk of de werken die reeds in uitvoering zijn volgens de bezwaarindiener vergunningsplichtige werken zijn.

Op het omgevingsloket werd vermeld dat er nog niet gestart was met de werken. Het feit dat de werken wel of niet gestart zijn, maakt geen verschil uit in de beoordeling van voorliggende aanvraag.

Het bezwaar is ongegrond.

2.      Onvoldoende beveiliging: Bij de reeds uitgevoerde werken werden onvoldoende veiligheidsmaatregelen getroffen tegen het vrijkomen van stof en tegen vallende brokstukken op de aanpalende eigendommen. Er wordt tijdens de werken over het platte dak van het aanpalende pand gelopen zonder dat hiervoor toestemming wordt gevraagd.

Evaluatie: Dit bezwaar betreft een burgerrechterlijke aangelegenheid en bevat elementen die niet van die aard zijn die mee in afweging moeten genomen bij de beoordeling van voorliggende aanvraag tot omgevingsvergunning. Het spreekt voor zich dat de aanvrager verplicht is de werken uit te voeren zonder schade aan derden.

Het bezwaar is ongegrond.