Terug
Gepubliceerd op 19/09/2022

2022_CBS_07483 - Omgevingsvergunning - OMV_2022094487. Albert Grisarstraat 56. District Antwerpen - Weigering

college van burgemeester en schepenen
vr 16/09/2022 - 09:00 Stadhuis - Tania Stremersch - bz_besluitvorming_mailbox@antwerpen.be
Goedgekeurd

Samenstelling

Aanwezig

Bart De Wever, burgemeester; Koen Kennis, schepen; Jinnih Beels, schepen; Annick De Ridder, schepen; Nabilla Ait Daoud, schepen; Peter Wouters, schepen; Elisabeth van Doesburg, schepen; Erica Caluwaerts, schepen; Tom Meeuws, schepen; Sven Cauwelier, algemeen directeur

Verontschuldigd

Karim Bachar, schepen

Secretaris

Sven Cauwelier, algemeen directeur

Voorzitter

Bart De Wever, burgemeester
2022_CBS_07483 - Omgevingsvergunning - OMV_2022094487. Albert Grisarstraat 56. District Antwerpen - Weigering 2022_CBS_07483 - Omgevingsvergunning - OMV_2022094487. Albert Grisarstraat 56. District Antwerpen - Weigering

Motivering

Aanleiding en context

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

 

Projectnummer:

OMV_2022094487

Gegevens van de aanvrager:

NV WINVEST I met als adres Jordaenskaai 25 te 2000 Antwerpen

Ligging van het project:

Albert Grisarstraat 56 te 2018 Antwerpen

Kadastrale percelen:

afdeling 6 sectie F nr. 1349V20

Vergunningsplichten:

Stedenbouwkundige handelingen

Voorwerp van de aanvraag:

verbouwen en functiewijzigen naar een meergezinswoning met 4 wooneenheden

 

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

 

Relevante voorgeschiedenis

-          14/10/1960: toelating (18#41590) voor verbouwingswerken - 20.9.1960;

-          08/04/1949: toelating (18#25301) voor een bijgebouw oprichten;

-          27/04/1934: toelating (18#373) voor gevel- en binnenveranderingen;

-          01/05/1914: toelating (1914#5643) voor keldergat maken;

-          18/07/1911: toelating (1911#1185) voor Verdiepingen binnenveranderingen.

 

Geacht vergunde toestand

-          functie: meergezinswoning met 3 wooneenheden:

  • 3 eenslaapkamerappartementen op het gelijkvloers, de 1ste en de 2de verdieping;

-          bouwvolume:

  • gesloten bebouwing van 3 bouwlagen onder mansardedak;
  • uitbouw over 3 bouwlagen tegen de rechter en achterste perceelgrens;
  • het perceel is volgebouwd op het niveau van het maaiveld;

-          gevelafwerking:

  • gelijkvloerse pui in keramische tegels met vulling en dorpel in blauwe hardsteen, 1 raam en 1 toegangsdeur met bovenlicht;
  • bovenliggende verdiepingen in witte bezetting;
  • houten buitenschrijnwerk;
  • verdiepingen in 3 traveeën met centraal balkon op de 1ste verdieping, ijzeren borstwering, doorlopende blauwe hardsteendorpels onder de verdiepingsramen;
  • centrale dakkapel met fronton geflankeerd door 2 rondvensters op een bijzondere houten kroonlijst met klossen;

-          inrichting:

  • verdiepte toegangsdeur naar de wooneenheden.

 

Bestaande toestand

-          functie: meergezinswoning met 4 wooneenheden (complementaire handelszaak):

  • bijkomende wooneenheid op de mansardeverdieping;
  • de voorkamer op het gelijkvloers is in gebruik als handelszaak;

-          bouwvolume:

  • bouwdiepte achterbouw op de 2de verdieping tot 14,3 m. Het achterste gedeelte is aangelegd als dakterras;
  • gewijzigd hoofddak; deze is uitgevoerd met een schuining aan de voorzijde en met een knik in het achterste bovenvlak in plaats van schuin aflopend;

-          gevelafwerking:

  • houten voordeur wit geschilderd, gelijkvloers raam hoger uitgevoerd (naar beneden toe);
  • gevelafwerking op de verdieping in beige pleisterwerk;
  • gesloten inbouwrolluik voor het gelijkvloerse raam;
  • supprimeren van de bijzondere kroonlijst en vernieuwd dak (inclusief dakvensters) in antraciet leien en donkergrijs geschilderd buitenschrijnwerk;

-          inrichting:

  • interne herindeling van het appartement op de 2de verdieping.

Nieuwe toestand

-          functie:  meergezinswoning met 4 intern heringedeelde wooneenheden;

  • gelijkvloers: 1 eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 45,9 m², aansluitend aan de achtertuin;
  • 1ste verdieping: 1 eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 49,1 m² en een inpandig terras van circa 4,2 m²;
  • 2de verdieping: 1 eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 43,6 m² en een inpandig terras van circa 4,2 m²;
  • 3de verdieping (onderdaks): 1 eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 22 m² (na hermeting) en een dakterras van circa 4,9 m²;

-          bouwvolume:

  • gesloten bebouwing van 3 bouwlagen onder mansardedak;
  • regulariseren van het bestaande dak en volume van de achterbouw over 3 bouwlagen;
  • onpitting van het maaiveld voor circa 23,8 m² (24%);
  • zwart stalen buitentrap vanaf de 3de verdieping naar het dak van de achterbouw waarop een dakterras wordt ingericht tegen de rechterperceelgrens;

-          gevelafwerking:

  • regulariseren van het beige pleisterwerk, de dakafwerking in grijze leien, de dakvensters en het supprimeren van de bijzondere kroonlijst;
  • gewijzigde gevelopeningen op het gelijkvloers met invulling in grijze keramische tegels;
  • nieuw buitenschrijnwerk en nieuwe voordeur in zwarte pvc;
  • achtergevel in lichtgrijs geschilderde bepleistering;

-          inrichting:

  • de indeling van alle appartementen wordt gewijzigd;
  • inpandige fietsenberging voor 2 hangende fietsen van 2,95 m².


Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 3 naar 4;

-          doorvoeren van interne constructieve werken;

-          gedeeltelijk slopen van het volume op het gelijkvloers;

-          wijzigen van de voorgevel.

Argumentatie

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

 

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

 

Adviezen

 

Externe adviezen

 

Adviesinstantie

Datum advies gevraagd

Datum advies ontvangen

Advies

Brandweerzone Antwerpen-Zwijndrecht - Hulpverleningszone 1 (Antwerpen)/ Brandweer Zone Antwerpen BZA

29 juli 2022

25 augustus 2022

Voorwaardelijk gunstig

Fluvius System Operator/ Fluvius

29 juli 2022

10 augustus 2022

Voorwaardelijk gunstig

 

Interne adviezen

 

Adviesinstantie

Datum advies gevraagd

Datum advies

Ondernemen en Stadsmarketing/ Klantencontacten en Dienstverlening/ Loket Thema Wonen - huisnummering

29 juli 2022

8 augustus 2022

Stadsontwikkeling/ Mobiliteit

29 juli 2022

29 juli 2022

Stadsontwikkeling/ Omgeving/ Vergunningen Stedenbouw/ vermoeden van vergunning

29 juli 2022

12 augustus 2022

 

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

 

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

 

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

 

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

 

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

 

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

  • artikel 6 Harmonie en draagkracht:
    de nieuwe gevelopeningen op het gelijkvloers zijn proportioneel niet in harmonie met deze van de bovenliggende gevels;
  • artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik:
    de gelijkvloerse pui is met verschillende afwerkingsmaterialen afgewerkt, hetgeen een onsamenhangend geheel geeft;
  • artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:
    de leefruimte van de wooneenheid onder het dak en de gelijkvloerse slaapkamer voldoen niet aan de minimale hoogte-eisen;
  • artikel 22 Minimale oppervlakte van een zelfstandige woning:
    de wooneenheid op het dak voldoet net niet aan de minimale oppervlakte-eis van 35 m²;
  • artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
    de fietsenberging beschikt over te weinig manoeuvreerruimte;
  • artikel 39 Infiltratie- en buffervoorzieningen:
    het is niet duidelijk of het terras in de achtertuin aan 1 à 2% afhellend naar het omliggende groen is aangelegd opdat het aflopende regenwater op natuurlijke wijze kan infiltreren;
  • artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel:
    de afvoerleidingen RWA en DWA zijn niet voorzien van een private toezichtsput zo dicht mogelijk bij de voorste perceelgrens. Het is niet duidelijk of de regenwaterpijp tegen de voorgevel inpandig is gekoppeld en of deze tot op minstens 1,2 m boven het voetpadniveau voorzien is in een slagvast materiaal;
  • artikel 43 Septische putten:
    het is niet duidelijk of het gebouw beschikt over een reglementaire septische put.

 

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

 

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

 

Omgevingstoets

 

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

 

Functionele inpasbaarheid

 

De aanvraag wenst een meergezinswoning met 3 geacht vergunde wooneenheden om te vormen naar een meergezinswoning met 4 zelfstandige wooneenheden.

De woonfunctie blijft inpasbaar in de omgeving.

 

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

 

Het bouwvolume blijft nagenoeg ongewijzigd t.o.v. de geacht vergunde situatie.

Omwille van met vermeerderen van het aantal wooneenheden moet er minimaal 20% open ruimte zijn op het gelijkvloers. De aanvraag voorziet hierin door het gelijkvloerse volume achteraan te verwijderen. Het hoofdvolume met entresol blijft behouden.

De ontpitting resulteert in een voldoende ruime buitenruimte voor de gelijkvloerse wooneenheid. Voor de appartementen op de 1ste en 2de verdiepingen worden de buitenruimtes volledig inpandig voorzien, waardoor ze binnen het maximaal aanvaardbare volume blijven.

Op het dak van het entresolvolume wordt het terras voor het appartement in de daklaag voorzien. Dit terras is bereikbaar via een buitentrap, gekoppeld aan een uitkragend terras op de 3de verdieping.

Het voorzien van een uitkragend terras kan niet gunstig geadviseerd worden. Dit is gelegen buiten het aanvaardbare bouwvolume en zorgt, samen met de bijhorende trap voor hinder naar de onderliggende en naastgelegen woningen en dit zowel op vlak van privacy als licht- en zontoetreding (bouwcode, art. 10). Ook het dakterras op het entresolvolume is niet wenselijk. Het is reeds een prominent volume en wordt door de inrichting van een dakterras bijkomend geprogrammeerd en verhoogd. Ook hierdoor wordt de volumetrische draagkracht overschreden. De buitenruimten horende bij het appartement op de 3de verdieping kunnen niet in aanmerking komen van vergunning, daardoor heeft dit appartement geen buitenruimte, wat tot de basisvoorziening van een woning wordt beschouwd. Bijgevolg kan ook de woning in zijn geheel niet in aanmerking komen van vergunning waardoor geadviseerd wordt om de aanvraag te weigeren.

 

De aanvraag voorziet met 4 eenslaapkamerappartementen in een eenzijdig aanbod van kleine appartementen, van respectievelijk 22 m², 43,6 m², 45,9 m² en 49,1 m².

3 wooneenheden waren reeds aanwezig in het gebouw sinds en voor 1979. Echter is de indeling gewijzigd en is er een woning bijgekomen. Ook werd er een nevenfunctie ondergebracht op het gelijkvloers. Aangezien de bestaande toestand niet overeen stemt met de vergunde, kan men geen beroep doen op “geacht vergund”. Daarom dient, niet alleen de nieuwewoning, maar ook de indeling van de bestaande woningen getoetst te worden aan de actuele, geldende voorschriften en een goede ruimtelijke ordening, evenals het voorgestelde woonprogramma met een vermeerdering van het aantal woningen.

Geoordeeld wordt dat het onderbrengen van 4 eenslaapkamerwoningen in het beschikbare bouwvolume teveel is. Het voorgestelde programma overschrijdt de draagkracht van het gebouw (bouwcode, art. 6).

Om het wooncomfort van een woning te bewaken is het, ten eerste, belangrijk dat de grootte van de verblijfsruimtes in verhouding staat tot het aantal potentiële bewoners. Dit is niet het geval. De slaapkamer van het appartement op het gelijkvloers is 7,5 m², dat van de 1ste verdieping ongeveer 13 m², dat van de 2de verdieping 8 m² en dat van de nieuwe woning op de 3de 10,2 m². De VMSW hanteert een minimale oppervlaktemaat van 13 m² voor de 1ste slaapkamer in een woning. Deze oppervlaktemaat is weloverwogen vastgelegd en wordt dan ook gehanteerd als vuistregel bij de aftoetsing van de woonkwaliteit op de goede ruimtelijke ordening. De slaapkamers zijn met andere woorden te klein. Daarenboven zijn ze ook te smal. De breedte van de slaapkamers van de appartementen op het gelijkvloers, de 1ste verdieping en de 2de verdieping zijn slechts 2,31 m. Gerekend met een bedbreedte van 1,60 m is langs beide zijden van het bed slechts 0,35 m vrije doorgang. Dat is te weinig om het bed comfortabel in en uit te stappen. Ook de mogelijkheid om kledingkasten te plaatsen is erg beperkt. Wat betreft de slaapkamer van de woning op de 3de verdieping is er te weinig ruimte achter het bed om de andere zijde er van te kunnen bereiken (0,35 m). Geconcludeerd wordt dat door de beperkte oppervlakte en de beperkte breedte dan wel lengte, de slaapkamers niet gunstig kunnen beoordeeld worden en daardoor de appartementen over onvoldoende woonkwaliteit beschikken.

De leefruimte (zithoek + eethoek + keuken) van de bovenste woning is slechts 14,50 m². Ook dat is te beperkt om er comfortabel met 2 personen te kunnen verblijven.

Minstens voor de bijkomende woning dient er een fietsenstalling voorzien te worden voor 2 fietsen. Dit gebeurt met een hangsysteem achteraan in de gang. De ruimte en de wijze van stallen is ondermaats en strijdig met artikel 29 van de bouwcode. Ook het niet kunnen voorzien van 2 comfortabele fietsstalplaatsen toont aan dat het woonprogramma te dens is.

 

Om bovenstaande redenen (ongeschikte buitenruimte voor bovenste appartement, gebrek aan wooncomfort, afwentelen mobiliteitsbehoefte op openbaar domein) wordt geoordeeld dat de aanvraag de draagkracht van het perceel overschrijdt (bouwcode, art. 6) en wordt geadviseerd om de aanvraag te weigeren.

 

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

 

De voorgevel blijft grotendeels ongewijzigd. Enkel het bestaande houten buitenschrijnwerk wordt door zwartkleurig PVC schrijnwerk vervangen en worden er beperkte wijzigingen aan de gelijkvloerse gevel voorzien.

 

Bij het wijzigen van het handelsgelijkvloers naar een woonfunctie, voorzag men in de bouwtoelating van 1960 ook een beperkte gevelwijziging. Het vitrineraam werd versmald om zo de achterliggende woonfunctie van meer privacy te voorzien. Het bestaande decoratieve geveltegelwerk werd behouden en het bijkomende gevelvlak, tussen raam en inkom, werd bekleed met blauwe hardsteen.

Ondanks het feit dat de woonfunctie ongewijzigd blijft, voorziet de aanvraag in het vervangen van het bestaande raam in 2 kleinere en minder hoge ramen op het gelijkvloers waardoor wederom een deel van de raamgrootte verkleint. Het dichtbouwen van dit gevelvlak gebeurt door het deels doortrekken van de geveltegels, deels door het doortrekken van de blauwe hardsteen.

Hierdoor ontstaat een patchwork aan gevelmaterialen die nefast zijn voor de samenhang van de gevel en de beeldkwaliteit ervan (bouwcode, art. 6 en 11). Deze wijziging heeft ook een negatieve invloed op de beeldkwaliteit van de straat.

Het is positief dat de nieuwe gelijkvloerse ramen uitgelijnd worden op de bovenliggende raamopeningen. In functie van het bekomen van een toekomstig positief advies (in een nieuwe aanvraag) wordt aanbevolen om deze ramen tot op de bestaande natuurstenen plint door te trekken en het gevelvlak tussen beide ramen in blauwe hardsteen te voorzien zodat de gevel visueel logisch ingedeeld wordt en het materiaalgebruik beperkt blijft.

De aanvraag kan niet gunstig geadviseerd worden op visueel-vormelijk vlak. Aanbevolen wordt om de aanvraag te weigeren.

 

De achtergevel wordt na-geïsoleerd en afgewerkt met lichtgrijs geschilderde gevelpleister voor het hoofdvolume en blauwgrijs voor het entresolvolume. Het schrijnwerk wordt eveneens vervangen door zwart PVC buitenschrijnwerk.

Indien een vergunning verleend zou worden zou in de voorwaarden opgenomen moeten worden dat beide uniform in een lichtgrijze kleur uitgevoerd moeten worden om de eenheid tussen het hoofdvolume en entresol te onderstrepen.

 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

 

Door te opteren om geen doorgedreven werken te voorzien aan de bestaande constructies kan er onvoldoende kwaliteit verkregen worden in de organisatie van de woningen, wat leidt tot onvoldoende gebruiksgenot.

-          Zoals eerder al uitvoerig besproken zijn de slaapkamers te smal en te klein.

-          Het gelijkvloerse entresolvolume heeft een vrije hoogte van 2,52 m wat te weinig is om te voldoen aan de 2,60 m vrije hoogte uit art. 21 van de bouwcode.

-          De verbindingsgangen in de woningen, tussen hoofd- en entresolvolume hebben een breedte van 0,66 m over een lengte van 2,17 m op de verdiepingen en op het gelijkvloers zelfs plaatselijk een breedte van minder dan 0,60 m. Deze breedte is te smal voor een comfortabele doorgang die vele malen per dag gebruikt zal worden.

-          Bij de wooneenheid in de daklaag vermeldt het plan een netto oppervlakte van 35,3 m². De woning heeft echter, na opmeting volgens de stedelijke richtlijnen, slechts een netto oppervlakte van ca. 22 m² en is bijgevolg te klein om als zelfstandige woning te functioneren (bouwcode, art. 22).

-          Het klopt dat artikel 22 van de bouwcode vermeldt dat onder hellende daken de netto-oppervlakte vanaf een hoogte van 1,80 m mee in rekenschap mag worden genomen. Dit is in de veronderstelling dat het hellend dak voldoende helling heeft om snel op te klimmen tot de vereiste 2,60 m. In de voorliggende aanvraag heeft het dak een helling van 23% waardoor pas na een diepte van 3,07 m de minimaal vereiste hoogte van 2,60 m bereikt wordt.

Ook de vrije hoogte van de leefruimte voldoet niet aan art. 21 uit de bouwcode gezien deze aan de achtergevel amper ca. 1,90 m meet en zich maar geleidelijk opwerkt naar de minimale 2,60 m waardoor minder dan de helft van de oppervlakte van de leefruimte over de nodige vrije hoogte beschikt.

-          Het inrichten van een dakterras op het entresolvolume ten bate van het appartement in de hoger gelegen daklaag zorgt voor directe inkijk en privacyhinder in het appartement en inpandige terras op de 2de verdieping.

-          Het aantal fietsstalplaatsen voldoet aan de bouwcode maar het hangsysteem kan, omwille van de beperkte manoeuvreerruimte en gebruikscomfort, niet gunstig beoordeeld worden.

 

Geoordeeld wordt dat het inrichten van een wooneenheid in de daklaag onvoldoende kwalitatief kan gebeuren om als zelfstandige woning in aanmerking te komen en de overige woningen eveneens onvoldoende woonkwaliteit garanderen.

Daarom wordt geadviseerd om de aanvraag te weigeren.

 

Het funderingsplan bevat geen vermelding van een mogelijkheid tot toezicht van het rioolstelsel ter hoogte van de rooilijn. Dit moet voorzien worden op eigen terrein conform artikel 41 van de bouwcode. Het is niet duidelijk of de regenafvoerpijp uitgevoerd wordt uit slagvast materiaal tot op een hoogte van 1,20 m (bouwcode, art. 41) en of de septiektank voldoet aan de eisen gesteld in artikel 43 uit de bouwcode.

Op basis van de beschikbare info is het niet duidelijk of het gelijkvloerse terras wordt aangelegd conform artikel 27 van de bouwcode. Aan deze artikels dient tegemoet gekomen te worden indien een vergunning verleend wordt.

 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

 

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

 

Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 1 parkeerplaatsen.

 

De parkeerbehoefte wordt bepaald op de uitbreiding van het aantal wooneenheden van 3 naar 4. Bij projecten tot 5 wooneenheden is de parkeernorm 1:

-          1 bijkomende wooneenheid : parkeerbehoefte = 1

 

De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.

 

Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 1.

 

In een aantal gevallen genereert een aanvraag een werkelijke parkeerbehoefte maar kunnen de plaatsen om volgende stedenbouwkundige redenen niet gerealiseerd worden. Dit is het geval in voorliggende aanvraag die betrekking heeft op een pand met een perceelsbreedte van minder dan 8 m. Volgens artikel 12, §3, 1° (Levendige plint) van de bouwcode is een toegangspoort voor een autobergplaats niet toegelaten.

 

Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 1.

 

Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.

 

Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus van toepassing op 1 plaats.

 

 

Fietsvoorzieningen:

Voor het bijkomend appartement met 1 slaapkamer moeten 2 fietsenstallingen voorzien worden.

Er wordt een fietsenberging ingericht op het gelijkvloers voor 2 fietsen met een hangsysteem. Het aantal fietsstalplaatsen voldoet aan de bouwcode maar het hangsysteem kan, omwille van de beperkte manoeuvreerruimte en gebruikscomfort, niet gunstig beoordeeld worden.

 

Advies aan het college

 

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Juridische grond

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Regelgeving: bevoegdheid

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

 

  1. de gemeentelijke projecten;
  2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Fasering

 

Procedurestap

Datum

Indiening aanvraag

5 juli 2022

Volledig en ontvankelijk

29 juli 2022

Start openbaar onderzoek

geen

Einde openbaar onderzoek

geen

Gemeenteraad voor wegenwerken

geen

Uiterste beslissingsdatum

27 september 2022

Verslag GOA

6 september 2022

naam GOA

Katrijn Apostel

 

Onderzoek

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

 

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

 

Schriftelijke bezwaarschriften

Schriftelijke gebundelde bezwaarschriften

Petitielijsten

Digitale bezwaarschriften

0

0

0

0

 

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.

Artikel 2

Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.

Artikel 3

De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.

Artikel 4

Dit besluit heeft in principe geen financiƫle gevolgen.