Terug
Gepubliceerd op 19/09/2022

2022_CBS_07264 - Omgevingsvergunning - OMV_2022035714. Bolivarplaats 1. District Antwerpen - Weigering

college van burgemeester en schepenen
vr 16/09/2022 - 09:00 Stadhuis - Tania Stremersch - bz_besluitvorming_mailbox@antwerpen.be
Goedgekeurd

Samenstelling

Aanwezig

Bart De Wever, burgemeester; Koen Kennis, schepen; Jinnih Beels, schepen; Annick De Ridder, schepen; Nabilla Ait Daoud, schepen; Peter Wouters, schepen; Elisabeth van Doesburg, schepen; Erica Caluwaerts, schepen; Tom Meeuws, schepen; Sven Cauwelier, algemeen directeur

Verontschuldigd

Karim Bachar, schepen

Secretaris

Sven Cauwelier, algemeen directeur

Voorzitter

Bart De Wever, burgemeester
2022_CBS_07264 - Omgevingsvergunning - OMV_2022035714. Bolivarplaats 1. District Antwerpen - Weigering 2022_CBS_07264 - Omgevingsvergunning - OMV_2022035714. Bolivarplaats 1. District Antwerpen - Weigering

Motivering

Aanleiding en context

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

 

Projectnummer:

OMV_2022035714

Gegevens van de aanvrager:

Rafaël Verheyen met als adres Mortselsesteenweg 49 te 2540 Hove

Ligging van het project:

Bolivarplaats 1 2000 Antwerpen

Kadastrale percelen:

afdeling 11 sectie L nr. 3724F2

Vergunningsplichten:

Stedenbouwkundige handelingen

Voorwerp van de aanvraag:

omvormen van hotel naar horecagelijkvloers en wonen

 

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

 

Relevante voorgeschiedenis

-          19/02/2021: gedeeltelijk voorwaardelijk vergund (20203605) voor het wijzigen van de voorgevel van een inventarispand;

-          29/04/2020: proces-verbaal (11002_2020_12435_VPV) voor het doorvoeren van wijzigingen aan de voorgevel zonder vergunning;

-          02/03/1956: toelating (18#34936) voor verbouwingswerken (niet uitgevoerd).

Vergunde/vergund geachte toestand

-          De huidige indeling komt niet in aanmerking om als geacht vergunde toestand aanvaard te worden.

  • Er zijn sterke bewijzen dat er sprake is van meerdere verbouwingen doorheen de tijd.
  • Er is geen doorslaggevend bewijs voor een bepaald aantal woningen op datum 9/11/1979.
  • Er is geen doorslaggevend bewijs dat de huidige bestaande toestand dateert van voor 9/11/1979.

 

Op basis van de archiefplannen bestaande toestand van 13 juli 1956 voor verbouwingswerken aan een hotel kan volgende indeling achterhaald worden:

-          functie:

  • hotel “Square” met horecagelijkvloers en 15 kamers op de verdiepingen;
  • programma:

-          -1: bier- en wijnkelder, provisie, … (vrije hoogte van 2,6m);

-          O: café/restaurant met keuken, office en kamer en gang naar verdiepingen (zijde Jan Van Gentstraat);

-          +1: 5 hotelkamers en een gedeelde badkamer;

-          +2: 1 duplexwoning (verbonden met +3) en 5 hotelkamers;

-          +3: 5 hotelkamers;

-          dakverdieping: zolderruimtes;

-          bouwvolume:

  • neoclassicistisch hoekpand in gesloten bebouwing met 4 bouwlagen onder hellend dak.

Huidige en gewenste toestand

-          vaststelling (ID: 208081) van een neoclassicistisch hoekpand als bouwkundig erfgoed;

-          functie:

  • horecagelijkvloers met ondergrondse verdieping ingericht als technische ruimtes (keuken, koelcel, toilet, stockage, …);
  • bovenliggende verdiepingen: 3 appartementen en 11 kamerwoningen;
  • programma:

-          -1: keuken, wasplaats, koelcel … (vrije hoogte van 2,6m naar 2,85m);

-          gelijkvloers: restaurant en gang naar verdiepingen (zijde Gijzelaarstraat);

-          +1: 1 tweeslaapkamerappartement (met een netto vloeroppervlakte van ca. 73m²), 1 kamer (ca. 17m²) en een doucheruimte;

-          +2: 1 eenslaapkamerappartement van, 4 kamers (van ca. 22, 14, 10,5 en 17,5m²) en 1 gemeenschappelijke keuken;

-          +3: 1 eenslaapkamerappartement van 20m², 3 kamers (ca. 24, 26,5 en 17,5m²) en 1 gemeenschappelijke keuken;

-          dakverdieping: 1 duplex eenslaapkamerappartement (ca. 31m²), 1 studio (52m²) en 1 kamer (ca. 21m²);

-          bouwvolume:

  • neoclassicistisch hoekpand in gesloten bebouwing met 4 bouwlagen onder hellend dak;

-          gevelafwerking:

  • gevel (dient nog verder) afgewerkt (te worden) naar de voorwaarden uit vergunning OMV_2020140420.

Inhoud van de aanvraag

-          omvormen van een hotel naar reca op het gelijkvloers en wonen op de verdiepingen;

-          vermeerderen van het aantal woonunits;

-          dieper uitgraven en functiewijziging kelderverdieping.

 

Argumentatie

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

 

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

 

Adviezen

 

Externe adviezen

 

Adviesinstantie

Datum advies gevraagd

Datum advies ontvangen

Advies

Brandweerzone Antwerpen-Zwijndrecht - Hulpverleningszone 1 (Antwerpen)/ Brandweer Zone Antwerpen BZA

6 april 2022

13 mei 2022

Ongunstig

Fluvius System Operator/ Fluvius

6 april 2022

Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag

Geen tijdig advies ontvangen waardoor het geacht wordt gunstig te zijn

Water-link

6 april 2022

Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag

Geen tijdig advies ontvangen waardoor het geacht wordt gunstig te zijn

 

Interne adviezen

 

Adviesinstantie

Datum advies gevraagd

Datum advies

Ondernemen en Stadsmarketing/ Business en Innovatie

6 april 2022

22 april 2022

Ondernemen en Stadsmarketing/ Klantencontacten en Dienstverlening/ Loket Thema Wonen - huisnummering

6 april 2022

5 mei 2022

Ondernemen en Stadsmarketing/ Visit Antwerpen

14 april 2022

2 juni 2022

Stadsontwikkeling/ Mobiliteit

6 april 2022

22 april 2022

Stadsontwikkeling/ Omgeving/ Vergunningen Milieu

6 april 2022

15 april 2022

Stadsontwikkeling/ Omgeving/ Vergunningen Stedenbouw/ vermoeden van vergunning

6 april 2022

19 april 2022

Stadsontwikkeling/ Onroerend Erfgoed/ Monumentenzorg

6 april 2022

30 mei 2022

Talentontwikkeling en Vrijetijdsbeleving/ Onderwijsbeleid/ Capaciteit

6 april 2022

14 april 2022

 

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

 

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

 

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel  6:   zone voor centrumfuncties - stedelijke functies (ce6).

 

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

 

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

 

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:

-          2.2.1 Draagkracht:
de aard en grootte van de functie, de typologie en schaal van een project worden afgetoetst aan de draagkracht van de omgeving. De functie kan overlast genereren door middel van onder andere geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie, laden en lossen, dag- en nachtactiviteiten. Indien de te verwachten overlast te groot is tegenover de draagkracht van de omgeving, kan een vermindering van het programma, een vermenging van functies of andere bijkomende maatregelen opgelegd worden.
De bestemming van de verdieping wordt (van hotel, gericht op tijdelijke verblijven) gewijzigd naar een mix van appartementen en kamers (gericht op langdurige - en idealiter zo kwaliteitsvol mogelijke - verblijven). Er wordt geen rekening gehouden met nieuwe noden en uitdagingen wat betreft o.a. mobiliteitsdruk, geluidsoverlast, kwalitatieve inrichting van de woonunits, …. Deze wijziging overschrijdt de draagkracht van het pand.

 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend(e) punt(en):

  • Artikel 12 Draaicirkel en doorgangshoogte:
    hieraan wordt op verschillende plaatsen (o.a. liftingangen, inkomdeuren tot de woonunits, gemeenschappelijke keukens, toiletten en badkamers …) niet voldaan;
  • Artikel 15: Breedte v/e looppad (tussen onafgewerkte muren)
    De breedte van een looppad, gemeten tussen onafgewerkte binnenmuren, bedraagt minstens 175 cm, zodat na de afwerking van de wanden en met inbegrip van de ruimte voor plinten en leuningen een vrije en vlakke doorgangsbreedte van minstens 150 cm gegarandeerd wordt.
    Hieraan wordt op verschillende plaatsen niet voldaan;
  • Artikel 22: Algemene bepalingen:
    de ruwbouwmaten van toegangen of deuropeningen moeten minstens 105 cm breed zijn, zodat na afwerking een vrije en vlakke doorgangsbreedte van minstens 90 cm gegarandeerd wordt.
    Hieraan wordt op verschillende plaatsen niet voldaan;
  • Artikel 24: Draairuimte:
    Vóór en achter elke toegang of deur waarop dit besluit van toepassing is, met uitsluiting van toegangen tot of deuren naar gesloten trappenhallen, moet voor een vrije en vlakke draairuimte worden gezorgd, die maximaal twee procent in één richting mag hellen met het oog op de afwatering (Artikel 16). De vrije en vlakke draairuimtes van meerdere deuren mogen elkaar overlappen.
    Hieraan wordt op verschillende plaatsen niet voldaan;
  • Artikel 25: Vrije en vlakke wand- en vloerbreedte naast deur
    Bij een manueel te bedienen deur, met uitsluiting van toegangen tot of deuren naar gesloten trappenhallen, moet naast de krukzijde voor een vrije en vlakke wand- en vloerbreedte worden gezorgd, met een ruwbouwmaat van minstens 45 cm, zodat na de afwerking een vrije en vlakke wand- en vloerbreedte van minstens 50 cm gegarandeerd wordt.
    Hieraan wordt op verschillende plaatsen niet voldaan;
  • Artikel 26: Draairichting:
    Deuren die toegang verlenen tot aangepaste sanitaire voorzieningen, kleedruimtes of pashokjes, moeten naar buiten opendraaien.
    Hieraan wordt op verschillende plaatsen niet voldaan.

 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

  • Artikel 6 Harmonie en draagkracht:
    De aard en grootte van de functie, de typologie en schaal van een project worden afgetoetst aan de draagkracht van de omgeving en dit voor alle delen van de constructie.

Het programma overschrijdt de draagkracht van het perceel;

  • Artikel 16 Technische uitsprongen:
    alle technische installaties worden bij voorkeur inwendig in het gebouw ondergebracht. Indien dit onmogelijk is kunnen ze uitwendig aan het gebouw worden aangebracht en dit enkel op het hoogst gelegen dak en op voorwaarde dat deze technische zone, inclusief alle onderdelen, niet hoger is dan 2,50 meter ten opzichte van de kroonlijst.
    Er wordt een dampkap met motor op het dak geplaatst;
  • Artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:
    onder schuine daken dient de helft van de netto-oppervlakte van de verblijfs-, horeca- of handels ruimte, te meten vanaf 1,80 meter, een hoogte te hebben van minstens 2,60 meter.
    Op basis van de aangeleverde plannen is hier geen duidelijk zicht op;
  • Artikel 22 Minimale oppervlakte van een zelfstandige woning:
    een zelfstandige woning dient een netto-vloeroppervlakte te hebben van minimaal 35 vierkante meter. Kamers 13 en 21 zijn zelfstandige wooneenheden en voldoen hieraan niet.;
  • Artikel 25 Toegankelijkheid van de functie:
    binnen een meergezinsgebouw of gemengd gebouw met meer dan 2 woningen dienen alle ruimten die onderdeel vormen van een woning, met uitzondering van garages, fietsstalplaats of bergplaatsen, één aaneengesloten geheel te vormen. Ze mogen niet van elkaar gescheiden zijn door gemeenschappelijke ruimten zoals traphallen. Hieraan wordt voor verschillende woonunits niet voldaan;
  • Artikel 26 Afvalverzameling:
    gemengde gebouwen met minimaal 4 woningen dienen een gemeenschappelijke afgescheiden ruimte voor afvalverzameling te hebben die voorzien wordt van verluchting. De netto-vloeroppervlakte dient minimaal 4 vierkante meter te bedragen bij een meergezinsgebouw of gemengd gebouw met maximaal 12 zelfstandige woningen. Per bijkomende schijf van 3 zelfstandige woningen dient een bijkomende ruimte van 1 vierkante meter te worden voorzien. Functies anders dan wonen, dienen een afgescheiden ruimte voor afvalberging te hebben die voorzien wordt van verluchting en minimaal 4 vierkante meter groot is.
    Er werd niet naar een oplossing voor afvalverzameling gezocht;
  • Artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:
    bij herbouw, vermeerdering van het aantal woongelegenheden of functiewijziging naar wonen dient elke zelfstandige woning over een buitenruimte te beschikken. De minimale netto-vloeroppervlakte van deze buitenruimte is 4 vierkante meter, vermeerderd met 2 vierkante meter per slaapkamer, te rekenen vanaf de tweede slaapkamer. Er wordt slechts voor 2 woonunits een buitenruimte voorzien. Kamers 13 en 21 en appartementen 22 en 24 voldoen hieraan niet.;
  • Artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen:
    elk gebouw moet voorzien zijn van een gescheiden rioolstelsel dat bestaat uit 1 droogweerafvoer (DWA) en 1 hemelwaterafvoer (RWA). Dit gescheiden rioolsysteem moet aangeboden worden aan de straat. Dit werd niet voorzien;
  • Artikel 43 Septische putten:
    het is verplicht om bij verbouwingen waar het afvoerstelsel van afval- en hemelwater kan aangepast worden een septische put te voorzien. Sinds de laatst vergunde toestand werd de septische put verwijderd en ingericht als stockageruimte. Er werd geen nieuwe septische put voorzien;
  • Artikel 44 Vetafscheiders en olieafscheiders:
    horeca-inrichtingen waar voedsel wordt verwerkt en/of waar warme maaltijden ter plekke worden geconsumeerd, zijn verplicht hun afvalwater via vetafscheiders te lozen.

 

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: art. 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Art. 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
 

 

Omgevingstoets

 

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

 

Er moet worden opgemerkt dat de kennisgeving van voorliggende aanvraag niet correct gebeurde. De gele affiche van het eerste openbaar onderzoek werd te laat aangeplakt en de gele affiche van het tweede openbaar onderzoek werd niet aangeplakt.

 

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft het omvormen van voormalige hotelkamers naar kamerwoningen. Op basis van de bestaande toestand van een niet uitgevoerde bouwtoelating uit 1956 kan afgeleid worden dat er 15 hotelkamers en een duplexwoning aanwezig waren in het gebouw. Bewonerskaarten van voor 1979 bevestigen tevens dat het gebouw gebruikt werd als hotel. Echter komt de huidige indeling niet overeen met de laatst gekende toestand van het gebouw. Hierdoor is de bestaande toestand niet geacht vergund. De functie wonen, zoals aangevraagd, is kenmerkend voor de omgeving en kan gunstig geadviseerd worden.

De gelijkvloerse recafunctie is zowel bestaand als op plan aanwezig, en met zekerheid kan worden besloten dat de functie voor- en na 1979 aanwezig was.

 

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Ten opzichte van de bouwplannen uit 1956 werd aan de zijde van de Jan van Gentstraat een dakuitbouw boven het mansardedak toegevoegd. De overige delen komen quasi overeen met het bouwvolume op het plan uit 1956.

De huidige en gewenste dakuitbouw is stedenbouwkundig niet aanvaardbaar. Het volume onderbreekt de zuivere dakopbouw van het pand.

Een dampkap met motor werd op het dak geplaatst. Dit is strijdig met artikel 16 van de bouwcode. Technische installaties worden bij voorkeur inwendig in het gebouw ondergebracht. De aanvraag is strijdig met artikel 16 van de bouwcode.

 

Ook het programma kan niet gunstig geadviseerd worden. De inrichting met 9 kamerwoningen en 5 zelfstandige wooneenheden overschrijdt de draagkracht van het gebouw. De algemene woonkwaliteit is ondermaats en onaanvaardbaar laag.

 

De verschillende afwijkingen op de voorschriften van het RUP Binnenstad, Bouwcode en de verordening integrale toegankelijkheid bekrachtigen dit.

Daarom wordt geadviseerd om de aanvraag te weigeren.

 

Visueel-vormelijke elementen Cultuurhistorische aspecten

De stedelijke dienst monumentenzorg formuleerde volgend advies:

“De werken zijn gesitueerd in een zone die volgens het gewestplan, bijzondere plannen van aanleg of ruimtelijke uitvoeringsplannen werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. Bovendien is het pand opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed, vastgesteld bij ministerieel besluit van 29 maart 2019.

 

Opname in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed betekent voor elk van de erfgoedobjecten dat zij een vorm van vrijwaring voor de toekomst genieten. De wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie wordt onderworpen aan de wenselijkheid van behoud. Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

 

Conform art. 5§2 van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode dd. 25 oktober 2014 moet de beschrijvende nota van de bouwaanvraag voldoende informatie bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat vergunningverlenende overheid deze kan afwegen.

 

A.  Cultuurhistorische waardestelling

Neoclassicistisch hoekpand met horecagelijkvloers, gelegen op het smalle hoekperceel van de Bolivarplaats, de Jan Van Gentstraat en de Gijzelaarsstraat. Het pand, oorspronkelijk bestaande uit twee meergezinswoningen, is gebouwd volgens plannen in een bouwaanvraag van 1882 van meester-metser en aannemer Frans Constant Lixon voor R. Verreydt. Het gebouw herinnert aan de oorspronkelijke functie van de Bolivarplaats als stationsplein voor het Zuidstation, met de talrijke horecagelegenheden die de aanwezigheid van dit station aantrok, een betekenis die het verderzet na de komst van het gerechtsgebouw.

Neoclassicistisch complex bestaande uit een groot hoekpand en een aansluitend enkelhuis van twee traveeën in de Jan Van Gentstraat. Vier bouwlagen onder plat dak met bepleisterde en witgeschilderde lijstgevels, beëindigd met kroonlijst op klossen en geritmeerd door kolossale pilasters waarin telkens twee traveeën zijn vervat. Gelijkvloerse verdieping oorspronkelijk met imitatievoegen; vlakke bepleistering op de verdiepingen. Rechthoekige muuropeningen met sluitstenen en balkon in de hoektravee. Rondbogige deurvensters in hoektravee en winkelpui in aansluitend pand zijn verdwenen.

Het is een prominent hoekpand met een sleutelrol op de Bolivarplaats. Met beeldbepalende neoclassicistische gevels markeert het een van de hoeken van het plein dat sinds de bouw van het gerechtsgebouw opnieuw als stedelijk plein functioneert, en het werkt beeldondersteunend voor het naastgelegen monument.

 

B.  Afweging

De beeldbepalende gevels werden eerder gerenoveerd en maken geen deel uit van voorliggende aanvraag. De aangevraagde werken zijn reeds gedeeltelijk aangevat zonder vergunning en omvatten voornamelijk wijzigingen van de binneninrichting en de bestemming. Vanuit oogpunt monumentenzorg is er geen principieel bezwaar tegen deze aanpassingen, daar ze geen onaanvaardbare impact hebben op de erfgoedwaarde van het pand of zijn omgeving.”

 

Dit advies wordt bijgetreden  vanuit ruimtelijk oogpunt.

 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De 9 kamerwoningen en de 5 zelfstandige woningen op de verdiepingen overschrijden de draagkracht van het gebouw en van de omgeving. De algemene woonkwaliteit van het gebouw is ondermaats en het woonprogramma onaanvaardbaar. Ook bracht brandweer een ongunstig advies uit. Het gevolg hiervan is dat de aanvraag geweigerd moet worden.

 

Kamers 13 en 21 zijn feitelijk zelfstandige wooneenheden, maar hebben onvoldoende netto-vloeroppervlakte conform artikel 22 van de bouwcode. Ook hebben deze zelfstandige wooneenheden, net zoals de appartementen 22 en 24 geen private  buitenruimte conform artikel 28 van de bouwcode. Het duplexappartement onder het dak heeft wel een buitenruimte, maar dat terras is ruimtelijk niet aanvaardbaar.

Opgemerkt wordt dat verschillende woonunits gescheiden worden door gemeenschappelijke ruimten. Dit is niet aanvaardbaar en niet verenigbaard met artikel 25 van de bouwcode.

Op basis van de aangeleverde snede kan niet achterhaald worden of alle verblijfsruimtes van het gebouw voldoende vrije hoogte hebben conform artikel 21 van de bouwcode. Zo is het onduidelijk of de  vrije hoogte onder de dakuitbouw van duplexappartement 22 2,60m bedraagt.

 

Het gemengd gebouw heeft geen afgescheiden afvalberging die groot genoeg is om een recafunctie, 5 zelfstandige wooneenheden en 9 kamerwoningen te ondersteunen. De aanvraag is strijdig met artikel 26 van de bouwcode.

 

Tevens moeten alle wooneenheden in het gebouw voldoen aan de verordening integrale toegankelijkheid. Hieraan is niet voldaan. De aanvraag is strijdig met artikel 12, 15, 22, 24, 25 en 26 van de toegankelijkheidsverordening. Heel wat deuropeningen, de lifttoegangen, badkamers, toiletten, toegangen tot de kamers zijn niet aangepast aan rolstoelgebruikers. De toegang is niet integraal toegankelijk en dat is onaanvaardbaar.

 

De twee keukens op de verdiepingen zijn te klein en niet bruikbaar als gemeenschappelijke contactruimte voor de kamers op de verdiepingen. Een grotere gemeenschappelijke ruimte met buitenruimtes is noodzakelijk voor de algemene woonkwaliteit van een kamerwoningproject. Kamer 1 moet minimaal 18m² groot zijn om zowel een douche als keuken te herbergen. En kamer 9 is slechts 10,7m² groot. Wat te klein is om als kamer te functioneren.

 

De voorgestelde inrichting met kamers en zelfstandige woningen zijn onaanvaardbaar. Zowel de kamers als appartementen voldoen niet aan de Wooncode en de voorschriften van de bouwcode.

 

Hieruit kunnen we concluderen dat door het omvormen van een hotel naar 14 kleinere entiteiten de densiteit op onaanvaardbare wijze doet stijgen en het woongenot doet dalen. Verder verhoogt dit de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar. Er wordt geen rekening gehouden met nieuwe noden en uitdagingen wat betreft o.a. mobiliteitsdruk, geluidsoverlast, kwalitatieve inrichting van de woonunits, …. De voorliggende wijziging overschrijdt de draagkracht van het pand en is strijdig met artikel 2.2.1 van het RUP en artikel 6 van de bouwcode.

 

Het rioolstelsel en de afvoerleidingen dienen gescheiden aangeboden te worden aan de straat conform artikel 40 van de bouwcode. Ook moet er een septische put worden geplaatst. De kelder wordt uitgegraven waardoor het mogelijk is om een septische put te plaatsen. Ook bevatte de bouwtoelating een septische put in de kelder, die in de huidige toestand is verdwenen. Omwille van een toename van het aantal wooneenheden moet een septische put voorzien worden die voldoende gedimensioneerd is om het aantal bewoners te ondersteunen. De recafunctie heeft geen vetafscheider. Dit is verplicht conform artikel 44 van de bouwcode.

Omwille van de noodzakelijke weigering kunnen de afwijkingen niet in voorwaarden worden opgelegd.

 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

 

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

 

Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 6 parkeerplaatsen.

 

De parkeerbehoefte wordt bepaald op de functiewijziging van hotel naar meergezinswoning en horeca.

Het hotel met 15 kamers (advies geacht vergund) wordt ingericht naar 5 appartementen en  9 kamers. Op het gelijkvloers komt een horecafunctie:

-          Bij projecten tot 5 wooneenheden is de parkeernorm 1. Voor de 5 appartementen is de parkeerbehoefte 5.

-          Voor de 9 kamers is de parkeerbehoefte 1,35 (0,15ppl/kamer).

-          De horecafunctie heeft een oppervlakte van +/- 200m². Door de beperkte oppervlakte (< 500m²) wordt er geen parkeerbehoefte opgelegd.

 

De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.

 

Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0.

 

In een aantal gevallen genereert een aanvraag een werkelijke parkeerbehoefte maar kunnen de plaatsen om stedenbouwkundige redenen niet (volledig) gerealiseerd worden. Dit is het geval in voorliggende aanvraag die betrekking heeft op een gebouw dat is opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed of ligt in een beschermd stad- en dorpsgezicht. Indien de werkelijke parkeerbehoefte op het perceel moet gerealiseerd worden, zou de erfgoedwaarde van het gebouw teniet worden gedaan. Daarom mogen geen parkeerplaatsen voorzien worden.

 

Het bijgestelde aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 4.

 

Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 6.

Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.

 

Echter kan de berekende parkeerbehoefte van het nieuwe project worden verminderd met het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein. Dit op voorwaarde dat realisatie niet mogelijk is.

 

De parkeerbehoefte voor het hotel met 15 kamers bedraagt 2 (0,14 ppl/kamer voor een 2 sterrenhotel, cfr CROW)

Het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein is 2.

 

Het bijgestelde aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 4.

 

Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus van toepassing op 4 plaatsen.

 

 

Fietsstalplaatsen

De invulling van het gebouw vereist een fietsparkeerbehoefte van 21 fietsen:

-          voor de 5 appartementen moeten er 11 fietsstalplaatsen voorzien worden

  • 4 appartementen met 1 slaapkamer = 4 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 8
  • 1 appartement met 2 slaapkamers = 1 x 3 (2 slaapkamers + 1 extra) = 3

-          voor de 9 kamerwoningen moeten er 9 fietsen voorzien worden

-          voor het personeel van de horecafunctie moet er 1 fietsstalplaats voorzien worden (0.60/100m²)

 

Er worden geen fietsstalplaatsen voorzien in het gebouw. Hierdoor zal er een toename zijn van het aantal fietsen die op het openbaar domein gestald moeten worden. De afwezigheid van fietsstalplaatsen illustreert bijkomend dat de draagkracht van het perceel is overschreden. Het project kan haar mobiliteitsbehoefte geenszins op eigen terrein vervullen en wentelt deze druk af op het openbaar domein.

 

Advies aan het college

 

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften, onverenigbaarheden met een goede ruimtelijke ordening, het ongunstig advies van de brandweer en het niet correct uitvoeren van het openbaar onderzoek.

 

Juridische grond

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Regelgeving: bevoegdheid

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

 

  1. de gemeentelijke projecten;
  2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Fasering

 

Procedurestap

Datum

Indiening aanvraag

10 maart 2022

Volledig en ontvankelijk

6 april 2022

Start 1e openbaar onderzoek

15 april 2022

Einde 1e openbaar onderzoek

14 mei 2022

Beslissing toepassing administratieve lus

10 juni 2022

Beslissing aanvaarding wijzigingsaanvraag

 

Start laatste openbaar onderzoek

22 juni 2022

Einde laatste openbaar onderzoek

21 juli 2022

Gemeenteraad voor wegenwerken

geen

Uiterste beslissingsdatum

18 september 2022

Verslag GOA

1 september 2022

naam GOA

Katrijn Apostel

 

Administratieve lus

Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

 

De gele affiche van het openbaar onderzoek werd te laat aangeplakt.

 

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn werden opnieuw uitgevoerd om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

 

Wijzigingsverzoeken

De aanvrager heeft één of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen.

Minstens één van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden.

 

Onderzoek

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

 

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

 

Startdatum

Einddatum

Schriftelijke bezwaar-schriften

Schriftelijke gebundelde bezwaar-schriften

Petitie-lijsten

Digitale bezwaar-schriften

15 april 2022

14 mei 2022

0

0

0

0

22 juni 2022

21 juli 2022

0

0

0

0

 

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.

Artikel 2

Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.

Artikel 3

De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.

Artikel 4

Dit besluit heeft in principe geen financiële gevolgen.