Terug
Gepubliceerd op 19/09/2022

2022_CBS_07276 - Omgevingsvergunning - OMV_2022042951. Schildersstraat 10. District Antwerpen - Weigering

college van burgemeester en schepenen
vr 16/09/2022 - 09:00 Stadhuis - Tania Stremersch - bz_besluitvorming_mailbox@antwerpen.be
Goedgekeurd

Samenstelling

Aanwezig

Bart De Wever, burgemeester; Koen Kennis, schepen; Jinnih Beels, schepen; Annick De Ridder, schepen; Nabilla Ait Daoud, schepen; Peter Wouters, schepen; Elisabeth van Doesburg, schepen; Erica Caluwaerts, schepen; Tom Meeuws, schepen; Sven Cauwelier, algemeen directeur

Verontschuldigd

Karim Bachar, schepen

Secretaris

Sven Cauwelier, algemeen directeur

Voorzitter

Bart De Wever, burgemeester
2022_CBS_07276 - Omgevingsvergunning - OMV_2022042951. Schildersstraat 10. District Antwerpen - Weigering 2022_CBS_07276 - Omgevingsvergunning - OMV_2022042951. Schildersstraat 10. District Antwerpen - Weigering

Motivering

Aanleiding en context

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

 

Projectnummer:

OMV_2022042951

Gegevens van de aanvrager:

ISRAELITISCHE GEMEENTE VAN ANTWERPEN - SHOMRE HADAS met als adres Terliststraat 35 te 2018 Antwerpen

Ligging van het project:

Schildersstraat 10 te 2000 Antwerpen

Kadastrale percelen:

afdeling 11 sectie L nr. 3614S2

Vergunningsplichten:

Stedenbouwkundige handelingen

Voorwerp van de aanvraag:

verbouwen, uitbreiden van het volume en vermeerderen van het aantal woongelegenheden van de voormalige rabbijnswoning en consistoriegebouw

 

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

 

Relevante voorgeschiedenis

-          29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed ‘Synagoge Shomre Hadas’ (https://id.erfgoed.net/erfgoedobjecten/6324);  

-          07/06/1957: vervallen toelating (18#36776) voor veranderingswerken;

-          02/08/1935: toelating (18#3156) voor binnenveranderingen;

-          20/06/1899: toelating (1899#1039) ‘Huis de Rentier’.

 

Vergunde toestand

-          functies: gemeenschapsvoorziening en wonen:

  • gelijkvloerse verdieping: gemeenschapsvoorziening (gebedsruimte, aanhorigheden synagoge en duplex-conciërgewoning);
  • verdiepingen: wonen (3 woongelegenheden);

-          bouwvolume:

  • 2 intern verbonden panden;
  • linker zijde (nr. 10): 2 bouwlagen met plat dak;
  • rechter zijde (nr. 8): 3 bouwlagen met schuin dak;
  • open koer met bebouwing (1 bouwlaag) aan linker en rechter perceelsgrens;
  • koer achteraan grenzend aan achterliggende synagoge;

-          gevelafwerking:

  • wit bepleisterde gevel met plint in blauwe steen;
  • houten buitenschrijnwerk. 

 

Huidige toestand

-          interne wijzigingen naar gebruik van ruimtes, zoals burelen naar feestzaal, vergaderzaal naar synagoge, berging naar keuken; 

 

Gewenste toestand

-          functie: gemeenschapsvoorziening en wonen;

  • gelijkvloerse verdieping: gemeenschapsvoorziening (aanhorigheden synagoge met kantoor, polyvalente ruimte en conciërgewoning met netto vloeroppervlakte van circa 40m²);
  • 1ste verdieping:

-          1 eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 94,5m²;

-          1 studio met een netto vloeroppervlakte van 49m²;

-          1 tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 100m²;

  • 2de verdieping:

-          1 tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 96m²;

-          1 studio met netto vloeroppervlakte van 50 m²;

-          1 tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 100m²;

  • 3de verdieping:

-          1 eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 58,5m²;

-          1 studio met netto vloeroppervlakte van 31m²;

-          1 eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 80m²; 

  • de gemiddelde netto vloeroppervlakte van alle woongelegenheden is 69,9 m²;

-          bouwvolume:

  • 2 intern verbonden panden;
  • linker zijde (nr. 10): 2 bouwlagen met mansardedak van 2 verdiepingen;
  • rechter zijde (nr. 8): 3 bouwlagen met schuin dak;
  • bijkomend gelijkvloers volume met oppervlakte van circa 36,5m²;
  • koer verkleind tot 150m² en blijft verhard;
  • uitkragende terrassen met diepte van 1,4 m en terrassen in dakvolume aan de achtergevel;

-          gevelafwerking:

  • afwerking daklaag in gevelplaten in geperst steenwol (grijskleurig);
  • bestaande gevel ongewijzigd;  

-          inrichting:

  • beide gelijkvloerse doorgangen naar het achterliggend bouwkundig erfgoed blijven behouden.


Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden met 6;

-          uitbreiden van het bovendaks volume;   

-          uitbreiden van het volume op de gelijkvloerse verdieping;

-          voorzien van inpandige terrassen in mansardedaken;

-          plaatsen van uitkragende terrassen aan de achtergevel;

-          doorvoeren van interne constructieve wijzigingen naar circulatie;

-          wijzigen van de voorgevel. 

 

Argumentatie

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

 

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

 

Adviezen

 

Externe adviezen

 

Adviesinstantie

Datum advies gevraagd

Datum advies ontvangen

Advies

Brandweerzone Antwerpen-Zwijndrecht - Hulpverleningszone 1 (Antwerpen)/ Brandweer Zone Antwerpen BZA

8 juni 2022

19 juli 2022

Voorwaardelijk gunstig

Fluvius System Operator/ Fluvius

8 juni 2022

4 juli 2022

Voorwaardelijk gunstig

Onroerend Erfgoed

8 juni 2022

Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag
Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag

Water-link

8 juni 2022

Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag
Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag

 

Interne adviezen

 

Adviesinstantie

Datum advies gevraagd

Datum advies

Autonoom gemeentebedrijf voor vastgoed en stadsprojecten in Antwerpen

8 juni 2022

15 juni 2022

Ondernemen en Stadsmarketing/ Klantencontacten en Dienstverlening/ Loket Thema Wonen - huisnummering

8 juni 2022

21 juni 2022

Stadsontwikkeling/ Mobiliteit

8 juni 2022

14 juni 2022

Stadsontwikkeling/ Onroerend Erfgoed/ Monumentenzorg

8 juni 2022

22 augustus 2022 

stadsontwikkeling/ vergunningen/ milieuvergunningen)

8 juni 2022

13 juni 2022

 

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

 

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

 

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde en artikel  5:   zone voor centrumfuncties - publieksgerichte gebouwen (ce5).

 

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

 

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

 

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Binnenstad  op volgende punten:

-          artikel 2.1.2 Harmonieregel en referentiebeeld:

het bouwvolume, de bouwhoogte en de afwerking van de gevels zijn niet in harmonie met de kenmerken van de omgeving.
De dubbele daklaag is niet kenmerkend voor de omgeving;

-          artikel 2.1.3 Bouwvolume, bouwlijn, bouwdiepte: het bouwvolume is niet in harmonie met de kenmerken van de omgeving.

-          artikel 2.1.4.2 Kroonlijsthoogte van de achtergevels:
de kroonlijsthoogte van de achtergevel wordt aanzienlijk verhoogd en ligt hoger dan de kroonlijst vooraan.

-          artikel 2.2.2. Draagkracht:

het vermeerderen met 6 woongelegenheden, waardoor het totaal op 9 komt met daarbovenop een conciërgewoning overschrijdt de draagkracht van het perceel;

-          artikel 2.2.5. Onbebouwde ruimte en tuinen:

de onbebouwde ruimte dient zorgvuldig bewaard te blijven. 
De bebouwing op de gelijkvloerse verdieping wordt nog uitgebreid waardoor de onbebouwde ruimte verminderd. 

 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

  • artikel 22: de deuren van zowel de mannelijke als vrouwelijke synagoge en de deuren van het gelijkvloers sanitair bezitten geen doorgangsbreedte van minstens 90 cm na afwerking.
  • artikel 25: de deuren van de synagoge voor vrouwen en de deuren van beide feestzalen bezitten geen vrije en vlakke wand- en vloerbreedte van minstens 50 cm naast de krukzijde. De inkomdeuren van de appartementen liggen te diep in de wand.

 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

  • artikel 6 Harmonie en draagkracht:

de uitbreiding met een dubbele daklaag is niet in harmonie met de kenmerken van de omgeving;

  • artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:  

de bouwhoogte is niet in harmonie met de kenmerken van de omgeving;

  • artikel 27 Open ruimte:

de achterliggende koer wordt niet maximaal als een onverharde en groene ruimte ingericht;

  • artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:

er worden geen autostalplaatsen voorzien.

 

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt. 

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021. 

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009. 
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

 

Omgevingstoets

 

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

 

Functionele inpasbaarheid

Schildersstraat 8-10 vormen samen met de synagoge Shomre Hadas aan de Bouwmeestersstraat een erfgoedgeheel. De aanvraag heeft betrekking op de gebouwen aan de Schildersstraat. Deze zijn vergund als gemeenschapsvoorziening en ondersteunende functies van de synagoge. Op de verdiepingen bevinden zich 3 ruime wooneenheden waarvan er een dienst deed als rabbijnswoning. Achteraan rechts bevindt zich over de gelijkvloerse en eerste verdieping een conciërgewoning.

De aanvraag wenst de ruime woningen op de verdiepingen op te delen en ook bijkomende woningen te voorzien in het nieuwe dubbelhoge dakvolume. Na de werken telt het project 6 bijkomende wooneenheden wat resulteert in 9 woningen en de bestaande conciërgewoning.

De gelijkvloerse verdieping blijft ten dienste staan van de synagoge. Links is een polyvalente ruimte aanwezig, wellicht een feestzaal en rechts een kantoorruimte die behoort tot de gemeenschapsfunctie.

 

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De even zijde van de Schildersstraat wordt in hoofdzaak gekenmerkt door aaneengesloten bebouwing van 3 of 4 bouwlagen onder daklaag. Kenmerkend wordt de beëindiging van een bouwvolume steeds aangekondigd door een kroonlijst met daarboven een zuivere en herkenbare daklaag bestaande uit 1 bouwlaag. 

Schildersstraat 8-10 zijn 2 gebouwen die intern met elkaar verbonden zijn. Nr. 10 (linker zijde) heeft 2 bouwlagen, beëindigd door een kroonlijst. Nr. 8 telt 3 bouwlagen en heeft een daklaag. Dit gebouw is beduidend smaller dan het linker pand.

De aanvraag wenst een dubbelhoge daklaag te plaatsen op nr. 10 en de huidige daklaag op nr. 8 te slopen en een mansardedak te plaatsen. Het dak van nr. 8 is ruimtelijk aanvaardbaar. Het nieuwe dubbelhoge dak op nr. 10 is stedenbouwkundig niet verenigbaar met zowel de ondergevel als met de kenmerken van de omgeving. De omgeving wordt in hoofdzaak gekenmerkt door zuivere en herkenbare daklagen die zich beperken tot 1 leesbare laag. De aanvraag voorziet een volwaardige bouwlaag, bekleed met dakmateriaal en daarboven een dakdeel dat langs voor- en achterzijde schuin afloopt.  De aanvraag is strijdig me artikel 2.1.3 van het RUP-Binnenstad en artikels 6 en 10 van de bouwcode. Op basis van deze plannen is het ontwerp niet aanvaardbaar, maar het is niet ondenkbaar dat er twee bijkomende bouwlagen mogelijk zijn mits verder ontwerpend onderzoek naar de integratie in de context en de relatie met de erfgoedwaarde van het totale gebouw.

De kroonlijsthoogte van de achtergevels is lager dan die van de voorgevel, dit is strijdig met artikel 2.1.4.2.

Gezien de strijdigheden met de geldende voorschriften en een goede ruimtelijke ordening wordt geadviseerd om de volumeuitbreiding niet in aanmerking te laten komen van vergunning.

 

De voorgestelde uitbreiding van het gelijkvloerse zorgt ervoor dat de bebouwde oppervlakte toeneemt. Dit is strijdig met het artikel 2.2.5 van RUP Binnenstad dat stelt dat de onbebouwde ruimte zorgvuldig bewaard moet blijven. Tevens zorgt de bijkomende bebouwing en verharding ervoor dat de beperkte open ruimte van de koer verkleint en dit een groenaanleg onmogelijk maakt, wat gevraagd wordt in artikel 27 van de bouwcode.

 

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De voorliggende aanpassingen aan het gebouw werden ter advies voorgelegd aan de stedelijke dienst monumentenzorg. Zij kunnen de aanvraag niet gunstig adviseren omwille van volgende motivering:

 

“De aanvraag heeft betrekking op een pand opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed, vastgesteld bij besluit van de Vlaamse minister van Buitenlands Beleid en Onroerend Erfgoed, G. Bourgeois van 29 maart 2019. De vaststelling van de inventaris van het bouwkundig erfgoed zorgt ervoor dat er een éénduidige en overzichtelijke lijst van het gebouwd patrimonium in Vlaanderen bepaald is. Opname in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed betekent voor elk van de erfgoedobjecten dat zij een vorm van vrijwaring voor de toekomst genieten.

 

Art. 5 §1 van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode dd. 25 oktober 2014 zegt dat voor gebouwen opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed en gebouwen gelegen in CHE-gebied de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw of constructie onderworpen wordt aan de wenselijkheid van het behoud. Het behoud van de elementen met culturele, historische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

 

Conform art. 5§2 van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode dd. 25 oktober 2014 moet de beschrijvende nota van de bouwaanvraag voldoende informatie bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat vergunningverlenende overheid deze kan afwegen. Afhankelijk van de aard en omvang van de geplande werken kan er een CHE-rapport gevraagd worden met een meer uitgebreide bouwhistorische en beschrijvende studie van het gebouw. Voor dit project werd een bouwhistorische studie opgemaakt door Guma nv in 2019. In deze studie werd een waardenstelling opgenomen die als vertrekpunt dient genomen te worden voor het ontwerp. Op basis van deze studie kan gesteld worden dat zowel het volume, de uitgewerkte voorgevel en specifieke interieurelementen, te behouden erfgoedelementen zijn.

 

Beoordeling

A cultuurhistorische waardenstelling

De consistoriewoning en de rabijnshuis werden ontworpen door architect Stordiau in 1884. Architect Hertogs nam in 1891 de plannen van Stordiau grotendeels over, enkele details worden aangepast, er worden ook vereenvoudigingen doorgevoerd in het kader van bezuinigingen.

De consistoriewoning bestaat uit 6 traveeën met gekoppelde rondboogvensters met twee bouwlagen onder een lessenaarsdak. Het rabijnshuis wordt voorzien van grote rondboogvensters  op de gelijkvloerse verdieping en bestaat uit drie bouwlagen onder een mansardedak.

De achtergevels van beide panden zijn zeer functioneel uitgewerkt.

In 1935 worden er verbouwingswerken uitgevoerd door architect David Moëd. Er komt een strikte scheiding tussen het rabijnshuis en de consistoriewoning. Er worden 3 woongelegenheden voorzien.

Tijdens de Tweede Wereldoorlog werden de panden beschadigd, na de opmaak van een schadedossier werden de gebouwen hersteld.

Begin jaren ’70 van 20e eeuw werden er eveneens herstellingswerken uitgevoerd.

In 1974 worden de burelen aangepast tot feestzaal. In 2017 worden de ruimtes omgevormd tot 2 synagogesvoor mannen en vrouwen naar aanleiding van de restauratie van de grote synagoge in de Bouwmeesterstraat. Deze werken zijn intussen afgerond.

De panden in de Schildersstraat zijn nog slechts gedeeltelijk in gebruik.

 

B afweging

Men wenst de panden in de Schildersstraat terug in twee afzonderlijke gebouwen op te splitsen door een eigen circulatie te voorzien. Er worden in totaal 6 woongelegenheden voorzien, een gedeelte van de gelijkvloerse verdieping blijft behouden als kantoorruimte bij de synagoge, een ander deel wordt polyvalente ruimte.

De rabijnswoning blijft qua volume quasi ongewijzigd, het dak wordt omgevormd tot een pseudomansardedak.  Op de consistoriewoning worden twee bouwlagen voorzien in een nieuw toegevoegd mansardedak. De nieuwe daken worden uitgevoerd in gevelbeplating in grijze kleur. De oorspronkelijke kroonlijst blijft behouden.

De bestaande voorgevels worden gerestaureerd. In de achtergevel en in het dak wordt nieuw schrijnwerk in grijs pvc voorzien. De achtergevels van beide panden worden grotendeels aangepast en voorzien van uitpandige terrassen.

Achteraan links wordt een gelijkvloers volume bijgebouwd en voorzien van een groendak.

 

De voorgestelde daklaag op de consistoriewoning staat niet in verhouding tot de ondergevel. Het dak heeft een te groot volume dat niet is afgestemd op de bestaande gevelarchitectuur. Tijdens de voorbesprekingen werd een ander volume getoond, waarbij de gevel eerst een bijkomende bouwlaag krijgt en dan één  volwaardige daklaag. Detaillering werd niet toegevoegd maar de verhoudingen waren wel beter dan in het voorstel dat nu voorligt. Voor dit type van panden in een gewone straat op het zuid gaan we ervan uit dat er één volwaardige daklaag kan worden toegevoegd. Een dakvolume waarin zich twee bouwlagen bevinden heeft een hoogte die voor de ondergevel van slechts twee bouwlagen veel te zwaar is.

 

Tijdens de voorbesprekingen werden een aantal opmerkingen gemaakt met betrekking tot de te behouden interieurelementen.

Hieraan werd grotendeels tegemoet gekomen. De interieurelementen die toch verwijderd worden (binnendeuren) moeten worden geïnventariseerd en gestockeerd.”

 

Het bovenvermelde advies wordt bijgetreden vanuit ruimtelijk oogpunt. De nieuwe dubbelhoge daklaag is niet kenmerkend en niet in harmonie met de verschijningsvormen van de omgeving. Het referentiebeeld van de Schildersstraat kenmerkt zich niet door dubbele daklagen. De aanvraag is niet in harmonie met het referentiebeeld. Ook is het formaat van de bijkomende dubbele daklaag niet in overeenstemming met de afmetingen van de ondergevel. Er is geen samenhang met de huidige waardevolle voorgevel. De aanvraag is strijdig met artikel 2.1.2 van het RUP en artikel 6 van de bouwcode. Aanbevolen wordt om bij een nieuwe aanvraag de optopping van het gebouw te beperken met een klassiek mansardedak.

 

Op het gelijkvloerse is in nieuwe toestand een lift geplaatst in de centrale toegang naar het binnenplein. Het supprimeren van de centrale gang onderbreekt het heldere plan. De samenhang met de synagoge en het doorzicht naar achteren verdwijnt hierdoor. Dit kan vanuit de cultuurhistorische waarde van het pand niet gunstig geadviseerd worden.

 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

In de vergunde toestand waren er 3 ruime wooneenheden en een conciërgewoning aanwezig. 

De aanvraag wenst de ruime woningen op de verdiepingen op te delen en ook bijkomende woningen te voorzien in het nieuwe dubbelhoge dakvolume. Na de werken telt het project 6 bijkomende wooneenheden wat resulteert in 9 woningen en de bestaande conciërgewoning. Het woonaanbod bestaat uit 1 conciërgewoning, 3 studio’s (tussen 31 m² en 50 m²), 3 eenslaapkamerappartementen (tussen 58,5 m² en 94,5 m²) en 3 tweeslaapkamerappartementen (tussen 96 m² en 100 m²). Ondanks de mix aan appartementen bedraagt de gemiddelde vloeroppervlakte 69,9 m². Aanbevolen wordt om bij een nieuwe vergunningsaanvraag de te kleine studio te supprimeren ten behoeve van een groter appartement. Dit heeft ook een gunstig effect op het aantal ontbrekende parkeerplaatsen. Het aantal woningen zal uiteraard ook afhangen van het vergunbare volume van het gebouw en de planschikking, waarbij hoge aandacht dient te gaan bij de plaatsing van de verticale stijgkernen (zie advies Monumentenzorg).

 

De verschillende uitkragende terrassen voldoen strikt genomen aan artikel 28 van de bouwcode. In de praktijk zijn deze hangterrassen door hun vormverhouding (breed maar ondiep) weinig bruikbaar. Vanuit de goede ruimtelijke ordening kunnen deze niet gunstig geadviseerd worden waardoor de woningen onvoldoende of geen buitenruimte hebben en daardoor vervolgens wel in strijd zijn met artikel 28 van de bouwcode. Om een woning gunstig te kunnen adviseren dient deze over minimale woonkwaliteiten te beschikken, waaronder een buitenruimte. Dit is niet het geval waardoor ook om deze reden de aanvraag geweigerd moet worden.

 

Voorts wordt opgemerkt dat de aanvraag strijdig is met de verordening integrale toegankelijkheid. De deuren en toegangen naar de publieke ruimtes (synagoge, feestzaal en sanitair) voldoen niet aan artikel 22 en 25 van de verordening.

 

De stedelijke milieudienst adviseert het onderstaande, waarmee rekening gehouden moet worden bij een eventuele nieuwe vergunningsaanvraag:

°      “De aanvraag betreft het verbouwen, het uitbreiden van het volume en  het vermeerderen van het aantal woongelegenheden van de voormalige rabbijnswoning en consistoriegebouw.

°        Uit de plannen is niet op de maken of er indelingsplichtige inrichtingen of activiteiten van toepassing zijn (warmtepomp, airco,…). Het is dan ook aan de exploitant van de gebouwen om dit na te gaan en eventueel een melding of vergunning aan te vragen.”

 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

 

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

 

Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 7 parkeerplaatsen.

 

De parkeerbehoefte wordt bepaald op de uitbreiding van het aantal wooneenheden van 4 naar 10:

-          4 appartementen < 60m² met parkeernorm  1,05 = 4,2

-          1 appartement tussen 60m² en 90m² met parkeernorm 1,2 = 1,2

-          1 appartement > 90m² met parkeernorm 1,35 = 1,35

 

De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.

 

Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0.

 

In een aantal gevallen genereert een aanvraag een werkelijke parkeerbehoefte maar kunnen de plaatsen om stedenbouwkundige redenen niet gerealiseerd worden, wat het geval is in voorliggende aanvraag. Deze heeft betrekking op een gebouw dat is opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed. Indien de werkelijke parkeerbehoefte op het perceel moet gerealiseerd worden, zou de erfgoedwaarde van het gebouw teniet worden gedaan. Daarom mogen geen parkeerplaatsen voorzien worden.

 

Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 7.

 

Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.

 

Fietsvoorzieningen:

Voor de 6 bijkomende wooneenheden moeten er 13 fietsstalplaatsen voorzien worden:

5 appartementen met 1 slaapkamer = 5 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 10

1 appartement met 2 slaapkamers = 1 x 3 (2 slaapkamers + 1 extra) = 3

 

Er wordt op het gelijkvloers een fietsenberging voorzien voor 23 fietsen. Er moeten steeds 13 fietsen ter beschikking zijn voor de 6 nieuwe appartementen.

 

Advies aan het college

 

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

 

Juridische grond

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Regelgeving: bevoegdheid

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

 

  1. de gemeentelijke projecten;
  2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Fasering

 

Procedurestap

Datum

Indiening aanvraag

6 mei 2022

Volledig en ontvankelijk

8 juni 2022

Start openbaar onderzoek

17 juni 2022

Einde openbaar onderzoek

16 juli 2022

Gemeenteraad voor wegenwerken

geen

Uiterste beslissingsdatum

17 september 2022

Verslag GOA

1 september 2022

naam GOA

Katrijn Apostel

 

Onderzoek

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

 

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

 

Startdatum

Einddatum

Schriftelijke bezwaar-schriften

Schriftelijke gebundelde bezwaar-schriften

Petitie-lijsten

Digitale bezwaar-schriften

17 juni 2022

16 juli 2022

1

0

0

1

 

Bespreking van de bezwaren

Er werden twee bezwaarschriften ingediend, voornamelijk handelend over.

 

1. Inkijk vanaf de geplande terrassen: Het bezwaar dat de nieuwe terrassen aan de achterzijde inkijk zullen generen naar de eigendommen gelegen aan de Amerikalei met in het bijzonder het appartementsgebouw Amerikalei 84-86. Er worden geen maatregelen genomen (wand/groenaanleg) om inkijk te beperken.

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Geoordeeld wordt dat de terrassen op voldoende afstand liggen van het vernoemde appartementsgebouw. 

 

2. Parkeerdruk: De parkeergelegenheid in de buurt is bijzonder laag en een toename met 6 woningen zou betekenen dat de parkeerdruk onaanvaardbaar toeneemt. De voorliggende aanvraag voorziet geen enkele parkeerplek. Dit is strijdig met de geldende stedenbouwkundige verordening inzake het voorzien van parkeermogelijkheden (artikel 30 bouwcode). Een mobiliteitsstudie is nodig om parkeren te verenigen met het beschermde karakter van het gebouw.

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. De stedelijke mobiliteitsdienst bracht een voorwaardelijk gunstig advies uit en parkeren op eigen terrein is niet verenigbaar met de erfgoedwaarde van het gebouw. Niettegenstaande genereert het voorliggende project met 6 bijkomende wooneenheden een parkeerbehoefte van 7 personenwagens. Er wordt een parkeerretributie toegepast voor de 7 ontbrekende plaatsen, waarmee op termijn buurtparking zal worden gerealiseerd. Op die manier wordt het openbaar domein ontzien van de bijkomende parkeerbehoefte. 

 

3. Erfgoedwaarde: Het bezwaar dat voorliggende aanvraag onvoldoende rekening houdt met de erfgoedwaarde van het gebouw. De gevel van de rabbijnswoning is beschermd en de bijkomende daklaag is niet verzoenbaar met het beschermde karakter van het gebouw. Ook de inrichting/stoffering van het gebouw kan bijzonder waardevol zijn.

Beoordeling: Het bezwaar is gegrond. De stedelijke dienst monumentenzorg brengt een ongunstig advies uit. De dubbelhoge daklaag is niet verenigbaar met de onderbouw en ook aan het interieur werden niet alle waardevolle elementen behouden.

 

4. Brandveiligheid: Het bezwaar dat het nieuwe gebruik mogelijks niet brandveilig is.

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Brandweer brengt een voorwaardelijk gunstig advies uit.

 

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college sluit zich integraal aan bij:

 

-          de bespreking van de ingediende bezwaren zoals geformuleerd in het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt deze beoordeling tot zijn eigen standpunt;

-          het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.

 

Artikel 2

Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.

Artikel 3

De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.

Artikel 4

Dit besluit heeft in principe geen financiƫle gevolgen.