2022_CBS_07477 - Omgevingsvergunning - OMV_2022061000. Zand 13-19, Stoofstraat 3-5. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          Zand 13-19:

• 29/03/2019: aanduiding als vastgesteld bouwkundig erfgoed van het herenhuis in Louis-Philippestijl;
• 13/05/2011: vergunning (3508#1584) voor het verbouwen van een inpandig dakterras tot dakkapel;
• 13/11/2002: vergunning (86#8725037) voor het verbouwen van een appartementsgebouw;
• 30/12/1997: vergunning (86#8722305) voor het renovatieproject Hotel ’t Sandt;
• 17/07/1981: aanduiding (4740) als beschermd monument van het herenhuis in Louis-Philippestijl;

-          Stoofstraat 3:

• 09/04/1859: toelating (1859#190) voor veranderingen;

-          Stoofstraat 5:

• 06/10/1950: toelating (18#27292) voor verbouwingswerken;
• 07/10/1949: toelating (18#25956) voor gevel- en binnenveranderingen.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie:

• Zand 13-19: verblijfsrecreatie met 27 kamers;
• Stoofstraat 3: eengezinswoning;
• Stoofstraat 5: (gedeelte achterbouw - gelijkvloers): garage met 17 parkeerplaatsen;

-          bouwvolume: 3 bouwlagen met een zadeldak, uitgezonderd naast Zand nr. 11: 4 bouwlagen met een plat dak;

-          gevelafwerking:

• zijde Stoofstraat:

-          gevelvlak links naast Stoofstraat 3:

• wit bepleisterde gevel met 5 traveeën, afgewerkt met een plint in blauwe hardsteen;
• 3 witte, kleine ramen op een hoogte van circa 2,50 m;
• insprong van circa 4,5 m breed en circa 3 m diep met dienstingang;
• smeedijzeren traliewerk voor gevelopeningen gelijkvloers;

-          gevelvlak van Stoofstraat 3:

• bepleisterde gevel met 5 traveeën, afgewerkt met een plint in blauwe hardsteen;
• natuurkleurig, houten gevelschrijnwerk;
• smeedijzeren traliewerk voor raamopeningen gelijkvloers;

• zijde Zand: gevelvlak, rechts naast Zand 11:
  • wit bepleisterde gevel met 5 traveeën;
  • gelijkvloerse plint in blauwe hardsteen;
  • garagepoort en gevelschrijnwerk in hout (merbau);

-          inrichting: volledig bebouwd perceel op de gelijkvloerse verdieping, uitgezonderd een binnenkoer van circa 115 m²;

Huidige toestand

conform de vergunde toestand uitgezonderd:

-          functie:

• Zand 13-19: verblijfsrecreatie met 31 kamers;
• Stoofstraat 3: leegstaande eengezinswoning;
• Stoofstraat 5: (gedeelte achterbouw - gelijkvloers): verblijfsrecreatie - parking voor hotel met 19 parkeerplaatsen;

-          bouwvolume:

• Stoofstraat 5: uitbreiding met parking van 1 bouwlaag gelegen achter de binnenkoer met inpandige doorrit naar Zand 13-19;
• interne constructieve wijzigingen voor een doorrit naar de achtergelegen parking;
• Stoofstraat 3:

-          bouwdiepte van circa 10,5 m;

-          nokhoogte van circa 14,10 m;

-          kroonlijsthoogte van circa 11,45 m;

-          geen buitenruimte;

-          gevelafwerking:

• zijde Stoofstraat: gevelvlak links naast Stoofstraat 3:

-          insprong is verdwenen;

-          raamopening werd naar het gevelvlak verplaatst;

• zijde Zand: gevelvlak naast Zand nr. 11:

-          volledig wit bepleisterde voorgevel zonder gelijkvloerse plint in blauwe hardsteen;

-          zwart gelakte garagepoort;

-          wit gevelschrijnwerk over de volledige voorgevel;

-          inrichting: binnenkoer verhard met betonklinkers.

Gewenste toestand

-          functie:

• Zand 13-19 en Stoofstraat 3: verblijfsrecreatie met 45 kamers;
• Stoofstraat 5: (gedeelte achterbouw - gelijkvloers): verblijfsrecreatie - parking voor hotel met 13 parkeerplaatsen en fietsenstalling voor 12 fietsen;

-          bouwvolume:

• Stoofstraat 5: uitbreiding met parking van 1 bouwlaag gelegen achter de binnenkoer met inpandige doorrit naar Zand 13-19;
• uitbreiding bouwvolume van 1 bouwlaag ter hoogte van de koer met circa 35 m²;
• interne constructieve verbouwingen;
• Stoofstraat 3:

-          volledige sloop achtergevel en gedeeltelijke sloop interne muren;

-          3 bouwlagen onder een mansardedak;

-          2 grote dakkapellen aan zowel de voor- en achterzijde van het gebouw;

-          bouwdiepte van circa 12 m;

-          nokhoogte van circa 14 m;

-          kroonlijsthoogte ongewijzigd;

-          gevelafwerking:

• zijde Stoofstraat:

-          gevelvlak links naast Stoofstraat 3:

• insprong is verdwenen;
• raamopening werd naar het gevelvlak verplaatst en verhoogd;
• 3 hoge, witte ramen;
• traliewerk is verdwenen;

-          gevelvlak van Stoofstraat 3:

• smeedijzeren, opengaand traliewerk voor raamopeningen van het gelijkvloers;
• ijzeren borstweringen aan raamopeningen;

• zijde Zand: gevelvlak naast Zand nr. 11:
  • volledig wit bepleisterde voorgevel zonder gelijkvloerse plint in blauwe hardsteen;
  • zwart gelakte garagepoort;
  • wit gevelschrijnwerk over de volledige voorgevel;

-          inrichting: binnenkoer deels ingericht als tuin (circa 37,5 m²) en deels verhard (circa 42,5 m²).

Inhoud van de aanvraag

-          gedeeltelijk slopen van een ééngezinswoning;

-          wijzigen van de functie naar verblijfsrecreatie;

-          uitbreiden van het bouwvolume;

-          wijzigen van de scheidingsmuren;

-          wijzigen van de voorgevels;

-          uitvoeren van interne constructieve verbouwingen;

-          inrichten van een parking.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Inhoud van de aanvraag

De exploitatie van de technische installaties en het lozen van afvalwater van een hotel.

Aangevraagde rubriek(en)

Aangevraagde rubriek(en) hotel 't Sandt
 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: artikel  1:   zone voor wonen - (wo1) en artikel  8:   zone voor publiek domein - (pu).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-          1.9 Dakvormen en dakkapellen:

De ontworpen dakkapellen aan de voorgevelzijde van Stoofstraat 3, zijn breder dan 1,50 m.

-          2.2.5 Onbebouwde ruimte en tuinen:

Bij verbouwingen moet het percentage onbebouwde ruimte/bebouwde ruimte per perceel vergroten of gelijk blijven. Onbebouwde ruimte en tuinen die horen bij een beschermd monument of stadsgezicht moeten maximaal bewaard blijven. De binnenkoer wordt verkleind.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft de uitbreiding van een bestaand hotel. Hiervoor wordt een aanpalende leegstaande woning zonder buitenruimte omgevormd en aangepast aan de hotelfunctie. De stedelijke diensten Business & Innovatie en Visit beoordelen deze relatief beperkte uitbreiding als gunstig. De aanvraag is functioneel inpasbaar.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

In de tuinzone wordt een kleine gelijkvloerse uitbreiding gebouwd die het hoofdgebouw met de nieuwe uitbreiding verbindt. Dit verbindend volume doet ook dienst als verblijfsruimte en is geïncorporeerd in de eet- en ontbijtzaal. Het volume geeft rechtstreeks toegang tot de binnentuin waardoor het contact met de tuin geoptimaliseerd wordt. Het dak van deze uitbreiding dient ook als evacuatieweg voor de nieuwe kamers.

Hoewel volgens artikel 2.2.5 van RUP Binnenstad het aandeel onbebouwde ruimte niet mag verkleinen, betekent deze uitbreiding een meerwaarde voor het pand en kan de afwijking worden verantwoord.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De aanvraag wijkt af van artikel 1.9 van RUP Binnenstad. Dakkapellen mogen niet breder zijn dan 1,50 m. De nieuw ontworpen dakkapellen aan de voorgevel van Stoofstraat 3 hebben een breedte van 2,50 m. De dakkapellen zijn niet zichtbaar vanaf de straat en hebben geen storende impact.

De aanvraag betreft een inventarispand. Het bestaande hoofdgebouw is een beschermd monument. Het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg is gunstig:

“Men wenst het pand om te vormen tot hotelkamers als uitbreiding bij het bestaande hotel. De gevel blijft behouden, net zoals de kelders. Achter de gevel wordt een nieuwbouw voorzien met een aangepaste daklaag.

De gelijkvloerse gevel van het naastgelegen “magazijn” wordt eveneens aangepast naar een meer opengewerkte gevel die het contact met de straat verbetert.

De werken werden voorbesproken. Er kan gesteld worden dat het geheel zich inpast in het straatbeeld.”

Het Agentschap Onroerend Erfgoed geeft geen advies aangezien er geen wijzigingen gebeuren aan de beschermde delen van het gebouw aan het Zand.

Bodemreliëf

Het projectgebied bevindt zich binnen een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen binnen een woon- en recreatiegebied met een oppervlakte boven 300 m² (891 m²) en een ingreep onder 100 m² (circa 50 m²). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor geen archeologienota verplicht.

Tijdens de geplande werken kunnen echter nog restanten van oudere sporen en structuren aangetroffen worden, deze dienen onder de vondstmeldingsplicht gemeld te worden. De stedelijke dienst Archeologie kan de waarde van eventueel muurwerk steeds komen inschatten.

Vanuit oogpunt archeologie worden volgende voorwaarden opgelegd:

-          De bouwheer meldt 2 weken voor aanvang de start van de werken aan de stedelijke dienst Archeologie (archeologie@antwerpen.be).

-          De bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen.

-          De bouwheer is verplicht om eventuele restanten of vondsten waarvan hij redelijkerwijs vermoedt dat ze archeologische waarde hebben, te melden onder de vondstmeldingsplicht (Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.1.4).

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het advies van de brandweer is voorwaardelijk gunstig en moet strikt worden nageleefd.

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Het hotel breidt uit met een oppervlakte van 509 m². Voor het personeel moeten er 4 fietsstalplaatsen voorzien worden (0,60/100 m²).

Van de uitbreiding is 353 m² publiek toegankelijk. Voor de bezoekers moeten er 8 fietsstalplaatsen voorzien worden (2/100 m²).

Er worden 12 fietsstalplaatsen voorzien in de parking.

Laden en lossen

Er is een laad- en loszone voorzien voor het hotel.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

De exploitant wenst een bestaand hotel op de hoek van de Stoofstraat en Zand uit te breiden. Het hotel, momenteel 29 kamers, wordt uitgebreid met een pand in de Stoofstraat 3 te bereiken via een nieuwbouw verbinding er naar toe. Bijkomend worden 14 kamers, een vergaderzaal en fitnessvoorzieningen gepland. Het hotel beschikt niet over een melding of vergunning voor ingedeelde inrichtingen of activiteiten.
 

Voor de klimatisatie wordt onder andere een warmtepomp voorzien op het centraal plat dak van de uitbreiding (verdieping 4+). De installatie heeft een drijfkracht van 24 kW. Het toestel bevat 7,3 kg koelmiddel R32, met een relatief laag GWP van 675. De exploitant geeft aan dat de geluidssterkte van de installatie niet meer dan 43 dB(A) zal bedragen aan de perceelsgrens en dat er rekening gehouden wordt met de richtwaarden voor geluid in openlucht (’s avonds 40 dB(A) en ’s nachts 35 dB(A)).
 

Het afgestraalde geluidsvermogen van de warmtepomp bedraagt volgens de technische fiche 78,5 dB(A). De installatie wordt voorzien van nachtbedrijf, een specifieke regelfunctie voor het verlagen van het geluidsniveau in de nacht en in onbezette periodes door het verminderen van het koelvermogen en het ventilatortoerental. Een op maat gemaakte huls rond de installatie zal het afgestraald geluidsvermogen verder beperken. Daarnaast wordt de buitenunit geplaatst op trilling dempende steunen.
 

De luchtgroep (ventilatie) wordt in de kelder voorzien. De toevoer en afblaas van lucht wordt verzekerd via kanalen die ter hoogte van het dak uitkomen. Om de geluidsproductie te verlagen worden er dempers geplaatst op deze kanalen en roosters.
 

Gelet op de ligging in het stadcentrum en de densiteit van het bouwblok bestaat er een risico op geluidshinder. De ingetekende opstelling veroorzaakt geen ongewenste weerkaatsing van geluid tegen nabije geveloppervlakken en de installatie wordt akoestisch geoptimaliseerd. Het lijkt er op dat de installatie kan geëxploiteerd worden zonder overdreven risico op hinder en binnen de wettelijke geluidsnormen.
 

Op jaarbasis zal tot 2.409 m³ huishoudelijk afvalwater worden geloosd in de openbare riolering van de Stoofstraat (twee lozingspunten) en Zand (één lozingspunt). Het zwart water wordt voorbehandeld in een septische put (15 m³). Een regenwaterput van 10 m³ wordt voorzien. Het water wordt gebruikt voor de spoeling van de toiletten en de buitenkraantjes. De riolering is aangesloten op het RWZI Antwerpen Zuid.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. Vanuit oogpunt archeologie worden volgende voorwaarden opgelegd:

-          De bouwheer meldt 2 weken voor aanvang de start van de werken aan de stedelijke dienst Archeologie (archeologie@antwerpen.be).

-          De bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen.

-          De bouwheer is verplicht om eventuele restanten of vondsten waarvan hij redelijkerwijs vermoedt dat ze archeologische waarde hebben, te melden onder de vondstmeldingsplicht (Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.1.4).

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Mits de algemene, sectorale en bijzondere voorwaarden worden nageleefd, kunnen de hinder en risico’s voor mens en milieu tot een aanvaardbaar niveau beperkt worden. Er wordt gunstig advies gegeven de vergunning te verlenen.

Geadviseerde rubriek(en)

Lasten

Artikel 75 van het Omgevingsvergunningendecreet bepaalt dat de vergunningverlener lasten bij vergunningen kan opleggen.

De last kan de vorm aannemen van een louter financiële last of een realisatie in natura door de ontwikkelaar. In elk geval kan ingespeeld worden op maatschappelijke noden en behoeften op buurt- en wijkniveau. Het is aan de vergunningverlenende overheid om te bepalen of een louter financiële last aan de ontwikkelaar wordt opgelegd of een realisatie in natura door de ontwikkelaar wordt geëist. De inkomsten voor de stad van lasten moeten vanuit de regelgeving een expliciete bestemming krijgen met een link in de nabijheid van het project. Bij beslissing van de lasten moet dit meteen vastgelegd worden. Het kaderbesluit van 9 maart 2018 (jaarnummer 2203) legde de principes voor de lasten vast.

De voorliggende aanvraag valt onder het toepassingsgebied van het kaderbesluit ‘Stedenbouwkundige lasten’ goedgekeurd door het college op 9 maart 2018 (jaarnummer 2018_CBS_02203).

Het college besliste op 20 juli 2022 (Jaarnummer 6174) dat er voor het project ‘Hotel ‘t Sandt, district Antwerpen’ geen stedenbouwkundige lasten verschuldigd zijn.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten