Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2022079708 |
Gegevens van de aanvrager: | Raven Investment Real Estate met als contactadres Kipdorp 42 te 2060 Antwerpen |
Ligging van het project: | Salm-Salmstraat 1 te 2000 Antwerpen |
Kadastrale percelen: | afdeling 4 sectie D nr. 2769C |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | omvormen van een eengezinswoning naar een meergezinswoning met twee woongelegenheden: interne verbouwingen, wijzigen van de voorgevel |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 09/05/1975: vergunning (18#57244) voor een gevelverbouwing;
Geacht vergunde toestand
- functie: eengezinswoning met 2 inpandige garages op de gelijkvloerse verdieping en inkom tot de verdiepingen;
- bouwvolume: hoekgebouw van 3 bouwlagen met plat dak;
- gevelafwerking:
- inrichting: volledig bebouwd hoekperceel.
Bestaande toestand
- functie: meergezinswoning met 2 woongelegenheden:
- bouwvolume: 3 bouwlagen met plat dak;
- gevelafwerking:
Nieuwe toestand
- functie: meergezinswoning met 2 woongelegenheden:
- bouwvolume: nieuwe, tweede verticale circulatie (trap) naar het duplexappartement;
- gevelafwerking:
- inrichting: volledig bebouwd hoekperceel.
Inhoud van de aanvraag
- omvormen van een eengezinswoning naar een meergezinswoning;
- vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 1 naar 2;
- interne verbouwingen met structurele werken;
- wijzigen van de voorgevel;
- supprimeren van een autostalplaats.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
Brandweerzone Antwerpen-Zwijndrecht - Hulpverleningszone 1 (Antwerpen)/ Brandweer Zone Antwerpen BZA | 8 augustus 2022 | 4 oktober 2022 | Ongunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Klantencontacten en Dienstverlening/ Loket Thema Wonen - huisnummering | 8 augustus 2022 | 30 augustus 2022 |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 8 augustus 2022 | 23 augustus 2022 |
Stadsontwikkeling/ Omgeving/ Vergunningen Stedenbouw/ vermoeden van vergunning | 8 augustus 2022 | 18 augustus 2022 |
Stadsontwikkeling/ Onroerend Erfgoed/ Monumentenzorg | 8 augustus 2022 | 18 oktober 2022 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde en artikel 1: zone voor wonen - (wo1).
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:
- Artikel 2.1.1 Culturele, historische en\of esthetische waarde:
De voorgevel van de gelijkvloerse verdieping werd niet uitgevoerd conform de laatst vergunde toestand. De horizontale geleding werd voorzien van baksteen en de bovenlichten van de autostalplaats en toegangsdeur werden dichtgemaakt of gewijzigd. De gevel werd zonder vergunning gewijzigd en blijft ongewijzigd in de nieuwe toestand. Dit doet afbreuk aan de erfgoedwaarde.
Het voorzien van inpandige terrassen door het supprimeren van ramen in de derde travee in de voorgevel is niet wenselijk.
- Artikel 2.1.7 Gevelmaterialen:
De voorgevel van de gelijkvloerse verdieping werd niet uitgevoerd conform de laatst vergunde toestand. Gevels die oorspronkelijk als bepleisterde gevels opgetrokken zijn, mogen alleen afgekapt worden met het oog op het aanbrengen van een nieuwe pleisterafwerking.
- Artikel 2.1.2 Harmonieregel en referentiebeeld:
Het voorzien van inpandige terrassen door het supprimeren van ramen in de derde travee in de voorgevel is niet wenselijk.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
De voorgevel van de gelijkvloerse verdieping werd niet uitgevoerd conform de laatst vergunde toestand. De horizontale geleding werd voorzien van baksteen en de bovenlichten van de autostalplaats en toegangsdeur werden dichtgemaakt of gewijzigd. De gevel werd zonder vergunning gewijzigd en blijft ongewijzigd in de nieuwe toestand. Dit doet afbreuk aan de erfgoedwaarde.
De voorgevel van de gelijkvloerse verdieping werd niet uitgevoerd conform de laatst vergunde toestand. Gevels die oorspronkelijk als bepleisterde gevels opgetrokken zijn, mogen alleen afgekapt worden met het oog op het aanbrengen van een nieuwe pleisterafwerking. De verticale geleding (bossage) werd voorzien van baksteen. De fries met planchetten werd voorzien van baksteen.
De fietsstalplaatsen bevinden zich achter de bestaande autostalplaats en zijn niet makkelijk toegankelijk in gebruik.
Hoewel de aanvraag het vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 1 naar 2 beoogt, wordt een bestaande autostalplaats gesupprimeerd.
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag betreft het vermeerderen van het aantal wooneenheden van een eengezinswoning naar een meergezinswoning met twee woongelegenheden. Hierbij wordt één garage gesupprimeerd. De aanvraag is functioneel inpasbaar op voorwaarde dat de draagkracht van het perceel niet overschreden wordt.
Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid
De eengezinswoning met twee inpandige garages wordt omgevormd tot twee appartementen met één en twee slaapkamers (resp. 65 m² en 90 m² netto), waarbij één garage wordt omgevormd tot slaapkamer.
Het pand is groot genoeg om twee zelfstandige woongelegenheden in onder te brengen.
De stad streeft naar het behoud van eengezinswoningen zodat jonge gezinnen weer aangetrokken worden om in de stad te gaan wonen. Deze woning is een ingesloten hoekpand met twee gevels, zonder tuin of terras. Het pand biedt door zijn specifieke ligging dan ook niet voldoende kwaliteit voor een gezin met kinderen. De woning wordt opgedeeld in twee appartementen die wel de nodige leefkwaliteit voor koppels of een eenoudergezin bieden. De leefruimtes hebben voldoende daglicht en vrije hoogte, ook onder het hellend dak.
Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten
De aanvraag is gelegen in CHE-gebied. Het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg is voorwaardelijk gunstig:
“Het gebouw heeft een beeldondersteunende waarde in deze context door de architectureale vormgeving van de bovengevel en het volume. De gelijkvloerse gevel werd in het verleden aangepast, in 1975 werd er een vergunning verleend voor verschillende gevelwijzigingen.
Deze gevelwijzigingen en de huidige toestand komen niet overeen, vermoedelijk werd deze anders uitgevoerd of werden er later nog wijzigingen doorgevoerd zonder vergunning.
Men wenst het pand te verbouwen van een meergezinswoning met 2 woonentiteiten en 2 garageboxen naar een meergezinswoning met 2 woonentiteiten en 1 garagebox. De opgeofferde garagebox wordt betrokken bij één woonentiteit als slaapkamer. Verder heeft deze aanvraag betrekking op aanpassingen aan de gevel, het aanpassen van de dakvensters en enkele interne verbouwingen. Tevens wenst men dat beide woonentiteiten een inpandig terras ter beschikking hebben als ook een eigen persoonlijke toegang krijgen. De kelder en de garagebox zal voor beide woonentiteiten beschikbaar blijven.
Door een van de garageboxen door een woonruimte te vervangen is het inderdaad mogelijk de gevel deels in ere te herstellen. De ingreep is in die zin dus wenselijk.
Ook tegen de verdere interne verbouwingen is geen bezwaar. Het interieur blijkt volledig gestript waardoor er geen elementen met erfgoedwaarde aanwezig zijn.
Het vervangen van twee veluxen door 1 grotere velux is acceptabel. Dit sluit beter aan op het uitzicht van de andere dakvlakken. Bovendien is deze velux niet zichtbaar vanuit de openbare ruimte.
Tegen het voorzien van de twee inpandige terrassen is wel bezwaar. Hoewel de opzet hiervan bestaat uit het behouden en herwaarderen van de voorgevel door de gevelopeningen te behouden, zal de oorspronkelijke dieptewerking en het uniforme uitzicht verdwijnen door het wegenemen van het schrijnwerk. Als alternatief is het bijvoorbeeld mogelijk een wintertuin van de ruimte te maken, met sluitbare ramen aan de voorgevel. Wanneer het schrijnwerk in de voorgevel gewijzigd zou worden, wordt aanbevolen de indeling aan te passen naar een indeling die correct is (T-verdeling). Het gebruik van zwarte PVC is niet wenselijk. Een lichte kleur overheerst namelijk in het straatbeeld. Een borstwering is te voorzien d.m.v. een fijne staaf/staven aan de buitenzijde in de dagkanten indien noodzakelijk.
Als onderdeel van het herstellen van de gevel wordt het gevelmetselwerk op de gelijkvloerse verdieping wit geschilderd. Hoewel dit een verbetering is tegenover het hedendaagse uitzicht, lijkt deze ingreep ons te beperkt. We gaan uit van een zo goed mogelijk herstel van het gevelbeeld met gevelopeningen die eenzelfde hoogte hebben (dus ook t.h.v. de voordeur). Vanuit oogpunt monumentenzorg is het aanbevolen dit metselwerk eerst te bepleisteren, alvorens het te beschilderen. De onderdelen in blauwe hardsteen moeten uiteraard onbeschilderd blijven. Een aangepast voorstel voor de gevelpui dient voorgelegd te worden voor verder advies.”
De stedelijke dienst Monumentenzorg adviseert volgende voorwaarden op te leggen:
- Inpandige terrassen zonder schrijnwerk in de voorgevel, zijn niet aanvaardbaar. Een uitwerking als winterterras is wel mogelijk.
- Een uitgewerkt voorstel voor de aanpak van de gelijkvloerse pui dient voor verder overleg voorgelegd te worden. De voorgestelde ingrepen volstaan niet om het geheel te regulariseren.
Dit advies wordt grotendeels gevolgd. De kleine inpandige terrassen vormen geen grote meerwaarde. Ze nemen veel plaats in van de niet zo heel grote leefruimte en worden door de relatief kleine gevelopeningen niet echt als een terras ervaren. Hetzelfde kan gezegd worden van een afgesloten wintertuin. In dit opzicht is het wellicht beter om deze terrassen, in afwijking op de bouwcode, weg te laten. Men kan immers bij mooi weer gewoon de ramen openzetten, wat in dit geval hetzelfde effect geeft als het gebruik van een winterterras. Het weglaten van de terrassen zal de kwaliteit van de binnenruimte in dit geval ten goede komen. Er wordt aanbevolen om de inpandige terrassen te schrappen en de ramen gewoon te voorzien van schrijnwerk. Bij vernieuwen van de ramen moeten ze in overleg met de stedelijke dienst Monumentenzorg worden uitgevoerd naar traditioneel model.
Als een nieuwe aanvraag wordt ingediend zullen de gevels, in overeenstemming met artikels 2.1.1 en 2.1.7 van RUP Binnenstad en artikels 5 en 11 van de bouwcode, in samenspraak met de stedelijke dienst Monumentenzorg moeten worden afgewerkt zoals de traditionele gevels voor dit type huizen, met bepleistering tot op de plint en verticale ramen en deur.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Het advies van de brandweer is ongunstig. De gebreken betreffen voornamelijk de compartimentering. Omwille van de risico’s voor de brandveiligheid, moet de vergunning worden geweigerd.
Mobiliteitsimpact
Toetsing parkeerbehoefte
Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 2 parkeerplaatsen.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de uitbreiding van het aantal wooneenheden. De geacht vergunde toestand betreft een eengezinswoning met 2 garages. Deze wordt nu verbouwd naar een meergezinswoning met 2 appartementen en 1 garage. Bij projecten tot 5 wooneenheden is de parkeernorm 1. Voor het bijkomende appartement is de parkeerbehoefte 1. Er verdwijnt door de verbouwing 1 parkeerplaats. Deze wordt bijgeteld bij de parkeerbehoefte.
De werkelijke parkeerbehoefte is 2.
|
De plannen voorzien in 1 nuttige autostal- en autoparkeerplaats.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 1.
In een aantal gevallen genereert een aanvraag een werkelijke parkeerbehoefte maar kunnen de plaatsen om volgende stedenbouwkundige redenen niet (volledig) gerealiseerd worden: De gesupprimeerde garage zit in een geveldeel dat smaller is dan 8 m. De poort zit bovendien vlakbij het kruispunt op de hoek, wat in- en uitrijden extra bemoeilijkt. Door het opheffen van de garage wordt de plint, die nu enkel uit inkom en garages bestaat, verlevendigd. Het omvormen van deze garage naar woonruimte wordt dus gunstig beoordeeld, ook vanuit het oogpunt monumentenzorg.
|
Het (bijgestelde) aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 1.
Dit is het verschil tussen het aantal parkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren parkeerplaatsen, ttz. 2 – 1 = 1.
|
Fietsvoorzieningen
Voor het bijkomende appartement moeten er 2 fietsstalplaatsen voorzien worden: 1 appartement met 1 slaapkamer = 1 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 2.
In de overblijvende garage worden 3 fietsstalplaatsen voorzien. Achter elke fiets in een fietsstalplaats moet een vrije ruimte van 1,70 m beschikbaar zijn en dat is hier niet het geval. De garage is breed genoeg (3,44 m) om naast de auto nog 2 fietsen te kunnen stallen.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van het ongunstig advies van de brandweer.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 12 juli 2022 |
Volledig en ontvankelijk | 8 augustus 2022 |
Start openbaar onderzoek | 19 augustus 2022 |
Einde openbaar onderzoek | 17 september 2022 |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 21 november 2022 |
Verslag GOA | 31 oktober 2022 |
naam GOA | Katrine Leemans |
De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Startdatum | Einddatum | Schriftelijke bezwaar-schriften | Schriftelijke gebundelde bezwaar-schriften | Petitie-lijsten | Digitale bezwaar-schriften |
19 augustus 2022 | 17 september 2022 | 0 | 0 | 0 | 0 |
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.