Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2022086565 |
Gegevens van de aanvrager: | de heer Dany Devroye met als adres Sint-Bavostraat 30 te 2610 Antwerpen |
Ligging van het project: | Sint-Bavostraat 30 te 2610 Wilrijk (Antwerpen) |
Kadastrale percelen: | afdeling 42 sectie C nr. 100E |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | regulariseren van het verbouwen van een pand met een duplexwoonst met slagerij en 6 studentenkamers |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 10/09/2015: milieuvergunning klasse 3 (1996678) voor een Slagerij;
- 02/09/1993: vergunning (19931488) voor een verbouwing - 9.6.93;
- 06/12/1976: vergunning (197682031) voor een Verbouwing van een gevel.
Geacht vergunde toestand
- functie: wonen:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
- inrichting:
Bestaande toestand
- functie:
- gewijzigd bouwvolume:
- gewijzigde voorgevel:
- gewijzigde inrichting:
Nieuwe toestand
- functie:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
- inrichting:
Inhoud van de aanvraag
- regulariseren van het uitbreiden van het bouwvolume;
- regulariseren van interne constructieve werken;
- regulariseren van het bouwen van een tuinhuis en aanleggen van verharding in de achtertuin;
- regulariseren van het wijzigen van de gevels;
- omvormen van een kamer tot een studio.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
Brandweerzone Antwerpen-Zwijndrecht - Hulpverleningszone 1 (Antwerpen)/ Brandweer Zone Antwerpen BZA | 8 augustus 2022 | 21 september 2022 | Voorwaardelijk gunstig |
Fluvius System Operator/ Fluvius | 8 augustus 2022 | Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag |
|
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Business en Innovatie | 8 augustus 2022 | 18 augustus 2022 |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Klantencontacten en Dienstverlening/ Loket Thema Wonen - huisnummering | 8 augustus 2022 | 30 augustus 2022 |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 8 augustus 2022 | 18 augustus 2022 |
Stadsontwikkeling/ Omgeving/ Vergunningen Stedenbouw/ vermoeden van vergunning | 8 augustus 2022 | 22 augustus 2022 |
Stadsontwikkeling/ Onroerend Erfgoed/ Monumentenzorg | 8 augustus 2022 | 26 oktober 2022 |
stadsontwikkeling/ vergunningen/ milieuvergunningen) | 8 augustus 2022 | 18 augustus 2022 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:
- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;
- de eigen aard van het betrokken gebied;
- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het bijzonder plan van aanleg BPA nr. 1-2 Sint-Bavostraat-Dr Donnyplein en omgeving, goedgekeurd bij ministerieel besluit van 23 februari 1993. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: zone c voor woningen en zone met beschermde monumenten, stads-en dorpsgezichten.
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Bijzondere plannen van aanleg (BPA's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het bijzonder plan van aanleg op volgend punt:
- Hoofdstuk 2, deel 1, 4.- Afmetingen van de gebouwen:
de nieuwe bouwdiepte van 20,5 meter op het gelijkvloers overschrijdt de maximale bouwdiepte van 17,00 meter.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
Het dossier omvat het regulariseren van een duplexwoning en zes studentenkamers. Omwille van deze reden is er advies gevraagd aan de stedelijke dienst vermoeden van vergunning. Dit advies is, voor het aantal wooneenheden, ongunstig omwille van volgende redenen:
- De "vergunning voor het verhuren van ..." is geen stedenbouwkundige vergunning, maar wel de voorloper van wat we nu een conformiteitsattest noemen. Dit is geen bewijs voor het aantal woningen.
- Woonkaarten kunnen enkel een uitweg bieden voor woningen waar men zich inschrijft. In normale omstandigheden zal men zich niet inschrijven in een studentenkamer en zullen daar dus geen sporen van terug te vinden zijn.
In het dossier zijn echter bewijsstukken aangeleverd die aantonen dat er reeds langer kamers verhuurd worden aan studenten. Zo zijn er vergunningen voor het verhuren van kamers uit 1997 en 2002. In 2015 is er door de stad een onderzoek naar de kwaliteit van de kamers gebeurd.
In de zitting van 5 juli 2013 (Jaarnummer 2013_CBS_06964) besliste het college van burgemeester en schepenen dat panden die voor 2009 als studentenhuisvesting werden opgedeeld zonder relevante stedenbouwkundige vergunning de mogelijkheid te geven een regularisatie aan te vragen. Dit om te vermijden dat deze historisch gegroeide vormen van studentenhuisvesting van de markt verdwijnen.
Een pand dient aan volgende voorwaarden te voldoen:
- voor het pand mag er geen stedenbouwkundige vergunning toegekend zijn die stelt dat er studentenhuisvesting gecreëerd werd tussen 1 januari 2009 en het moment van de aanvraag voor een stedenbouwkundige vergunning;
- de stedenbouwkundige inbreuk dateert van vóór 1 januari 2009. De eigenaar moet daarvoor zelf bewijsstukken (notarisakte, huurcontracten e.a.) aanleveren.
Deze aanvraag voldoet aan de gestelde voorwaarden van het besluit.
Omwille van de aard van de aanwezigheid van een handelsruimte is er advies gevraagd aan de stedelijke dienst business & innovatie. Dit advies is gunstig met volgende afweging: ‘de aanvraag voorziet in een actualisatie van een bestaand winkelpand met bovenliggende studentenkamers. Het gaat over een kleinschalig winkelpand. Het pand is niet gelegen in winkelgebied zoals voorzien is in de beleidsnota detailhandel. Het winkelpand zal moeten voldoen aan de normen voor voedselveiligheid (favv). Voor het dossier kan gunstig advies gegeven worden.’
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
De bouwdiepte op het gelijkvloers is uitgebreid tot 20,5 m. Dit is strijdig met het geldend BPA waar een bouwdiepte van 17 m is toegelaten voor percelen die dieper zijn dan 30 m. In de ruime omgeving kan vastgesteld worden dat zo goed als alle panden voldoen aan dit voorschrift. Enkel waar een grotere bouwdiepte geen negatieve invloed heeft op de kwaliteit van de eigen verblijfsruimtes of de kwaliteit van de tuinzone van de aanpalende zijn beperkte afwijking terug te vinden, zoals bijvoorbeeld bij het pand met huisnummer 91B of 117. In voorliggende aanvraag kan geoordeeld worden dat een bouwdiepte van 20,5 m wel een negatieve invloed heeft op de tuinzone van de aanpalende. Zo wordt er een scheidingsmuur voorzien met een hoogte van 3,80 m die tot 8,10 m achter de achtergevel van de linkerbuur komt.
De gelijkvloerse bouwdiepte maakt ook deel uit van de regularisatie. Omwille van deze reden wordt er gekeken naar de laatst vergunde toestand. Deze dateert van 1993 waardoor de huidige bouwdiepte niet in aanmerking komt voor vermoeden van vergunning. De vergunning van 1993 is duidelijk, het pand is vergund tot 17 m diepte. Er is geen aanleiding om een afwijking op het geldend BPA toe te staan.
Bijgevolg zullen alle handelingen, werken en wijzigingen buiten de handelingen, werken en wijzigingen in functie van het aantal wooneenheden en de aanpassingen aan de voorgevel, rekening houdend met de voorwaarden, worden uitgesloten.
Visueel-vormelijke elementen en Cultuurhistorische aspecten
Tegenover de bestaande toestand zijn er geen wijzigingen aan de voorgevel. Deze wijkt wel beperkt af van de vergunde toestand. Het buitenschrijnwerk op het gelijkvloers en de garagepoort is voorzien in een donkere kleur, het schrijnwerk op de verdiepingen in het wit. Boven de vitrine is een luifel voorzien, deze was reeds in 1976 opgetekend. Het pand blijft zich inpassen in de omgeving waar gevels met gelijkaardige detaillering kenmerkend zijn.
Bijkomend is het pand gelegen in de perimeter van het beschermd dorpsgezicht. De bebouwingsvoorschriften vermeld in art. 11 van het BPA (hoofdstuk II,C) stellen dat voor de 'overige bebouwing' de bedaking, de gevelopbouw en de gebruikte gevelmaterialen in harmonie moeten zijn met het omgevende dorpsgezicht en de beschermde monumenten. Dit is het geval, hoewel de zandsteenkleur op de gepleisterde geveldelen atypisch is. Gepleisterde onderdelen waren in het wit voorzien. Bij een toekomstige gevelrenovatie zouden deze best opnieuw in een witte kleurstelling worden uitgevoerd (tenzij een kleurenonderzoeken zou aantonen dat de zandsteenkleur oorspronkelijk zou zijn).
Beoordeling afwijkingen van de voorschriften
De afwijkingen die zijn vastgesteld op de bouwcode en het BPA hebben betrekking op een onderdeel van de aanvraag dat uitgesloten zal worden, namelijk het uitbreiden van het pand tot een bouwdiepte van 20,5 m. Er is bijgevolg geen aanleiding om afwijkingen op de voorschriften toe te staan.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
De stedelijke dienst milieuvergunning geeft volgend advies: ‘de aanvraag betreft het regulariseren van de verbouwing van een handelspand naar een slagerij, een duplexwoonst en 6 kamers. De slagerij beschikt over een melding daterend van 1997 (AN1996/678). Het is aan te raden dat de exploitant nagaat of de melding nog voldoet aan de huidige Vlarem-wetgeving.’ Dit zal bij de voorwaarden worden opgenomen.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
Er is geen sprake van een vermeerdering van het aantal wooneenheden, noch een functiewijziging. Daarom is de parkeerparagraaf niet van toepassing.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.
2. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.
3. De melding voor de slagerij moet voldoen aan de huidige Vlarem-wetgeving.
4. Alle handelingen, werken en wijzigingen buiten de handelingen, werken en wijzigingen in functie van het aantal wooneenheden (1 duplex en 6 studentenkamers) en de aanpassingen aan de voorgevel, rekening houdend met de voorwaarden, worden uitgesloten.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 21 juni 2022 |
Volledig en ontvankelijk | 8 augustus 2022 |
Start openbaar onderzoek | 17 augustus 2022 |
Einde openbaar onderzoek | 15 september 2022 |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 21 november 2022 |
Verslag GOA | 4 november 2022 |
naam GOA | Gerd Cryns |
De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Startdatum | Einddatum | Schriftelijke bezwaar-schriften | Schriftelijke gebundelde bezwaar-schriften | Petitie-lijsten | Digitale bezwaar-schriften |
17 augustus 2022 | 15 september 2022 | 0 | 0 | 0 | 0 |
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en aan de aanvrager de vergunning af te leveren, die afhankelijk is van de strikte naleving van volgende voorwaarden:
Algemene voorwaarden
de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken.
Stedenbouwkundige voorwaarden
1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.
2. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.
3. De melding voor de slagerij moet voldoen aan de huidige Vlarem-wetgeving.
4. Alle handelingen, werken en wijzigingen buiten de handelingen, werken en wijzigingen in functie van het aantal wooneenheden (1 duplex en 6 studentenkamers) en de aanpassingen aan de voorgevel, rekening houdend met de voorwaarden, worden uitgesloten.
Het college beslist de plannen waarvan een overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, goed te keuren.