2022_CBS_07099 - Omgevingsvergunning - OMV_2022085924. Boomgaardstraat 222-226. District Berchem - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          3/06/2022: weigering (OMV_2022007434) voor het slopen van de bestaande gebouwen en nieuwbouw van een meergezinswoning met ondergrondse parking;

-          25/02/2022: kwaliteitskamer architectuur;

-          05/11/1969: toelating (957#5472) voor verbouwingswerken (nr. 224 – 226);

-          16/11/1961: toelating (957#646) voor loods oprichten (nr. 224);

-          13/04/1961: toelating (956#5072) voor vergrotings- en verbouwingswerken aan het huis (nr. 222);

-          19/08/1959: toelating (957#5329) voor een verbouwing (nr. 222);

-          05/08/1921: toelating (961#6422) voor bouwen verdieping op magazijn (nr. 224 – 226).

Vergunde toestand

-          nr. 222:

• functie:

-          eengezinswoning (complementaire winkel op gelijkvloers);

• bouwvolume:

-          2 bouwlagen met zadeldak in gesloten bebouwing; 

-          bouwdiepte van circa 13 m met veranda achter het hoofdgebouw;

-          tuin met een diepte van circa 7 m;

-          nr. 224-226:

• functie:

-          detailhandel met magazijn;

• bouwvolume:

-          rechterzijde (nr.224) 2 bouwlagen met zadeldak;

-          linkerzijde (nr. 226) 3 bouwlagen met plat dak;

-          magazijn tot achteraan het perceel;

-          enkele bijgebouwen in tuinzone;

-          open koer;

• gevelafwerking:

-          blauwe hardsteen plint;

-          geglazuurde lichte gevelsteen op gelijkvloers;

-          accent centraal op de gevel in geglazuurde zwarte gevelsteen;

-          aluminium buitenschrijnwerk op gelijkvloers;

-          bezetting op verdiepingen;

-          houten buitenschrijnwerk op verdiepingen.

Bestaande toestand

-          niet relevant gezien de aanvraag handelt over een sloop en nieuwbouw.

Nieuwe toestand

-          functie: 

• meergezinswoning met 7 woongelegenheden;
• 1 twee-slaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 87 m²;
• 1 twee-slaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 132 m²;
• 1 twee-slaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 91 m²;
• 1 drie-slaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 102 m²;
• 1 twee-slaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 80 m²;
• 1 twee-slaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 86 m²;
• 1 drie-slaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 125 m²;
• gemiddelde vloeroppervlakte van de nieuwe woongelegenheden bedraagt circa 100 m²;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen met zadeldak en dakkapellen in gesloten bebouwing;
• gelijkvloers: bouwdiepte aan de linkerzijde van circa 19 m² en bouwdiepte aan de rechterzijde van circa 17 m²;
• eerste verdieping: getrapte achtergevel met een maximale bouwdiepte van circa 17,5 m;
• tweede verdieping: getrapte achtergevel met een maximale bouwdiepte van circa 15 m;
• derde verdieping: bouwdiepte van circa 10 m;
• kroonlijsthoogte van circa 10,4 m en nokhoogte van circa 15,4 m;
• ondergrondse parking met 8 autoparkeerplaatsen en fietsenberging;

-          gevelafwerking:

• beige natuursteen plint en dorpels;
• grijsgroen gevelmetselwerk;
• aluminium buitenschrijnwerk;
• dakafwerking in leistenen;
• poort aan de rechterzijde naar ondergrondse parking;

-          inrichting:

• vellen van de bestaande bomen;
• aanplanten van nieuwe bomen.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van de volledige bebouwing te nr. 222, nr. 224 en nr. 226;

-          bouwen van een meergezinswoning met 7 woonentiteiten en een ondergrondse parkeergarage;

-          wijzigen van de scheidingsmuren en tuinmuren;

-          kappen van een hoogstammige boom en aanplanten van een nieuwe boom.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• artikel 24:bij manueel te bedienen deuren moet de buitenste rand van de vrije en vlakke draairuimte aan de trekzijde van de deur, het draaivlak van de deur raken en moet de buitenste rand van de vrije en vlakke draairuimte aan de duwzijde van de deur, het gesloten deurvlak raken. Bij geen enkele van de toegangsdeuren naar de appartementen raakt de buitenste rand van de vrije en vlakke draairuimte aan de duwzijde van de deur het gesloten deurvlak.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:

-          het talrijkst in de omgeving worden de gebouwen voorzien op de rooilijn. Het niet voorzien van het gebouw op de rooilijn in aansluiting met het gebouw met nummer 220 is bijgevolg niet kenmerkend;

-          het is niet geheel duidelijk of de gelijkvloerse bouwdiepte van de links aanpalende woning correct weergegeven werd. Indien de bouwdiepte van de nieuwe aanbouw dieper dan de achtergevel van de aanpalende woning voorzien wordt, is het nieuwbouwvolume onvoldoende in harmonie;

-          het is niet geheel duidelijk of de bouwdiepte van de aanpalende woningen ter hoogte van de verdiepingen correct weergegeven werd. Indien de bouwdiepte van het hoofdvolume en de daklaag dieper dan achtergevel van de aanpalende woningen voorzien wordt, is het nieuwbouwvolume onvoldoende in harmonie;

-          de voorgevel wordt voorzien in een grijsgroene kleurstelling in een omgeving waar dergelijke kleurstelling niet kenmerkend is;

• artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik:
  de grijsgroene kleurstelling is niet in overeenstemming met de beeldkwaliteit en harmonie van de straat;
• artikel 13 Ondergrondse en bovengrondse uitsprongen:
  de terrassen bevinden zich niet binnen vlakken onder een hoek van 45° ten opzichte van de kroonlijst van de aanbouwen;
• artikel 15 In- en uitsprongen aan daken:

de dakkapellen in de achtergevel onderbreken de kroonlijst;

• artikel 17 Behoud en heraanplanting:
  het kappen van de hoogstammige boom met groot groenvolume is in strijd met dit artikel. De inplanting van het gebouw moet aangepast worden aan de aanwezige bomen op het terrein;
• artikel 18 Groenbescherming bij de uitvoerging van werken:
  de hoogstammige boom werd reeds gekapt, waardoor deze niet beschermd werd tijdens het gereedmaken van de werfzone;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen op het straat afgewend:
  er wordt een tekort van 1 autostalplaats voorzien;
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:

-          de scheidingsmuren worden niet van een brandsopstand van 30 centimeter ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak voorzien;

-          onder de verhoogde terrassen in de tuin wordt de grond niet opgehoogd. Het terras zal dus gedragen worden door de voormalige tuinmuur. De tuinmuur wordt dragend en wordt dus een scheidingsmuur. Deze moet voldoende dik en massief voorzien worden langs de eigen zijde van de perceelgrens;

• artikel 38 Groendaken:
  er wordt geen grondlaag van minimaal 1 m dik voorzien op het dak van de ondergrondse parkeergarage.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is van toepassing op de aanvraag. De aanvraag is hiermee in overeenstemming.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft de sloop van een grondgebonden eengezinswoning met gelijkvloerse winkel (nr. 222), de sloop van een detailhandel met magazijn (nr. 224-226) en de nieuwbouw van een meergezinswoning met 7 grote woonentiteiten (nr. 224) over het volledige samengevoegde perceel.

Gelet op de sloop van de bestaande bedrijvigheid werd het advies van de stedelijke dienst ‘Ondernemen en Stadsmarketing – Business en Innovatie’ gevraagd. Hieruit volgde dit advies:

“Het project de afbraak van 2 panden en de nieuwbouw van een meergezinswoning.

Het dossier voldoet niet aan de beleidsnota ruimtelijke economie inzonderheid het aspect verweving van functies. In de ruimere omgeving is er een snelle afbouw van economische functies ten voordele van monofunctioneel wonen. Uit het dossier kan ook niet uitgemaakt worden of er onderzocht is om een andere functie dan wonen te voorzien op het gelijkvloers.

Voor het dossier wordt ongunstig advies gegeven.”

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt dit advies niet bijgetreden. De percelen zijn gelegen in woongebied. Het voorzien van een meergezinswoning met zeer ruimte appartementen is inpasbaar binnen deze woonwijk.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Dit deel van de Boomgaardstraat wordt hoofdzakelijk gekenmerkt door woningen met 2 tot 3 bouwlagen onder een plat dak of zadeldak. In de onmiddellijke omgeving beschikt het merendeel van de woningen achteraan over entresolvolumes of aanbouwen van verschillende dieptes en hoogtes.

Het project voorziet de sloop van 3 zeer grote bestaande (en vergunde) gebouwen en de realisatie van een nieuwbouwvolume met ondergrondse parking. Het nieuwe volume telt 3 bouwlagen onder een zadeldak. In de voorgevel worden accentvolumes tot 4 bouwlagen toegepast die het gevelritme van de straat benadrukken. Achteraan worden de aanbouwen getrapt voorzien met terrassen.

De uitwerking van de volumewerking en de architectuur van de gevels (met traveegeleding) zorgt ervoor dat het gebouw is afgestemd op de korrel van kleinere eenvoudige huizen die kenmerkend zijn voor de Boomgaardstraat.

Het gelijkvloerse rechterappartement wordt voorzien tot een bouwdiepte van circa 17,0 meter. Achteraan beschikt dit appartement over een grote enkelzijdige verblijfruimte met een breedte van 4,91 meter en diepte van 8,31 meter. Deze ruimte wordt achteraan maximaal beglaasd voorzien.

Het gelijkvloerse linker appartement wordt voorzien tot een bouwdiepte van circa 19,0 meter. Een grote bouwdiepte kan hier enkel gunstig geadviseerd worden op voorwaarde dat dit voldoende aansluit op de werkelijke bouwdiepte van de links aanpalende woning. In voorwaarde wordt opgelegd dat het bouwvolume links niet dieper mag komen dan de achtergevel van de links aanpalende woning. De ideale daglichttoetreding van dit appartement wordt wel voldoende gerespecteerd omwille van de doorzontypologie (van bureau vooraan tot leefruimte achteraan), het grote schuifraam achteraan en de lichtstraat boven de keuken-leefruimte.

De bezwaarindieners melden dat de bouwdiepte van het hoofdvolume van de aanpalende woningen slechts circa 9,3 meter betreft, in tegenstelling tot de 10 meter zoals aangeduid op de plannen van de aanvraag. De bouwdiepte van het hoofdvolume en de bouwdiepte van de daklaag moet afgestemd worden op de bouwdiepte van de aanpalende gebouwen. Dit wordt in voorwaarden opgelegd.

Het project betreft 7 ruimte appartementen die elk over een groot terras of tuin beschikken. Dit wordt gunstig geadviseerd.

Bouwcode artikel 13:
De omgeving wordt gekenmerkt door diepe entresolvolumes die de helft van de perceelsbreedte innemen. De aanbouwen (inclusief terrassen) werden op deze context afgestemd. Links en rechts wordt een afstand van 2,5 meter tussen de uitbouwen van de verdiepingen en de perceelgrens voorzien. Deze afstand is gelijk aan de helft van de kenmerkende perceelsbreedte en dus gelijk aan de afstand die de kenmerkende entresolvolumes in de omgeving voorzien. Bovendien bevinden deze terrassen zich binnen een lagere bouwdiepte dan de bouwdiepte van het bestaande en vergunde gebouw. Gelet op deze context kan deze afwijking gunstig geadviseerd worden.

Bouwcode artikel 15:

De dakkapellen in de achtergevel doorbreken de kroonlijst, zodat deze een voortzetting zijn van het terrassen-concept van de onderliggende verdiepingen. Gelet op de afstemming op de bouwvolumes van de onderliggende verdiepingen, gelet op het feit dat deze voldoende afstand voorzien ten opzichte van de perceelgrenzen én gelet op het feit dat het totale dak en kroonlijst van het gebouw voldoende leesbaar blijft, kan deze afwijking gunstig geadviseerd worden.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevel bestaand uit drie delen die de kenmerkende gevelrite van de percelen in de straat volgt. Het linker en rechter gedeelte wordt voorzien in grijsgroen dunbed metselwerk. Het centrale gedeelte wordt voorzien in grijsgroen dunbed metselwerk met verschillende geveldetaillering. Bovendien wordt er bij het metselwerk van het linkerdeel en het rechterdeel van de gevel aan reliëfwerking gedaan. Het metselwerk van het centrale gedeelte blijft vlak. Deze zorgt ervoor dat het gebouw ondanks de hoge perceelsbreedte tot aansluit bij de straat die hoofdzakelijk gekenmerkt wordt door kleinschaligere eengezinswoningen. Met uitzondering van de kleurstelling wordt dit gunstig geadviseerd.

De grijsgroene kleur is niet kenmerkend in de vergunde toestand van het straatbeeld. In voorwaarden wordt opgelegd het gevelmetselwerk in een lichte neutrale kleurstelling te voorzien.

Het voorgevelschrijnwerk wordt voorzien in wit aluminium. De plint en raamdorpels worden voorzien in beige natuursteen. En ook de vooruitstekende kroonlijst wordt in beige natuursteen voorzien.

De achtergevel wordt voorzien in zelfde beigekleurig metselwerk als het linker en rechter gedeelte van de voorgevel. Ook het schrijnwerk en natuurstenen geveldetaillering wordt in zelfde materialisatie als de voorgevel voorzien. Om eenheid met de voorgevel te bewaren, wordt hier ook voor het metselwerk een lichte neutrale kleurstelling in voorwaarden opgelegd.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Bouwcode artikel 17 en 18:

Er moet maximaal getracht worden de hoogstammige boom te behouden. Enkel aangetoond wordt dat behoud van deze hoogstammige boom niet mogelijk is, dan kan de boom vervangen worden. Hiervoor is echter 1 kleine boom onvoldoende. Er dient in dit geval minimaal hetzelfde groenvolume in de vorm van hoogstammige bomen op eigen terrein gerealiseerd te worden.

Bouwcode artikel 30 en 38 – gronddekking:

Het enige gedeelte van de ondergrondse parking dat zich dieper bevindt dan de gelijkvloerse verdieping, bevindt zich volledig onder het terras. Het voorzien van 1 meter onder een verhard oppervlakte betreft geen meerwaarde. De afwijking om minder dan 1 meter gronddekking onder het terrasoppervlakte te voorzien kan gunstig geadviseerd worden.

Bouwcode artikel 30 – inrichtingsprincipes:

De hoekparkeerplaatsen naast de fietsenberging worden ter hoogte van de hoek in breedte beperkt. Dit zodanig dat de fietsenberging voldoende vlot bereikbaar is. Deze beperkte afwijking van de inrichtingsprincipes brengt de bruikbaarheid van de parkeerplaatsen niet in gedrang. Deze afwijking kan gunstig geadviseerd worden.

Bodemreliëf

Bouwcode artikel 34:

Het is niet wenselijk de tuinterrassen te doen dragen door een holle constructie of door deze te laten dragen door de tuinmuur (welke dan een scheidingsmuur zou worden). Het tuinterras terras dient op volle grond te rusten.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Ontsluiting/bereikbaarheid:

De autolift zal zo geprogrammeerd worden dat die telkens boven wacht zodat eventuele wachttijd zoveel als mogelijk vermeden wordt.

Fietsvoorzieningen:

Voor dit project dienen er 25 (=3*(2+1)+4*(3+1)) overdekte, afsluitbare fietsstalplaatsen voorzien te worden. Er worden 26 plaatsen ingetekend in de ondergrondse parking met een liftsysteem. De fietsen ontsluiten mee via de autolift naar de straat

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. Bij herinrichting van de parkeergarage als gevolg van de brandvoorzorgsmaatregelen dit zodanig te doen dat de parkeergarage integraal blijft voldoen aan de inrichtingsprincipes en parkeerbehoefte uit artikel 29 en 30 van de bouwcode.

3. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de Verordening Toegankelijkheid. Specifiek dienen de toegangszones gewijzigd te worden, zodanig dat er voor iedere toegangsdeur een vlotte en vrije draairuimte voorzien worden, conform artikel 24 van deze verordening.

4. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

5. Het voorgevelvlak moet op de rooilijn aansluiten op de voorgevels van de aanpalende woningen.

6. Inzake de onzekerheid dat het bouwvolume van de aanpalende gebouwen al dan niet correct werd weergegeven worden volgende voorwaarden opgenomen:

-          Het hoofdvolume van het gebouw en de daklaag mogen niet verder komen dan de bouwdiepte van de tweede verdieping van de aanpalende gebouwen. De achtergevel van het hoofdvolume moet hier in zelfde bouwlijn met de buren aansluiten.

-          De bouwdiepte van de gelijkvloerse aanbouw links mag niet verder komen dan de bouwdiepte van de gelijkvloerse verdieping van de aanpalende woning. De achtergevel van het gelijkvloers moet links in zelfde bouwlijn met de buur aansluiten.

7. De nieuwe bomen moeten alvorens het in gebruik nemen van het gebouw als drie hoogstammige bomen aangeplant worden. De drie bomen moeten in totaal minimaal een even groot groenvolume hebben als de reeds gekapte boom.

8. Het gedeelte van het dak, gelegen naast de scheidingsmuren die geen opstand hebben van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, is te voorzien van:

-          waar plat dak (geen groendak): dakbekleding die valt onder brandreactie klasse BROOF (t1) of voorkomt op de lijst opgenomen in het ministerieel besluit van 21 november 2012 tot vaststelling van de lijst van dakbedekkingen die kunnen worden geacht aan de eisen ten aanzien van het prestatiecriterium « brandgedrag aan de buitenzijde » te voldoen (leien van leisteen of natuursteen, dakpannen van natuursteen, beton, terracotta, keramiek of staal, vlakke en geprofileerde platen of leien uit met vezels versterkt cement, geprofileerde of vlakke metalen platen, eindlaag van los aangebracht grind met een dikte van ten minste 50 mm enz.);

-          waar groendak: een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed voorzien tussen het groendak en de scheidingswand.

9. De ruimte onder de tuinterrassen als volle grond te voorzien.

10. Het gevelmetselwerk moet in een lichte neutrale kleurstelling uitgevoerd worden.

11. De voorwaarden van de systeembeheerder Fluvius vanaf eerste ingebruikname integraal na te leven.

12. De contouren van de parkeerplaatsen moeten duidelijk op de grond aangeduid worden.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

1. Afwijkingen voorschriften: Het bezwaar dat het project op 10 verschillende punten afwijkt van de bouwcode en de opmerking dat de bouwcode wel degelijk gerespecteerd moet worden;

Beoordeling: Het bezwaar is deels gegrond. Iedere afwijking op de verordende voorschriften wordt conform artikel 3 van de bouwcode beoordeeld.

2. Ongegronde bezwaren: Het bezwaar dat de bezwaarindieners niet akkoord gaan met de stellingen uit beoordeling van de ongegronde (en deels gegronde) bezwaarschriften uit de voorgaande aanvraag (OMV_202207434);

Beoordeling: De tekst van de voorgaande vergunningsbeslissing maakt geen onderdeel uit van de huidige aanvraag. Het bezwaar is ongegrond. De voorliggende bezwaarschriften en opmerkingen zullen wel beoordeeld worden ten opzichte van de voorliggende aanvraag. Er zal rekening gehouden worden met alle opmerkingen van de bezwaarindieners in zoverre dat deze relevant en gegrond zijn.

3. Gelijke maatstaaf – Boomgaardstraat nr. 220: Het bezwaar dat het bestaande volume van het aanpalende project door dezelfde ambtenaar ongunstig geadviseerd werd;

Beoordeling: De voorliggende aanvraag betreft een bouwproject waarbij de bebouwing rechts beëindigd wordt tot een bouwdiepte van 19 meter en rechts beëindigd werd tot een bouwdiepte van 17 meter. Bovendien betreft dit project 1 aaneengesloten gebouw met 1 doorlopende functie (meergezinswoning) dat geheel toegankelijk is vanuit de straat. Bovendien betreft het een terrein dat zich niet achter andere eigendommen bevindt. Het aanpalende project (nr. 220) daarentegen heeft een hoog bouwvolume achteraan dat pas start vanaf een bouwdiepte van 17 meter, wat in vergunde toestand niet intern verbonden is met het gebouw vooraan. Bovendien bevindt de hoge achterbouw zich geheel achter de tuinen van nr. 216 en nr. 218. Beide projecten betreffen dus een verschillende ruimtelijke en stedenbouwkundige context. Het bezwaar is ongegrond. De beoordeling van het project te Boomgaardstraat nr. 220 maakt geen onderdeel uit van de voorliggende aanvraag.

4. Gelijke maatstaaf – De Vinçottestraat: Het bezwaar dat ongunstige advies over het project te De Vinçottestraat nr. 59 stelt dat “Voor de bouwhoogte dient er gekeken te worden naar de in de onmiddelijke omgeving aanwezige referenties. De Vinçottestraat bestaat voor meer dan 50% uit 3 bouwlagen. Het gewenste aantal bouwlagen stemt dus niet overeen met het kenmerkende aantal bouwlagen.”. De bezwaarindiener stelt vast dat het hier om eenzelfde stedenbouwkundige context gaat;

Beoordeling: Het project in De Vinçottestraat betreft links een rij gebouwen met doorlopende kroonlijsthoogte en rechts een rij gebouwen met doorlopende kroonlijsthoogte. Deze zaken zijn sterke kenmerken van De Vinçottestraat. In de Boomgaardstraat daarentegen is er echter een veel grotere variatie aan bouwhoogtes, kroonlijsthoogtes en aantal bouwlagen aanwezig. Beide projecten betreffen dus een verschillende ruimtelijke en stedenbouwkundige context. Het bezwaar is ongegrond. De beoordeling van het project te De Vinçottestraat 59 maakt geen onderdeel uit van de voorliggende aanvraag.

5. Openbaar onderzoek: Het bezwaar dat er geen openbaar onderzoek georganiseerd wordt;

Beoordeling: Het project valt onder de intakecriteria voor een vereenvoudigde procedure. Er dient bij deze procedure geen openbaar onderzoek georganiseerd te worden. Het bezwaar is ongegrond.

6. Ontbrekende plannen – renders: Het bezwaar dat de renders uit de voorgaande aanvraag niet bij de huidige aanvraag toegevoegd werden en het bezwaar dat deze renders een vertekend beeld gaven;

Beoordeling: De renders werden niet toegevoegd aan dit dossier en maken dus geen onderdeel uit van de huidige aanvraag. Het bezwaar is ongegrond.

7. Foutieve plannen – scheidingsmuren: Het bezwaar dat de bestaande scheidingsmuren achteraan een hoogte hebben van respectievelijk 170 centimeter, 190 centimeter en 230 centimeter. Dit in plaats van 260 centimeter zoals aangeduid op de plannen. Indien deze met hoogte 230 centimeter behouden blijven betreft de hoogte vanaf het terras tot de bovenzijde slechts 110 tot 170 centimeter;

Beoordeling: Dit gedeelte betreft de bestaande tuinmuren. De bezwaarindiener toont aan dat de tuinmuurhoogte op de bestaande plannen niet correct opgetekend worden. Indien de bestaande tuinmuurhoogte behouden zou blijven zou een privacy-conflict ontstaan. Het bezwaar is deels gegrond. Los van de werkelijke bestaande hoogte, zal de nieuwe hoogte van deze muur zoals zichtbaar op de snede “BA_Gebouw_S_N_AA_snedeAA”, beoordeeld worden. De nieuwe tuinmuur/scheidingsmuur moet uitgevoerd worden conform de plannen van de nieuwe toestand.

8. Foutieve plannen – aanpalende woning: Het bezwaar het hoofdvolume van de aanpalende woning slechts een bouwdiepte heeft van 9,27 meter;

Beoordeling: Zowel de aanvrager als de bezwaarindieners leveren geen foto’s (of ander bewijsmateriaal) aan waarop de exacte diepte van deze aanpalende woning eenduidig af te leiden is. Het bezwaar is deels gegrond. In voorwaarden dient opgelegd te worden dat de bouwdiepte van het hoofdvolume en de daklaag de bouwdiepte van de aanpalende hoofdvolumes niet mag overschrijden.

9. Ontbrekende plannen – snede trap: Het bezwaar dat er geen snede door de trap aangeleverd wordt waardoor men niet kan nagaan of er voldoende vrije hoogte is voor de trap;

Beoordeling: Er is geen informatie die aantoont dat de trap niet zou voldoen aan de verordende voorschriften inzake vrije hoogte. Aangezien dit niet verduidelijkt wordt, wordt een afwijking hierop dus niet aangevraagd en moet de trap integraal voldoen aan de minimale vrije hoogte. Het bezwaar is ongegrond.

10. Dakkapellen en entresolvolumes: Het bezwaar dat entresolvolumes en dakkapellen niet kenmerkend zijn voor de omgeving en de specifieke vraag van de bezwaarindiener waar deze in de omgeving terug te vinden zijn;

Beoordeling: De entresolvolumes zijn zeer talrijk in de omgeving. Langs de linkerzijde van het project kan verwezen worden naar huisnummer 230 t.e.m. 236. Langs de rechterzijde kan verwezen worden naar huisnummer 216 en 218. Dakkapellen zijn een kenmerkende raamvorm voor zadeldaken. Boven de voorgevels van dit deel van de straat is dit aanwezig bij nr. 232 en nr. 137. Het bezwaar is ongegrond. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt geen bezwaar tegen de typologie met dakkapellen en entresolvolumes in deze stedelijke omgeving.

11. Doorbreken kroonlijst: Het bezwaar dat de dakkapellen in de achtergevel de kroonlijst doorbreken;

Beoordeling: Dit betreft een afwijking op artikel 15 van de bouwcode. Dit betekend echter niet dat hierdoor het project onaanvaardbaar zou zijn. Deze afwijking kan vanuit stedenbouwkundig oogpunt gunstig geadviseerd worden. Dit gelet op het totale ontwerpconcept met terraswerking.

12. Breedte dakkapel: Het bezwaar dat de dakkapellen uit proportie zijn en de schaal ervan niet kenmerkend zijn voor het straatbeeld;

Beoordeling: Net zoals de overige dakkapellen in de omgeving afgestemd zijn op de schaal van de daken waarin deze zich bevinden, zijn ook deze dakkapellen afgestemd op de schaal van het dak van de zeer brede meergezinswoning. Bijkomend zijn de dakkapellen op vlak van breedte afgestemd op de schaal van de aanbouwen van de onderliggende verdiepingen. Het bezwaar is ongegrond.

13. Typologie: Het bezwaar dat “Het ontwerp met trapsgewijze verspringingen over 4 bouwlagen zorgt voor een bombastisch en overdadig volume”:

Beoordeling: De trapsgewijze typologie zorgt ervoor dat naarmate het gebouw hoger wordt, de invloed op de aanpalende woningen (en hoofdzakelijk de invloed op de daglichttoetreding) daalt. Het betreft dus geen bombastische ontwerptypologie om het bouwvolume te vergroten, maar wel een typologie die aansluit bij een omgeving waar een verscheidenheid aan gestapelde aanbouwvolumes kenmerkend is. Het bezwaar is ongegrond.

14. Gelijkvloerse bouwdiepte (rechts): De opmerking dat de hoge bouwdiepte van het gelijkvloerse appartement rechts een diepe leefruimte met slechts eenzijdig licht tot gevolg heeft;

Beoordeling: De bouwdiepte van het gelijkvloers wordt rechts voorzien tot circa 17 meter. Hierbij wordt een leefruimte-leuken voorzien met een breedte van 4,91 meter en een diepte van 8,31 meter. Deze bouwdiepte en de lengte-breedte verhouding van de ruimte is voldoende om natuurlijke daglichttoetreding tot de keuken te voorzien. Het bezwaar is ongegrond.

15. Bouwdiepte verdiepingen en terrassen: Het bezwaar dat de bouwvolumes achteraan dieper komen dan de aanpalende woningen en dat deze zich niet binnen een hoek van 45° bevinden ten opzichte van de perceelgrenzen terwijl dit wel opgelegd wordt in artikel 13 §3 van de bouwcode;

Beoordeling: De aanbouwen betreffen volwaardige bouwvolumes en niet louter uitsprongen uit de gevel. Het is inderdaad correct dat de terrassen zich verder bevinden dan het volume wat conform artikel 13 van de bouwcode zou zijn. Dit betekent echter niet dat dit stedenbouwkundig gezien onaanvaardbaar zou zijn. Het bezwaar is ongegrond. Het pand is gelegen in een omgeving waar er zeer veel diepe entresolvolumes aanwezig zijn (wat een bouwtypologie is die afwijkt van dit voorschrift). De uitbouwen (inclusief terrassen) worden voorzien op een afstand die de helft is van de kenmerkende perceelsbreedte van de percelen in de straat. Gelet op het feit dat deze volumes veel kleiner zijn dan het vergunde volume, gelet op de voorziene afstand tot de linker en rechter perceelgrenzen én gelet op de kenmerkende entresoltypologie in de omgeving, kan deze afwijking gunstig geadviseerd worden.

16. Bouwvolumes van omliggende woningen zijn een andere context: Het bezwaar dat er niet naar het bouwvolume van de aanbouwen van de omliggende woningen verwezen mag worden, aangezien dit steeds gevels zijn met slechts één raam en een meer gesloten karakter;

Beoordeling: Het gesloten karakter van de aanbouwen van de aanpalende woningen is niet doorslaggevend inzake de inpasbaarheid van het volume van het gebouw. Het bezwaar is ongegrond. Bijkomend dient gemeld te worden dat het vergroten van deze kleine ramen van de omliggende woningen naar grotere gevelopeningen een niet-vergunningsplichtige eigenschap (wel meldingsplichtig met architect) is van deze gebouwen.

17. Daglichttoetreding - bouwdiepte: Het bezwaar dat de bouwvolumes zodanig diep komen dat het zicht en licht van de aanpalende panden geschonden wordt;

Beoordeling: Het bouwvolume van het gebouw is niet dusdanig dat deze de daglichttoetreding van de vergunde delen van de aanpalende gebouwen op een onaanvaardbare wijze zou hinderen. Het bezwaar is ongegrond;

18.. Daglichttoetreding - zadeldak: Het bezwaar dat de nok van het zadeldak 5 meter hoger komt dan de koonlijsthoogte van de aanpalende woningen en daardoor de daglichttoetreding van de aanpalende panden geschonden wordt;

Beoordeling: Het bouwvolume van het zadeldak is niet dusdanig dat deze de daglichttoetreding van de vergunde delen van de aanpalende gebouwen op een onaanvaardbare wijze zou hinderen. Het bezwaar is ongegrond;

19. Privacy - aanpalenden: Het bezwaar dat de terrassen de privacy van de aanpalende woningen hindert;

Beoordeling: Wonen in een stad betekent een hoge densiteit op een kleine oppervlakte, wat inkijk niet kan tegenhouden. Dit staat goed nabuurschap niet in de weg. Voor de specifieke aanpalende woningen is van onaanvaardbare inkijk geen sprake gelet op de afstand van circa 2,5 meter tussen het terras en het platte dak van de links aanpalende woning én gelet op de afstand van circa 2,5 meter tot de koer van de rechts aanpalende woning. Het bezwaar is ongegrond;

20. Privacy - omgeving: Het bezwaar dat de bestaande achtergevel geen terrassen heeft en de trapsgewijze typologie de impact van de nieuwe enorme terrassen verdrievoudigd;

Beoordeling: Wonen in een stad betekent een hoge densiteit op een kleine oppervlakte, wat inkijk niet kan tegenhouden. Dit staat goed nabuurschap niet in de weg. De dakterrassen worden voorzien op voldoende afstand tot de omgeving en de trapsgewijze typologie zorgt ervoor dat de impact van ieder hoger gelegen terras kleiner wordt door de grotere afstand tot de tuinzone. Het bezwaar is ongegrond.

21. Privacy - intern: Het bezwaar dat de bovenliggende terrassen de privacy van de onderliggende appartementen hindert;

Beoordeling: Wonen in een stad betekent een hoge densiteit op een kleine oppervlakte, wat inkijk niet kan tegenhouden. Bovendien gaat de aanvraag over een meergezinswoning waar dergelijke zijdelingse of onrechtstreekse inkijk gebruikelijk is. Dit staat goed nabuurschap niet in de weg. Het bezwaar is ongegrond;

22. Harmonie - bouwhoogte: Het bezwaar dat het project niet in harmonie is met het referentiebeeld van de omgeving omwille van de hoogte van het gebouw en de aanwezigheid van de dakkapellen. De beoogde nieuwbouw zorgt voor en schaalbreuk met de straat die langs weerszijden gekenmerkt wordt door ééngezinswoningen van 3 bouwlagen;

Beoordeling: Het is inderdaad correct dat de totale hoogte van het project hoger komt dan de aanpalende woningen. Echter betreft dit een perceel dat drie maal breder is dan de percelen waarop de eengezinswoningen zich bevinden én sluit het project ter hoogte van de perceelgrenzen maximaal aan op de omgeving die hoofdzakelijk bestaat uit woningen van 3 bouwlagen (onder plat dak of zadeldak). Het merendeel van het gebouw betreft 3 bouwlagen onder een zadeldak. De accenten in de gevel tot 4 bouwlagen en de dakkapellen achteraan doen geen afbreuk aan de afstemming op de wijk. Deze elementen zorgen voor een benadrukking van de kenmerkende perceels- en gevelbreedte in de straat.

23. Bestaande functie: Het bezwaar dat de bestaande kantoorfunctie niet behouden blijft zodat de impact op de omgeving beperkt blijft;

Beoordeling: Het project is volgens het gewestplan gelegen in woongebied. Het verwijderen van de kantoorfunctie wordt ongunstig beoordeeld door de stedelijke dienst ‘Ondernemen en Stadsmarketing – Business en Innovatie’. Het betreft echter een kantoor is woongebied dat wordt omgevormd tot een woonfunctie. Gelet op het feit dat de nieuwe functie inpasbaar is in de omgeving, is dit dus afdoende reden om de functiewijziging te weigeren. Het is niet aangetoond dat een kantoorproject over meerdere bouwlagen en met een hoge bouwdiepte een lagere impact zou hebben op deze woonomgeving dan de aangevraagde meergezinswoning. Het bezwaar is ongegrond.

24. Groenbehoud: Het bewaar dat de grote karaktervolle boom in de tuin verwijderd wordt;

Beoordeling: Het vrijgesteld kappen van een boom is enkel mogelijk indien dit voldoet aan de verordende voorschriften. Door het kappen van zulk groot groenvolume betreft dit een niet-aanvaardbare afwijking op artikel 17 (Behoud en heraanplanting) en artikel 18 (groenbescherming) van de bouwcode. Het kappen van deze boom heeft niet enkel een ongunstige invloed op het groene karakter van het binnengebied, maar ook op leefkwaliteit inzake het hitte-eilandeffect. Het behoud van deze boom werd ook door de kwaliteitskamer als voorwaarde geformuleerd. Het bezwaar is gegrond. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is het niet aanvaardbaar om een boom met zulk groot groenvolume te kappen en in ruil slechts één kleine (jonge) boom te voorzien.

25. Mobiliteit – aantal autostalplaatsen: Het bewaar dat er slechts 8 parkeerplaatsen voorzien worden, waar er een parkeerbehoefte van 9 voorzien wordt;

Beoordeling: De bouwdiepte van de ondergrondse garage is beperkt om de oude boom en het niet bebouwde gedeelte van het project te kunnen vrijwaren. Hierdoor is het niet mogelijk om meer autostalplaatsen op eigen terrein te kunnen voorzien. Het bezwaar is deels gegrond. Het eventuele tekort aan parkeerplaatsen moet conform artikel 30 van de bouwcode financieel gecompenseerd worden. Bijkomend blijkt dat de boom waarmee de bouwdiepte van de kelder verantwoordt wordt, verwijderd wordt (zie punt 24 hierboven).

26. Mobiliteit – fietsstalplaatsen: Het bewaar dat er tussen autostalplaats 4 en 5 onvoldoende circulatieruimte voorzien wordt om de fietsstalplaatsen te bereiken;

Beoordeling: Het bezwaar is deels gegrond. De plannen tonen een breedte van 0,9 meter tussen vlakken van de autostalplaatsen. Dit is gelet op de beperkte afstand voldoende. Echter zijn deze vlakken niet getekend conform inrichtingsprincipes uit artikel 30 van de bouwcode (deze zijn afgeschuind). Gelet op het feit dat dit enkel de achterste hoek van de parkeerplaats betreft, zou een afwijking gunstig geadviseerd kunnen worden. Om conflicten tussen de parkeerplaats en toegang tot de fietsenberging te voorkomen, moeten de contouren van de parkeerplaatsen duidelijk op de grond aangeduid worden. Dit wordt in voorwaarden opgelegd.

27. Autolift: Het bezwaar dat de autolift niet efficiënt is en dat deze niet tegelijk voor auto’s en fietsen gebruikt kan worden;

Beoordeling: Het advies is ongegrond. De autolift wordt zodanig geprogrammeerd dat deze steeds bovenaan staat, om de wachttijden op de straat te beperken. De autolift wordt gunstig geadviseerd door de stedelijke dienst mobiliteit. Bij dit advies werd rekening gehouden met het feit dat deze autolift ook door fietsers gebruikt zal worden.

28. Zolder: Het bezwaar dat het extra niveau van de zolder geen meerwaarde is;

Beoordeling: Het feit dat de zolder niet noodzakelijk is, betekent niet dat hij geen meerwaarde kan zijn voor het appartement indien dit al een beoordelingscriterium is van voorliggende aanvraag. Dergelijke zolderruimte betreft bouwlaag waar technische installaties of bergruimte voorzien kunnen worden, waardoor de overige delen van het appartement hierdoor optimaler gebruikt kunnen worden. Het bezwaar is ongegrond.

29. Brandregelgeving en toegankelijkheid: Meerdere bezwaren inzake de delen van het gebouw die niet conform de brandregelgeving en de verordening toegankelijkheid voorzien worden;

Beoordeling: Het bezwaar is deels gegrond. Het project krijgt een voorwaardelijk gunstig advies van brandweer. Deze voorwaarden dienen integraal opgenomen te worden in de vergunning. Het project voldoet niet aan artikel 24 van de verordening toegankelijkheid. Het integraal voldoen aan de verordening toegankelijkheid wordt in voorwaarden opgelegd.

30. Levendige plint: Het bezwaar dat slechts 1 van de 5 ramen aan de straatzijde gekoppeld is aan een dagfunctie in strijd met artikel 12 van de bouwcode.

Beoordeling: Vooraan het gelijkvloers worden 2 slaapkamers en 1 bureau (welke in doorzontypologie doorloopt tot de keuken-leefruimte) voorzien. De bouwcode maakt geen onderscheid tussen dag- en nachtfuncties zolang de plint voldoende levendig is. De gelijkvloerse voorgevel voldoet aan de goede ruimtelijke ordening en artikel 12 van de bouwcode. Het bezwaar is ongegrond.

31. Ontpitting: Het bezwaar dat de aanvrager in de beschrijvende nota verwijst naar “ontpitting”, wat bij een nieuwbouwproject niet van toepassing is. En het bezwaar dat de huidige constructie niet wenselijk is in de wijk en er dus niet naar verwezen kan worden als verantwoording voor de nieuwbouw;

Beoordeling: De aanvraag betreft handelingen, werken en wijzigingen ten opzichte van een vergunde toestand. De beoordeling van voorliggende aanvraag is dus van alle handelingen, werken en wijzigingen ten opzichte van de vergunde toestand van het gebouw, waaronder dus de inpasbaarheid van de volumewijzigingen in de vergunde omgeving van het project. Het bezwaar is ongegrond.