2022_CBS_07092 - Omgevingsvergunning - OMV_2022048244. Italiëlei 17,19 en 21 en Duboisstraat 7. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          19/06/2015: vergunning (2015935) voor uitbreiden en verbouwen van een handelspand;

-          30/07/2010: vergunning (3473#9449) voor het verbouwen van een bestaande woning naar een handelsgelijkvloers en bovenliggende woning en regularisatie functiewijziging pand Italiëlei 21;

-          24/08/1962: vergunning (18#44144) voor verbouwing.

Vergunde en huidige toestand

-          Italiëlei 21:

• voormalig Brits zeemanshuis;
• vergund als veilinghuis;
• 3 bouwlagen onder plat dak;
• kroonlijsthoogte van 15 meter;
• schuin dak met nok haaks op de straat op 7 meter van de voorgevel;
• lichte natuurstenen gevelafwerking;

-          Duboisstraat 7:

• duplexwoning op eerste en tweede verdieping en kantoor op gelijkvloerse verdieping ;
• drie bouwlagen onder plat dak;
• bouwdiepte van 15,30 meter;
• erker op eerste en tweede verdieping (op tweede verdieping blind uitgevoerd);
• baksteenstrips in lichtgrijze/bruine kleur;
• donkerbruin schrijnwerk;
• voordeur links en dubbele deuren (poort) voor gelijkvloerse functie

-          inrichting:

• gelijkvloerse verdieping van beide panden verbonden met elkaar;
• percelen volledig gebouwd.

Gewenste toestand

-          Italiëlei 21:

• sloop van gebouw;
• nieuwbouw van meergezinswoning met 12 woongelegenheden;

-          gelijkvloerse verdieping: 1 drieslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 119 m²;

-          1ste verdieping: 1 eenslaapkamerappartement van 69 m² en 1 studio van 40 m²;

-          2de en 3de verdieping: telkens 1 eenslaapkamerappartement van 71 m² en 1 studio van 41 m²;

-          4de, 5de en 6de verdieping: telkens 1 tweeslaapkamerappartement van 103 m²;

-          7de verdieping: 1 studio van 41 m²;

-          7de en 8ste verdieping tweeslaapkamerduplexappartement van 119 m²;

-          gemiddelde nettovloeroppervlakte: 76,80 m²;

• 8 bouwlagen plus een teruggetrokken daklaag onder plat dak in gesloten bebouwing;
• bouwhoogte 28,30 meter;
• bouwdiepte:

-          gelijkvloerse verdieping: 24,60 meter;

-          1ste, 2de en 3de verdieping: 19,20 meter;

-          4de, 5de, 6de en 7de verdieping: 16,70 meter;

-          8ste verdieping: 14 meter;

• gevelafwerking:

-          zandstenen gevel met zwart aluminium schrijnwerk;

-          daklaag afgewerkt met houten latten;

-          gelijkvloerse en 1ste verdieping vormen visueel geheel met afwisseling van ramen met helder en opaal glas;

-          3de tot en met 7de verdieping springen quasi perceelsbreed circa 0,50 meter uit;

-          Duboisstraat 7:

• functiewijziging van kantoor naar appartement 1 eenslaapkamerappartement met een nettovloeroppervlakte van 60 m²;
• gelijkvloerse bouwdiepte van 15,20 meter;
• indeling schrijnwerk van poort gewijzigd: borstwering in antracietkleurig aluminium met daarboven 1 kleinere te openen raamvleugel in combinatie met vast raam;

-          inrichting:

• open ruimte: aangrenzende tuinzones voor Duboisstraat en Italiëlei 21 met een gezamenlijke oppervlakte van 82 m²;
• ondergrondse parkeergarage met 7 plaatsen, bereikbaar via een nieuwe doorgang naar naastliggende parkeergarage van Italiëlei 17-19.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van gebouw te Italiëlei 21;

-          bouwen van een meergezinswoning te Italiëlei 21 met 12 woningen;

-          wijzigen van de gelijkvloerse functie in Duboisstraat 7 van kantoor naar wonen;

-          opheffen van dragende binnenmuur tussen kelders Italiëlei 17-19 en Italiëlei 21;

-          wijzigen van de indeling van het schrijnwerk in Duboisstraat 7;

-          maken van open ruimte voor de tuinzones van beide percelen.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: overdruk - binnengebied, artikel 1 zone voor wonen - (wo) en artikel 3 zone voor centrumfuncties - (ce).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:

-          1.3 Harmonieregel en referentiebeeld: het aantal bouwlagen is niet in harmonie met de omgeving.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• Artikel 24: Draairuimte:  de deuren naar de appartementen liggen te diep in de muur waardoor de buitenste rand van de vrije en vlakke draairuimte aan de duwzijde van de deur, het gesloten deurvlak niet raakt.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 6 Harmonie en draagkracht: de nieuwbouw met 9 bouwlagen komt hoger dan de aanpalende panden waaronder een hoekgebouw en is aldus niet in harmonie met het referentiebeeld.
• Artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte: de nieuwbouw met 9 bouwlagen komt hoger dan de aanpalende panden waaronder een hoekgebouw en is aldus niet in harmonie met het referentiebeeld.
• Artikel 27 Open ruimte: de tuin heeft een oppervlakte van circa 80 m² in plaats van de vereiste 82.6 m² om aan 20% onbebouwde perceelsoppervlakte op het maaiveldniveau te komen. Bovendien zijn de tuinzones voor beide gelijkvloerse appartementen niet evenredig verdeeld.
• Artikel 29: Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: de fietsstalplaatsen zijn niet ingetekend in de ruimte. Zo is de inrichting en manoeuvreerruimte in de ruimte niet te beoordelen. Er worden geen elektrische oplaadpunten voorzien conform artikel 29 van de bouwcode.
• Artikel 30: Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: er zijn te weinig autostalplaatsen voor het aantal woongelegenheden en er worden geen elektrische oplaadpunten voorzien conform artikel 30 van de bouwcode.
• Artikel 34: Stabiliteit en scheidingsmuren: de scheidingsmuren van beide platte daken bezitten geen minimale opstand van 30 cm ten opzichte van het hoogste, aangrenzende dakvlak.
• Artikel 38 Groendaken: in de tuinzone boven de parking wordt een grondlaag van slechts 0,80 m dikte voorzien in plaats van de minimaal vereiste dikte van 1 m.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen
Van de archeologienota werd akte genomen door het agentschap Onroerend Erfgoed op 29/04/2022.
De nota toont gemotiveerd aan dat er geen verder archeologisch onderzoek moet plaatsvinden.

-          Rooilijn: art. 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Art. 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het project betreft de omvorming van een veilingzaal met op de verdiepingen woningen, naar een monofunctioneel woonproject.

De dienst OS/BI die in deze aanvraag om advies werd gevraagd geeft een ongunstig advies.

De omvorming, zo stellen zij, past niet binnen de beleidsvisie verweving zoals voorzien in de beleidsnota ruimtelijke economie waar de focus ligt op de bundeling van diverse activiteiten in de stad om de levendigheid te verbeteren.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt dit advies gevolgd. In voorwaarde wordt opgelegd het gelijkvloers langsheen de Italiëlei om te vormen tot een ruimte voor kantoor, zoals ook voorzien werd in een vorig (voor)ontwerp.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume en het programma zoals voorgesteld. Het voorgestelde project komt inzake het aantal bouwlagen en dakvorm overeen met de algemene configuratie van de aanwezige bebouwing in de omgeving. De geplande nieuwbouw is niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening van de plaats. Hoewel de teruggetrokken daklaag hier niet kenmerkend is en in voorbespreking ongunstig werd geadviseerd dient vastgesteld dat voorliggende daklaag doordat ze niet over de volledige breedte van het perceel werd voorzien afbouwend werkt. De rij wordt door de aanwezigheid van de driezijdige daklaag beëindigd en creëert hierdoor een aanzet naar de lagere bebouwing om de hoek. De daklaag is niet storend voor het straatbeeld en voor de omgeving waardoor deze gunstig kan worden beoordeeld.

Er wordt een buitenruimte gecreëerd achter het pand te Duboisstraat nr 5, aan de linker zijde van het perceel en naast een reeds bestaande tuinzone die bereikbaar is vanaf de Duboisstraat 5. Deze nieuwe open ruimte is echter volledig ommuurd, zonder openingen waardoor deze niet bereikbaar is. Dit is onbegrijpelijk en vanuit een goed ruimtegebruik weinig wenselijk. De beschrijvende nota maakt gewag dat er contact bestaat met de eigenaar van het perceel Duboisstraat nr 5 om en stuk perceel bij aan te kopen en toe te voegen aan zijn tuin, wat vanuit stedenbouwkundig oogpunt positief wordt beoordeeld. Dit (positief) contact blijkt er echter niet te zijn, uitgaande van het ingediende bezwaar. Om te vermijden dat deze buitenruimte onbereikbaar blijft, wordt in voorwaarde opgelegd om de bouwdiepte van het gelijkvloers langsheen de Italiëlei 1,25 meter minder diep te voorzien zodat deze buitenruimte aansluiting vindt bij de buitenruimte te Italiëlei.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevel wordt uitgewerkt met zandstenen gevelbeplating in combinatie met zwart aluminium buitenschrijnwerk. Bij de uitwerking van de gevels is voldoende aandacht besteed aan de geveldetaillering en geleding zodat het nieuwe gebouw zich integreert in de bestaande omgeving. Bijgevolg is de geveluitwerking verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.

Archeologische aspecten

Het projectgebied bevindt zich binnen een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen binnen een woon- en recreatiegebied met een oppervlakte boven 300 m² (437 m²) en een ingreep boven 100 m² (ca. 296 m²). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor een archeologienota verplicht.

Er werd een archeologienota opgemaakt door Pertinax waarvan akte door het agentschap Onroerend Erfgoed op 29/04/2022 (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/22199). Er werd geen programma van maatregelen opgemaakt. Er dient m.a.w. geen verder onderzoek te gebeuren. Tijdens de geplande werken van de uitgraving van de parkeergarage kunnen echter nog restanten van stevig muurwerk zoals de contrescarp van de Spaanse omwalling aangetroffen worden, deze dienen onder de vondstmeldingsplicht verplicht gemeld te worden. De dienst archeologie kan de waarde van eventueel muurwerk steeds komen inschatten. Deze opmerkingen worden vertaald naar voorwaarden om een vergunning te verkrijgen.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het dakterras ter hoogte van de voorgevel zorgt voor privacy hinder voor het linker aanpalend appartement  doordat onvoldoende afstand gehouden wordt van de perceelsgrens. Het dakterras ter hoogte van de voorgevel wordt onder voorwaarden vergund, namelijk dat minstens 1,90 m afstand dient gehouden te worden van de perceelsgrenzen. Het is onduidelijk of er een borstwering wordt voorzien bij het dakterras. Dit zal als voorwaarde worden opgelegd bij de vergunning.

De flexibele woontypologieën worden gewaardeerd. Het appartementsgebouw omvat een gezonde mix van verschillende slaapkamerappartementen. De woningen beschikken over een evenwichtige ruimteverdeling en optimale afmetingen waardoor het wooncomfort gewaarborgd wordt. Het aantal slaapkamers  staat in verhouding met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner.

De plannen bevatten tegenstrijdigheden zodat de scheimuur met de aanpalende panden mogelijk niet overal wordt uitgevoerd met een opstand van 30cm ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak. Dit is strijdig met artikel 34 van de bouwcode. Met het oog op het voorkomen van brandoverslag kan van dit artikel enkel afgeweken worden als de brandwerendheid van het dak voldoende is. In voorwaarde wordt dan ook een minimale brandklasse opgelegd voor de dakbekleding.

De grondlaag boven de parking is slechts 80 cm dik in plaats van de minimaal vereiste 100 cm. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan. In voorwaarde zal worden opgelegd een grondlaag van minimaal 100 cm te voorzien.

Strijdig met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid liggen de deuren naar de appartementen te diep in de muur waardoor de buitenste rand van de vrije en vlakke draairuimte aan de duwzijde van de deur, het gesloten deurvlak niet raakt. Hier kan een afwijking op worden toegestaan indien de klink van de deur maximaal 20 cm dieper ligt dan het aangrenzende muurvlak, wat in voorwaarde zal worden opgelegd.

Voor het overige voldoet de aanvraag aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruikersgenot.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor de appartementen moeten 32 fietsstalplaatsen voorzien worden:

-          8 appartementen met 1 slaapkamer : 8 x 2 = 16

-          4 appartementen met 2 slaapkamers : 4 x 3 = 12

-          1 appartement met 3 slaapkamers : 1 x 4 = 4

Er wordt een fietsenstalling voorzien op het gelijkvloers. Deze is niet ingericht op de plannen. Er kan dus niet beoordeeld worden of deze fietsenstalling voldoende groot is voor 32 fietsen.

De fietsenstalling voor 32 fietsen  moet ingericht worden volgens de inrichtingsprincipes uit de bouwcode.

Dit wordt als voorwaarde van de vergunning gesteld.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

3. Het gelijkvloers langsheen de Italiëlei moet omgevormd worden tot een kantoorruimte.

4. De bouwdiepte van het gelijkvloers langsheen de Italiëlei moet 1,25 meter minder diep worden uitgevoerd zodat deze buitenruimte rechtstreeks verbonden kan worden met de ommuurde buitenruimte achter het perceel gelegen te Duboisstraat nr. 5.

5. Volgende voorwaarden uit de bekrachtigde archeologienota zijn strikt na te leven:

-  De bouwheer meldt 2 weken voor aanvang de start van de werken aan de stedelijke dienst archeologie (archeologie@antwerpen.be)

-  De bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen.

-  De bouwheer is verplicht om eventuele restanten van stevig muurwerk (Spaanse omwalling) waarvan hij redelijkerwijs vermoedt dat ze archeologische waarde hebben, te melden onder de vondstmeldingsplicht (Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.1.4).

6. Het gedeelte van de scheidingsmu(u)r(en) dat geen opstand heeft van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, te voorzien van een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed voorzien tussen het groendak en de scheidingswand.

7. De grondlaag boven de parking moet minimaal 100 cm dik worden voorzien.

8. De deurklinken van de deuren naar de appartementen mag maximaal 20 cm achter het naastliggende en aangrenzende muurvlak gelegen zijn. Zo nodig moeten de deuren minder diep voorzien worden.

9. De bijgevoegde voorwaarden uit het advies van Aquafin moeten worden nagekomen.

10. De voorwaarden uit het bijgevoegde advies van Fluvius moeten worden nagekomen.

11. De voorwaarden uit het advies van Proximus moeten worden nagekomen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Vrees voor schade: Het bezwaar tegen stabiliteitsproblemen van het aangrenzend eigendom  door de sloop van de annex van de showroom achter het pand te Duboisstraaat nr 5. Bezwaarindiener meldt dat er zich een toilet rust op het dak van de te slopen annex.

Beoordeling: Het bezwaar tegen mogelijke stabiliteitsproblemen van de aangrenzende eigendom betreft een uitvoeringstechnische aangelegenheid die losstaat van de stedenbouwkundige beoordeling door de vergunningverlenende overheid. Uiteraard betekent het verkrijgen van een vergunning geen vrijgeleide voor de aanvrager/bouwheer zich te ontzien van burgerrechtelijke afspraken voor en tijdens de uitvoer der werken. Het bezwaar is ongegrond.

Verlies van privacy: Het bezwaar tegen inkijk vanaf de terrassen in de tuin van de achtergelegen woningen gelegen langsheen de Duboisstraat nr 7.

Beoordeling: Wonen in een stad betekent een hoge densiteit op een kleine oppervlakte, wat mogelijke inkijk niet volledig kan uitsluiten. Dit staat echter goed nabuurschap niet in de weg. De afstand tussen de woning van de bezwaarindiener en het project is conform het Burgerlijk Wetboek. Het bezwaar is ongegrond.