Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2022050985 |
Gegevens van de aanvrager: | de heer Metin Azizoglu met als adres Van Kerckhovenstraat 73 te 2060 Antwerpen |
Ligging van het project: | Van Kerckhovenstraat 73-75 te 2060 Antwerpen |
Kadastrale percelen: | afdeling 5 sectie E nrs. 213D10 en 213W11 |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | verbouwen en omvormen van een moskee met bovenliggende wooneenheid tot meergezinswoning met 3 wooneenheden en handelsgelijkvloers |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- Van Kerckhovenstraat 73:
- Van Kerckhovenstraat 75:
Vergunde/vergund geachte toestand
- Van Kerckhovenstraat 73:
- Van Kerckhovenstraat 75:
Huidige toestand
- Van Kerckhovenstraat 73:
- Van Kerckhovenstraat 75:
Gewenste toestand
- Van Kerckhovenstraat 73:
- Van Kerckhovenstraat 75:
- Van Kerckhovenstraat 73 en 75:
Inhoud van de aanvraag
- omvormen van een moskee met bovenliggende wooneenheid tot een meergezinswoning met 3 wooneenheden en een handelsgelijkvloers voor nr. 73;
- maken van een interne verbinding tussen de gelijkvloerse verdieping van nr. 73 en nr. 75;
- de bovenliggende verdiepingen van nr. 75 maken geen deel uit van de aanvraag;
- uitbreiden van de achterbouw op de gelijkvloerse verdieping en gedeeltelijk slopen van de achterbouw op de tweede en derde verdieping van nr. 73;
- interne constructieve werken;
- wijzigen van de voorgevels;
- uitbreiden van de scheimuren.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
Brandweerzone Antwerpen-Zwijndrecht - Hulpverleningszone 1 (Antwerpen)/ Brandweer Zone Antwerpen BZA | 3 juni 2022 | 19 juli 2022 | Ongunstig |
Fluvius System Operator/ Fluvius | 3 juni 2022 | 4 juli 2022 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Business en Innovatie | 3 juni 2022 | 27 juni 2022 |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Klantencontacten en Dienstverlening/ Loket Thema Wonen - huisnummering | 3 juni 2022 | 20 juni 2022 |
Sociale Dienstverlening/ Gemeenschapsvorming/ Ontmoeting/ Levensbeschouwingen | 3 juni 2022 | 7 juni 2022 |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 3 juni 2022 | 17 juni 2022 |
stadsontwikkeling/ vergunningen/ milieuvergunningen) | 3 juni 2022 | 14 juni 2022 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: overdruk - handel en reca - (hr) en artikel 1 zone voor wonen - (wo).
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:
- 1. Algemene voorschriften - artikel 1.3 Harmonie en referentiebeeld:
De uitwerking van de nieuwe gevels zoekt noch een kwalitatieve relatie met de bestaande gevel noch met de gevels in de omgeving;
- 1 Algemene voorschriften, 1.7 Publiek domein, 1.7.1 Open ruimte, tuinen en terrassen: Het percentage open ruimte/bebouwde ruimte vergroot niet. Het perceel is geen hoekperceel volgens de terminologie van het ruimtelijk uitvoeringsplan, is niet kleiner dan 13 meter én de afmetingen van de bovenverdiepingen laten een verdere verkleining van het gelijkvloers toe.
- 1 Algemene voorschriften, 1.9 Bestaande vergunde activiteiten in ambachten, opslag en ateliers, 1.9.2 Functiewijziging van bestaande vergunde activiteiten in ambachten, opslag en ateliers in binnengebied: Het volume in het binnengebied wordt op het gelijkvloers gewijzigd naar handel en op de eerste verdieping gewijzigd naar wonen. Handel en wonen zijn niet toegelaten. 0% van de grondoppervlakte van het gebouw wordt verwijderd. De bebouwing wordt niet beperkt tot 1 bouwlaag met een maximale bouwhoogte van 4,5 meter. Het gebouw behoort niet tot het bouwkundig erfgoed. De bestaande buitenruimte is niet toereikend voor het perceel. De maten staan een logische structurele afbraak niet in de weg. Handel en wonen zijn geen maatschappelijke functie volgens de terminologie van het ruimtelijk uitvoeringsplan.
- -2 Bijzondere voorschriften, Artikel 1 Zone voor wonen – (Wo), 1.2 Inrichting, 1.2.1 Bouwdiepte: Er wordt geen afstand van 5 meter van de achterste perceelsgrens voorzien.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:
In de voorgaande vergunning (20182497) werd als voorwaarde opgelegd om de inkom naar de handelszaak aan te passen conform artikel 18 van de verordening toegankelijkheid. Dit werd niet uitgevoerd en wordt ook in de nieuwe toestand niet aangepast.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
De lichtdoorlatende oppervlakte van de raamopeningen in de woonkamer, keuken en eetkamer van het appartement op de eerste verdieping bedraagt minder dan 10% van de netto vloeroppervlakte van de ruimte. Hierdoor ontvangen de ruimtes onvoldoende licht en lucht;
De hoofdbouw wordt langs de voorzijde voorzien van een nieuwe dakstructuur. De nieuwe oppervlakte is groter dan 20 m2 maar wordt niet aangelegd als groendak;
Het bestaande rioolstelsel wordt aangepast, toch wordt de woning niet voorzien van een gescheiden afvoerstelsels.
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijn: art. 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Art. 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
Het pand is volgens het RUP 2060 gelegen in een zone voor handel & reca, waar handel als functie kan toegestaan worden. Volgens de Beleidsnota Detailhandel 2020 ligt het pand in een zone voor verspreide bewinkeling wat kleine handelsruimten mogelijk maakt. Er dient echter opgemerkt dat de functie wonen en handel volgens de bestemmingsvoorschriften inpasbaar is voor de hoofdbebouwing maar volgens artikel 1.9.2 niet mogelijk in binnengebied.
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
De geplande functiewijziging naar handel op het gelijkvloers en wonen op de verdiepingen met behoud van het bestaande bouwvolume is storend voor de omgeving en niet in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats. Voorliggende aanvraag is strijdig met artikel 1.7.1, 1.9.2 en 1.2.1 van het RUP 2060. Deze artikels vormen net de uitganspunten voor de ambities van het ruimtelijk uitvoeringsplan 2060. Het RUP beoogt een verhoging van het groen in de bouwblokken door onder andere op perceelsniveau te ontpitten. Open binnengebieden zijn zeer belangrijk voor de woon- en leefkwaliteit binnen een bouwblok. Open binnengebieden brengen niet enkel licht en lucht in de aangrenzende bebouwing, zij zorgen ook voor speelruimte, voor infiltratiemogelijkheden van het regenwater en voor een afkoeling van de stadslucht in tegenstelling tot bebouwde oppervlakten en wegen.
Visueel-vormelijke elementen
De architecturale uitwerking van de gevels biedt geen meerwaarde voor het straatbeeld en is afwijkend naar detaillering en geleding binnen de context. Het ontbreken van een uitgesproken kroonlijst, het ontbreken van een kwalitatieve uitwerking van de gevelopeningen met een correcte relatie tussen massa en opening en de vervlakking van de gevel door het onvoldoende uitwerken van de bestaande en kenmerkende geveldetails die in acht dienen genomen te worden bij voorgevelisolatie is nefast voor de architecturale kwaliteit van de straatwand.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Het appartement op de 1ste verdieping beschikt over onvoldoende woonkwaliteit door zijn eenzijdig gerichte oriëntatie naar achteren. Niet alleen licht maar ook uitzicht vormt een belangrijke psychologische factor bij de beleving van het woonklimaat. Meerzijdige oriëntatie bezorgt woningen een kwalitatief visueel contact met de omgeving. Daarenboven bedraagt de lichtdoorlatende oppervlakte van de raamopeningen in de woonkamer, keuken en eetkamer van het appartement op de eerste verdieping minder dan 10% van de netto vloeroppervlakte van de ruimte. Hierdoor ontvangen de ruimtes onvoldoende licht en lucht.
Om het wooncomfort van een woning te bewaken is het verder belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval voor de woonentiteit op de 2de verdieping. De beperkte oppervlakte en de onlogische planschikking bieden onvoldoende wooncomfort voor een appartement met 1 slaapkamer. Ook het verkleinen van de bestaande entiteit op de 3de verdieping door het toevoegen van een terras kan niet gunstig beoordeeld worden.
Hieruit kunnen we concluderen dat door het omvormen van een moskee en één woonentiteit naar een handelsruimte en 3 woonentiteiten met behoud van het bestaande volume de densiteit op onaanvaardbare wijze stijgt en tegelijkertijd het woongenot daalt. Verder verhoogt dit de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden.
Er dient nog opgemerkt dat de indeling van de appartementen van het pand Van Kerckhovenstraat 75 (die geen deel uitmaakt van voorliggende aanvraag) niet conform de voorwaarden van deze vergunnning (20182497) werden opgetekend.
Gezien bovenstaande opmerkingen en een ongunstig advies van de brandweer voldoet de aanvraag niet aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruikersgenot. De geplande werken zijn storend voor de omgeving en niet in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 2 parkeerplaatsen.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de uitbreiding en of functiewijziging. Het aantal wooneenheden wijzigt van 1 naar 3 Bij projecten tot 5 wooneenheden is de parkeernorm 1 2 bijkomende wooneenheden : parkeerbehoefte = 2 Voor het handelsgelijkvloers moeten geen eigen parkeerplaatsen voorzien worden. De werkelijke parkeerbehoefte is 2
|
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0.
Voorliggende aanvraag heeft betrekking op een pand met een perceelsbreedte van minder dan of gelijk aan 8 m. Volgens artikel 12, §3, 1° (Levendige plint) van de bouwcode is een toegangspoort voor een autobergplaats niet toegelaten.
|
Het bijgestelde aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 0.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 2. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
Echter kan de berekende parkeerbehoefte van het nieuwe project worden verminderd met het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein. Dit op voorwaarde dat realisatie niet mogelijk is. Bijgevolg kan de parkeerbehoefte van de vergunde toestand in mindering gebracht worden voor 8 parkeerplaatsen. De berekende parkeerbehoefte van het nieuwe project kan verminderd worden met het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein. Dit op voorwaarde dat realisatie niet mogelijk is. De bestaande moskee verdwijnt. De oppervlakte van de effectieve gebedsruimte is 50m². De parkeernorm voor een gebedsruimte is 0.15/m² : 50m² x 0.15/m² = 7.5
Het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein is 8
Het bijgestelde aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 0.
|
Fietsvoorzieningen:
Voor de bijkomende appartementen (1 met 1 slaapkamer en 1 met 2 slaapkamers) moeten 5 fietsenstallingen voorzien worden.
Er wordt een fietsenstalling ingericht op het gelijkvloers voor 5 fietsen. De tussenafstand is hier te klein waardoor er geen 5 fietsen zullen kunnen staan.
De inrichtingsprincipes uit de bouwcode moeten gevolgd worden.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften, een goede ruimtelijke ordening en het ongunstig advies van de brandweer.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 6 april 2022 |
Volledig en ontvankelijk | 3 juni 2022 |
Start 1e openbaar onderzoek | 14 juni 2022 |
Einde 1e openbaar onderzoek | 13 juli 2022 |
Beslissing toepassing administratieve lus | 27 juli 2022 |
Start laatste openbaar onderzoek | 5 augustus 2022 |
Einde laatste openbaar onderzoek | 3 september 2022 |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 15 november 2022 |
Verslag GOA | 25 oktober 2022 |
naam GOA | Wim Van Roosendael |
Administratieve lus
Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):
De affiche werd niet aangeplakt uiterlijk op de dag voor de begindatum van het openbaar onderzoek en tot en met de laatste dag daarvan conform de bepalingen van artikel 20 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn werden opnieuw uitgevoerd om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).
De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Startdatum | Einddatum | Schriftelijke bezwaar-schriften | Schriftelijke gebundelde bezwaar-schriften | Petitie-lijsten | Digitale bezwaar-schriften |
14 juni 2022 | 13 juli 2022 | 0 | 0 | 0 | 0 |
5 augustus 2022 | 3 september 2022 | 0 | 0 | 0 | 0 |
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.