Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2022034571 |
Gegevens van de aanvrager: | de heer Alex De Witte met als adres Pauline Van Pottelsberghelaan 10 te 9051 Gent, BV PELICAN met als adres Pauline Van Pottelsberghelaan 1 te 9051 Gent en de heer William Vanmoerkerke met als contactadres Boomkwekerijstraat 12 te 8020 Oostkamp |
Ligging van het project: | Pelikaanstraat 4-8 en Vestingstraat 45-47 te 2018 Antwerpen |
Kadastrale percelen: | afdeling 8 sectie H nr. 1298B |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | regulariseren van bijkomende wijzigingen tov OMV_2020107729 (deelgebied B Century Center) |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 02/09/2021: gedeeltelijke voorwaardelijke vergunning door de deputatie (OMV_2020107729) voor het verbouwen van bestaande kantoren en winkelruimten en het bouwen en exploiteren van nieuwe kantoren en winkelruimten;
- 06/08/2021: voorwaardelijke vergunning (OMV_2021089175) voor het wijzigen van 2 handelsruimtes (OMV_2020107729): unit 02 (B1.0.05) en unit 03 (B1.0.06) deelgebied B1;
- 26/05/2021: aktename (20212187) van een bronbemaling voor het gieten van nieuwe funderingsmassieven;
- 29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed:
https://inventaris.onroerenderfgoed.be/erfgoedobjecten/6692.
- 16/05/2018: vergunning (20181207) voor de Gehele overdracht van milieuvergunning AN2013/446/PV op naam van Century Center Leasehold door Century Center Offices.
Vergunde toestand
- functie Pelikaanstraat 4-6 (deel B1): handelsruimten in de kelder, op het gelijkvloers en de 1ste verdieping met bovenliggend kantoren:
- functie Vestingstraat 45-47 (deel B2):
- bouwvolume Pelikaanstraat 4-6 (deel B1):
- bouwvolume Vestingstraat 45-47 (deel B2):
- gevels Pelikaanstraat 4-6 (deel B1):
- gevels Vestingstraat 45-47 (deel B2):
- inrichting deel B:
Bestaande toestand
- de werken zijn in uitvoering.
Nieuwe toestand
- functie Pelikaanstraat 4-6 (deel B1): ongewijzigd;
- functie Vestingstraat 45-47 (deel B2): ongewijzigd;
- bouwvolume Pelikaanstraat 4-6 (deel B1): overeenkomstig vergunde toestand behoudens:
- bouwvolume Vestingstraat 45-47 (deel B2): ongewijzigd;
- gevels Pelikaanstraat 4-6 (deel B1): overeenkomstig vergunde toestand behoudens:
- gevels Vestingstraat 45-47 (deel B2):
- inrichting:
Inhoud van de aanvraag
- bouwen van een patio op de 1ste verdieping van de Pelikaanstraat;
- plaatsen van technieken bovenop het bouwvolume;
- wijzigen van de gevels;
- doorvoeren van interne constructieve werken, zoals wijzigen van de interne circulatiekernen en vergroten van de inkomzone aan de zijde van de Pelikaanstraat;
- wijzigen van bouwkundige putten: afwijking op de inhoud van de septische put.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
AQUAFIN NV | 15 september 2022 | 7 oktober 2022 | Voorwaardelijk gunstig |
Brandweerzone Antwerpen-Zwijndrecht - Hulpverleningszone 1 (Antwerpen)/ Brandweer Zone Antwerpen BZA | 15 september 2022 | 19 oktober 2022 | Voorwaardelijk gunstig |
Water-link | 15 september 2022 | 7 oktober 2022 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Business en Innovatie | 15 september 2022 | 27 september 2022 |
Stadsontwikkeling/ Omgeving/ Ruimtelijke Planning/ grond- en pandendecreet | 15 september 2022 | Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag |
Stadsontwikkeling/ Omgeving/ Ruimtelijke Planning/ SOK | 15 september 2022 | 19 juli 2022 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
Er wordt een afwijking aangevraagd op de inhoud van de septische put.
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De functies blijven ongewijzigd. De wijzigingen van het plan zijn ter verbetering van het gebruik van de handelsruimten in de kelder, op het gelijkvloers en de eerste verdieping. Het voorstel is functioneel inpasbaar.
Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid
Het dubbelhoge inkomportaal aan de zijde van de Pelikaanstraat komt de toegankelijkheid en de visibiliteit van de commerciële functies ten goede. In voorwaarden zal worden opgenomen dat dit inkomportaal verlicht moet worden conform artikel 14 van de bouwcode. Het toevoegen van een patio op de eerste verdieping komt de bruikbaarheid van de winkelruimte ten goede. De overige aanpassingen vinden hoofdzakelijk plaats binnen het vergunde bouwvolume, ter verbetering van de ontsluiting van de verschillende verdiepingen.
Er wordt opgemerkt dat er buiten het vergunde bouwvolume technieken worden geplaatst op het dak van de zesde verdieping, over een lengte van 43 m en tegen de achtergevel. Deze worden omhuld door panelen in zilverkleurig strekmetaal.
Deze technieken worden geplaatst buiten het toelaatbare bouwvolume, in strijd met artikel 16 ‘Technische uitsprongen’ van de bouwcode. Het maximaal bouwvolume op het perceel is reeds bereikt. Het volume in strekmetalen panelen en het plaatsen van de technieken op de zevende verdieping en de achtergevel worden bijgevolg uitgesloten uit de vergunning.
Visueel-vormelijke elementen
De aanpassingen hebben een minimale impact op het straatbeeld.
De publiciteitsinrichtingen voldoen aan de geldende voorschriften.
Er wordt opgemerkt op de tekening van ‘Binnengevel Noord’, dat de balustrade aan het terras op de zevende verdieping wordt doorgetrokken over de volledige diepte van het dak. Dit zal worden uitgesloten uit de vergunning. De balustrade dient zich te beperken tot de omtrek van het terras.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
De aanvraag bevat een afwijking op artikel 43 van de bouwcode. Er wordt een septische put voorzien met een inhoud van 39.000 liter in plaats van 75.875 liter. De afwijking wordt gemotiveerd in de beschrijvende nota en de septische put wordt gedimensioneerd volgens de voorschriften van de Vlaamse Milieu Maatschappij. Het advies van Waterlink is gunstig. Een afwijking hierop kan worden toegestaan.
De aanvraag wijkt af op verschillende punten van de gewestelijke verordening inzake toegankelijkheid. Bij het verlenen van de vergunning zullen een aantal voorwaarden worden opgenomen om aan deze verordening te voldoen.
Er wordt opgemerkt dat het terras op de zesde verdieping meer centraal op het dak wordt ingepland. Dit komt de privacy op de omliggende percelen niet ten goede. De wijzigingen aan het terras op de zesde verdieping worden uitgesloten uit de vergunning.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat elke omgevingsvergunningsaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de inhoud van de aanvraag geen impact heeft op de parkeerbehoefte.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.
2. Het inkomportaal aan de zijde van de Pelikaanstraat is te verlichten conform artikel 14 van de bouwcode.
3. De hoogteverschillen in de kelder van meer dan 18 cm, zijn te overbruggen met een combinatie van een helling en een lift of een trap conform artikel 18 van de gewestelijke verordening inzake toegankelijkheid.
4. Leuningen te voorzien naast de hellingen conform artikel 19 van de gewestelijke verordening inzake toegankelijkheid.
5. Alle nieuwe trappen zijn te voorzien van een netto breedte van minstens 1 m tussen de handrails conform artikel 20 van de gewestelijke verordening inzake toegankelijkheid.
6. Alle nieuwe deuropeningen te voorzien van een netto doorgangsbreedte van minimaal 90 cm conform artikel 22 van de gewestelijke verordening inzake toegankelijkheid.
7. De bijkomende lift, rechts op het gelijkvloers te voorzien van een minimum breedte van 1,1 meter conform artikel 21 van de verordening toegankelijkheid.
8. Een vrije en vlakke draairuimte, die de draaicirkel van de deur raakt, te voorzien naar alle mindervalide toiletten conform artikel 24 van de verordening toegankelijkheid.
9. De deuren naar de liftsassen waar geen vrije en vlakke draairuimte kan worden voorzien, moeten een automatische bediening hebben conform artikel 23 van de gewestelijke verordening inzake toegankelijkheid.
10. Naast de deur naar sas B2.0.55 is 50 cm vrije en vlakke wand- en vloerbreedte te voorzien aan de trekzijde van de deur naast de kruk conform artikel 25 van de gewestelijke verordening inzake toegankelijkheid.
11. Alle technische installaties zijn te voorzien binnen het vergunde bouwvolume conform artikel 16 van de bouwcode.
12. De balustrade van het terras op de 7de verdieping is te voorzien rond het terras zelf.
13. Het plaatsen van technieken op het plat dak van de 6de verdieping en tegen de achtergevel, bekleed met panelen in strekmetaal, wordt uitgesloten uit de vergunning.
14. Het wijzigen van de inplanting van het terras op de 6de verdieping wordt uitgesloten uit de vergunning.
15. Het doortrekken van de balustrade in glas op ‘Binnengevel Noord’ wordt uitgesloten uit de vergunning.
Lasten
Artikel 75 van het Omgevingsvergunningendecreet bepaalt dat de vergunningverlener lasten bij vergunningen kan opleggen.
De last kan de vorm aannemen van een louter financiële last of een realisatie in natura door de ontwikkelaar. In elk geval kan ingespeeld worden op maatschappelijke noden en behoeften op buurt- en wijkniveau. Het is aan de vergunningverlenende overheid om te bepalen of een louter financiële last aan de ontwikkelaar wordt opgelegd of een realisatie in natura door de ontwikkelaar wordt geëist. De inkomsten voor de stad van lasten moeten vanuit de regelgeving een expliciete bestemming krijgen met een link in de nabijheid van het project. Bij beslissing van de lasten moet dit meteen vastgelegd worden. Het kaderbesluit van 9 maart 2018 (jaarnummer 2203) legde de principes voor de lasten vast.
Het project valt onder het kaderbesluit aangaande stedenbouwkundige lasten, goedgekeurd door het college op 9 maart 2018.
Op 18 december 2020 (jaarnummer 10660) keurde het college de overeenkomst met de betrokken bouwpromotor, Century Center Offices BVBA, voor het project ‘Verbouwen van bestaande kantoren en winkelruimten en de bouw en exploitatie van nieuwe kantoren en winkelruimten - De Keyserlei 58-64 / Pelikaanstraat 4-6 / Vestingstraat 45-47' (OMV_2020107729 - 20202835), district Antwerpen, goed.
Met deze nieuwe aanvraag worden, aanvullend op het dossier OMV_2020107729 en dossier OMV_2021089175, wijzigingen aangevraagd voor het deelgebied B aan de Pelikaanstraat 4-6. Het gaat hierbij om het wijzigen van de doorgang Pelikaanstraat naar inpandige Retailunit B1.0.16 en B1.1.01; het toevoegen van een buitenruimte (patio) aan Retailunit B1.1.01 op de 1e verdieping; kleine aanpassingen, incl. voorwaarden vergunning OMV_2020107729 en OMV_2021089175 en de aanvraag afwijking op artikel 43 van de Bouwcode Antwerpen, septische putten.
Over het geheel gezien kan geoordeeld worden dat de wijzigingen van voorliggende aanvraag ten opzichte van de verkregen stedenbouwkundige vergunning op 12 maart 2021 (Jaarnummer 1716) beperkt zijn, waardoor er geen bijkomende taken voor de overheid gecreëerd worden.
Besloten kan worden dat aan de SOK plicht is voldaan binnen de afspraken gemaakt en vastgelegd in bovenvermelde overeenkomst bij de initiële vergunning.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 27 juni 2022 |
Volledig en ontvankelijk | 15 september 2022 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 14 november 2022 |
Verslag GOA | 27 oktober 2022 |
naam GOA | Katrine Leemans |
Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en aan de aanvrager de vergunning af te leveren, die afhankelijk is van de strikte naleving van volgende voorwaarden:
Algemene voorwaarden
de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken.
Stedenbouwkundige voorwaarden
1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.
2. Het inkomportaal aan de zijde van de Pelikaanstraat is te verlichten conform artikel 14 van de bouwcode.
3. De hoogteverschillen in de kelder van meer dan 18 cm, zijn te overbruggen met een combinatie van een helling en een lift of een trap conform artikel 18 van de gewestelijke verordening inzake toegankelijkheid.
4. Leuningen te voorzien naast de hellingen conform artikel 19 van de gewestelijke verordening inzake toegankelijkheid.
5. Alle nieuwe trappen zijn te voorzien van een netto breedte van minstens 1 m tussen de handrails conform artikel 20 van de gewestelijke verordening inzake toegankelijkheid.
6. Alle nieuwe deuropeningen te voorzien van een netto doorgangsbreedte van minimaal 90 cm conform artikel 22 van de gewestelijke verordening inzake toegankelijkheid.
7. De bijkomende lift, rechts op het gelijkvloers te voorzien van een minimum breedte van 1,1 meter conform artikel 21 van de verordening toegankelijkheid.
8. Een vrije en vlakke draairuimte, die de draaicirkel van de deur raakt, te voorzien naar alle mindervalide toiletten conform artikel 24 van de verordening toegankelijkheid.
9. De deuren naar de liftsassen waar geen vrije en vlakke draairuimte kan worden voorzien, moeten een automatische bediening hebben conform artikel 23 van de gewestelijke verordening inzake toegankelijkheid.
10. Naast de deur naar sas B2.0.55 is 50 cm vrije en vlakke wand- en vloerbreedte te voorzien aan de trekzijde van de deur naast de kruk conform artikel 25 van de gewestelijke verordening inzake toegankelijkheid.
11. Alle technische installaties zijn te voorzien binnen het vergunde bouwvolume conform artikel 16 van de bouwcode.
12. De balustrade van het terras op de 7de verdieping is te voorzien rond het terras zelf.
13. Het plaatsen van technieken op het plat dak van de 6de verdieping en tegen de achtergevel, bekleed met panelen in strekmetaal, wordt uitgesloten uit de vergunning.
14. Het wijzigen van de inplanting van het terras op de 6de verdieping wordt uitgesloten uit de vergunning.
15. Het doortrekken van de balustrade in glas op ‘Binnengevel Noord’ wordt uitgesloten uit de vergunning.
Het college beslist de plannen waarvan een overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, goed te keuren.