Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2022097237 |
Gegevens van de aanvrager: | de heer Johan Van Vracem met als adres Kriekhof 10 te 2547 Lint |
Ligging van het project: | Wolstraat 9 te 2000 Antwerpen |
Kadastrale percelen: | afdeling 1 sectie A nr. 901A |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | verbouwen, wijzigen van de functie en het vermeerderen van het aantal woongelegenheden van een meergezinswoning |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 14/12/1945: toelating (18#20088) voor veranderingswerken;
- 05/10/1945: toelating (18#19780) voor veranderingswerken.
Geacht vergunde toestand
- functie:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
- inrichting perceel: open koer.
Bestaande toestand
conform de geacht vergunde toestand met volgende aanvullingen/wijzigingen:
- functie:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
Nieuwe toestand
- functie: meergezinswoning (wonen) met 4 woongelegenheden voor het volledige gebouw:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
- inrichting:
Inhoud van de aanvraag
- vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 3 naar 4;
- wijzigen van de functie van de gelijkvloerse verdieping van detailhandel naar wonen;
- uitbreiden van het volume;
- wijzigen van de voorgevel;
- doorvoeren van interne constructieve werken.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
Brandweerzone Antwerpen-Zwijndrecht - Hulpverleningszone 1 (Antwerpen)/ Brandweer Zone Antwerpen BZA | 4 augustus 2022 | 20 september 2022 | Voorwaardelijk gunstig |
Fluvius System Operator/ Fluvius | 4 augustus 2022 | Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag |
|
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Business en Innovatie | 4 augustus 2022 | 12 augustus 2022 |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Klantencontacten en Dienstverlening/ Loket Thema Wonen - huisnummering | 4 augustus 2022 | 11 augustus 2022 |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 4 augustus 2022 | 23 augustus 2022 |
Stadsontwikkeling/ Omgeving/ Vergunningen Stedenbouw/ vermoeden van vergunning | 4 augustus 2022 | 18 augustus 2022 |
Stadsontwikkeling/ Onroerend Erfgoed/ Archeologie | 4 augustus 2022 | 2 september 2022 |
Stadsontwikkeling/ Onroerend Erfgoed/ Monumentenzorg | 4 augustus 2022 | 24 oktober 2022 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: overdruk - detailhandel (dh), artikel 1: zone voor wonen - (wo1) en artikel 8: zone voor publiek domein - (pu).
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.
-
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag betreft de verbouwing van een meergezinswoning en het omvormen van handel naar wonen op het gelijkvloers. Deze werken zijn functioneel inpasbaar.
Het advies van de stedelijke dienst Business en Innovatie is gunstig:
“De site is gelegen in het kernwinkelgebied centrum Antwerpen deelzone B 2 zoals voorzien in de beleidsnota detailhandel.
De zone B2 omvat de meer versnipperde uitlopers van het hoofdkernwinkelgebied A1-B1 van de stad. Er is een sterkere mengeling van handel, horeca en diensten maar ook van wonen, kantoren en andere functies. In deze kernen moet er voldoende ruimte zijn en blijven voor ondernemers die zoeken naar betaalbare, maar toch goed gesitueerde ruimte voor detailhandel nabij het hoofdkernwinkelgebied. De functiewijziging van handel naar wonen is in deze zone toegelaten.
Voor de voorgestelde werken en functiewijziging is er geen bezwaar.”
Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid
Achteraan worden er enkele berghokken, een toilet en luifels afgebroken zodat de tuin groter wordt. De tuin wordt tevens onthard.
Wel worden er aan de achtergevel balkons gehangen zodat de appartementen elk een eigen buitenruimte krijgen.
In het pand worden nu vier appartementen voorzien, waarvan twee eenslaapkamerappartementen van 62 en 64 m² netto, en twee tweeslaapkamerappartementen van elk 74,5 m². Alle woningen zijn voorzien van het nodige comfort en hebben een buitenruimte.
Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten
De aanvraag is volgens RUP Binnenstad gelegen in CHE-gebied. Het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg is voorwaardelijk gunstig:
“Men wenst het pand om te vormen naar vier woongelegenheden. De straatgevel wordt gerenoveerd, herpleisterd met een gladde pleister en wit geschilderd. De kroonlijst wordt hersteld en geschilderd. Het schrijnwerk wordt vernieuwd door nieuw houten schrijnwerk naar bestaand model. De achtergevel krijgt nieuwe gevelopeningen en uitpandige terrassen. De aanwezige bebouwing op de koer wordt gesloopt. De kelderverdieping wordt ingedeeld in bergingen met wanden die gemakkelijk wegneembaar zijn. De historische draagstructuur van moer- en kinderbalken blijft behouden, ook de bestaande trap blijft behouden. De dakstructuur blijft bewaard, op de structuur wordt isolatie geplaatst en worden opnieuw dakpannen voorzien. De voorgestelde ingrepen houden rekening met de nog aanwezige erfgoedelementen in het pand zelf en respecteren het straatbeeld.
Gelet op de impact van aangepast schrijnwerk op de erfgoedwaarde van een pand en in het straatbeeld, zal als voorwaarde opgelegd worden detailtekeningen van het schrijnwerk in de voorgevel voor te leggen voor verder advies.
Alle werken die niet omschreven zijn in de aanvraag en die een impact hebben op de erfgoedwaarde van het pand dienen voorafgaand teruggekoppeld te worden met de stedelijke dienst Monumentenzorg.
Wanneer het pand ontpleisterd is, vragen we om foto’s te bezorgen zodat er meer duidelijkheid komt over de gevelopbouw. Het lijstwerk tussen kroonlijst en bovenzijde van de ramen op de derde verdieping moet zeker hernomen worden.”
Vanuit erfgoedkundig oogpunt worden volgende voorwaarden opgelegd:
- Detailtekeningen van het schrijnwerk van de voorgevel zijn te bezorgen voor verder advies.
- Na het ontpleisteren van de voorgevel moet een foto van de gevel bezorgd worden aan de stedelijke dienst Monumentenzorg.
- Het lijstwerk tussen kroonlijst en bovenzijde van de ramen op de derde verdieping moet hernomen worden.
- Indien er tijdens uitvoering werken anders uitgevoerd dienen te worden en een impact op de erfgoedwaarde van het pand hebben, vragen we om deze voorafgaand terug te koppelen.
Bodemreliëf
Het projectgebied bevindt zich binnen een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen binnen een woon- en recreatiegebied met een oppervlakte onder 300 m² (125 m²) en een ingreep onder 100 m² (circa 16 m² aan afbraak gebouwen, de vloer in de kelder blijft behouden). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor geen archeologienota verplicht.
Hoewel dit archeologisch een interessante zone is, zijn de ingrepen te beperkt om voorwaarden op te leggen.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Het advies van de brandweer is voorwaardelijk gunstig en moet strikt worden nageleefd.
Overeenkomstig artikel 40 van de bouwcode moet het gebouw voorzien worden van een privaat gescheiden rioolstelsel conform artikel 41 van de bouwcode. Dit wordt als voorwaarde opgelegd. De nieuwe balkons moeten worden aangesloten op een regenwaterafvoer.
De septische put moet gedimensioneerd worden zoals opgelegd in artikel 43 van de bouwcode.
De bestaande appartementen worden gerenoveerd volgens de huidige comforteisen en voorzien van een eigen balkon of tuin. Het perceel is voor een groot deel ommuurd en waar nodig nemen de terrassen voldoende afstand ten opzichte van de perceelsgrenzen.
Mobiliteitsimpact
Toetsing parkeerbehoefte
Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 1 parkeerplaats.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de uitbreiding en of functiewijziging. Er is een handelsgelijkvloers met 3 bovenliggende wooneenheden geacht vergund. Dit pand wordt verbouwd tot 4 wooneenheden. Bij projecten tot 5 wooneenheden is de parkeernorm 1. 1 bijkomende wooneenheid: parkeerbehoefte = 1.
De werkelijke parkeerbehoefte is 1.
|
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0.
In een aantal gevallen genereert een aanvraag een werkelijke parkeerbehoefte maar kunnen de plaatsen om volgende stedenbouwkundige redenen niet (volledig) gerealiseerd worden: Voorliggende aanvraag heeft betrekking op een pand met een perceelsbreedte van minder dan of gelijk aan 8 m. Volgens artikel 12, §3, 1° (Levendige plint) van de bouwcode is een toegangspoort voor een autobergplaats niet toegelaten.
|
Het (bijgestelde) aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 1.
Dit is het verschil tussen het aantal autostalplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostalplaatsen, ttz. 1 – 0 = 1.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus van toepassing op 1 plaats.
|
Fietsstalplaatsen
Voor het bijkomend appartement met één slaapkamer zijn twee fietsstalplaatsen vereist. Deze kunnen voorzien worden in de inkomhal.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.
2. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.
3. Overeenkomstig artikel 40 van de bouwcode moet het gebouw voorzien worden van een privaat gescheiden rioolstelsel conform artikel 41 van de bouwcode. De nieuwe balkons moeten worden aangesloten op een regenwaterafvoer.
4. De septische put moet gedimensioneerd worden zoals opgelegd in artikel 43 van de bouwcode.
5. Overeenkomstig artikel 26 van de bouwcode moet in de kelder een gemeenschappelijke afvalberging van minimum 4 m² voorzien worden.
6. Vanuit erfgoedkundig oogpunt worden volgende voorwaarden opgelegd:
- Detailtekeningen van het schrijnwerk van de voorgevel zijn te bezorgen voor verder advies.
- Na het ontpleisteren van de voorgevel moet een foto van de gevel bezorgd worden aan de stedelijke dienst Monumentenzorg (monumentenzorg@antwerpen.be).
- Het lijstwerk tussen kroonlijst en bovenzijde van de ramen op de derde verdieping moet hernomen worden.
- Indien er tijdens uitvoering werken anders uitgevoerd dienen te worden en een impact op de erfgoedwaarde van het pand hebben, vragen we om deze voorafgaand terug te koppelen.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 8 juli 2022 |
Volledig en ontvankelijk | 4 augustus 2022 |
Start openbaar onderzoek | 12 augustus 2022 |
Einde openbaar onderzoek | 10 september 2022 |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 17 november 2022 |
Verslag GOA | 28 oktober 2022 |
naam GOA | Katrine Leemans |
De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Startdatum | Einddatum | Schriftelijke bezwaar-schriften | Schriftelijke gebundelde bezwaar-schriften | Petitie-lijsten | Digitale bezwaar-schriften |
12 augustus 2022 | 10 september 2022 | 0 | 0 | 0 | 1 |
Bespreking van de bezwaren
Het bezwaarschrift kan worden samengevat als volgt:
Op de nieuwe plannen bevinden zich op de achtergevel verschillende balkons. Ik vind dit wel spijtig want het is een aanzienlijke inbreuk op onze privacy. Vooral hebben we een grote inkijk op onze patio en ons terras.
Beoordeling: Dit bezwaarschrift is per mail bezorgd. De afzender heeft geen adres opgegeven, uit het bezwaarschrift kan niet worden afgeleid waar de patio en het terras zich bevinden ten opzichte van de aanvraag. Het perceel van de aanvraag is aan de achterkant voor een groot deel omsloten door hoge scheimuren. Wel is er aan de rechterzijde op de foto’s een dakterras waar te nemen ter hoogte van de eerste verdieping. Dit terras komt volledig tot op de perceelsgrens en is niet conform het Burgerlijk Wetboek. Vanaf dit terras is er inkijk op het perceel van de aanvraag. De terrassen in de aanvraag worden door middel van grote plantenbakken op een afstand van 2,40 m van de rechter perceelsgrens geplaatst. Deze afstand is ruim voldoende om de privacy van de buren te waarborgen. Er is ook geen hinder of inkijk naar de andere omwonenden. Het bezwaar is niet gegrond.
Het college sluit zich integraal aan bij:
- de bespreking van de ingediende bezwaren zoals geformuleerd in het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt deze beoordeling tot zijn eigen standpunt;
- het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en aan de aanvrager de vergunning af te leveren, die afhankelijk is van de strikte naleving van volgende voorwaarden:
Algemene voorwaarden
de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken.
Stedenbouwkundige voorwaarden
1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.
2. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.
3. Overeenkomstig artikel 40 van de bouwcode moet het gebouw voorzien worden van een privaat gescheiden rioolstelsel conform artikel 41 van de bouwcode. De nieuwe balkons moeten worden aangesloten op een regenwaterafvoer.
4. De septische put moet gedimensioneerd worden zoals opgelegd in artikel 43 van de bouwcode.
5. Overeenkomstig artikel 26 van de bouwcode moet in de kelder een gemeenschappelijke afvalberging van minimum 4 m² voorzien worden.
6. Vanuit erfgoedkundig oogpunt worden volgende voorwaarden opgelegd:
- Detailtekeningen van het schrijnwerk van de voorgevel zijn te bezorgen voor verder advies.
- Na het ontpleisteren van de voorgevel moet een foto van de gevel bezorgd worden aan de stedelijke dienst Monumentenzorg (monumentenzorg@antwerpen.be).
- Het lijstwerk tussen kroonlijst en bovenzijde van de ramen op de derde verdieping moet hernomen worden.
- Indien er tijdens uitvoering werken anders uitgevoerd dienen te worden en een impact op de erfgoedwaarde van het pand hebben, vragen we om deze voorafgaand terug te koppelen.
Het college beslist de plannen waarvan een overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, goed te keuren.