Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2022113654 |
Gegevens van de aanvrager: | Bantaco met als adres Van Geertstraat 20 te 2018 Antwerpen |
Ligging van het project: | Zonstraat 16 te 2140 Borgerhout (Antwerpen) |
Kadastrale percelen: | afdeling 24 sectie A nr. 492R13 |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | verbouwen van een meergezinsgebouw |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 26/02/1973: vergunning (179#11821) voor het bouwen van een werkplaats in vervanging van de bestaande glazen afdekking;
- 10/05/1965: vergunning (180#1183) voor voorgevelveranderingen;
- 01/01/1953: vergunning (179#2367) voor een verbouwing.
Vergunde / Geacht vergunde toestand
- functie:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
Bestaande toestand
- functie:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
Nieuwe toestand
- functie:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
Inhoud van de aanvraag
- vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 1 naar 3;
- wijzigingen volume achteraan de gelijkvloerse verdieping;
- inrichten van een inpandig dakterras;
- wijzigen van de voorgevel (schrijnwerk);
- doorvoeren van (interne) constructieve werken.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
Brandweerzone Antwerpen-Zwijndrecht - Hulpverleningszone 1 (Antwerpen)/ Brandweer Zone Antwerpen BZA | 29 september 2022 | 25 oktober 2022 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Klantencontacten en Dienstverlening/ Loket Thema Wonen - huisnummering | 29 september 2022 | 29 september 2022 |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 29 september 2022 | 10 oktober 2022 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:
- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;
- de eigen aard van het betrokken gebied;
- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
Artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte: De buitenruimte van de woongelegenheid op de eerste verdieping heeft een netto-oppervlakte van 1,6 m².
Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: Er worden geen fietsstal- en fietsparkeerplaatsen voorzien.
Artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: Er worden geen autostal- en autoparkeerplaatsen voorzien.
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid en Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
De stad telt heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Daarom legt artikel 23 van de bouwcode minimum eisen op in geval van opdeling eengezinswoning.
Daarnaast is het nodig om in het algemeen in te zetten op voldoende ruime eengezinswoningen. In ieder geval dient elke woning over voldoende natuurlijk licht, lucht en uitzicht te beschikken, alsook over een logische planschikking met een voldoende aantal grote slaapkamers en een kwalitatieve buitenruimte (balkon, terras of tuin). Bergingen, gangen, technische (energie) ruimten en afvalverzameling worden bijgevolg functioneel georganiseerd. Deze voorzieningen kunnen ook collectief voorzien worden. De woongelegenheden van een gebouw, of van een project bestaande uit meerdere gebouwen die vervat zitten in dezelfde vergunningsaanvraag, dienen ook gevarieerd in grootte te zijn. Het geheel van deze criteria maakt dat de woningen in voorliggend project niet kwalitatief kunnen zijn.
Op de gelijkvloerse verdieping wordt een twee-slaapkamerappartement voorzien met een netto-vloeroppervlakte van 68m². Om het wooncomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het gelijkvloerse appartement, waardoor deze woongelegenheid ook onvoldoende wooncomfort biedt.
Hieruit kunnen we concluderen dat door het omvormen van 1 grote woongelegenheid naar 3 kleinere entiteiten de densiteit op onaanvaardbare wijze stijgt en tegelijkertijd het woongenot daalt. Verder verhoogt dit de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden.
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
De plannen voorzien geen volume-uitbreidingen. Wel wordt het volume achteraan de gelijkvloerse verdieping ongeveer 0,40 m minder diep gebouwd dan vergund. Dit is stedenbouwkundig aanvaardbaar aangezien de impact op het perceel hierdoor verminderd.
De overige werken situeren zich binnen het bestaande volume in functie van een beter intern ruimtegebruik. Bijgevolg wordt geoordeeld dat de draagkracht van het perceel, noch de omgeving wordt overschreden.
Visueel-vormelijke elementen
De wijzigingen aan de voorgevel beperken zich tot het aanpassen van het buitenschrijnwerk op de verdiepingen in donkergrijs pvc buitenschrijnwerk. De bestaande voorgevel uit wit pleisterwerk, blauwe hardstenen plint en een donkergrijze metalen borstwering wordt behouden. Op die manier blijft het pand zich inpassen in de Zonstraat waar gevels met gelijkaardige detaillering kenmerkend zijn.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 2 parkeerplaatsen. |
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen. |
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0. Voorliggende aanvraag heeft betrekking op een pand met een perceelsbreedte van minder dan of gelijk aan 8 m. Volgens artikel 12, §3, 1° (Levendige plint) van de bouwcode is een toegangspoort voor een autobergplaats niet toegelaten. |
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 3. Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 3. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen. |
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 31 augustus 2022 |
Volledig en ontvankelijk | 29 september 2022 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 28 november 2022 |
Verslag GOA | 23 november 2022 |
naam GOA | Wim Van Roosendael |
De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Schriftelijke bezwaarschriften | Schriftelijke gebundelde bezwaarschriften | Petitielijsten | Digitale bezwaarschriften |
1 | 0 | 0 | 0 |
Bespreking van de bezwaren
Er werd één bezwaarschrift ontvangen handelend over:
- Het feit dat de bestaande toestand en indeling van het gebouw een eengezinswoning betreft en géén meergezinswoning en dat voorliggende aanvraag handelt over het wijzigen van het aantal woongelegenheden.
Evaluatie: De vermelding in het bezwaarschrift dat het pand in realiteit een eengezinswoning betreft en geen 3 appartementen, is terecht. Huidige werkelijke indeling als eengezinswoning valt onder het praetoriaans vermoeden van vergunning. Praetoriaans vermoeden van vergunning is geldig voor een eengezinswoning, aangezien dit de bestaande toestand is die gecreëerd werd voor 1 mei 2000. Er is geen bewijs dat die creatie op dat moment gepaard is gegaan met vergunningsplichtige werken. Ook een eengezinswoning kan meerdere keukens en badkamers bevatten. Enkel een bestaande indeling kan onder het (praetoriaans) vermoeden van vergunning vallen.
De bestaande situatie is een eengezinswoning.
Volgende stukken werden hierbij onderzocht:
- bezwaarschrift;
- plannen en foto’s in het dossier;
- bevolkingsgegevens CRS;
- dossier van 1953;
- vergunning van 1973;
- film in functie van verkoop:
https://www.youtube.com/watch?v=hmr2HVzRK3M;
- kadastrale legger toestand 01/01/2012.
Volgende vaststellingen werden gedaan:
- op de foto’s en het filmpje is slechts één keuken te zien;
- op de foto’s van het dossier zijn 2 badkamers te zien (geen 3);
- gebouw is op 22/02/2022 verkocht door notaris De Bus als een woonhuis / stadswoning en niet als een meergezinswoning;
- plannen BT worden niet ondersteund door de meegeleverde foto’s;
- CRS woonkaarten: sinds 1987 één gezin;
- feitelijke toestand: eengezinswoning, want slechts 1 keuken aanwezig in het gebouw;
- wijziging van meergezinswoning naar eengezinswoning: 1987 (= voor 1 mei 2000)
Bijgevolg gunstig voor eengezinswoning en ongunstig voor de opgetekende indeling in 3 woningen, want geen bestaande toestand.
Het bezwaar is gegrond.
- Het feit dat voorliggende aanvraag voor het wijzigen van het aantal woongelegenheden niet voldoet aan huidige regelgeving.
Evaluatie: Het klopt dat voorliggende aanvraag, rekening houdend met het gegrond bezwaar omtrent het wijzigen van het aantal woongelegenheden, onverenigbaar is met stedenbouwkundige voorschriften, zie verder bij ‘Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen’.
Het bezwaar is gegrond.
- Het feit dat voorliggende aanvraag voor het wijzigen van het aantal woongelegenheden een onaanvaardbare impact heeft op de omgeving.
Evaluatie: Het klopt dat voorliggende aanvraag, rekening houdend met het gegrond bezwaar omtrent het wijzigen van het aantal woongelegenheden, onverenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening, zie verder bij ‘Omgevingstoets’.
Het bezwaar is gegrond.
Het college sluit zich integraal aan bij:
- de bespreking van de ingediende bezwaren zoals geformuleerd in het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt deze beoordeling tot zijn eigen standpunt;
- het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.