Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2022120869 |
Gegevens van de aanvrager: | Yechezkel Glick met als adres Belgiëlei 50 bus 7 te 2018 Antwerpen |
Ligging van het project: | Lamorinièrestraat 22-24 te 2018 Antwerpen |
Kadastrale percelen: | afdeling 6 sectie F nr. 1225T29 |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | samenvoegen en verbouwen van 2 panden tot meergezinswoning met 3 wooneenheden |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- Lamorinièrestraat 22:
- Lamorinièrestraat 24:
Vergunde toestand
- functie:
- bouwvolume en inrichting:
- gesloten bebouwing van 3 bouwlagen met zadeldak;
- achterbouw van 2 bouwlagen;
- 17,7 m bouwdiepte op het gelijkvloers, 13,5 m op de eerste verdieping en 8,8 m op de tweede verdieping;
- achtertuin met verhoogd terras;
- 3 bouwlagen met zadeldak;
- perceelbrede achterbouw van 3 bouwlagen onder plat dak tot een bouwdiepte van circa 13,5 m;
- achtertuin aansluitend aan de gelijkvloerse woongelegenheid;
- gevelafwerking:
Bestaande toestand
- functie: de panden werden intern verbonden tot 1 meergezinswoning met 2 woongelegenheden:
- bouwvolume en inrichting:
- gevelafwerking:
Nieuwe toestand
- functie: meergezinswoning met 3 woongelegenheden over beide panden heen:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
- inrichting:
Inhoud van de aanvraag
- samenvoegen en intern constructief verbouwen van 2 panden;
- wijzigen van 2 eengezinswoningen tot een meergezinswoning met 3 woongelegenheden;
- uitbreiden van het volume met dakuitbouwen en dakterrassen;
- slopen van een tuinmuur;
- wijzigen van de gevels.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
Brandweerzone Antwerpen-Zwijndrecht - Hulpverleningszone 1 (Antwerpen)/ Brandweer Zone Antwerpen BZA | 5 oktober 2022 | 26 oktober 2022 | Voorwaardelijk gunstig |
Fluvius System Operator/ Fluvius | 5 oktober 2022 | Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag | Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Klantencontacten en Dienstverlening/ Loket Thema Wonen - huisnummering | 5 oktober 2022 | 6 oktober 2022 |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 5 oktober 2022 | 14 oktober 2022 |
Stadsontwikkeling/ Omgeving/ Vergunningen Stedenbouw/ vermoeden van vergunning | 5 oktober 2022 | 26 oktober 2022 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):
Dakuitbouwen zijn niet kenmerkend, ook de materialisatie ervan als een mansarde is dit niet.
De vrije hoogte in de gelijkvloerse keuken meet 2,46 m.
Er worden geen 2 ruime woongelegenheden voorzien om het verdwijnen van beide eengezinswoningen te compenseren.
De leefruimte in het appartement op de tweede verdieping beschikt niet over raamopeningen.
Het plat dak van de gelijkvloerse keuken en de dakkapellen worden niet als groendak ingericht.
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De bestaande en vergunde functie wonen blijft behouden waardoor de functionele inpasbaarheid gegarandeerd blijft.
Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid
In de bestaande en vergunde toestand betreft de Lamorinièrestraat 22 een eengezinswoning. In de aanvraag wordt dit pand samengevoegd met de als eengezinswoning vergunde Lamorinièrestraat 24 (op de plannen van de bestaande toestand ingetekend als een meergezinswoning met drie woongelegenheden, zonder vergunning na 2000). Met het samenvoegen van de twee eengezinswoningen wordt een meergezinswoning gevormd met drie woongelegenheden. Bijgevolg handelt de aanvraag over het vermeerderen van het aantal woongelegenheden van twee naar drie.
De stad telt heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Daarom legt artikel 23 van de bouwcode minimum eisen op in geval van de opdeling van eengezinswoningen. Conform artikel 23 van de bouwcode is het opdelen van een eengezinswoning met een buitenruimte van meer dan 15 m² in meerdere woongelegenheden niet toegelaten, tenzij na opdeling tenminste één woongelegenheid met een netto vloeroppervlakte van minstens 100 m² met een aansluitende buitenruimte van minstens 15 m² behouden blijft. Dit artikel is ook van toepassing bij het samenvoegen van meerdere percelen.
Het verdwijnen van de twee eengezinswoningen dient in de aanvraag dan ook gecompenseerd te worden door de aanwezigheid van twee ruime woongelegenheden met bovenvermelde netto oppervlaktes voor binnen- en buitenruimte.
Dit is in voorliggende aanvraag niet het geval.
De aanvraag voorziet slechts één ruime woongelegenheid in de vorm van een triplex die perceelsbreed de eerste twee bouwlagen en de rechterhelft van de tweede verdieping inneemt. De toegang aan de rechterzijde vormt de exclusieve inkom voor deze triplex met gebruik van de achterliggende tuin van beide percelen.
In de linkerhelft van de tweede verdieping en in de dakverdieping worden twee kleine eenslaapkamerappartementen voorzien. Deze twee eenslaapkamerappartementen zijn bereikbaar via de toegang aan de linkerzijde. Geen van beide eenslaapkamerappartementen heeft een oppervlakte van meer dan 100 m², laat staan een buitenruimte van minstens 15 m². Omdat niet voldaan wordt aan de verplichting tot het voorzien van twee ruime woongelegenheden met een voldoende buitenruimte, is de aanvraag in strijd met artikel 23 van de bouwcode en kan hier geen tweede groot gezin worden geherbergd. Enkel hierom dient de aanvraag reeds geweigerd te worden.
Meer nog, het kleinste eenslaapkamerappartement heeft een netto vloeroppervlakte van nog geen 50 m² waardoor deze onvoldoende wooncomfort biedt en in principe enkel als studio kan dienen. Hoewel het andere eenslaapkamerappartement in de dakverdieping volgens de plannen een vloeroppervlakte van 60 m² heeft, is door de onderdakse ligging niet alle oppervlakte nuttig. De effectieve gebruiksoppervlakte en het wooncomfort van ook dit appartement zijn te beperkt om hier een afzonderlijke slaapkamer in te richten.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Naast de noodzaak om in te zetten op voldoende ruime woningen, dient elke woning in ieder geval over voldoende natuurlijk licht, lucht en uitzicht te beschikken, alsook over een logische planschikking met een voldoende aantal grote slaapkamers en een kwalitatieve buitenruimte (balkon, terras of tuin). Bergingen, gangen, technische (energie) ruimten en afvalverzameling worden bijgevolg functioneel georganiseerd. Deze voorzieningen kunnen ook collectief voorzien worden. De beperkte oppervlakte, de ruimteverdeling en de planschikking van de eenslaapkamerappartementen maken dat deze woningen in voorliggend project niet kwalitatief kunnen zijn.
De leefruimte van het eenslaapkamerappartement op de tweede verdieping meet circa 10 m² en zit ingesloten tussen de eetkamer en slaapkamer waardoor deze ruimte noch daglicht noch zicht krijgt. Licht en lucht worden conform artikel 24 van de bouwcode gezien als basiskwaliteiten waarop niet afgeweken kan worden. Bijkomend wordt de functionaliteit en gebruiksmogelijkheid van deze leefruimte belast door de aanwezigheid van de lift die hierop uitgeeft en de leefruimte feitelijk reduceert tot een ruime inkomhal. Alles bij elkaar wordt gesteld dat dit appartement niet over een kwalitatieve leefruimte beschikt en de inrichting ervan niet gunstig kan beoordeeld worden.
Bovendien worden op het plat dak van de eerste verdieping een dakterras aan het eenslaapkamerappartement en een aanliggend dakterras aan de slaapkamer van de triplex ingericht. Deze veroorzaken rechtstreekse hinder qua inkijk en privacy, waarbij zelfs het terras van het appartement directe inkijk geeft in de slaapkamer van de triplex.
Andere strijdigheden met de bouwcode zijn de volgende:
- De afsluiting van de achtertuin is niet beperkt tot maximaal 2,6 m hoogte zoals voorzien in artikel 19.
- De vrije hoogte in de gelijkvloerse keuken bedraagt 2,46 m wat niet voldoet aan de vereiste minimale 2,60 m uit artikel 21.
- Er worden overeenkomstig artikel 29 geen fietsenstalplaatsen in het project voorzien.
- De platte daken van de uitbouwen en de keuken moeten conform artikel 38 worden uitgevoerd als groendak.
- Het gebouw is niet voorzien van een privaat gescheiden afvoerstelsel, aangeboden aan de straat conform artikel 41 van de bouwcode.
- De voorziene septische put is zoals bepaald in artikel 43 niet groot genoeg voor 11 gebruikersequivalenten (minstens 3.275 liter).
De aanvraag voldoet niet aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot. De geplande verbouwingswerken zijn storend voor de omgeving en niet in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.
Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten
De bestaande voorgevels blijven behouden en laten zich ondanks de achterliggende samenvoeging en het doorbreken van de pandsgebonden planopbouw, niet als één meergezinswoning maar als twee aparte woningen met behoud van de bestaande inkompartijen lezen. Er dient gestreefd te worden naar een gevel die een eerlijke vertaling van de achterliggende functies weergeeft.
Ook het gebruik van per pand verschillende gevelafweking zoals de apart gekleurde rolluikkasten versterkt de disharmonie tussen plan en gevels, in strijd met artikel 11 van de bouwcode.
Het hellend dak wordt uitgebreid om het bovenste appartement meer ruimte en vrije hoogte te geven. Deze uitbreiding met drie dakkapellen wordt typologisch verkeerdelijk ‘mansarde’ benoemd. Noch de aanwezigheid van dakkapellen in het straatbeeld, noch de materialisatie van de dakkapellen in zwarte leien met wit PVC schrijnwerk, noch de asymmetrische inplanting ten opzichte van de onderliggende raamindeling zijn kenmerkend en bijgevolg in strijd met artikel 6 van de bouwcode
Gelet op het bovenstaande kan onmogelijk gesproken worden over een stedenbouwkundig en ruimtelijk kwalitatieve inpassing van de aanvraag in de omgeving, waardoor de aanvraag geweigerd dient te worden.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat elke omgevingsvergunningsaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een bijkomende werkelijke parkeerbehoefte van 1 parkeerplaats.
De parkeerbehoefte wordt berekend op basis van de vermeerdering van het aantal woongelegenheden van 2 vergunde eengezinswoningen naar een meergezinswoning met 3 woongelegenheden.
De werkelijke parkeerbehoefte bedraagt 1.
|
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0.
In een aantal gevallen genereert een aanvraag een werkelijke parkeerbehoefte maar kunnen de plaatsen om volgende stedenbouwkundige redenen niet (volledig) gerealiseerd worden: Dit perceel betreft een bebouwd perceel waarbij een samenvoeging en opdeling gebeurt, maar de bouwschil grotendeels dezelfde blijft.
|
Het (bijgestelde) aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 1.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 1 – 0 = 1. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Hieruit kunnen we concluderen dat door het omvormen van twee grote eengezinswoningen naar één grote en twee kleinere niet kwalitatieve entiteiten, zonder gemeenschappelijke fietsenberging, de densiteit op onaanvaardbare wijze stijgt en tegelijkertijd het woongenot daalt. Verder verhoogt dit de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 11 september 2022 |
Volledig en ontvankelijk | 5 oktober 2022 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 4 december 2022 |
Verslag GOA | 17 november 2022 |
naam GOA | Katrine Leemans |
De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Schriftelijke bezwaarschriften | Schriftelijke gebundelde bezwaarschriften | Petitielijsten | Digitale bezwaarschriften |
0 | 0 | 0 | 0 |
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.