2022_CBS_09664 - Omgevingsvergunning - OMV_2022080227 Olijftakstraat 7 te Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet. 

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen  

Relevante voorgeschiedenis  

• 14/01/2022: voorwaardelijke vergunning (20213747) voor het renoveren en exploiteren van een bestaand kantoorgebouw in functie van co-working; 

• 01/07/2021: integrale kwaliteitskamer; 

• 07/05/1997: vergunning (86#961174) voor het verbouwen van geringe omvang van het Maritiem Huis; 

• 01/09/1972: vergunning (18#80918) voor een kantoorgebouw na afbraak?- 12.4.1972; 

• 23/05/1969: vergunning (18#52101) voor een verbouwing, wijziging 18/50350 - 5.3.1969; 

• 06/10/1967: vergunning (18#50350) voor een kantoorgebouw na afbraak - 30.6.1967. 

Vergunde toestand  

• functie: kantoorgebouw, ingericht als co-werkplek; 

• bouwvolume:  

• besloten bebouwing van 6?bouwlagen, waaronder één teruggetrokken daklaag onder plat dak met 2?ondergrondse verdiepingen (parkeergarage); 

• buitenruimte links en rechts achteraan op het gelijkvloers; 

• gevelafwerking: 

• voorgevel in lichtgrijs genuanceerde minerale beplating op de verdieping en bruingrijs op het gelijkvloers, de gevel van de teruggetrokken daklaag in bruingrijs genuanceerde vezelcementplaten; 

• richtingsverandering in de voorgevelelementen uitgelijnd op de hoofdinkom op het gelijkvloers; 

• bruingrijs genuanceerd aluminium buitenschrijnwerk, poort en balustrades aan de dakterrassen in bruingrijs gemoffeld staal; 

• geprononceerde kroonlijst; 

• achtergevels in lichtgrijze vezelcementplaten met zichtvoegen volgens oorspronkelijke betonskelet; 

• inrichting: 

• in de kelder 68?fietsstalplaatsen, waarvan 6 voor speciale fietsen, en 23?parkeerplaatsen; 

• afvalberging op het gelijkvloers of in de ondergrondse in de buurt van de liftsas. 

Bestaande toestand 

• kantoorgebouw (“het Maritiem Huis”) van 6?bouwlagen, waaronder één teruggetrokken daklaag, onder een plat dak in gesloten bebouwing voorzien van 2?ondergrondse verdiepingen (parkeergarage voor 29?wagens); 

• de werken aan de laatst vergunde toestand zijn nog niet aangevat. 

Nieuwe toestand 

• in overeenstemming met de laatst vergunde toestand, afgezien van een gewenste afwijking op een gestelde voorwaarde: 

• in plaats van een grondlaag van 1 m wordt voorgesteld een groendak met 30 cm substraatlaag te voorzien op het te ontpitten gedeelte rechts achteraan op het gelijkvloers; 

• achteraan op het gelijkvloers worden 3 vergaderzalen ingericht, waarvan 1 opsplitsbaar.  

Inhoud van de aanvraag 

Het vervangen van een grondlaag met een dikte van minimaal 1 meter door een substraatlaag met een gemiddelde dikte van circa 0,23 meter. 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar. 

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt: 

Adviezen 

Externe adviezen ? 

Interne adviezen  

? 

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen 

?

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen 

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19?juni?2009. 

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20?december?2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: zone recht van voorkoop - algemene voorschriften, artikel 1 zone voor wonen - (wo) en artikel 3 zone voor centrumfuncties - (ce). 

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.) 

Het verzoek ligt niet in een verkaveling. 

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan. 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen 

• Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5?juli?2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater). 
  (De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater) 
  De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag. 
   

• Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5?juni?2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid). 
  (De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid) 
  De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid. 

Algemene bouwverordeningen 

• Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer. 
  (De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer) 
  De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag. 
   

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen 

• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28?april?2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9?oktober?2014. 
  (De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’) 
  De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en): 

• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:  
  De vergaderruimtes grenzend aan het bedrijfsrestaurant achteraan op het gelijkvloers krijgen geen natuurlijke lichtinval of luchttoevoer; 

• artikel 38 Groendaken:  
  De grondlaag met een dikte van minimaal 1 meter wordt vervangen door een substraatlaag met een gemiddelde dikte van circa 0,23 meter. Er wordt geen gelijkwaardig groenplan met plantgaten voorgelegd. 

Sectorale regelgeving 

• MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid. 
  Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard. 
   

• Watertoets: overeenkomstig artikel?1.3.1.1 van het decreet van 18?juli?2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. 
  Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt. 
   

• Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020. 
  (De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”) 
  De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021. 
   

• Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.  
  (De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO)) 
  Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag. 

? 

Omgevingstoets 

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening 

Voorliggende aanvraag heeft betrekking op de gedeeltelijke bijstelling van voorwaarde 7 van omgevingsvergunning omv_2021077971. Deze voorwaarde luidt als volgt: “het gelijkvloers verder te ontpitten volgens de rode aanduiding op het plan van het gelijkvloers, het resterende dakpakket boven de ondergrondse parking op het niveau van het maaiveld te voorzien van een grondlaag van 1,00 meter conform artikel 38 van de bouwcode en de nieuwe gelijkvloerse achtergevel te voorzien van voldoende opengaand buitenschrijnwerk om te voldoen aan artikel 24 van de bouwcode.” 

In voorliggende aanvraag wordt deze 1,0 m dikke grondlaag op het niveau van het maaiveld vervangen door een substraatlaag met een dikte van gemiddeld 0,23 m. 

Dit omwille van uitvoeringstechnische- en economische overwegingen. 

In de omgevingsvergunning omv_2021077971 werd al een afwijking toegestaan met betrekking tot de ondergrondse bouwlaag die géén 5 meter afstand van de achterste perceelsgrens houdt. 

Conform artikel 1.2.1 Bouwdiepte dient bij een verbouwing met volumewijziging deze 5 meter namelijk te worden gevrijwaard van constructies en te bestemmen als tuinzone. 

Het niet ‘inperken’ van deze bouwlaag was aanvaardbaar indien het dak van de ondergrondse bouwlaag werd voorzien conform de bepalingen van de bouwcode. 

Indien deze bepalingen niet worden gevolgd is er geen aanleiding meer om de afwijking op het ‘inperken’ van de ondergrondse bouwlaag gunstig te evalueren. 

Ook bevat voorliggende voorstel géén gelijkwaardig groenplan met plantgaten (eventueel op een andere plek) waardoor een afwijking op de minimale dikte van 1 meter aanvaardbaar zou zijn. 

Het doel is niet enkel open ruimte te voorzien maar ook deze open ruimte in te zetten in functie van de klimaatambities, dit om het risico op problemen met de waterhuishouding en de opwarming van de stedelijke omgeving maximaal te verminderen. 

Afwijken op deze bepalingen van artikel 38 van de bouwcode kan vanuit stedenbouwkundig oogpunt niet worden aanvaard. 

Advies aan het college  

?Advies over de stedenbouwkundige handelingen 

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening. 

Bevraging aanpalenden 

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.