2022_CBS_09663 - Omgevingsvergunning - OMV_2022078298. Doornstraat 149 te 2610 Wilrijk (Antwerpen) - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet. 

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen 

Relevante voorgeschiedenis   

• huisnummer 149: 

• 18/09/1961: toelating (238#11305) voor verbouwingswerken; 

• huisnummer: 153: 

• 28/05/2003: vergunning (222#10582) voor het verbouwen van een eengezinswoning naar 3 studio’s en 3 studentenkamers. 

Vergunde / Geacht vergunde toestand   

• huisnummer 149  

• functie: eengezinswoning; 

• bouwvolume: 2 bouwlagen met plat dak. 

• huisnummer 153  

• functie: studio’s en studentenkamers; 

• bouwvolume: 3 bouwlagen met zadeldak. 

Bestaande toestand 

• niet relevant. 

Nieuwe toestand 

• functie: studentenhuis met 19 kamers; 

• bouwvolume:  

• gesloten bebouwing met een overdekte doorgang; 

• 3 bouwlagen met plat dak; 

• bouwhoogte: 9,51 m. 

• gevelafwerking:  

• gevelsteen: rood/bruin genuanceerd; 

• buitenschrijnwerk: grijs aluminium. 

• inrichting: 

• het pand beschikt over een achtertuin. 

Inhoud van de aanvraag 

• slopen van twee bestaande gebouwen aan de straatkant met huisnummer 149 en 153; 

• bouwen van een studentenhuis met 19 kamers; 

• aanleggen van de nieuwe platte daken als een extensief groendak; 

• de achterliggende loods blijft ongewijzigd en maakt geen deel uit van deze aanvraag.  

Adviezen 

Externe adviezen  

? 

Interne adviezen 

? 

? 

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen? 

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen 

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. 

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.  

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.) 

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:  

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten; 

- de eigen aard van het betrokken gebied; 

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via 
https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via 
https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.) 

De aanvraag ligt niet in een verkaveling. 

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan. 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen 

• Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater). 
   (De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater) 
  De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend punt: 

• artikel 9: de inhoud van de hemelwaterput is 15.000 liter voorzien in plaats van de maximale inhoud van 10.000 liter. De aanvrager vraagt een afwijking van dit artikel met volgende motivatie: ‘het plaatsen van een grotere regenwaterput dan 10.000L voor het hergebruiken van regenwater voor 19 wc's zal 10.000L te weinig autonomie bieden voor de langere droge periodes. Er wordt een put van 10.000L en 15.000L aangevraagd met een totale capaciteit van 25.000L.’ 

• Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid). 
   (De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid) 
  De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag. 
   

Algemene bouwverordeningen 

• Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer. 
   (De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer) 
  De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag. 
   

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen 

• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014. 
   (De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’) 
  De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten: 

• artikel 14 Insprongen en openingen aan voorgevels:  
  de insprong grenzend aan de openbare ruimte moet ’s nachts verlicht en afgesloten worden;  

• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren: 

• de diepte van de fundering langs de openbare ruimte bedraagt circa 1,6 m in plaats van de minimale diepte van 1,75 m; 

• de opstand bedraagt circa 0,2 m ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak in plaats van de minimale hoogte van 0,30 m. 

Sectorale regelgeving 

• MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid. 
   Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. 

• Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. 
   Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt. 

• Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020. 
   (De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”) 
   De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.  

• Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.  
  (De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO)) 
   Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag. 

? 

Omgevingstoets   

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening 

Functionele inpasbaarheid 

De stad telt heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Ook zijn er steeds minder vergunningen voor de bouw van eengezinswoningen. Om gezinnen in de stad te kunnen blijven aantrekken en behouden is het nodig om bestaande eengezinswoningen te behouden of te vervangen. In het project wordt geen zelfstandige wooneenheid voorzien waardoor het niet mogelijk is om hier een groot gezin te herbergen.   

Het dossier werd voorgelegd aan de kwaliteitskamer architectuur op 23/09/2022 en ongunstig geadviseerd. Onder andere het volgende werd opgenomen in het verslag: ‘(…) Het is een gemiste kans dat de magazijnfunctie geen gezicht krijgt aan de straat en bovendien niet doordacht ontsloten wordt waardoor de toekomstbestendigheid van de ambacht/magazijnfunctie in het gedrang komt (…) Het project zou integraal moeten bekeken worden omdat beide functies in dit voorstel elkaar hypothekeren.’  

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid en Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen 

Ook werd het volgende opgenomen in het ongunstig advies van de kwaliteitskamer: ‘(…) De kwaliteitskamer stelt de algehele kwaliteit van dit project in vraag door onder meer de incompatibiliteit van de beide functies (wonen - ambacht/magazijn) zoals hier voorgesteld.  

De poort en de onderdoorgang in de voorbouw zijn enerzijds onvoldoende hoog om de achtergelegen functie fatsoenlijk te ontsluiten, anderzijds wordt deze doorgang gecombineerd met de toegang/voordeur voor de studentenkamers waardoor deze conflicteert en de veiligheid/kwaliteit voor de bewoners in het gedrang brengt. Ook wat betreft de planmatige opbouw vraagt het project verdere aanpassingen: de kwaliteitskamer merkt op dat de kamers smal en langwerpig zijn met beperkte raamopening waardoor onvoldoende rechtsreeks daglicht doordringt. De privatieve sanitaire cellen zijn extreem smal en weinig functioneel. De keukentjes, die telkens tussen 2 kamers gepositioneerd worden, genereren onvoldoende woonkwaliteit en gebruikscomfort door gebrek aan oppervlakte. Ook het gebrek aan een lift (in functie van flexibiliteit in de toekomst) wordt betreurd. Geen enkele studentenkamer is voorzien op integrale toegankelijkheid. (…)’ 

Het advies van de kwaliteitskamer wordt integraal overgenomen. Er kan niet ingestemd worden met het programma zoals voorgesteld. Het voorstel is bijgevolg onaanvaardbaar. 

Visueel-vormelijke elementen 

Tot slot werd ook dit opgenomen in het ongunstig advies van de kwaliteitskamer: ‘(…) Tot slot merkt de kwaliteitskamer op dat de gevel eerder atypisch is in het straatbeeld en daarbij geleding en een logische opbouw mist. Er wordt een inkom rechts gesuggereerd in het gevelbeeld maar hierachter zit louter een technische ruimte. Een duidelijke adressering voor beide functies is aan de orde. Grotere, royale raamopeningen voor de kamers, een eigen voordeur aan de straat voor de studenten, een hoge poort voor de achterliggende ambacht/magazijnfunctie en een duidelijke gevelgeleding is vereist. (…)’ 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte) 

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein). 

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen. 

Advies aan het college  

?Advies over de stedenbouwkundige handelingen 

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de Omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening. 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing. 

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van: 

1. de gemeentelijke projecten; 

2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is. 

Bevraging aanpalenden 

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd. 

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten ?