2022_CBS_09666 - Omgevingsvergunning - OMV_2022114719. Borgerhoutsestraat 22 te Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet. 

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen  

Relevante voorgeschiedenis  

• 24/08/2000: vergunning (86#990483) voor renovatie en nieuwbouw van een voormalige diamantslijperij met woning en kantoren tot een appartementencomplex;  

• 16/07/1981: milieuvergunning (25#56168) voor de exploitatie van een dienststation en garage;  

• 07/08/1981: vergunning (18#61659) voor het bijbouwen van 3 appartementen op bestaand gelijkvloers;   

• 27/06/1980: vergunning (18#60953) voor het optrekken van een verdieping;  

• 09/06/1972: vergunning (18#54862) voor een oprit.    

Vergunde  toestand  

• showroom met kantoorruimte (plus achterliggende garage werkplaats) aan de zijde Provinciestraat 143-147; 

• gelijkvloers appartement aan de zijde Borgerhoutsestraat 22; 

• braakliggend terrein met poort in voorgevel aan de zijde Borgerhoutsestraat 14; 

• 2 tot 5 bouwlagen in gesloten bebouwing. 

Bestaande toestand 

• winkelruimte plus leegstaande achterliggende garage werkplaats aan de zijde Provinciestraat 143-147; 

• gelijkvloers kantoor aan de zijde Borgerhoutsestraat 22; 

• roodbruine gevelsteen met 2 etalageramen in wit pvc. 

Nieuwe toestand 

• kantoorruimte met ondersteunende functies; 

• inpandige autostalplaats aan de zijde Provinciestraat; 

• behoud van het onbebouwd perceel op Borgerhoutsestraat 14 met ingang naar het gelijkvloers plus trap naar de eerste verdieping; 

• aanleg van een dakterras op de eerste verdieping; 

• gewijzigde voorgevel indeling aan de zijde Provinciestraat met een roodbruine gevelsteen en buitenschrijnwerk in donkergrijs aluminium; 

• behoud van de voorgevel en de schoring aan de zijde Borgerhoutsestraat 14 met plaatsing van een openmazige, gegalvaniseerde poort. 

Inhoud van de aanvraag 

• functie wijzigen van wonen naar kantoor; 

• functie wijzigen van handel naar kantoor; 

• wijzigen van de voorgevel; 

• interne constructieve wijzigingen. 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar. 

? 

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt: 

? 

Adviezen 

? 

Externe adviezen  

? 

Interne adviezen  

? 

? 

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen  

? 

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen 

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. 

Gewestplan – woongebied + aanvullende voorschriften gp 14; art 1, ° 1 punt 2 
 

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring. 
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen). 
In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria: 
- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten; 
- de eigen aard van het betrokken gebied; 
- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein. 
 
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via 
https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via 
https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.) 

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan. 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen 

• Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater). 
   (De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater) 
   De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag. 
   

• Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid). 
   (De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid) 
   De aanvraag is in overeenstemming met de verordening toegankelijkheid. 
   

Algemene bouwverordeningen 

• Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer. 
   (De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer) 
    De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag. 
   

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen 

• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014. 
   (De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’) 
   De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten: 

• Artikel 24 Minimale lichtinval en luchttoevoer: de gelijkvloerse vergaderruimtes A0.08 en A0.09 bezitten ondanks de aanpalende wintertuin geen rechtstreekse lichtinval en luchttoevoer; 

• Artikel 26 Afvalverzameling: er wordt geen afvalberging voorzien bij de nieuwe kantoorfunctie. 

Sectorale regelgeving 

• MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid. 
   Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. 
     

• Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. 
     
   Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt. 
    

Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020. 
 (De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”) 
 De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021. 
   

• Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.  
  (De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO)) 
   Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag. 

? 

Omgevingstoets  

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening 

Functionele inpasbaarheid 

De aanvraag voorziet twee functiewijzigingen. De eerste, ter hoogte van de Provinciestraat, betreft een handelsfunctie in de vorm van een showroom met garagewerkplaats die gewijzigd wordt naar een kantoorfunctie. De tweede betreft een woonentiteit in de Borgerhoutsestraat 22, die ook wordt omgevormd naar een kantoorfunctie. 

De kantoorfunctie neemt het gelijkvloers van het wooncomplex in de Borgerhoutsestraat en het gelijkvloers van het pand in de Provinciestraat in. De verweving van functies in het woongebied en het levendige karakter die de functie in de Provinciestraat manifesteert, dragen bij tot een goede functiemix.  
Deze beide functiewijzigingen kunnen gunstig geadviseerd worden. 

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid 

De aanvraag beperkt zicht grotendeels tot de hierboven besproken functiewijziging en voorziet niet in een volumeuitbreiding. De beperkte structurele werken vloeien voort uit de inpassing van de nieuwe kantoorfunctie en dito noden die hierbij gepaard gaan. Zo worden er bijkomende openingen voorzien met het oog op voldoende lichttoetreding, worden interne wanden geplaatst die vergaderlokalen en andere ondersteunende functies afsluiten en wordt er ter hoogte van de voorgevel in de Provinciestraat een autostalplaats voorzien.  
Deze ingrepen kunnen gunstig geadviseerd worden. 
 
Daarnaast wordt er ook een opening gemaakt in de scheidingswand tussen het perceel Borgerhoutsestraat 22 en de Provinciestraat 143-147. De ingreep is omkeerbaar en bevordert de interne mobiliteit tussen de twee nieuwe kantoorfuncties en kan bijgevolg gunstig geadviseerd worden. 
 

Het onbebouwde perceel, Borgerhoutsestraat 14, blijft vrij van constructies en wordt onthard en vergroend ter compensatie van het volgebouwde naastliggende perceel. Hoewel dit soort onbebouwde percelen ter hoogte van de celranden van het bouwblok niet kenmerkend zijn in de ruimere omgeving, zijn er in de Borgerhoutsestraat verschillende voorbeelden van onbebouwde percelen (Borgerhoutsestraat 22 en 34) die licht en lucht brengen in de smalle straat.  

Dit opzet kan dan ook uitzonderlijk gunstig geadviseerd worden, rekening houdende met de specifieke context en de erfgoedwaarde van de voormalige cinemazaal. Zoals opgenomen in de beschrijvende nota, heeft de aanvrager daarnaast ook de ambitie om in de toekomst, bij verwerving van het volledige perceel Provinciestraat 143-147, een ruime ontpitting te voorzien tussen de oorspronkelijke cinemazaal en de voorbouw. 

Visueel-vormelijke elementen 

De voorgevels worden aangepast. De gevel in de Provinciestraat kent hierbij de grootste aanpassing. De bestaande publiciteitspanelen worden verwijderd. Links wordt een inpandige autostalplaats voorzien die afgescheiden wordt met een schaarhek. Het schrijnwerk op het gelijkvloers wordt vervangen door nieuw schrijnwerk dat net als het schaarhek voorzien wordt in donkergrijs aluminium. De raamopening aan de rechterzijde van de voordeur wordt hierbij iets kleiner door toevoeging van plantenbakken die groen in het straatbeeld moeten brengen.   
 

Ter hoogte van de Borgerhoutsestraat 14 wordt de oorspronkelijke gevel gekaleid in een grijze kleur en de oorspronkelijke garagepoort wordt vervangen door een transparante poort in gegalvaniseerd staal die aansluit bij de vormentaal van Borgerhoutsestraat 22. De oude schoren tussen de twee scheidingsmuren worden verwijderd en vervangen door permanente schoren. Door de scheidingsmuren te cementeren worden deze afgewerkt tot volwaardige zijwanden die de ontharde, groene ruimte mee vormgeven.  
Ook deze ingrepen kunnen gunstig geadviseerd worden. 
 

Hoewel geen van de panden een vastgesteld erfgoedstatuut heeft, werd betreffende de oude cinemazaal waarnaar verwezen wordt in de beschrijvende nota, toch advies gevraagd aan de stedelijke dienst Monumentenzorg. Dit advies laat zich als volgt lezen; ‘Gunstig advies. Veel oude cinema’s werden vervangen door nieuwbouw, waardoor er slechts een aantal bewaard bleven. Vanuit erfgoedoogpunt is het dan ook een meerwaarde wanneer er een gepaste herbestemming wordt gevonden die behoud (in dit geval enkel de zaal, de inkomzone werd in het verleden gesloopt) garandeert op lange termijn.’ 
Dit advies wordt bijgetreden. 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen 

De aanvraag is niet volledig in overeenstemming met de bouwcode. Zo zijn er vergaderruimtes die geen rechtstreekse licht- en luchttoevoer genieten (bouwcode, art. 24) en wordt er geen afvalberging voorzien bij de nieuwe kantoorfunctie (bouwcode, art. 26).  
 
Het is echter mogelijk om betreffende de vergaderruimtes afwijkingen toe te staan op basis van bouwcode, art. 3: Een vergaderruimte wordt namelijk enkel kortstondig gebruikt en fungeert niet als een ware verblijfsruimte. Wat de ontbrekende afvalberging betreft, dient een voorwaarde bij de vergunning geformuleerd te worden.  

Verder wordt geoordeeld dat de aanvraag op een kwalitatieve manier de nieuwe functie inpast in het bestaande pand. Door de bijkomende ramen, zowel in de dakstructuur als in de zijwanden, worden bijkomende lichten en zichten voorzien die het ruim opgezette landschapskantoor voldoende lichttoetreding garanderen zonder hierbij hinder naar de omgeving te genereren.  

In het kader van de vergunningsaanvraag werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst milieuvergunningen. Dit advies laat zich als volgt lezen; ‘Huidige aanvraag betreft het wijzigen van de functie van een voormalige showroom met kantoren en garage (handel) gelegen aan de Provinciestraat 143-145-147 naar kantoorruimtes met ondersteunende functies.  Aan de Borgerhoutsestraat 14 en 22B, worden er eveneens wijzigingen beoogd naar kantoorruimtes. Milieutechnisch zijn er geen bezwaren.’  

Dit advies wordt bijgetreden. 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte) 

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein). 

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen. 

Fietsvoorzieningen:  

‘Er moeten voldoende parkeerplaatsen voorzien worden voor de kantoren. 

1048 m² x 1.25/100 m² = 13 

Langs de Borgerhoutsestraat zijn 2 fietsenstallingen voorzien.  

Langs de Provinciestraat zijn 12 fietsenstallingen voorzien op het gelijkvloers.’ 
 

Het advies van de dienst mobiliteit wordt bijgetreden. Er worden voldoende fietsstalplaatsen voorzien. 

? 

Advies aan het college 

?Advies over de stedenbouwkundige handelingen 

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden. 

? 

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden  

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven. 

2. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.  

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek. 

? 

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten 

?