Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2021116065 |
Gegevens van de aanvrager: | de heer Jeremiah Foley met als adres Bierbeekstraat 89 te 3360 bierbeek (belgie) |
Ligging van het project: | Groenkerkhofstraat 1 2000 Antwerpen |
Kadastrale percelen: | afdeling 3 sectie C nrs. 0, 2101B, 2104, 2105 en 2106 |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | verbouwen en uitbreiden van een handelshuis |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 18/01/2021: proces-verbaal (11002_2021_13509_VPV) voor het verbouwen van het pand zonder de nodige vergunning;
- 19/07/1902: toelating (1902##1523) voor het plaatsen van een uitstalraam.
Vergunde/vergund geachte toestand
- functie: eengezinswoning met complementaire handelsruimte op het gelijkvloers;
- bouwvolume: de woning heeft 3 bouwlagen met schilddak in een gesloten bebouwing;
- gevelafwerking:
Huidige toestand
- functie: eengezinswoning met complementaire handelsruimte op het gelijkvloers;
- bouwvolume: de woning heeft 4 bouwlagen met plat dak in een gesloten bebouwing;
- gevelafwerking:
Gewenste toestand
- functie:
- bouwvolume: de woning heeft 4 bouwlagen met plat dak in een gesloten bebouwing.
- gevelafwerking:
Inhoud van de aanvraag
- regulariseren van de volgende werken:
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Business en Innovatie | 9 augustus 2021 | 19 augustus 2021 |
Stadsontwikkeling/ Onroerend Erfgoed/ Monumentenzorg | 9 augustus 2021 | 9 december 2021 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde, overdruk - reca (r) en artikel 1: zone voor wonen - (wo1).
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is strijdig met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan en wijkt af op volgend punt:
- artikel 1 Zone voor wonen (Wo1): er wordt een berging en bureau voorzien op de eerste verdieping in functie van de winkel op het gelijkvloers. De functie detailhandel is enkel toegelaten op het gelijkvloers;
- artikel 2.1.6 Gevelopbouw en gevelgeleding: de gevelopbouw en gevelgeleding moeten in harmonie zijn met het referentiebeeld zoals beschreven in punt 2.1.2.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op het volgend punt:
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse codex Wonen 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex Wonen van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag betreft de renovatie en verbouwing van een bestaande eengezinswoning met complementaire handelsfunctie. Het behoud van deze functies is op zich functioneel inpasbaar.
Er worden echter ingrijpende wijzigingen doorgevoerd aan de indeling en ontsluiting van het pand waardoor het gebouw fysiek in twee delen wordt opgesplitst. De handelszaak wordt samen met de eerste verdieping afgescheiden van de bovenliggende woning, waarbij de handelszaak ontsloten wordt via de bestaande toegang in de Oude Koornmarkt. De woning kan enkel bereikt worden via de trapzaal van een aanpalende meergezinswoning in de Groenkerhofstraat. Dit heeft een aantal repercussies die hieronder worden toegelicht.
Een bijkomend aspect is de strijdigheid met artikel 1 van RUP Binnenstad dat bepaalt dat de functie detailhandel of reca enkel kan worden toegestaan op het gelijkvloers. Door het fysiek afscheiden van de eerste verdieping van de woning, wordt er op deze verdieping de facto enkel een functie ondergebracht die strijdig is met het RUP.
Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid
Het ‘herverkavelen’ van historische panden en het samenvoegen van delen van gebouwen met andere gebouwen is stedenbouwkundig onaanvaardbaar en kan aanleiding geven tot onomkeerbare situaties waarbij een hypotheek gelegd wordt op de bouwmogelijkheden op het perceel. Op zijn minst moet er een onderlinge verbinding mogelijk zijn tussen de verschillende entiteiten binnen een gebouw.
Het pand wordt uitgebreid door het verwijderen van het schilddak en de opbouw van een nieuwe derde verdieping met plat dak. Ruimtelijk is deze volume-uitbreiding aanvaardbaar in het straatbeeld, maar dit moet wel gebeuren in harmonie met de omgeving en met respect voor de erfgoedwaarde en het gebruiksgenot van bestaande omliggende bebouwing.
Uit het bezwaarschrift blijkt dat de volume-uitbreiding bouwtechnisch slecht is uitgevoerd, waardoor tussen de twee panden een onbereikbare sleuf ontstaat die aanleiding zal geven tot lekken, plassen en ongedierte, wat strijdig is met de goede bouwpraktijken en de regels van de kunst. De uitbreiding houdt ook op geen enkele manier rekening met (mogelijke) bestaande erfdienstbaarheden, zoals ramen die uitgeven in de zijgevel. Een omgevingsvergunning wordt verleend onder voorbehoud van alle burgerrechtelijke kwesties en doet geen uitspraak over erfdienstbaarheden, maar een vergunning moet wel uitvoerbaar zijn en er kan pas gebouwd worden nadat deze betwistingen werden uitgeklaard. De huidige uitvoering getuigt allerminst van een goede ruimtelijke ordening.
Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten
Het gebouw staat niet op de inventaris van het bouwkundig erfgoed, maar is wel gelegen in CHE-gebied in de historische binnenstad. In de nabije omgeving, en ook vlak ernaast, staan heel wat erfgoedpanden en het pand maakt deel uit van het historische straatbeeld. Het pand zelf heeft ook nog een zekere erfgoedwaarde.
Los van de beoordeling over de wenselijkheid van de optopping met een extra bouwlaag, is de vormgeving en raamindeling van de bovenste bouwlaag niet in harmonie met de omgeving en met de gevelopbouw van het gebouw zelf. De gevel is hiermee in strijd met artikel 2.1.6 van RUP Binnenstad. Ook de andere ramen in de voorgevel wijken af van de traditionele indeling met houten profielen in T-vorm.
Het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg is ongunstig:
“De Oude Koornmarkt loopt van de Grote Markt naar de Groenkerkhofstraat en dankt haar naam aan de wekelijkse graanmarkten die hier tot in de 15de eeuw plaats hadden, zie de nabijheid van de brouwerijen in de Kammenstraat. In de 16de eeuw werden deze verplaatst naar de "Brabantse Korenmarkt", de huidige Graanmarkt. Vandaar "Oude" Koornmarkt. De straat en haar oudste bebouwing klimmen minstens op tot in de 12de eeuw; haar gebogen tracé volgt de heuvelrug van de Hoogstraat.
Het is een zeer sterk geritmeerde straat met een afwisseling van top- en lijstgevels, bakstenen-, natuurstenen en bepleisterde parementen, een waaier van stijlen en types.
Het pand nr 75 is een diephuis met oudere kern, zichtbaar in het straatbeeld door de aanwezigheid van muurankers in de voorgevel en tongewelfde kelders op de plannen.
Op basis van de gevelgeleding en de aanwezigheid van de historische draagstructuur van het pand kan gesteld worden dat het pand een beeldondersteunende functie heeft, gelegen tussen een beschermde winkelpui en een vastgesteld inventarispand.
Er werd geen bouwhistorische studie toegevoegd aan het aanvraagdossier met meer informatie over de dakstructuur die werd gesloopt. Er ontbreekt ook een motivatie vanuit erfgoedoogpunt om sloop te verantwoorden. Voor panden gelegen in che-gebied gaan we immers uit van behoud van exterieur en interieur (historische 16de-eeuwse draagstructuur van moer- en kinderbalken, dakspanten, historische indeling,…). Al deze informatie ontbreekt, net zoals een bouwhistoriek en bepaling van de erfgoedwaarden, om een beoordeling van het voorstel te kunnen maken.
Men wenst werken te regulariseren.
Het volledige dak werd gesloopt en vervangen door een plat dak. Er werd een PV opgemaakt voor deze werken en de werken werden stilgelegd.
Er is geen duidelijk onderscheid gemaakt op de plannen welke werken reeds werden uitgevoerd en welke niet, er werd een plan ‘geacht vergund’ toegevoegd maar het is niet duidelijk waarop dit gebaseerd is. Bijkomend is er ook geen duidelijkheid over het vloerniveau onder het dak: is deze draagstructuur ook al gesloopt? Er werd bijkomend fotomateriaal opgevraagd en ook de PV’s die werden opgemaakt werden bezorgd door de betrokken stadsdienst. Het fotomateriaal werd tot op heden nog niet bezorgd.
Er kan duidelijk gesteld worden dat het dossier onvoldoende informatie bevat om de voorgestelde ingrepen te kunnen beoordelen. Een erfgoednota voor dit pand ontbreekt. Bouwhistoriek en de verschillende bouwfases in combinatie met een waardenstelling zijn noodzakelijk om de ingrepen te kunnen beoordelen. Voor historische panden met een 16de-eeuwse kern gelegen in CHE-gebied gaan we ervan uit dat de erfgoedwaarde van een pand het uitgangspunt is voor het opmaken van een ontwerpvoorstel en dat er niet zonder voorafgaand informatie op te vragen en zonder enige vergunning gestart wordt met sloopwerken.
Zonder twijfel werd door de sloop van het dak (al dan niet met historische dakspanten) de erfgoedwaarde van het pand reeds aangetast.
De overige ingrepen kunnen zonder meer informatie niet beoordeeld worden.
Op basis van de ingediende plannen en het PV wordt een ongunstig advies verleend.”
Het advies van de dienst Monumentenzorg wordt bijgetreden. De werken houden absoluut geen rekening met bestaande erfgoedwaarde en het esthetisch en historisch aspect van het straatbeeld.
Veiligheid in het algemeen
Het gebouw wordt volledig opgesplitst in twee afzonderlijke entiteiten: het handelsgelijkvloers met kantoor en berging op de eerste verdieping enerzijds, en de woning op de tweede en derde verdieping anderzijds. Deze woning is enkel bereikbaar via de trapzaal van een aanpalend gebouw. Er is geen enkele interne verbinding tussen de twee entiteiten. Het dossier bevat geen informatie over de ontsluiting van de woning, er zijn geen plannen van de aanpalende meergezinswoning. De brandveiligheid kan niet gegarandeerd worden. Bij gebrek aan voldoende informatie kan het advies van de brandweer ook niet worden opgevraagd.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot
De aanvraag wijkt af van artikel 21 van de bouwcode. De kamers op de tweede en derde verdieping in de voorbouw hebben een vrije hoogte van respectievelijk 2,41 m en 2,58 m waar dit minimaal 2,60m moet zijn.
Bij grondige verbouwing en uitbreiding van een woning moet ook voorzien worden in een buitenruimte zoals opgelegd in artikel 28 van de bouwcode. Voor een woning met drie slaapkamers betekent dit dat er een terras van minimaal 8 m² moet worden aangelegd. Dit werd niet voorzien.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat elke omgevingsvergunningsaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeerparagraaf is niet van toepassing gezien de aanvraag geen vermeerdering van het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande en vergunde of vergund geachte situatie inhoudt.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften, een goede ruimtelijke ordening en het ontbreken van garanties voor de brandveiligheid.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 9 juli 2021 |
Volledig en ontvankelijk | 9 augustus 2021 |
Start 1e openbaar onderzoek | 18 augustus 2021 |
Einde 1e openbaar onderzoek | 16 september 2021 |
Beslissing toepassing administratieve lus | 21 september 2021 |
Start laatste openbaar onderzoek | 30 september 2021 |
Einde laatste openbaar onderzoek | 29 oktober 2021 |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 19 januari 2022 |
Verslag GOA | 22 december 2021 |
naam GOA | Katrine Leemans |
Administratieve lus
Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):
Het openbaar onderzoek moet opnieuw worden gedaan omdat er geen aanplakking werd gemeld op het omgevingsloket.
De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn werden opnieuw uitgevoerd om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).
De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Startdatum | Einddatum | Schriftelijke bezwaar-schriften | Schriftelijke gebundelde bezwaar-schriften | Petitie-lijsten | Digitale bezwaar-schriften |
18 augustus 2021 | 16 september 2021 | 0 | 0 | 0 | 0 |
30 september 2021 | 29 oktober 2021 | 0 | 0 | 0 | 1 |
Bespreking van de bezwaren
Bezwaren uit vorige openbare onderzoeken over de aanvraag, die nog relevant zijn, worden hier ook besproken.
De bezwaren kunnen worden samengevat als volgt:
Deze opmerking is terecht. De aanvrager is erg driest tewerk gegaan met het bestaande erfgoed, de ingrepen houden totaal geen rekening met de erfgoedwaarde en historische en esthetische aspecten van het straatbeeld. Ook het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg is hierover negatief.
Het bezwaar is gegrond.
De bouwhoogte moet worden afgestemd op de talrijk voorkomende bouwhoogtes in de omgeving. De hoogtes in de onmiddellijke omgeving variëren van drie bouwlagen met hellend dak tot vier lagen met hellend dak en vijf lagen met plat dak. Ook het gebouw van bezwaarindiener heeft vier bouwlagen. Het gebouw komt na ophoging niet hoger dan de kroonlijst van beide aanpalende gebouwen. Er is stedenbouwkundig geen bezwaar tegen deze ophoging.
Dit bezwaar is niet gegrond.
De vormgeving en afwerking van de nieuwe bouwlaag is erg atypisch en strookt niet met het referentiebeeld noch met de eigen architectuur van het gebouw. Dit geldt ook voor de bestaande pvc ramen in de voorgevel, die opnieuw naar oorspronkelijk model in hout moeten worden uitgevoerd.
Dit bezwaar is gegrond.
De bouwcode legt in artikel 21 een minimum hoogte van 2,60 m op voor verblijfsruimten. De slaapkamers vooraan op de tweede en derde verdieping hebben een vrije hoogte van resp. 2,41 m en 2,58 m. Deze laatste afwijking is verwaarloosbaar, maar een afwijking van 19 cm is te groot.
Dit bezwaar is gegrond.
De aanvraag betreft een eengezinswoning met handelsgelijkvloers. Dit is geen vermeerdering van het aantal woningen. Het feit dat de woning mogelijk zou kunnen worden opgedeeld impliceert niet dat er sprake is van een meergezinswoning.
Dit bezwaar is niet gegrond.
Beoordeling:
Bij een aanzienlijke vergroting van het woongebouw moet een buitenruimte worden aangelegd. Er wordt een volledige verdieping opgebouwd zonder een terras te voorzien.
Dit bezwaar is gegrond.
De aanvraag omvat één woonentiteit. Er is geen sprake van een meergezinswoning. De parkeernorm is dus niet van toepassing.
Het bezwaar is niet gegrond.
Deze uitvoeringsmethode is onaanvaardbaar, want niet in overeenstemming met de goede praktijken en de regels van de kunst. Hierdoor ontstaat onaanvaardbare hinder ten opzichte van de buren.
Dit bezwaar is gegrond.
De vergunningverlenende overheid doet geen uitspraak over eventuele erfdienstbaarheden. Hiervoor is een burgerlijke rechtbank bevoegd. Dit neemt niet weg dat er grote hinder ontstaat tegenover de buren door het wegnemen van licht en zicht.
Dit bezwaar is gegrond.
Het college sluit zich integraal aan bij:
- de bespreking van de ingediende bezwaren zoals geformuleerd in het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt deze beoordeling tot zijn eigen standpunt;
- het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.