2021_CBS_10468 - Omgevingsvergunning - OMV_2021111008. Pothoekstraat 166. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          26/03/2021: weigering (20203581) voor het uitbreiden en omvormen van een handel en woongelegenheid tot gemeenschapscentrum/kerk met 3 appartementen;

-          30/04/2019: proces-verbaal van rechtzetting/aanvulling (11002_2019_9299_APO) voor het wijzigen van de functie, wijzigen van het aantal woongelegenheden en werken uitvoeren zonder voorafgaandelijke schriftelijke omgevingsvergunning;

-          22/03/2019: proces-verbaal (11002_2019_8944_APO) voor het wijzigen van de functie, wijzigen van het aantal woongelegenheden en werken uitvoeren zonder voorafgaandelijke schriftelijke omgevingsvergunning;

-          04/05/2018: weigering (20173505) voor het verbouwen van een eengezinswoning naar 2 appartementen met een handelsgelijkvloers;

-          26/03/1998: vergunning (86#980096) voor het verbouwen van een winkelpand met woongelegenheid;

-          23/05/1949: toelating (18#25630) voor gevel- en binnenveranderingen;

-          07/05/1934: toelating (18#466) voor gevel- en binnenveranderingen;

-          06/02/1931: toelating (1931#38454) voor binnenveranderingen.

Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand

-          functie: handel en één woongelegenheid;

-          bouwvolume:

• hoofdgebouw: 3 bouwlagen met plat dak in gesloten bebouwing;
• achterbouw: 1 bouwlaag met plat dak;

• gelijkvloers is volledig bebouwd;
• eerste verdieping heeft een bouwdiepte van 12,65 m op de linker perceelsgrens en een bouwdiepte van 10,35 m op de rechter perceelsgrens;
• tweede verdieping heeft een perceelsbrede bouwdiepte van 10,35 m;
• gelijkvloers bestaat uit detailhandel met een netto-vloeroppervlakte van circa 119 m²;
• verdiepingen bestaan uit een eengezinswoning met een netto-vloeroppervlakte van circa 120 m²;

-          gevelafwerking:

• voorgevel is afgewerkt met aluminium platen op het gelijkvloers, gele gevelsteen in combinatie met Franse witte steen op de verdiepingen, plint in blauwe steen, betonnen dakrand en balustrades in staal;
• grijs buitenschrijnwerk in aluminium op het gelijkvloers en houten buitenschrijnwerk op de verdiepingen.

Huidige toestand

-          functie: gemeenschapsvoorziening (kerk) en 2 woongelegenheden;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen met plat dak in gesloten bebouwing;
• achterbouw: 2 bouwlagen met plat dak;

• gelijkvloers is volledig bebouwd;
• eerste verdieping heeft een bouwdiepte van circa 12 m op de linker perceelsgrens met een uitpandig terras tot een bouwdiepte van circa 14 m en een bouwdiepte van circa 21 m op de rechter perceelsgrens;
• tweede verdieping heeft een perceelsbrede bouwdiepte van circa 10,50 m;
• gelijkvloers bestaat uit een kerk met een netto-vloeroppervlakte van circa 111 m²;
• eerste verdieping bestaat uit 1 een-slaapkamerappartement met een netto-vloeroppervlakte van circa 63 m²;
• tweede verdieping bestaat uit 1 twee-slaapkamerappartement met een netto-vloeroppervlakte van circa 59 m²;

-          gevelafwerking:

• voorgevel is afgewerkt met aluminium platen op het gelijkvloers, gele gevelsteen in combinatie met Franse witte steen op de verdiepingen, plint in blauwe steen werd overschilderd, bakgoot in hout en balustrades in staal;
• poort in donker staal, donkergrijs buitenschrijnwerk in aluminium op het gelijkvloers en houten buitenschrijnwerk op de verdiepingen.

Gewenste toestand

-          functie:

• gelijkvloerse handelsruimte en 3 woongelegenheden (2 bijkomende woongelegenheden);
• met betrekking tot de nieuwe wooneenheden zijn volgende gegevens beschikbaar:

-          1 een-slaapkamerappartement met een netto-vloeroppervlakte van 73,12 m²;

-          2 studio’s met een netto-vloeroppervlakte van 46,42 m² (zonder de oppervlakte van de badkamer);

-          bouwvolume:

• 4 bouwlagen met plat dak in gesloten bebouwing;
• gelijkvloers is volledig bebouwd;
• eerste verdieping heeft een bouwdiepte van 12,30 m op de linker perceelsgrens en een bouwdiepte van 15,90 m op de rechter perceelsgrens;
• tweede en derde verdiepingen hebben een perceelsbrede bouwdiepte van 10,50 m;

-          gevelafwerking:

• voorgevel is afgewerkt met aluminium platen op het gelijkvloers, gele gevelsteen in combinatie met Franse witte steen op de verdiepingen, plint in blauwe hardsteen, bakgoot in hout en balustrades in staal;
• poort in donker staal, donkergrijs buitenschrijnwerk in aluminium op het gelijkvloers, houten buitenschrijnwerk op de eerste en tweede verdieping en wit aluminium als gevelafwerking en buitenschrijnwerk op de derde verdieping.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van een deel van de achterbouw op de eerste verdieping;

-          uitbreiden van het hoofdgebouw met een nieuwe verdieping onder plat dak;

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 1 naar 3;

-          voorzien van een buitenruimte (inpandige terrassen) voor iedere wooneenheid;

-          ophogen van de scheidingsmuren.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: overdruk - handel en reca - (hr), zone recht van voorkoop - algemene voorschriften en artikel 1 zone voor wonen - (wo).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: er worden 0 autostalplaatsen voorzien;
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren: de scheidingsmuren hebben geen minimale opstand van 0,30 m ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak bij het bouwen van de bijkomende verdieping;
• artikel 38 Groendaken: de nieuwe platte daken boven de eerste verdieping en boven de bijkomende verdieping worden niet als groendak aangelegd;
• artikel 43 Septische putten: de inhoud van de septische put staat niet vermeld op opgetekend plan.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De functie van meergezinswoning met handel op het gelijkvloers is vanuit stedenbouwkundig oogpunt aanvaardbaar. Het pand is in overeenstemming met de kenmerkende functies in de omgeving en is bijgevolg functioneel inpasbaar.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

Het aangepaste volume op de eerste verdieping is inpasbaar gezien dit volume beperkt wordt tot 5 m afstand van de achterste perceelsgrens om zo een eventuele open ruimte op het gelijkvloers in de toekomst niet te hypothekeren. Bovendien is dit in harmonie met de bestaande bebouwing van de rechter aanpalende op de eerste verdieping.

Het toevoegen van een bijkomende laag op het hoofdvolume is inpasbaar gelet op de kenmerkende bebouwing van een gelijkvloers, twee verdiepingen en een daklaag.

De aanleg van groene daken heeft een positieve invloed op de beeldkwaliteit en duurzaamheid van zijn omgeving. Bijgevolg wordt als voorwaarde bij de vergunning opgelegd ook de nieuwe daken boven de eerste en de derde verdieping als groendak te voorzien.

Visueel-vormelijke elementen

Er wordt geoordeeld dat de voorgestelde materialen aanvaardbaar zijn gezien ze in overeenstemming zijn met de stedelijke context van het perceel.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden voldoende wooncomfort bieden.

Daarnaast valt op dat op de bijgevoegde foto’s een airco-installatie aanwezig is. Indien deze of een dergelijke installatie ook in de toekomst zal worden gebruikt, dient de aanvrager na te gaan wat de geïnstalleerde totale drijfkracht van dit airco-toestel is. Dergelijke toestellen vallen onder het stelsel van ingedeelde activiteiten (Vlarem-rubriekenlijst) vanaf een geïnstalleerde totale drijfkracht van 5 kW (het gaat dan om rubriek 16.3.2.a van de indelingslijst). Indien het vermogen 5 kW of meer bedraagt moet een omgevingsmelding klasse 3 worden ingediend.

Om de aanvraag in overeenstemming te brengen met artikel 34 van de bouwcode en om risico’s van brandoverslag te vermijden, wordt als voorwaarde bij de vergunning opgelegd de dakconstructie ter plaatse van de scheidsmuren derwijze uit te voeren dat een dakopstand van 30 cm gegarandeerd wordt.

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat in een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor dit project dienen er 4 overdekte, afsluitbare fietsstalplaatsen voorzien te worden. Deze werden ingetekend op het gelijkvloers met ontsluiting via de gang naar de voordeur.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      het gedeelte van de scheidingsmu(u)r(en) dat geen opstand heeft van minimaal 0,30 m ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, te voorzien van een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed voorzien tussen het groendak en de scheidingswand;

3.      de nieuwe daken boven de eerste en de derde verdieping als groendak te voorzien conform artikel 38 van de bouwcode;

4.      de septische put te voorzien conform artikel 43 van de bouwcode;

5.      de aanvrager dient na te gaan wat de geïnstalleerde totale drijfkracht van dit airco-toestel is en indien het vermogen 5 kW of meer bedraagt moet een omgevingsmelding klasse 3 worden ingediend;

6.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Administratieve lus

Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

De affiche werd niet aangeplakt uiterlijk op de dag voor de begindatum van het openbaar onderzoek en tot en met de laatste dag daarvan conform de bepalingen van artikel 20 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn werden opnieuw uitgevoerd om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten