2021_CBS_10485 - Omgevingsvergunning - OMV_2021105728. Frans Standaertlei 5, Kapelsesteenweg 583-587. District Ekeren - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          31/10/2014: vergunning (20142191) voor de regularisatie van wijzigingen bij het optrekken van een appartementsgebouw met ondergrondse parking en commerciële ruimte;

-          25/04/2014: vergunning (2014381) voor de regularisatie van wijzigingen bij het optrekken van een appartementsgebouw met ondergrondse parking en commerciële ruimte;

-          01/06/2012: vergunning (20121213) voor het bouwen van een appartementsgebouw met ondergrondse parking en commerciële ruimte.

Vergunde/geacht vergunde & huidige toestand

-          dokterspraktijk in specifiek dit gelijkvloerse deel van het appartementsgebouw;

-          achter de vergunde dokterspraktijk bevindt zich een tuin van 92 m², waarvan 20 m² verhard is.

Gewenste toestand

-          conform vergunde toestand, afgezien van:

• nieuw paviljoen in de tuinzone (met extra behandellokalen voor de dokterspraktijk), met een bruto-oppervlakte van 38 m² en een kroonlijsthoogte van 2,95 m, bekleed met houten planchetten.

Inhoud van de aanvraag

-          bouwen van een praktijkpaviljoen in de tuin van een dokterspraktijk.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Mariaburg, goedgekeurd op 26 februari 2018. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 1: zone voor wonen (wo1).

(Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:

-          artikel 1 – Zone voor wonen (Wo1), § 3 Tuin: de verharding in de tuin bedraagt meer dan het maximaal toegelaten 1/3de van de totale tuinoppervlakte.
 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

Artikel 27: Open Ruimte: 

§3 Verhardingen zoals een terras, een autostalplaats of een tuinhuis zijn in zij- en achtertuinen beperkt toegestaan, met een maximum van 1/3 van de totale tuinoppervlakte voor tuinen groter dan 60 vierkante meter.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af inzake de richtlijnen van het RUP en de bepalingen van de Bouwcode betreffende maximale verhardingen van tuinen, dit aangezien de bovengrens van 30 % met het optrekken van het paviljoen zal worden overschreden. Echter is dergelijke afwijking te verantwoorden en dit gelet op de specifieke bestemming van dit deel van het pand, namelijk een dokterspraktijk. Aangezien er dus geen sprake meer is van een woonbestemming, kan een afwijking dienaangaande aanvaard worden, ook mede door het feit dat voldoende open ruimte resteert om het geheel voldoende verblijfskwaliteit te blijven bieden.

Er wordt dan ook geadviseerd betreffende afwijking als dusdanig te bekrachtigen.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag voorziet het uitbreiden van een dokterspraktijk, door toevoeging van een behandelpaviljoen in de tuinzone, en gelet op de verenigbaarheid van betreffende functie (ook door middel van zijn omvang) met de specifieke bestemmingsvoorschriften van het van kracht zijnde Ruimtelijk Uitvoeringsplan, is er in deze dan ook sprake van een correcte functionele inpasbaarheid.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

De voorziene volumetrie van het paviljoen, met een footprint van 38 m² en een hoogte van slechts 2,95 m, is in overeenstemming met wat doorgaans als richtlijn wordt gehanteerd voor bijgebouwen in een tuinzone. In verhouding tot de gehele tuin is de ingenomen oppervlakte weliswaar aan de ruime kant maar, gelet op de specifieke bestemming van dokterspraktijk en de intussen verdwenen woonfunctie, is betreffende aanvaardbaar te noemen.

Het advies inzake schaal en ruimtegebruik is dan ook zonder meer gunstig.

Visueel-vormelijke elementen

De gehanteerde materialen, houten beplanking, grijs schrijnwerk en metalen dakrand, zijn aanvaardbaar voor dit type van bijgebouwen en omwille van het feit dat zij reeds voorkomend zijn in de omgeving bijkomend visueel ingepast in de gebouwde context.

Het advies voor dit deelaspect van de aanvraag is bijgevolg eenduidig gunstig.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsparkeervoorzieningen

Voor een dokterspraktijk wordt een quotum van 1 fietsparkeerplaats per behandelkamer voorzien, voor bezoekers. In deze dient bijgevolg 1 bijkomende plaats te worden voorzien.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2. er dient in de voortuinzone een extra fietsbeugel te worden voorzien.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Er werden binnen de looptijd van het openbare onderzoek 3 bezwaarschriften ingediend, 2 digitaal en 1 schriftelijk, die zich als volgt laten samenvatten:

1. Gebrekkige bereikbaarheid: volgens de basisakte is de doorgang tussen de gebouwen aan de Frans Standaertlei en de Kapelsesteenweg enkel bedoeld om de tuinen en de achterzijde van de kindercrèche (Kapelsesteenweg) te bereiken – een dokterspraktijk wordt daarin niet vermeld, waardoor ook geen scheiding kan plaatsvinden tussen kinderen en patiënten.

Beoordeling:

Betreffend aspect is zuiver van burgerrechterlijke aard en bijgevolg niet onderhevig aan enige vorm van ruimtelijke beoordeling – het maakt dan ook geen onderwerp uit van de evaluatie binnen de lopende procedure maar dient tussen burgers onderling te worden geregeld.

Het bezwaar is ongegrond.

2. Beperkt uitzicht: door het voorzien van het paviljoen, zal het uitzicht vanuit de crèche sterk beperkt worden en het uitzicht krijgen van een steeg.

Er is zonder meer geen sprake van een verworven recht inzake uitzicht voor de aanpalenden. De geplande volumetrie zal zich op 3 m afstand bevinden van de lokalen in kwestie en er kan in deze tuinzone zonder meer een bijgebouw van deze omvang worden voorzien; er is dienaangaande niet veel verschil tussen het uitzicht op een degelijk afgewerkt bijgebouw of een tuinmuur of haag met dezelfde hoogte. Bovendien is dit ten dele het gevolg van dit type van bebouwing in dit soort van relatief stedelijke context.

Het bezwaar is ongegrond.

3. Wegname daglicht: door het optrekken van het paviljoen zal de aanpalende kinderopvang op onaanvaardbare wijze lichtinval verliezen.

Beoordeling:

De geplande volumetrie zal zich op 3 m afstand bevinden van de lokalen in kwestie en dit met een hoogte van 2,95 m – betreffende is enerzijds niet uitermate hoger dan wat doorgaans wordt toegelaten voor tuinafsluitingen en er kan in deze tuinzone zonder meer een bijgebouw van gelijkaardige omvang worden voorzien; de lichtinvalshoek van 45° wordt hierbij zonder meer gerespecteerd. Betreffende is bovendien ten dele het gevolg van dit type van bebouwing in dit soort van relatief stedelijke context.

Het bezwaar is ongegrond.

4. Vermindering groen: de tuinzone is niet geschikt om bebouwing toe te laten.

Beoordeling:

In tuinen kunnen zonder meer bijgebouwen worden voorzien, gesteld dat dit gebeurt in verhouding tot de omvang van zowel perceel als tuin. In deze is er sprake van een ruimere footprint doch betreffende kan, net omwille van de specifieke bestemming van de gelijkvloerse invulling en het intussen verdwenen zijn van de woonfunctie, precies daarom aanvaard worden vanuit ruimtelijk oogpunt.

Het bezwaar is ongegrond.

5. Storende bestemming: een dokterspraktijk past niet in deze omgeving.

Beoordeling:

De specifieke en gewenste functie is geheel in overeenstemming met de specifieke bestemmingsvoorschriften van het van kracht zijnde Ruimtelijk Uitvoeringsplan, waardoor er eenduidig sprake is van een correcte functionele inpasbaarheid. Bijkomend kan bezwaarlijk gesproken worden van overdreven drukte en inbreuk op de draagkracht, dit aangezien er sprake is van een praktijk met, na uitbreiding, slechts 3 à 4 behandelkamers.

Het bezwaar is ongegrond.

6. Inbreuk tegen mede-eigenaarschap: de mede-eigenaars van het gehele complex werd niet om goedkeuring gevraagd.

Beoordeling:

Betreffende is louter van burgerrechterlijke aard en bijgevolg niet onderhevig aan een ruimtelijke of stedenbouwkundige beoordeling en maakt dus geen onderwerp uit van de evaluatie in het kader van deze procedure.

Het bezwaar is ongegrond.

7. Inbreuk privacy: de bewoners van de bovenliggende appartementen zullen hinder ondervinden van inkijk naar hun terrassen.

Beoordeling:

De kans dat er ontoelaatbare inkijk ontstaat, vanwege een beperkt aantal patiënten, naar terrassen die enerzijds 3,5 en 7 m hoger gesitueerd zijn en bovendien op een afstand van respectievelijk 9 en 13 m, is relatief klein te noemen, voornamelijk omwille van net het feit dat zij hoger gesitueerd zijn.

Het bezwaar is ongegrond.