2021_CBS_10465 - Omgevingsvergunning - OMV_2021078082. Marnixplaats 14. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

- 12/01/1885: toelating (1885#5) voor het plaatsen van een reclamebord;

- 23/10/1885: toelating (1885#1513) voor het plaatsen van een reclamebord;

- 16/08/1929: toelating (1929#34265) voor gevel- en binnenveranderingen;

- 12/08/1950: toelating (18#27301) voor het afbreken van een balkon;

- 06/10/1994: vergunning (86#8719961) voor het verbouwen van een gelijkvloerse garage;

- 25/01/2019: vergunning (20183331) voor het plaatsen van steigerreclame tijdens gevelwerken.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          meergezinsgebouw met twee winkelruimtes op de gelijkvloerse verdieping (1994);

-          hoekpand van 4 bouwlagen onder plat dak;

Huidige toestand

-          meergezinswoning met 3 woongelegenheden op de verdiepingen en 1 reca-functie op de gelijkvloerse verdieping;

-          hoekpand van 4 bouwlagen onder plat dak:

• kroonlijsthoogte: 13,07m
• overkraging kroonlijst: circa 60cm

-          gevels wit geschilderd, wit buitenschrijnwerk en dakrand in wit beton.

Gewenste toestand

-          meergezinswoning  met 3 woongelegenheden op de verdiepingen en 1 reca-functie op de gelijkvloerse verdieping:

• bijkomend eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 57,75m² en een buitenruimte van 7,91m².

-          hoekpand van 5 bouwlagen onder plat dak:

• dakvolume met een totale hoogte van 17,22m;

• bestaande kroonlijst blijft behouden;

-          gevel:

• de gevelmaterialen voor het bestaand volume blijven behouden;

• het nieuw volume wordt afgewerkt met natuurkleurig aluminium (plooiwerk), natuurkleurig staal (kabelnet) en natuurkleuring aluminium buitenschrijnwerk.

Inhoud van de aanvraag:

-          vermeerderen van het aantal woningen van 3 naar 4;

-          samenvoegen van 2 reca-units op het gelijkvloers naar 1 recazaak;

-          verhogen van het aantal bouwlagen van 4 naar 5.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel  6:   zone voor centrumfuncties - stedelijke functies (ce6).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van RUP Binnenstad op volgend punt:

-  2.1.2 harmonieregel en referentiebeeld.

De bijkomende bouwlaag is niet in harmonie met de omgeving en de constructie op zich. Dit op vlak van volume en materialiteit;

-  2.1.12.2 Zonnepanelen en zonnecollectoren op platte daken.

Zonnepanelen op platte daken moeten op minimaal 1m van de dakrand geplaatst worden.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6: Harmonie en draagkracht:

De bijkomende bouwlaag is niet in harmonie met de omgeving en de constructie op zich. Dit op vlak van volume en materialiteit;

• artikel 10: Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:

het nieuwe bouwvolume zorgt ervoor dat er minder licht kan toetreden in het naastgelegen binnengebied;

het formaat van de nieuwe laag is niet afgestemd op de onderliggende gevelopbouw;

• artikel 11: Afwerking van gevels en materiaalgebruik:

de wachtgevels worden afgewerkt met leien. Dergelijke materialiteit zorgt niet voor een esthetisch geheel gezien de rest van de gevels volledig afgewerkt worden met natuurkleurig aluminium plooiwerk;

• artikel 26: Afvalverzameling:

er is geen verluchte en voldoende grote afvalberging voorzien;

• artikel 29: Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:

per bijkomende woongelegenheid dient 1 plaats per slaapkamer + 1 extra plaats worden voorzien. De voorgestelde stalplaats voldoet niet aan de inrichtingsvoorwaarden.

• artikel 36: Zonnepanelen en zonnecollectoren:

het dakenplan vermeldt de eventuele plaatsing van zonnepanelen maar deze worden niet ingetekend waardoor de wenselijkheid ervan niet beoordeeld kan worden;

• artikel 38: Groendaken:

het dakenplan vermeldt dat er een groendak of zonnepanelen voorzien worden. De ruimte die niet ingenomen wordt door zonnepanelen dien als groendak uitgevoerd te worden.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag wenst een meergezinswoning met commercieel gelijkvloers (2 reca-zaken) uit te breiden met 1 wooneenheid en de 2 recazaken samen te voegen. Het aantal wooneenheden neemt toe van 3 naar 4. De aanwezige functies wijzigen niet en zijn inpasbaar in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De omgeving van de Marnixplaats wordt in hoofdzaak gekenmerkt door rijwoningen met 3 bouwlagen onder zadeldak in een neoklassieke architectuur. Langs de pleinwand komen gebouwen met 4 bouwlagen voor, al dan niet voorzien van een daklaag. Marnixplaats 14 heeft 4 bouwlagen met plat dak en wijkt qua opbouw en gevelarchitectuur af van het neoklassieke patrimonium. Echter berust de huidige gevelopbouw op regelmaat en sluit de bouwhoogte aan op de kroonlijsthoogte van de buurpanden. Het bouwvolume van het hoekpand is in harmonie met de omgeving.

De aanvraag stelt voor om het gebouw te verhogen met een bijkomende bouwlaag. 5 bouwlagen is niet kenmerkend voor het straatbeeld, maar gelet op het feit dat andere hoekpanden in de omgeving 4 bouwlagen met een daklaag bezitten, is het motiveerbaar om een bijkomend volume boven de kroonlijst toe te laten. Een voorwaarde van een potentiële verhoging is dat de nieuwe laag aansluit op de eigenheid van de onderliggende gevelarchitectuur. Ook moet een nieuwe laag naadloos aansluiten op het gabarit van de buurpanden en mag een nieuwe volume de daglichttoetreding naar de oksel van het bouwblok niet in gedrang brengen.

De huidige gevel berust op een ordelijke en zuivere opbouw. De tussenafstanden van de geveldelen is telkens 3 meter. De nieuwe laag hanteert een hoogte van 4,2 meter waardoor de schaal niet is afgestemd op de onderbouw. Hierdoor doorbreekt de nieuwe laag de regelmaat die te vinden is in de ondergevel. De nieuwe toevoeging betreft een schaalbreuk met het bestaande gebouw en kan daarom niet gunstig geadviseerd worden.

De nieuwe laag sluit niet aan op de scheimuren van de buurpanden en het optrekken van de scheimuur ter hoogte van de oksel van het bouwblok zal de lichttoetreding naar deze plek bemoeilijken.

De aanvraag is niet in harmonie met het bestaande gebouw en de omgeving en daardoor ook strijdig met artikel 6 en 10 van de bouwcode en artikel 2.1.2 van het RUP Binnenstad. De bijkomende bouwlaag dient uitgesloten te worden van vergunning.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

Het pand is gelegen op een zichtlocatie aan de Marnixplaats. Het huidige gebouw is opvallend door haar gevelarchitectuur en quasi gevelbrede raamopeningen op de hoek.

In het nieuwe volume zijn raamopeningen aangebracht die niet overeenkomen of afgestemd zijn op die van de onderbouw. Ook qua materialiteit is de nieuwe laag afwijkend ten opzicht van het referentiebeeld en de bestaande gevelafwerking. Lichtkleurig aluminium plaatmateriaal is geen kenmerkend materiaal en sluit bovendien niet aan bij de witgeschilderde bakstenen gevel onderaan.

De stedelijke dienst Monumentenzorg die om advies is gevraagd, sluit eveneens een mogelijke, doch beperkte, optopping niet uit maar kan niet akkoord gaan met degene die wordt aangevraagd. Om in aanmerking te kunnen komen voor vergunning, stelt Monumentenzorg dat: “een beperkte optopping afgestemd moet zijn op de onderliggende bebouwing en zich integreert in de bestaande, historische context. Veel hangt af van de technische detaillering, een verfijnde uitwerking en het gebruik van de juiste materialen. Op basis van de aangeleverde plannen zijn deze elementen zeer moeilijk te beoordelen. De toegevoegde laag lijkt ook hoog in verhouding tot de onderbouw. Een welstandsadvies is vereist.” 

De aanvraag is strijdig met artikel 6 en 11 van de bouwcode. Geadviseerd wordt om de bijkomende bouwlaag uitte sluiten van vergunning.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het gebouw bevat in de vergunde situatie 3 eenslaapkamerappartementen van ca. 58m² en een klein terrasje van ca. 2m². De aanvraag voegt hier een bijkomend klein appartement aan toe met weliswaar een grotere buitenruimte, maar zonder fietsenberging (bouwcode, art. 29) en afvalberging (bouwcode, art. 26). Dit brengt de draagkracht van het perceel onder druk. Beter zou zijn om, indien een extra bouwlaag ruimtelijk aanvaardbaar is, deze als uitbreiding te gebruiken voor het onderliggende appartement. Geadviseerd wordt om de woning uit te sluiten van vergunning.

De noodzakelijke fietsenberging conform artikel 29 is niet voorzien. Er worden 2 fietsstalplaatsen voorzien in de gang waarvan 1 ophangsysteem. Achter elke fiets in een fietsstalplaats moet een vrije ruimte van 1,70 m beschikbaar zijn en dat is hier niet het geval. Een bruikbare fietsenberging is vereist.

De aanvraag vraagt een afwijking op artikel 26 van de bouwcode omdat er een private afvalberging voor het appartement wordt voorzien op het terras. Dit is echter geen geschikte oplossing omdat een afvalberging die zichtbaar is vanaf de voorziene buitenruimte ontsierend is. De afvalberging moet voldoen aan artikel 26 van de bouwcode.

Op het platte dak worden zowel zonnepanelen als een groendak voorzien. He is echter onduidelijk of de zonnepanelen voldoen aan de inrichtingsprincipes van de bouwcode en het RUP. De ruimte die niet met zonnepanelen worden voorzien, moet worden aangelegd als groendak. Dit zou als voorwaarde opgenomen moeten worden indien alsnog een vergunning verleend zou worden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

Uitsluitingen

1.      alle handelingen, werken en wijzigingen in functie van de bijkomende bouwlaag en bijkomende woning.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Er werd één bezwaarschrift ingediend, voornamelijk handelend over.

1. Bouwhoogte: Het bezwaar tegen de nieuwe bouwhoogte van het gebouw. Dit is momenteel al een hoog gebouw en het bijbouwen van een extra verdieping verhoogd het gebouw nog meer.

Beoordeling: Het huidige gebouw is qua bouwhoogte in harmonie met haar omgeving. Het gebouw verhogen met een bouwlaag zoals voorgesteld is niet in harmonie met de omgeving. De bouwhoogte en aansluiting is niet afgestemd om de daklaag van de buurpanden. Ook vindt de nieuwe daklaag geen aansluiting op de ondergevel.
Gelet op deze argumentatie kan gesteld worden dat de voorgestelde bouwhoogte ruimtelijk niet aanvaardbaar is. Het bezwaar is gegrond.

2. Zonlicht: Door het verhogen van het gebouw zal het zonlicht in de omliggende straten afnemen.

Beoordeling: De hoogte van een gebouw beïnvloedt de zonlichttoetreding naar de straat. Het is echter moeilijk om aan te tonen welke impact het nieuwe volume zal hebben op de toetreding van zonlicht op het openbaar domein. Omwille van het ontbreken van deze nodige informatie kan dit bezwaar niet worden bijgetreden en is het ongegrond.

3. Draagkracht: Er zijn reeds 3 appartementen aanwezig in het gebouw. Dat is voldoende.

Beoordeling: Het bezwaar is onvoldoende gespecifieerd waardoor niet duidelijk is op basis van welke argumenten men tot deze vaststelling is gekomen. Hierdoor is het bezwaar ongegrond.

4. Sfeerbeeld en eigenheid van de straat: Het gebouw aanpassen zal een grote impact hebben op het sfeerbeeld in de straat. Door de uitbreiding zal de eigenheid van het gebouw en dat van de straat worden aangepast.

Beoordeling: In de omgeving komen in hoofdzaak rijwoningen met zadeldak voor. De hoekpanden aan het Marnixplein hebben een daklaag. Het huidige gebouw heeft 4 bouwlagen en de gevelarchitectuur bezit een eigenheid die afwijkt ten opzichte van het neoklassieke straatbeeld. Echter draagt de huidige gevel bij tot de gunstige belevingswaarde aan de Marnixplaats. Gelet op de zichtlocatie aan de Marnixplaats moet men bij het ontwerp van een nieuwe bouwlaag voldoende aandacht besteden aan de architecturale uitwerking en detaillering ervan. De nieuwe laag is niet afgestemd op de onderbouw en tast daardoor de beeldkwaliteit en de eigenheid van het gebouw en de straat aan. Het bezwaar is gegrond.

5. (Geluids)overlast tijdens de werken: In de buurt zijn verschillende werken gaande. Een bijkomende werf zal nog meer hinder voor inwoners van het gebouw en omwonenden veroorzaken.

Beoordeling: Geluidsoverlast tijdens de werken is van tijdelijke duur en is geen stedenbouwkundige argumentatie om een bouwaanvraag ongunstig te beoordelen. Het bezwaar is ongegrond.

6. Beleidsvisie wonen: De aanvraag staat haaks op de beleidsvisie van om in te zetten op huizen of om eengezinswoningen te bouwen in plaats van het verbouwen van appartementen of het bijbouwen ervan.

Beoordeling: Zowel eengezinswoningen als appartementen zijn waardevol in het stedelijke weefsel. Het gebouw bevat in de vergunde situatie 3 eenslaapkamerappartementen van ca. 58m² en een klein terrasje van ca. 2m². De aanvraag voegt hier een bijkomend klein appartement aan toe met weliswaar een grotere buitenruimte, maar zonder fietsenberging en afvalberging. Dit brengt de draagkracht van het perceel onder druk. Beter zou zijn om, indien een extra bouwlaag ruimtelijk aanvaardbaar is, deze als uitbreiding te gebruiken voor het onderliggende appartement. Het bezwaar is gegrond.