2021_CBS_10464 - Omgevingsvergunning - OMV_2021034519. Kapelsesteenweg 585. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          04/12/2020: weigering (20202680) voor het uitbreiden van een handelspand naar een kantoor met duplexappartement;

-          03/06/1960: toelating (803#294) voor het bouwen van een woongebouw.

Vergunde/geacht vergunde toestand

-          meergezinswoning van 2 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing (destijds vergunde derde bouwlaag onder hellend dak nooit uitgevoerd), met op elke verdieping een woongelegenheid en dit met een bouwdiepte van 13 meter;

-          uitpandig en gevelsbreed balkon op eerste verdieping aan voorzijde;

-          gevelafwerking:

• gelijkvloerse plint in travertijn;
• grijze baksteen op eerste verdieping;
• zichtbeton;
• aluminium ramen.

-          bijgebouw achteraan in de tuin.

Huidige toestand

-          conform vergunde toestand, afgezien van:

• verruimde bouwdiepte, tot 13,45 meter;
• bij binnenklimaat gevoegd inpandig terras en tot detailhandel omgevormd slaapgedeelte van gelijkvloerse verdieping, onder andere door het creëren van een groot etalageraam zonder borstwering, links van de toegang;
• achterste gedeelte perceel afgesplitst en afgestaan aan naburige eigendom.

Gewenste toestand

-          conform huidige toestand, afgezien van:

• 2 toegevoegde extra bouwlagen, waarvan de bovenste in het zadeldak;
• verruimde bouwdiepte, tot 13,75 meter;
• gewijzigde bestemming, met duplex-kantoorruimte voor dienstverlening, op gelijkvloerse en eerste verdieping, intern verbonden achteraan door middel van een spiltrap, en duplexappartement op tweede en derde verdieping;
• met betrekking tot de aangepaste wooneenheid zijn volgende gegevens beschikbaar:
  • een drie-slaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 122 m².
• gevelafwerking:
  • dubbelhoge glasgevel vooraan bij het kantoorgedeelte;
  • witte bepleistering en donker aluminium buitenschrijnwerk.
• op de derde verdieping achteraan: een terras van 14,50 m².

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de functie op de gelijkvloerse en eerste verdieping naar kantoor voor dienstverlening;

-          toevoegen van een bouwlaag en daklaag aan het bestaande gebouw, met daarin opnieuw een duplex-wooneenheid;

-          wijzigen van de voorgevel.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Mariaburg, goedgekeurd op 26 februari 2018. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 1: zone voor wonen (wo1).

(Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 21 – Minimale hoogte van ruimten: de plafondhoogte op de nieuw ontworpen eerste verdieping bedraagt slechts 2,55 meter, hetgeen minder is dan het vereiste minimum van 2,60 m;
• Artikel 29 – Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: in het gebouw is geen fietsenstalling voorzien.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag vertoont een aantal afwijkingen ten aanzien van de geldende voorschriften en voor een deel daarvan kunnen in het eindadvies desnoods voorwaarden worden opgenomen om het project, in uitvoering, te laten voldoen aan de artikels in kwestie.

Wat echter de strijdigheid inzake de vereiste vrije plafondhoogte betreft, die hier op de eerste verdieping 2,55 m bedraagt in plaats van het vereiste minimum van 2,60 m, kan gefundeerd worden afgeweken, dit aangezien de onregelmatigheid zeer beperkt is (namelijk slechts 5 cm op een totaal van 2,60 m) en omwille van het feit dat betreffende deels het gevolg is van een anders uitgevoerde bestaande toestand – het zou zonder meer veel te ingrijpend en qua kostprijs buiten proportie zijn betreffende aanpassing te eisen. Er wordt dan ook geadviseerd vermelde als dusdanig te bekrachtigen.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag voorziet het omvormen en uitbreiden van een meergezinswoning met 2 woongelegenheden tot een gebouw met kantoorgedeelte voor dienstverlening en 1 duplex-wooneenheid en gelet op de overeenstemming van beide vernoemde functies met de specifieke bestemmingsvoorschriften van het van kracht zijnde ordeningsplan, is er in deze dan ook zonder meer sprake van een correcte functionele inpasbaarheid.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

De voorziene volumetrie, 3 bouwlagen onder hellend dak, is ruimtelijk aanvaardbaar want grotendeels in overeenstemming met een groot aantal gelijkaardige panden langsheen deze drukke invals-gewestweg; door het toepassen van een verspringende dakgoot wordt zelfs een visueel correcte overgang tussen de aanpalende constructies gemaakt. Ook de bouwdiepte, tot ruim 13 m op gelijkvloers en verdieping 1 en 2 is aangepast aan de aangrenzende bebouwing en sluit er deels naadloos op aan – de basis voor de dakverdieping (9 m) voldoet dan weer aan de meer algemeen gehanteerde richtlijnen dienaangaande.

Het advies inzake schaal en ruimtegebruik is zonder meer gunstig.

Visueel-vormelijke elementen

De gehanteerde materialen, witte bepleistering en donkergrijs schrijnwerk en dakpannen, zijn enerzijds aanvaardbaar voor dit type van bebouwing en bijkomend reeds voorkomend bij een aantal panden langsheen dezelfde invalsweg, waar er eerder sprake is van een mengeling van verschillende stijlen en texturen. Zonder meer is betreffende visueel correct ingepast in de gebouwde context.

Het advies voor dit deelaspect is bijgevolg eenduidig gunstig.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor het nieuwe dienstenkantoorgedeelte geldt een quotum van 1,25 fietsparkeerplaats per 100 m², hetgeen voor een totale oppervlakte van 255 m² neerkomt op 3 fietsparkeerplaatsen. De duplex in kwestie beschikt over 3 slaapkamers, hetgeen neerkomt op een totaal van 4 stalplaatsen, hetgeen het totaal op 7 brengt.

Gelet echter op de bestaande toestand met 2 vergunde wooneenheden met telkens 2 slaapkamers, waarvoor destijds geen fietsstalbehoefte voorzien werd, is er wat woongelegenheid betreft in feite zelfs sprake van een verminderde vereiste capaciteit, waardoor in alle redelijkheid kan geoordeeld worden dat enkel stalplaats voor het kantoorgedeelte noodzakelijk is, namelijk een totaal van 3 plaatsen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2. de inkomzone dient zodanig te worden aangepast dat in de inham 3 fietsen op een comfortabele manier kunnen gestald worden – hiervoor dient de voordeur van het kantoorgedeelte naar de voorgevel verplaatst te worden (terwijl blijvend voldaan dient te zijn aan de verordening integrale toegankelijkheid) en dient de dwarse glazen pui 120 cm naar links verplaatst te worden;

3. na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten