2021_CBS_10486 - Omgevingsvergunning - OMV_2021109838. Willy Staeslei 106. District Ekeren - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          25/01/2008: vergunning (3184#857) voor het heraanleggen van de voortuinzone aan de zijde van de Kapelsesteenweg;

-          20/04/2007: vergunning (3184#846) voor verfraaiingen aan de achtergevel;

-          12/12/2003: vergunning (871#2780) voor het wijzigen van de gevel;

-          13/02/1989: vergunning (871#2029) voor een verbouwing en het optrekken van een Frans dak.

Vergunde/geacht vergunde toestand

-          eengezinswoning van 2 bouwlagen, onder mansardedak, in halfopen bebouwing, met op het gelijkvloers een garage met achterliggend magazijn en woongedeelte op eerste en tweede verdieping (bouwdiepte: 8,80 m). Bijkomend op eerste verdieping een uitbouw aan de linkerzijde, tot een bouwdiepte van 13 m;

-          achteraan deze uitbreiding is een dakterras ingericht met een grootte van 4 op 5 m;

-          voorgevel afgewerkt met wit geschilderd hout op het gelijkvloers, mansardedak afgewerkt met kunstleien;

-          achtergevel voorzien van twee grote etalageramen en een toegangsdeur.

Huidige toestand

-          conform vergunde toestand, afgezien van:

• gelijkvloers magazijn, aan zijde van Kapelsesteenweg, omgevormd tot restaurant;
• niet uitgevoerde uitbouw op eerste verdieping en op deze locatie aangebracht dakterras, over de gehele breedte van het perceel (tot 4 m achter achtergevel) tot op de perceelsgrens rechts;
• gewijzigde gevelbekleding en schrijnwerk aan voorzijde (groen geschilderd), gewijzigde raamindeling op tweede verdieping en extra raamopeningen in rechterzijgevel;
• gewijzigde indeling schrijnwerk achtergevel, inclusief dubbele toegangsdeur en zaakgebonden publiciteit;
• nagenoeg geheel verharde voortuinen, zowel aan zijde Kapelsesteenweg als aan Willy Staeslei (aan laatstgenoemde zijde nog beperkte groenstrook behouden).

Gewenste toestand

-          conform huidige toestand (regularisatie).

Inhoud van de aanvraag

-          regulariseren van een reeds uitgevoerde verbouwingswerken, onder andere het wijzigen van de bestemming naar RECA.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Mariaburg, goedgekeurd op 26 februari 2018. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: artikel 7: overdruk - detailhandel en artikel 1: zone voor wonen (wo1).

(Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend(e) punt(en):

-          artikel 1 - Zone voor wonen (Wo1), 1.2. Inrichting, 3. Tuin: de voortuinen werden nagenoeg volledig verhard, dit terwijl deze zo veel mogelijk dienen vergroend te blijven.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 27 – Open ruimte: voortuinen mogen enkel voorzien zijn van de strikt noodzakelijke verhardingen;
• artikel 33 – Zaakgebonden publiciteit: de zaakgebonden publiciteit dient minstens 0,60 m van de perceelsgrens verwijderd te blijven, hetgeen hier niet het geval is;
• artikel 40 – Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen: gezien de grondige verbouwingen op het gelijkvloers, dient een gescheiden rioleringsstelsel voorzien te worden;
• artikel 43 – Septische putten: er dient een septische put voorzien te worden met een volume van minstens 5.450 l.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

In het dossier worden geen ingedeelde inrichtingen of activiteiten vermeld. Op de foto's bij het dossier is echter te zien dat in het gangetje naast het gebouw (zijde Willy Staeslei) twee buitenunits van airco's geïnstalleerd zijn tegen de muur. Vanaf een totale geïnstalleerde drijfkracht van 5 kWel moet dit gemeld worden als ingedeelde inrichting of activiteit.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Er zijn geen gegronde redenen om af te wijken van de geldende voorschriften.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag beoogt het regulariseren van de omvorming van een eengezinswoning met magazijn/handel tot woning met gelijkvloers restaurant en gelet op de overeenstemming van beide functies, ook in omvang, met de specifieke bestemmingsvoorschriften van het van kracht zijnde Ruimtelijk Uitvoeringsplan, is er in deze dan ook effectief sprake van een correcte functionele inpasbaarheid.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

De te regulariseren volumetrie is in eerste instantie beperkter dan hetgeen in het verleden vergund werd; de ruimtelijk impact ervan is bijgevolg dan ook zonder meer gunstiger te noemen. Bovendien is het geheel vanuit stedenbouwkundig oogpunt aanvaardbaar in de gebouwde context, want qua maatvoering zonder meer ingepast aan die van de omliggende gebouwen.

Het advies inzake schaal en ruimtegebruik is dan ook zonder meer gunstig.

Visueel-vormelijke elementen

De gehanteerde materialen, houten bekleding en schrijnwerk (in deels groene tint), zijn sowieso aanvaardbaar voor dit soort van bebouwing en zijn bijkomend voorkomend in de omgeving, waardoor er eenduidig sprake is van een correcte visuele inpassing in het straatgeheel.

Het advies voor dit deelaspect van de aanvraag is bijgevolg ontegenzeglijk gunstig.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het op de eerste verdieping in omvang en inrichting gewijzigde terras voldoet niet aan de basisprincipes inzake privacy en inkijk, voornamelijk naar de rechterzijde toe (gekeken vanuit de Willy Staeslei) – de omvang van het terras dient bijgevolg te worden aangepast zodat aan deze zijde een minimale afstand van 1,90 m ten opzichte van de perceelgrens gerespecteerd blijft.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit;

2. de riolering van het pand dient te voldoen aan de artikels 40, 41 en 43 van de Antwerpse bouwcode;

3. in beide voortuinen dient de verharding te worden beperkt tot het strikt noodzakelijke (om de toegangen te kunnen bereiken) en dit met een respectievelijke breedte van maximaal 1,50 m – ook langsheen de gevels is een onderhoudspad met een maximale breedte van 1,50 m toegelaten. De overige delen dienen aangelegd te worden met groen in volle grond en van het openbaar domein afgesloten te worden door een levende afsluiting, een muurtje of een hek met een hoogte van maximum 1 meter conform artikel 19 van de bouwcode;

4. de riolering van het pand dient te voldoen aan de artikels 40, 41 en 43 van de Antwerpse bouwcode;

5. de zaakgebonden publiciteit aan de zijde van de Kapelsesteenweg dient te worden aangepast zodat deze voldoet aan de inrichtingsvoorwaarden van artikel 33 van de Antwerpse bouwcode;

6. LED-panelen moeten conform de voorwaarden van het Agentschap Wegen en Verkeer verwijderd worden;

7. de rechterzijde (gekeken vanop de Willy Staeslei) van het terras op de eerste verdieping dient te worden voorzien tot op 1,90 m van de perceelsgrens aan die zijde;

8. voor de 2 buitenunits van luchtbehandelingstoestellen dient vanaf een drijfkracht van 5 kWel een afzonderlijke meldingsprocedure te worden opgestart.

9. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Administratieve lus

Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

Eerste openbare onderzoek werd niet correct procedureel uitgevoerd.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn werden opnieuw uitgevoerd om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Bezwaren uit vorige openbare onderzoeken over de aanvraag, die nog relevant zijn, worden hier ook besproken.

Er werd binnen de looptermijn van het openbare onderzoek 1 schriftelijk bezwaarschrift ingediend, dat echter foutief door de indiener aan het dossier werd toegevoegd, dit aangezien het eenduidig een bouwproject op een ander adres betreft.