2021_CBS_10297 - Omgevingsvergunning - OMV_2021109104. Eikelstraat 68. District Berchem - Weigering

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Bezwaren uit vorige openbare onderzoeken over de aanvraag, die nog relevant zijn, worden hier ook besproken.

Er werd 1 bezwaar ontvangen handelende over de onaanvaardbare impact van de uitbreiding van het volume op het perceel van bezwaarindiener.

Evaluatie: Het klopt dat de impact van de uitbreiding van het volume op het perceel van bezwaarindiener onaanvaardbaar is daar het voorgestelde volume niet kenmerkend is én de voorgestelde bouwhoogte en bouwdiepte geen rekening houdt met een optimale bezonning en daglichttoetreding ten aanzien van alle verblijfsruimten in het gebouw, in de tuinen en in de omgeving.

Het bezwaar is gegrond.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          30/04/2021: gedeeltelijke voorwaardelijke vergunning (20204557) voor het renoveren van de fabriekshal van Confiserie Euro-Sweets en omvormen naar kantoren en 2 appartementen;

-          17/04/2020: voorwaardelijke vergunning (20194149) voor project Sweet - het slopen van een bestaande bebouwing, de nieuwbouw van een ondergrondse parking met één nieuw te bouwen appartementsgebouw en het exploiteren van mono-bloc warmtepompen;

-          28/03/2019: integrale kwaliteitskamer;

-          26/04/2019: integrale kwaliteitskamer;

-          04/07/2019: integrale kwaliteitskamer;

-          22/08/2019: integrale kwaliteitskamer;

-          21/11/2019: integrale kwaliteitskamer.

Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand

-          functie en bouwvolume:

• nr. 70: woning in gesloten bebouwing met 3 bouwlagen onder zadeldak, nokhoogte 14,45 m, achterbouw vanaf bouwdiepte 9,1 m gesloopt;
• nr. 72: woning in gesloten bebouwing met 4 bouwlagen onder zadeldak, nokhoogte 18,22 m, achterbouw vanaf bouwdiepte 9,1 m gesloopt;

-          gevelafwerking:

• 2 huizen (huisnummer 70 en 72) met gevel met erfgoedwaarde;
• nr. 70: voorgevel in gele gevelsteen met decoratieve tableaus en rode accentsteen, gelijkvloerse gevelpui in zandsteen, gevelplint en dorpels in blauwe hardsteen, buitenschrijnwerk, kroonlijst en balkon in blauw geschilderd hout (te vervangen), balustrade in blauw gelakt smeedwerk, bruine poort;
• nr. 72: voorgevel in gele gevelsteen met decoratieve tableaus en rode accentsteen, gevelplint en dorpels in lichtblauw geschilderde hardsteen, kroonlijst en balkon in blauw geschilderd hout (te vervangen), balustrade in blauw gelakt smeedwerk.

Huidige toestand

-          De niet-vergunde achterbouw werd reeds verwijderd, waardoor dit in overeenstemming is de met vergunde toestand.

Gewenste toestand

-          functie: 2 eengezinswoningen met elk 5 slaapkamers (volledige sloop en herbouw afgezien van de voorgevels en kelder);

-          bouwvolume:

• nr. 70: gesloten bebouwing van 4 bouwlagen onder mansardedak met kelderverdieping;
• nr. 72: gesloten bebouwing van 4 bouwlagen onder mansardedak met kelderverdieping;
• bouwdiepte van circa 10,7 m, nokhoogte 17,33 m en netto vloeroppervlakte van circa 204,2 m²;

-          gevelafwerking:

• behoud van de erfgoedgevels;
• vervangen van het buitenschrijnwerk in zwart gemoffeld aluminium, bestaande voordeuren zwart geschilderd, de poort wordt een vast raamgeheel met onderliggende gevelplint in blauwe hardsteen;
• daklaag van nr. 70 afgewerkt in antracietkleurig zink;
• nieuwe daken in antracietkleurig zink, regenwaterafvoeren in zink;
• achtergevels in witte gevelpleister en thermowood planken zwart en natuurkleurig;

-          inrichting:

• beide woningen beschikken over een tuin van circa 11,5m² met draadafsluiting en poort naar gemeenschappelijke binnentuin en inpandige terrassen op de verdiepingen;
• de platte delen van de mansardedaken zijn aangelegd als extensieve groendaken;
• behoud bestaande rioolaansluiting en nieuwe septische putten.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van twee eengezinswoningen met uitzondering van de voorgevels en de kelderverdieping;

-          vervangen van het buitenschrijnwerk in de voorgevel;

-          herbouwen van twee eengezinswoningen met nieuwe dakvorm en uitgebreid bouwvolume.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:

Het talrijkst in de omgeving zijn panden met een kroonlijsthoogte zoals het pand met nummer 70 met daarboven een plat, een schuin of een mansardedak. Het voorziene dak op dit pand kan bijgevolg niet kenmerkend voor de betreffende omgeving genoemd kan worden. Daarenboven is dit dak niet afgestemd op de architectuur van de totale constructie.

Het talrijkst in de omgeving zijn panden met een kroonlijsthoogte zoals het pand met nummer 70 met daarboven een plat, een schuin of een mansardedak. Het voorziene dak op het pand met nummer 72 genereert dus een bouwhoogte die bijgevolg niet kenmerkend voor de betreffende omgeving genoemd kan worden;

• artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:
  De voorgestelde bouwhoogte en bouwdiepte houdt geen rekening met een optimale bezonning en daglichttoetreding ten aanzien van alle verblijfsruimten in het gebouw, in de tuinen en in de omgeving;
• artikel 27 Open ruimte:

nr. 70 beschikt over 18% en nr. 72 over 19,5% open ruimte in plaats van het minimum toegelaten percentage van 20%;

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  De aanvraag betreft een herbouw waardoor er per woning minstens 6 inpandige fietsstalplaatsen voorzien moeten worden die voldoen aan de inrichtingsprincipes;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  Er worden geen autostalplaatsen op eigen terrein voorzien;
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:
  Scheidingsmuren dikker dan 0,18 m mogen constructieonderdelen dragen, op voorwaarde dat er op eigen perceel een minimale dikte van 0,18 m overblijft;
• artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen:
  Het gebouw is niet voorzien van een gescheiden hemelwaterafvoer (RWA), aangeboden aan de straat conform de voorschriften van artikel 41 van de bouwcode;
• artikel 43 Septische putten:

De nieuwe septische putten moeten elk een inhoud hebben van minstens 2300 liter.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid en Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het project is gelegen in woongebied. Dit deel van de Eikelstraat wordt hoofdzakelijk gekenmerkt door eengezinswoningen.

De aanvraag betreft de sloop (met uitzondering van de voorgevels en kelder) en heropbouw van twee grondgebonden eengezinswoningen. Dit wordt gunstig geadviseerd.

Echter worden de twee woningen voorzien van 5 slaapkamers en is de tuin van gemiddeld 2m65 diepte hier niet op afgestemd. De maat van deze tuin kan bezwaarlijk als een kwalitatieve tuin worden genoemd voor een eengezinswoning met 5 slaapkamers.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Dit deel van de Eikelstraat wordt hoofdzakelijk gekenmerkt door woningen van twee tot drie bouwlagen en een plat, een schuin of een mansardedak.

De twee panden worden uitgebreid tot een totaal van 5 volwaardige lagen. Dit overschrijdt de draagkracht van het perceel. De voorziene hoogte is niet inpasbaar binnen de context van de Eikelstraat én staat niet in relatie met de beschikbare maat van open ruimte van gemiddeld 2m65 diepte.

De voorziene wijzigingen aan de scheimuur van het pand met nummer 74 én de tuinmuur met het pand nummer 25 van Generaal Drubbelstraat zijn hierdoor ook onaanvaardbaar.

Visueel-vormelijke elementen

De bestaande, mooie en waardevolle voorgevels in kenmerkende Berchemse gele gevelsteen blijven maximaal behouden. Dit wordt gunstig geadviseerd.

Het dak van het pand met nummer 70 kan bezwaarlijk afgestemd genoemd worden op de architectuur van de totale constructie.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor dit project dienen er 12 overdekte, afsluitbare fietsstalplaatsen voorzien te worden. (2*(5slaapkamers+1))  Deze worden voorzien in de gemeenschappelijke fietsenstalling van het aangrenzende project.

Indien een positieve beoordeling bekomen wordt, dan moet (op het moment dat deze 12 fietsstalplaatsen bij het aangrenzende project zouden verdwijnen) er in beide woningen 6 nieuwe inpandige fietsstalplaatsen op eigen terrein voorzien te worden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van het gegrond bezwaar en omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Administratieve lus

Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

De affiche werd niet aangeplakt uiterlijk op de dag voor de begindatum van het openbaar onderzoek en tot en met de laatste dag daarvan conform de bepalingen van artikel 20 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn werden opnieuw uitgevoerd om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).