Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2021107152 |
Gegevens van de aanvrager: | BV SMAK ARCHITECTS met als adres Rysheuvelsstraat 38 te 2600 Antwerpen |
Ligging van het project: | Uitbreidingstraat 470 te 2600 Berchem (Antwerpen) |
Kadastrale percelen: | afdeling 22 sectie A nr. 113R6 |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | gedeeltelijk slopen van een achterbouw en wijzigen van de kleurstelling van de voorgevel van een eengezinswoning |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 08/11/1979: vergunning (956#2573) voor het renoveren en saneren in de oorspronkelijke toestand;
- vaststelling (ID: 120661) van Zurenborg: deel Berchem als bouwkundig erfgoed.
Vergund toestand
- functie en bouwvolume:
- gevelafwerking:
Huidige toestand
- in overeenstemming met de vergunde toestand, afgezien van:
- functie:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
Gewenste toestand
- functie:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
- inrichting:
Inhoud van de aanvraag
- deels supprimeren van de achterbouw op het gelijkvloers en inrichten van stadstuin;
- vergroten en maken van raamopeningen aan de achtergevel en zijgevel achteraan;
- wijzigen van de kleurstelling van de voorgevel;
- regulariseren van het materiaalgebruik van de gelijkvloerse plint;
- voorzien van jaloezieën voor het buitenschrijnwerk van de voorgevel.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
Onroerend Erfgoed | 15 november 2021 | 30 november 2021 | Gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Stadsontwikkeling/ Onroerend Erfgoed/ Monumentenzorg | 15 november 2021 | 8 december 2021 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen). In gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud, (Artikel 6 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:
- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;
- de eigen aard van het betrokken gebied;
- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse codex Wonen 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex Wonen van 2021)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
Het gelijkvloers van voorliggende eengezinswoning wordt gebruikt als kantoorruimte. Volgens de plannen zou het een nevenfunctie bij de eengezinswoning betreffen.
Uit de plannen blijkt echter dat het gelijkvloers kantoor afzonderlijk kan functioneren van het bovenliggende woongedeelte van de eengezinswoning. Mocht dit in de praktijk het geval zijn, kan het kantoor niet als een complementaire functie beschouwd worden in de zin van artikel 2, § 3 van het besluit van de Vlaamse Regering (14 april 2000) tot bepaling van de vergunningsplichtige functiewijzigingen.
Daarom wordt als expliciete voorwaarde in de vergunning opgenomen dat het gelijkvloers kantoor als onlosmakelijk verbonden complementaire functie bij de eengezinswoning wordt vergund. Met andere woorden; het gebouw blijft in zijn geheel beschouwd als eengezinswoning. Indien men het gelijkvloerse kantoor toch onafhankelijk wil gebruiken (bijvoorbeeld afzonderlijk verhuren of verkopen of vergelijkbaar) dan dient men hiervoor de nodige toelatingen te bekomen (bijvoorbeeld een nieuwe omgevingsvergunning).
Onder deze voorwaarde omvat de voorliggende aanvraag dus geen functiewijziging. De bestaande hoofdfunctie van eengezinswoning blijft hiermee behouden en is daarmee in harmonie met de kenmerkende woonfuncties in de omgeving.
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
In voorliggende aanvraag wordt het linker gedeelte van de gelijkvloerse uitbreiding gesloopt en ingericht als stadstuin bij de eengezinswoning.
Het resterende rechter gedeelte van de uitbreiding over 3 bouwlagen tot tegen de perceelgrenzen komt voor regularisatie in aanmerking. Een dergelijk hoge uitbreiding tot op de perceelgrenzen is immers ruimtelijk aanvaardbaar gelet op de beperkte perceelsdiepte en aangezien dit ook kenmerkend is in de bebouwde omgeving. Daarnaast werden geen bezwaren ingediend door de aanpalende eigenaars, waardoor kan worden aangenomen dat de uitbreiding geen of slechts een beperkte en aanvaardbare impact heeft op de bezonning en daglichttoetreding van de aangrenzende percelen.
Hoewel een deel van de bestaande uitbreiding wordt gesloopt in functie van een stadstuin, bedraagt het aandeel open onbebouwde ruimte op het perceel slechts 15% van de perceelsoppervlakte. De aanvraag wijkt hiermee af op artikel 27 van de bouwcode wat een minimum van 20% open ruimte voorschrijft. Zoals hierboven reeds aangehaald betreft het echter een ondiep perceel. Daarnaast kan er niet meer open ruimte op het gelijkvloers worden gecreëerd zonder dat dit een constructieprobleem met zich mee zou brengen voor de te behouden uitbreiding en het vergunde hoofdgebouw. Bovendien is de grootte van de voorziene stadstuin eveneens kenmerkend in de omgeving.
De aanvraag wijkt ook af van artikel 19 van de bouwcode. De linker tuinmuur wordt na het deels slopen van de gelijkvloerse uitbreiding niet verlaagd tot het maximum van 2,60 meter. De aanvrager argumenteert echter dat dit onmogelijk is aangezien er op het aangrenzend perceel een bestaande aanbouw aanwezig is die constructief afhankelijk is van de huidige hoogte van de tuinmuur. Deze argumentatie kan vanuit stedenbouwkundig standpunt worden gevolgd.
Bijgevolg kan een afwijking worden toegestaan op de bepalingen van artikel 19 en artikel 27 van de bouwcode.
Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten
De aanvraag heeft betrekking op een pand dat deel uitmaakt van een beschermd stads- of dorpsgezicht (ID: 6401), vastgesteld bij definitief beschermingsbesluit op 10 januari 1980, en van bouwkundige gehelen (ID: 97701 en ID: 97716) die in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed zijn opgenomen, vastgesteld bij besluit van de Vlaamse minister van Buitenlands Beleid en Onroerend Erfgoed, G. Bourgeois van 29 maart 2019.
Hierdoor is het gebouw onderworpen aan de wenselijkheid van het behoud. Het behoud van de elementen met culturele, historische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.
Om bovenstaande redenen werd het advies ingewonnen van het Agentschap Onroerend Erfgoed en de stedelijke dienst monumentenzorg.
Het advies van het Agentschap Onroerend Erfgoed is gunstig.
Het advies van de stedelijke dienst monumentenzorg is eveneens gunstig en laat zich als volgt samenvatten:
“Het zuidelijke deel van de wijk Zurenborg is gelegen op het grondgebied van het district Berchem. Tussen de Singel ten zuiden, de Guldenvliesstraat en spoorweg ten westen, het ronde plein gevormd door de Draakplaats en het Tramplein ten noorden en de Pretoriastraat ten oosten, bevindt zich een homogeen ensemble woningen, voornamelijk uit het begin van de 20ste eeuw. Dit bouwkundig erfgoed geeft een overzicht van de stedelijke, burgerlijke architectuur van het einde van de 19de en het eerste kwart van de 20ste eeuw.
Het pand paalt aan een eenheidsgebouwing uit het laatste kwart van de 19e eeuw en heeft drie traveeën onder een later toegevoegd pseudomansardedak. Door zijn sobere lijstgevel past het pand zich in in het straatbeeld en kan het pand als beeldondersteunend beschouwd worden.
Men wenst in het pand een kantoorruimte onder te brengen in combinatie met een eengezinswoning. In functie van buitenruimte wordt een gelijkvloers volume achteraan gesloopt.
De kamerstructuur van het hoofdvolume blijft afleesbaar.
De voorgevel zal wit geschilderd worden, net zoals het schrijnwerk, de plint in blauwe hardsteen blijft bewaard.
De ingrepen die worden voorgesteld zorgen voor behoud van de beeldondersteunende waarde die het pand heeft en zijn bijgevolg aanvaardbaar.”
Beide adviezen worden vanuit stedenbouwkundig standpunt bijgetreden.
Wel wordt opgemerkt dat uit het fotomateriaal bij de aanvraag blijkt dat er in de huidige toestand veel publiciteit aanwezig is op de voorgevel. Deze reclame staat echter niet opgetekend op de plannen en wordt ook niet aangevraagd ter regularisatie. De huidige publiciteit kan bijgevolg niet ten gronde worden beoordeeld en wordt dan ook uitgesloten uit de vergunning, wat wordt opgenomen in de voorwaarden.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Er kan worden aangenomen, zoals hierboven reeds gesteld, dat de te regulariseren uitbreiding op de rechter –en de achtergrens geen nadelige effecten veroorzaakt voor de aangrenzende percelen. De hoogte van de linker tuinmuur is eveneens aanvaardbaar, gelet op de aangrenzende ertegenaan gebouwde uitbreiding.
De inrichting van de stadstuin draagt bij tot een betere woonkwaliteit voor de eengezinswoning.
De positionering van de complementaire kantoorfunctie aan de voorgevel op het gelijkvloers, zorgt ervoor dat de woning een levendige plint heeft die de straat aangenaam maakt om in te wonen en te wandelen.
De gemeenschappelijke ruimte op het gelijkvloers van de uitbreiding heeft echter een interne vrije hoogte van slechts 2,48 meter. Dit is niet conform artikel 21 van de bouwcode dat een minimale vrije hoogte voor verblijfsruimtes oplegt van 2,60m. Daarom kan de gemeenschappelijke ruimte niet worden vergund of gebruikt als verblijfsruimte, wat wordt opgelegd als voorwaarde bij de vergunning.
Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de woning aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat elke omgevingsvergunningsaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de aanvraag betrekking heeft op de verbouwing van een eengezinswoning waarbij de functie en het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande toestand ongewijzigd blijven.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
1. het gelijkvloers kantoor wordt vergund als onlosmakelijk verbonden complementaire functie bij de eengezinswoning. Met andere woorden; het gebouw blijft in zijn geheel beschouwd als eengezinswoning. Indien men het gelijkvloerse kantoor toch onafhankelijk wil gebruiken (bijvoorbeeld afzonderlijk verhuren of verkopen of vergelijkbaar) dan dient men hiervoor de nodige toelatingen te bekomen (bijvoorbeeld een nieuwe omgevingsvergunning);
2. de gemeenschappelijke ruimte op het gelijkvloers van de uitbreiding kan niet als verblijfsruimte worden vergund of gebruikt;
3. na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.
Uitsluitingen
4. de huidige publiciteit wordt uitgesloten uit de vergunning.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 19 oktober 2021 |
Volledig en ontvankelijk | 15 november 2021 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 14 januari 2022 |
Verslag GOA | 24 december 2021 |
naam GOA | Wim Van Roosendael en Gerd Cryns |
De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Schriftelijke bezwaarschriften | Schriftelijke gebundelde bezwaarschriften | Petitielijsten | Digitale bezwaarschriften |
0 | 0 | 0 | 0 |
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en aan de aanvrager de vergunning af te leveren, die afhankelijk is van de strikte naleving van volgende voorwaarden:
Algemene voorwaarden
de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken.
Stedenbouwkundige voorwaarden
1. het gelijkvloers kantoor wordt vergund als onlosmakelijk verbonden complementaire functie bij de eengezinswoning. Met andere woorden; het gebouw blijft in zijn geheel beschouwd als eengezinswoning. Indien men het gelijkvloerse kantoor toch onafhankelijk wil gebruiken (bijvoorbeeld afzonderlijk verhuren of verkopen of vergelijkbaar) dan dient men hiervoor de nodige toelatingen te bekomen (bijvoorbeeld een nieuwe omgevingsvergunning);
2. de gemeenschappelijke ruimte op het gelijkvloers van de uitbreiding kan niet als verblijfsruimte worden vergund of gebruikt;
3. na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.
Uitsluitingen
4. de huidige publiciteit wordt uitgesloten uit de vergunning.
Het college beslist de plannen waarvan een overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, goed te keuren.