2021_CBS_10481 - Omgevingsvergunning - OMV_2021159613. Bosschaert de Bouwellei 62. District Deurne - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          procedure voor opname in het vergunningenregister (2020293) voor meergezinswoning (5 wooneenheden) met handelsruimte op gelijkvloers werd stopgezet wegens het ontbreken van de nodige stukken;

-          28/11/2018: proces-verbaal (11002_2018 _8082_VPV) voor het uitvoeren van werken zonder voorafgaandelijke schriftelijke omgevingsvergunning;

-          20/04/2017: proces-verbaal (11002_2017_3940) voor het vermeerderen van het aantal woongelegenheden zonder voorafgaandelijke schriftelijke stedenbouwkundige vergunning van het college van burgemeester en schepenen;

-          04/06/1981: vergunning (627#30046) voor het plaatsen van lichtreclame;

-          02/08/1935: toelating (329#12354) voor het bouwen van een huis met zuiveringsstelsel.

Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand

-          functie:

• meergezinswoning (5 wooneenheden) met handelsruimte op gelijkvloers;
• positief advies van de dienst Geacht vergund toegevoegd aan de aanvraag door de aanvrager: positief voor dienstverlening op het gelijkvloers en 5 woningen;

-          bouwvolume en indeling:

• hoekpand in gesloten bebouwing;
• het positief advies van de dienst Geacht vergund geldt voor het aantal woningen en de functie, de bebouwing en indeling van deze appartementen is echter niet duidelijk;
• wegens het ontbreken van de nodige stukken werd de procedure voor opname in het vergunningenregister stopgezet.

Huidige toestand

-          meergezinswoning met 5 wooneenheden en winkel met magazijn;

• winkel en magazijn op gelijkvloerse verdieping;
• 1 twee-slaapkamerappartement op de gelijkvloerse en de eerste verdieping;
• 1 drie-slaapkamerappartement op de eerste verdieping, volgens de plannen zonder badkamer;  
• 2 een-slaapkamerappartementen en 1 twee-slaapkamerappartement op de tweede verdieping, maar volgens de plannen beschikken niet alle appartementen over een keuken en/of badkamer;

-          hoekpand in gesloten bebouwing;

-          gevelafwerking verdiepingen:

• lagen van witte bepleistering gecombineerd met rode baksteen;
• buitenschrijnwerk in wit pvc;

-          gevelafwerking gelijkvloers:

• betonsteen, grijs;
• buitenschrijnwerk in aluminium, donker grijs.

Gewenste toestand

-          de 2 appartementen op de tweede verdieping worden verbouwd en vergroot met een vierde bouwlaag onder plat dak;

-          2 dakterrassen op de derde verdieping voor de appartementen 1 en 2;

-          groendak op de nieuwe platte daken;

-          geen wijzigingen aan de 2 andere bestaande appartementen;

-          gevelafwerking verdiepingen:

• lagen van witte bepleistering gecombineerd met rode baksteen;
• buitenschrijnwerk in wit pvc;

-          gevelafwerking gelijkvloers:

• bepleistering, wit;
• buitenschrijnwerk in aluminium, donker grijs en pvc wit;
• plint in arduin.

Inhoud van de aanvraag

-          verbouwen en uitbreiden van de 2 appartementen door een extra bouwlaag;

-          de andere appartementen maken geen deel uit van de aanvraag;

-          voorzien van 2 terrassen op de derde verdieping;

-          renoveren van de gevels;

-          aanleggen van een groendak.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• artikel 26 Afvalverzameling: er is geen afvalberging voorzien.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het pand is gelegen op de hoek van de Bosschaert de Bouwellei en de Boshovestraat. De Boshovestraat wordt gekenmerkt door eengezinswoningen in gesloten bebouwing, in de Bosschaert de Bouwellei vinden we naast eengezinswoningen ook meergezinswoningen terug.

Op het gelijkvloers bevindt zich een handelspand met magazijn. Er werd advies gevraagd aan de dienst Ondernemen en Stadsmarketing / Business en Innovatie. Het advies is gunstig voor het behoud van de bestaande vergunde functie handel / dienstverlening op de gelijkvloerse verdieping van een pand gelegen in de zone verspreide bewinkeling. De Beleidsnota Detailhandel 2020 stelt dat in deze zone behoud van de vergunde commerciële ruimten mogelijk is en dat optimalisatie ervan gunstig wordt geadviseerd.

De bestemming van het pand blijft behouden waardoor de functionele inpasbaarheid gegarandeerd blijft.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De aanvraag betreft het vergroten van de twee appartementen op de tweede verdieping door middel van een extra bouwlaag. Zowel in de Bosschaert de Bouwellei als in de Boshovestraat komen panden voor met vier bouwlagen. De ligging op de hoek van deze straten, bovendien tegenover een pleintje, staat een extra bouwlaag toe. Het volume sluit langs de kant van de Boshovestraat aan op de perceelsgrens, langs de andere zijde wordt er afstand gehouden tot het buurpand omwille van het grotere hoogteverschil. De volumetrie is inpasbaar in de ruimtelijke context.

Door de uitbreiding worden twee van de bestaande appartementen omgevormd tot twee duplex-appartementen, telkens met leefruimte en keuken op de tweede verdieping, en slaapkamer(s) en badkamer op de derde verdieping. Bij elk appartement wordt een ruim terras voorzien op de bovenste verdieping. De rest van het dak wordt, net zoals het dak van het nieuwe volume, aangelegd als groendak.

Op die manier worden compacte maar kwaliteitsvolle appartementen gecreëerd met een eigen buitenruimte, wat een grote verbetering van de woonkwaliteit betekent.

De procedure voor opname in het vergunningenregister (2020293) van de bestaande situatie met vijf appartementen en een winkelpand met magazijn werd door de dienst Geacht vergund stopgezet omwille van het ontbreken van de nodige dossierstukken. De aanvraag betreft enkel de verbouwing en uitbreiding van twee appartementen, de andere appartementen worden niet beoordeeld in deze procedure. Deze worden dan ook uitgesloten uit deze vergunning.

De voortuin wordt groen en onverhard aangelegd, met uitzondering van het pad naar de voordeur.

Visueel-vormelijke elementen

De nieuwe bouwlaag sluit qua vormgeving en materialisatie aan bij de bestaande gevel. Het pand wordt gekenmerkt door horizontale lagen van witte bepleistering gecombineerd met rode baksteen. Dit wordt verdergezet in het nieuwe gedeelte. In de nieuwe situatie worden de stroken in pleisterwerk even breed voorzien, waardoor de gevel een iets strakkere uitstraling krijgt in vergelijking met de bestaande en vergunde situatie.

Het schrijnwerk van de bestaande appartementen is in wit pvc. In de nieuwe bouwlaag merken we een verschil op in de gevel langs de Boshovestraat, waar donkergrijs aluminium schrijnwerk wordt voorzien, en de gevel langs de Bosschaert de Bouwellei, waar wit pvc schrijnwerk wordt voorzien. Hier dient een eenduidige keuze te worden gemaakt. Dit wordt opgelegd in de voorwaarden.

De materialisatie van de dorpels is niet gespecifieerd voor de nieuwe bouwlaag. Hier moeten natuurstenen dorpels voorzien worden, gelijkaardig aan de onderliggende verdiepingen. Dit wordt opgelegd in de voorwaarden.

De materiaal- en kleurkeuze is inpasbaar.

De plint in blauwe hardsteen wordt op verschillende hoogtes voorzien. Bij een vergunning wordt opgelegd dat bestaande elementen in natuursteen (raamdorpel, plint, deksteen…) behouden blijven of worden vervangen door nieuwe elementen in natuursteen. Deze details hebben immers ook een functie. Zo beschermt de plint tegen beschadigingen. De aanwezige plint moet dus behouden blijven. Dit kan door de bestaande plint naar voren te plaatsen (en eventueel er achter isolatie aan te brengen) of de bestaande plint te vervangen door een nieuwe plint. Zeker bij pleisterwerk is een voldoende hoge plint (60 cm) noodzakelijk. Dit wordt opgelegd in de voorwaarden.

Hinderaspecten – wooncomfort – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Conform artikel 26 van de bouwcode moeten meergezinsgebouwen of gemengde gebouwen met minimaal vier woningen een gemeenschappelijke afgescheiden ruimte voor afvalverzameling hebben die voorzien wordt van verluchting. Dit wordt opgelegd in de voorwaarden.

Het advies van de brandweer is voorwaardelijk gunstig en dient stipt nageleefd te worden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de aanvraag betrekking heeft op de verbouwing van een meergezinswoning zonder vermeerdering van het aantal woongelegenheden. Er is dus geen bijkomende parkeerbehoefte.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
2. er moet een afvalberging voorzien worden conform artikel 26 van de bouwcode;
3. het schrijnwerk van de nieuwe bouwlaag dient uniform (zelfde materiaal, zelfde kleur) aan de beide zijden uitgevoerd te worden;
4. de dorpels in de nieuwe bouwlaag moeten uitgevoerd worden in blauwe hardsteen, gelijkaardig aan de onderliggende verdiepingen;
5. de plint in blauwe hardsteen dient overal bewaard of vervangen te worden, met een minimale hoogte van 60 cm, en steekt voorbij het gevelvlak;
6. waar pleisterwerk voorzien is als gevelmateriaal, worden de randen van bijvoorbeeld raamopeningen voorzien van hoekprofielen. Dergelijke hoekprofielen moeten onzichtbaar worden uitgevoerd;
7. na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Uitsluitingen

8. de bestaande appartementen (op de plannen gearceerd en aangeduid met ‘geen wijzigingen’) worden uitgesloten uit de vergunning.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten