2021_CBS_10473 - Omgevingsvergunning - OMV_2021115353. Van Schoonhovenstraat 92. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          10/12/1954: toelating (18#33320) voor binnenveranderingen;

-          20/09/1937: toelating (18#8647) voor gevel- en binnenveranderingen;

-          10/08/1932: toelating (1932#42249) voor gevel- en binnenveranderingen.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          kamerwoning met 6 kamers en een reca gelijkvloers;

-          bouwvolume:

• hoekpand met 3 bouwlagen onder een mansardedak;

-          inrichting:

• open koer op de gelijkvloerse verdieping.

Huidige toestand

-          functie: kamerwoning met 6 kamers en een reca gelijkvloers;

-          bouwvolume:

• hoekpand van 3 bouwlagen onder een mansardedak;
• kroonlijsthoogte van 11,82m en bouwhoogte van 13,74m;

-          gevelafwerking:

• voorgevels in lichtgrijze crepi;
• zwart geschilderde plint in blauwe hardsteen;
• houten buitenschrijnwerk;

-          inrichting:

• de open koer is op de gelijkvloerse verdieping dicht gebouwd.

Gewenste toestand

-          meergezinswoning met 4 wooneenheden en een handelsgelijkvloers;

• met betrekking tot de nieuwe wooneenheden zijn volgende gegevens beschikbaar:

4 eenslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 49,5m² tot 53,5m²;

-          bouwvolume:

• hoekpand van 4 bouwlagen onder een mansardedak;
• kroonlijsthoogte van 12,61m en bouwhoogte van 15,65m;

-          gevelafwerking:

• voorgevels in witte crepi;
• plint in blauwe hardsteen;
• mansardeverdieping afgewerkt met zinken beplating;
• buitenschrijnwerk in grijze aluminium;

-          inrichting:

• dichtgebouwde koer op alle verdiepingen;
• uitkragende terrassen tegen de gevel langs de zijde van de Lange Beeldekensstraat.

Inhoud van de aanvraag

-          omvormen van een kamerwoning met 6 kamers en een reca gelijkvloers tot een meergezinswoning met 4 wooneenheden en een handelsgelijkvloers;

-          uitbreiden van het bouwvolume in bouwdiepte en bouwhoogte;

-          interne constructieve werken;

-          wijzigingen aan de voorgevel;

-          ophogen van de scheimuren.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 1 zone voor wonen - (wo).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

• artikel 1.3: Het talrijkst voor de panden in de straten van dit 19^de eeuwse weefsel zijn buitenruimtes die zich niet uitpandig aan de voorgevel bevinden. De uitpandige terrassen op alle verdiepingen kunnen bijgevolg niet kenmerkend worden genoemd voor de omgeving.

• artikel 1.3: Het project overschrijdt de ruimtelijke draagkracht: zie artikel 1.4 Draagkracht.

• artikel 1.3: Het project voorziet geen kwaliteitsvolle relatie tussen de oude en nieuwe architectuur en het bestaande weefsel door het aanpassen van de vloerniveau van de eerste verdieping maar niet deze van het balkon op de hoek.

Ook de plaatsing van het uitkragende terras op de eerste verdieping kan bezwaarlijk afgestemd genoemd worden op de plaatsing van het balkon op de hoek, zowel in hoogte als in afstand.

Tot slot is het voorzien van uitkragende terrassen op elke bouwlaag én aan de kroonlijst is niet afgestemd op de laat 19^de eeuwse, vroeg 20^ste eeuwse architectuur van het pand. Kenmerkend voor deze panden is dat deze enkel op de eerste verdieping wordt voorzien.

• artikel 1.4: Door het aantal woongelegenheden die enkel op de publieke ruimte uitgeven en de verhouding tussen de slaapkamer en de beschikbare oppervlakte van de verblijfsruimten per woning, wordt de draagkracht van de site overschreden.

Verwevenheid van functies is een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Maar een te grote mix van verschillende functies of een te grote concentratie van één bepaalde functie kan tevens voor conflicten en overlast zorgen. Voorbeelden van overlast hierbij zijn geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie, dag- of nachtactiviteiten.

Om een mix op vlak van stedenbouwkundige, maatschappelijke en woonkwaliteitseisen te garanderen is het noodzakelijk de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de juiste oppervlakte verhoudingen tussen de functies binnen deze woningen anderzijds. Om de kwaliteit van een appartementsblok te garanderen dient er een combinatie van verschillende grootte van appartementen te zijn.

4 één slaapkamer appartementen is een te éénzijdige benadering.

Bij het ontwerpen van woningen zijn een evenwichtige ruimteverdeling en optimale afmetingen een must gezien deze een grote impact hebben op het wooncomfort. Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het dus belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

Op de voorziene oppervlakte wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een één slaapkamer appartement. Deze oppervlakte kan hoogstens een studio herbergen.

Variërend contact met de omgeving vormen een belangrijke psychologische factor bij de ervaring van het woonklimaat. De woongelegenheden bevatten onvoldoende verblijfskwaliteit door de eenzijdige gerichtheid naar de publieke ruimte in combinatie met de uitpandige georganiseerde buitenruimte (die bezwaarlijk als bruikbaar kan worden genoemd).

Hieruit kunnen we concluderen dat de densiteit door het voorzien van 4 te kleine entiteiten op onaanvaardbare wijze stijgt en tegelijkertijd het woongenot daalt. Verder verhoogt dit de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:

er worden geen fietsstalplaatsen voorzien voor de nieuwe appartementen;

• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:

er wordt geen autostalplaats voorzien in het project;

• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:

de scheimuren zijn niet voorzien van een opstand van minstens 30cm ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak;

• artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel:

de RWA en DWA zijn ter hoogte van de rooilijn te dicht bij elkaar gelegen.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag voorziet het wijzigen van de functie reca naar handel op het gelijkvloers en het omvormen van de kamerwoning op de verdiepingen naar zelfstandige woongelegenheden.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is hier geen principieel bezwaar tegen. Dit vanzelfsprekend op voorwaarde dat voldaan wordt aan de verordenende voorschriften en dat de actuele vereisten inzake gebruiksgenot en woonkwaliteit verzekerd kunnen worden. Zoals reeds vermeld, is de aanvraag echter strijdig met verschillende verordenende voorschriften.

Verwevenheid van functies is een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Maar een te grote mix van verschillende functies of een te grote concentratie van één bepaalde functie kan tevens voor conflicten en overlast zorgen. Voorbeelden van overlast hierbij zijn geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie, laden en lossen, dag- of nachtactiviteiten. Ook is er een verschil tussen typologieën die niet via de functiebeperkingen kunnen opgevangen worden. De impact van een groot appartementsgebouw is bijvoorbeeld heel anders dan dat van een rijhuis voor één gezin. De typologie en schaal kunnen overlast genereren door middel van concentraties.

Bijvoorbeeld door het voorzien van te veel, te kleine woongelegenheden.

Bij het ontwerpen van woningen zijn een evenwichtige ruimteverdeling en optimale afmetingen een must gezien deze een grote impact hebben op het wooncomfort. Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het dus belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

Op de voorziene oppervlakte wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een één slaapkamer appartement. Deze oppervlakte kan hoogstens een studio herbergen.

Variërend contact met de omgeving vormt een belangrijke psychologische factor bij de ervaring van het woonklimaat. De woongelegenheden bevatten onvoldoende verblijfskwaliteit door de eenzijdige gerichtheid naar de publieke ruimte in combinatie met de uitpandige georganiseerde buitenruimte (die bezwaarlijk als bruikbaar kan worden genoemd).

Hieruit kunnen we concluderen dat de densiteit door het voorzien van 4 te kleine entiteiten op onaanvaardbare wijze stijgt en tegelijkertijd het woongenot daalt. Verder verhoogt dit de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag omvat een ingrijpende verbouwing waarbij vloeren en wanden worden gesupprimeerd. Het bouwvolume van het hoekgebouw verhoogt naar 15 m waarbij een extra verdieping wordt gerealiseerd. De kroonlijst verhoogt omwille van een extra verdieping met circa 80 cm. Deze beperkte verhoging, van zowel de bouwhoogte als de kroonlijst, is aanvaardbaar ten opzichte van beide straten.

De noodzakelijke wijzigingen aan de scheimuren hiervoor zijn echter onduidelijk.

Visueel-vormelijke elementen

Het talrijkst voor de panden in de straten van dit 19^de eeuwse weefsel zijn buitenruimtes die zich niet uitpandig aan de voorgevel bevinden. De uitpandige terrassen op alle verdiepingen kan bijgevolg niet kenmerkend worden genoemd voor de omgeving.

Het project voorziet geen kwaliteitsvolle relatie tussen de oude en nieuwe architectuur en het bestaande weefsel door het aanpassen van de vloerniveau van de eerste verdieping maar niet deze van het balkon op de hoek.

Ook de plaatsing van het uitkragende terras op de eerste verdieping kan bezwaarlijk afgestemd genoemd worden op de plaatsing van het balkon op de hoek, zowel in hoogte als in afstand.

Tot slot is het voorzien van uitkragende terrassen op elke bouwlaag én aan de kroonlijst is niet afgestemd op de laat 19^de eeuwse, vroeg 20^ste eeuwse architectuur van het pand. Kenmerkend voor deze panden is dat deze enkel op de eerste verdieping wordt voorzien.

De gevels van het hoekgebouw worden voorzien van witte crepi op buitengevelisolatie met buitenschrijnwerk in grijs aluminium en plint en dorpel in blauwe hardsteen. Het dak wordt voorzien van zinken platen. Deze materialen zijn aanvaardbaar.

De aanvraag is echter onduidelijk met betrekking tot de impact van de isolatie die niet wordt voorzien op het gelijkvloers.

De overgang in dikte is namelijk niet zichtbaar op de gevels en een duidelijke snede om deze overgang te evalueren ontbreekt.

Indien de bestaande elementen in natuursteen dienen behouden te blijven of te vervangen door nieuwe elementen in natuursteen die evenveel uitsteken na het uitvoeren van de werken dan in de oorspronkelijke situatie, dan ontstaat een overgang van circa 20cm welke niet wenselijk is.

Zoals reeds werd vermeld bij de conclusies van de energetische performantie van buitengevelisolatie, moeten de werken altijd over de volledige 14cm worden uitgevoerd. Wanneer er een aanvraag wordt ingediend voor minder dan 14cm en deze is voor vergunning vatbaar moet dit als voorwaarde worden opgenomen bij het gunstig advies. Waarbij het duidelijk moet zijn dat de extra opgelegde centimeters moeten bekomen worden door middel van een dikker isolatiepakket om op die manier maximaal bij te dragen aan de energiebesparing.

De arrière corps is een veel voorkomend detail bij aaneengesloten bebouwing. Ter hoogte van de perceelsgrens springt het gevelvlak terug, en dit over de volledige gevelhoogte. Dit levert een verticale ritmering op die percelering in het straatbeeld nuanceert. Het is wenselijk om dit detail eigen aan de stedelijke context te behouden.

Het toepassen van buitengevelisolatie leidt tot een vervlakking van het straatbeeld door een verlies aan detaillering. Om een verarming van het materiaal tegen te gaan, wordt er bij een gunstig advies opgelegd dat bestaande elementen in natuursteen (raamdorpel, plint, …) behouden blijven of worden vervangen door nieuwe elementen in natuursteen.

De uitstekende delen van een gevel (plint, raamdorpel, kroonlijst, …) zorgen voor een detaillering van de gevel. Daarnaast hebben deze details ook een functie. Zo beschermt de plint tegen beschadigingen, vervuiling, … 

Indien er voor het uitvoeren van de werken een plint aanwezig is, moet deze behouden blijven. Dit kan door de bestaande plint naar voren te plaatsen (en er achter isolatie aan te brengen) of de bestaande plint te vervangen door een nieuwe plint.

Bij materialen die schadegevoelig zijn zoals bijvoorbeeld pleisterwerk of sommige plaatmaterialen, kan het aan te bevelen zijn om een plint te plaatsen, ook al is deze niet aanwezig in de bestaande toestand.

Wanneer er zich in de bestaande toestand openbare verlichtingsarmaturen (of andere elementen van nutsvoorzieningen) bevinden aan de gevel moeten deze na het uitvoeren van de werken opnieuw gemonteerd worden aan de gevel op een duurzame manier (eventueel met een achterliggende constructie).

Deze elementen moeten ten allen tijde kunnen hersteld worden of weggenomen worden. Indien nodig wordt hiervoor contact opgenomen met de dienst openbaar domein.

Wanneer er pleisterwerk is voorzien als gevelmateriaal, worden de randen van bijvoorbeeld raamopeningen voorzien van hoekprofielen. Dergelijke hoekprofielen moeten onzichtbaar worden uitgevoerd.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Inzake (brand)veiligheid dient de aanvraag te voldoen aan artikel 34 van de bouwcode. Hiervan kan niet worden afgeweken. Deze opstand is echter niet vereist indien aan een van de volgende voorwaarden voldaan is:

1) de dakbekleding valt onder brandreactie klasse BROOF (t1) of komt voor op de lijst opgenomen in het ministerieel besluit van 21 november 2012 tot vaststelling van de lijst van dakbedekkingen die kunnen worden geacht aan de eisen ten aanzien van het prestatiecriterium « brandgedrag aan de buitenzijde » te voldoen.

2) er ligt een groendak en tussen de scheidingswand en de vegetatie is een niet- brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed aanwezig.

Verder dient te aanvraag te voldoen aan artikel 41 inzake de afstand tussen de RWA en DWA.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Administratieve lus

Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

De affiche werd niet aangeplakt uiterlijk op de dag voor de begindatum van het openbaar onderzoek en tot en met de laatste dag daarvan conform de bepalingen van artikel 20 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn werden opnieuw uitgevoerd om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten