2022_CBS_00062 - Omgevingsvergunning - OMV_2021160864. De Keyserhoeve 39. District Berendrecht-Zandvliet-Lillo - Goedkeuring

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          er werd geen relevante voorgeschiedenis teruggevonden.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          eengezinswoning met horecazaak met een bruto-vloeroppervlakte van circa 160 m².

Huidige toestand

-          functie:

• eengezinswoning met nevenfunctie detailhandel;
• de detailhandelsfunctie heeft een gebruiksoppervlakte van circa 80 m²;
• de woonfunctie heeft een bewoonbare oppervlakte van circa  90 m²;

-          bouwvolume:

• besloten woning opgebouwd uit een hoofdgebouw met aanbouw;
• de gevelbreedte bedraagt 5,6 m;
• de bouwdiepte bedraagt circa 25 m op het gelijkvloers en circa 9 m op de eerste verdieping;
• de kroonlijsthoogte bedraagt 5,6 m en de nokhoogte circa 8 m;

-          gevelafwerking:

• de voorgevel is afgewerkt met een rode baksteen die wit geschilderd is;
• het buitenschrijnwerk bestaat uit geanodiseerd aluminium;
• de dakbedekking bestaat uit rode dakpannen;

-          inrichting: het perceel heeft een oppervlakte van 225 m² waarvan circa 130 m² bebouwd.

Gewenste toestand

-          functie: eengezinswoning met een bewoonbare oppervlakte van circa 158 m²;

-          bouwvolume:

• besloten woning bestaande uit 2 bouwlagen onder hellend dak;
• de gevelbreedte bedraagt 5,55 m;
• op de gelijkvloerse verdieping bedraagt de maximale bouwdiepte 17,14 m en op de verdieping 9,4 m;
• de kroonlijsthoogte bedraagt 5,7 m en de nokhoogte 10,5m;
• de kroonlijsthoogte van het plat dak boven de gelijkvloerse verdieping bedraagt 3,6 m;
• intern in de woning worden enkele muren gesloopt en bijgebouwd voor de nieuwe indeling en het open trekken van de woning;

-          gevelafwerking:

• de gevels van de woning worden geïsoleerd met 12 cm isolatie en afgewerkt met een witte crepi;
• de bestaande arduinen plint blijft bewaard;
• het bestaande, witte buitenschijnwerk wordt vervangen door zwart PVC buitenschrijnwerk;
• het dak wordt afgewerkt met zwarte dakpannen;
• de vrijstaande garage wordt afgewerkt met dezelfde materialen als de woning: gevels in witte crepi met onderaan een arduinen plint en zwart, PVC buitenschijnwerk;

-          inrichting:

• het perceel heeft een oppervlakte van 225 m² waarvan circa 90 m² bebouwd;
• achteraan het perceel wordt een nieuwe vrijstaande garage gebouwd waarvan de rechter- en achtermuur samen vallen met de perceelgrenzen; de garage heeft een gevelbreedte van 3,5 m, een bouwdiepte van 6 m en een kroonlijsthoogte van 2,9 m;
• er wordt 1 parkeerplaats voor een wagen ingericht en er kunnen in totaal 6 fietsen gestald worden;
• er wordt een regenput geplaatst van 5.000 l en een septische put van 2.000 l; het hemelwater wordt hergebruikt voor de buitenkraan en de wc’s; de overloop van de hemelwater- en septische put wordt aangesloten op een gescheiden rioleringsstelsel.

Inhoud van de aanvraag

-          verbouwen en uitbreiden van de woning en verhogen van de kroonlijsthoogte;

-          bouwen van een garage;

-          isoleren en wijzigen van de gevelafwerking;

-          vervangen van het buitenschrijnwerk en nieuwe dakbedekking;

-          structurele wijzigingen in functie van de verbouwing.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen). In gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud, (Artikel 6 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening voetgangersverkeer. Conform artikel 4.3.8. van de VCRO heeft de aanvraag louter betrekking op het aanbrengen van gevelisolatie aan een bestaande vergunde of vergund geachte constructie, met een overschrijding van ten hoogste 14 cm.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 5 Cultuurhistorisch erfgoed:

in CHE-gebied, voor gebouwen opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed en/of voor gebouwen in beschermde landschappen wordt de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw of constructie onderworpen aan de wenselijkheid van het behoud. In de bijgevoegde toelichtingsnota wordt de cultuurhistorische waarde van de woning beschreven. De woning is compleet uitgeleefd en vertoont geen enkel waardevol element. Alle vloeren en plafonds zijn verzakt, muren zijn vochtig, hebben geen vochtkeringen en zijn niet geïsoleerd. Plafondhoogtes en verplicht natuurlijk lichtkwaliteit voldoen niet aan de bouwcode. Daarom wordt de woning rigoureus verbouwd;

• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:

de bouwcode legt voor het gedeelte van de scheidingsmu(u)r(en) een opstand van minimaal 0,30 m op ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak. Deze opstand mag niet met brandbaar materiaal bekleed worden. In de aanvraag heeft de dakopstand een hoogte van maximaal 0,20 m.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.             
 

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.

Conform artikel 4.3.8. van de VCRO heeft de aanvraag louter betrekking op het aanbrengen van gevelisolatie aan een bestaande vergunde of vergund geachte constructie, met een overschrijding van ten hoogste 14 cm.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

In de huidige toestand bestaat het gebouw uit een woonst met op het gelijkvloers aan de straatzijde een handelsfunctie.

Deze handelsfunctie wordt gesupprimeerd en bij de woning gevoegd. Bijkomend wordt de woning uitgebreid met een verdieping en een zadeldak, aan de achterzijde voorzien van een ruime dakkapel. De functie van eengezinswoning wordt behouden en is daarmee in harmonie met de kenmerkende woonfuncties in de 'De Keyserhoeve’ en kan aanvaard worden.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

Het bestaande gelijkvloers heeft een bouwdiepte van ruim 24 m. De aanwezige achterbouw wordt afgebroken en vervangen door een nieuw volume en dit tot een totale bouwdiepte van 17,14 m over de volledige perceelsbreedte van 5,24 m. In nieuwe toestand wordt de ruimte aan de straatzijde bestemd als leefruimte plus een kleine berging en een toilet. In de nieuwe achterbouw worden een eetplaats en een keuken voorzien. In de nieuwe achtergevel wordt een schuifraam geplaatst met een breedte van 3,95 m. Het nieuwe volume heeft een kroonlijsthoogte van 3,6 m.

Ten opzichte van de bestaande toestand wordt de woning uitgebreid met een extra verdieping en een zadeldak. Deze eerste verdieping heeft een bouwdiepte van 9,4 m, identiek aan deze van de bestaande voorbouw. Binnen dit nieuwe volume met een kroonlijsthoogte van 5,7 m, worden twee slaapkamers en een badkamer ingericht. Het dakvolume, met een nokhoogte van 10,5 m tenslotte bevat een derde slaapkamer.

Na de werken ontstaat een tuin met een diepte van ongeveer 15 m. Achteraan in deze tuin wordt tenslotte nog een nieuwe garage opgetrokken, die toegankelijk is via de Spaansemolenstraat. Deze nieuwe garage heeft een breedte van 3,52 m en een diepte van 6,04 m. De kroonlijsthoogte van deze garage bedraagt 2,90 m en sluit aan bij de nieuw op te richten garage bij het pand 'De Keyserhoeve 41’, een soortgelijke aanvraag waarbij eveneens de woning uitgebreid wordt.

Het voorgestelde project komt inzake volume overeen met de algemene configuratie van de aanwezige bebouwing in de omgeving en is bijgevolg niet storend in de omgeving.

Visueel-vormelijke elementen

Zowel de voor- als de achtergevel wordt afgewerkt in witte crepi op 12 cm isolatie. Onderaan de gevels wordt een arduinen plint voorzien. Voor het schrijnwerk wordt zwart PVC gekozen, de dakgoot wordt in zwart plaatmateriaal afgewerkt onderaan het nieuwe dak in zwarte dakpannen.

De voorgestelde materialen komen in de omgeving vaker voor en zijn stedenbouwkundig inpasbaar.

Cultuurhistorische aspecten

In de beschrijvende nota bij het dossier omschrijft de aanvrager het pand als volgt: “De woning situeert zich in de dorpskern van Zandvliet en is gelegen in CHE-gebied. De woning is compleet uitgeleefd en vertoont geen enkel waardevol element. Alle vloeren en plafonds zijn verzakt, muren zijn vochtig, hebben geen vochtkeringen en zijn niet geïsoleerd. Plafondhoogtes en verplicht natuurlijk lichtkwaliteit voldoen niet aan de bouwcode.”

Omwille van de ligging in CHE-gebied werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst Monumentenzorg. Dit advies luidt als volgt:

“De panden hebben inderdaad nauwelijks nog erfgoedwaarde. Ze hebben een zekere beeldondersteunende waarde in het straatbeeld, als voorbeelden van de schaal van de oorspronkelijke dorpswoningen.

Een kwalitatieve vernieuwbouw is acceptabel vanuit het oogpunt van monumentenzorg, als er typologisch wordt aangesloten bij de kenmerken van de dorpswoningen (baksteen, max twee bouwlagen onder zadeldak met pannen).”

De vernieuwde volumes bestaan effectief uit twee bouwlagen onder een zadeldak afgewerkt met pannen. De voorgestelde gevelafwerking hier is echter gevelbepleistering. Mits rekening te houden met de voorwaarde om de gevel af te werken met baksteenstrips conform de kenmerken van de dorpswoningen, kunnen de gevraagde werken toegelaten worden. Dit zal zo bij de vergunning opgenomen worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het is uit de plannen niet duidelijk af te leiden of de scheimuur met de aanpalende bebouwing conform artikel 34 van de bouwcode uitgevoerd wordt met een opstand van 30 cm ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak. Van dit voorschrift kan, met het oog op het voorkomen van brandoverslag, niet afgeweken worden. Deze opstand is echter niet nodig bij gebruik van een dakbekleding die valt onder brandreactie klasse BROOF (t1) of voorkomt op de lijst opgenomen in het ministerieel besluit van 21 november 2012 tot vaststelling van de lijst van dakbedekkingen die kunnen worden geacht aan de eisen ten aanzien van het prestatiecriterium « brandgedrag aan de buitenzijde » te voldoen (leien van leisteen of natuursteen, dakpannen van natuursteen, beton, terracotta, keramiek of staal, vlakke en geprofileerde platen of leien uit met vezels versterkt cement, geprofileerde of vlakke metalen platen, eindlaag van los aangebracht grind met een dikte van ten minste 50 mm enz.);

Dit wordt opgelegd als voorwaarde voor vergunning.

De woning voldoet verder aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruikersgenot.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke omgevingsvergunningsaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing omdat het geen vermeerdering van het aantal woongelegenheden betreft. Het huidig handelsgelijkvloers van het handelshuis wordt verbouwd en wordt deel van de reeds bestaande vergunde eengezinswoning. Bijkomend betreft de aanvraag het verbouwen van een eengezinswoning waarbij de functie en het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande toestand ongewijzigd blijft. De handelsfunctie verdwijnt.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      het gedeelte van de scheidingsmu(u)r(en) dat geen opstand heeft van minimaal 0,30 m ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, te voorzien van dakbekleding die valt onder brandreactie klasse BROOF (t1) of voorkomt op de lijst opgenomen in het ministerieel besluit van 21 november 2012 tot vaststelling van de lijst van dakbedekkingen die kunnen worden geacht aan de eisen ten aanzien van het prestatiecriterium « brandgedrag aan de buitenzijde » te voldoen (leien van leisteen of natuursteen, dakpannen van natuursteen, beton, terracotta, keramiek of staal, vlakke en geprofileerde platen of leien uit met vezels versterkt cement, geprofileerde of vlakke metalen platen, eindlaag van los aangebracht grind met een dikte van ten minste 50 mm enz.);

2.   de voorgevel af te werken in baksteenstrips;

3.   na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Wijzigingsverzoeken

De aanvrager heeft een of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen.

Minstens een van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden.