De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Schriftelijke bezwaarschriften | Schriftelijke gebundelde bezwaarschriften | Petitielijsten | Digitale bezwaarschriften |
0 | 0 | 0 | 0 |
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2021160974 |
Gegevens van de aanvrager: | BV Brojects met als adres Overwinningsstraat 15 te 2845 Niel en de heer Bruno Maebe met als adres Overwinningsstraat 15 te 2845 Niel |
Ligging van het project: | De Keyserhoeve 41 te 2040 Berendrecht/Zandvliet (Antwerpen) |
Kadastrale percelen: | afdeling 20 sectie C nr. 122C |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | Verbouwen van een eengezinswoning |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 13/03/1964: vergunning (18#45877) voor het verbouwen van de gevel.
Vergunde/vergund geachte toestand
- functie: eengezinswoning met detailhandel;
- bouwvolume:
- gevelafwerking: rode gevelsteen en onderaan een plint in blauwe hardsteen.
Huidige toestand
- functie:
- bouwvolume/gevelafwerking:
- de gevelbreedte bedraagt 4,57 m en de bouwdiepte 9,12 m;
- de kroonlijsthoogte bedraagt 3,34 m en de nokhoogte 7,39 m;
- de voorgevel is afgewerkt in rode baksteen met onderaan een plint in blauwe hardsteen;
- het houten buitenschrijnwerk heeft een witte kleur met arduinen dorpels;
- het dak bestaat uit rode dakpannen;
- paalt aan de achtergevel van het hoofdvolume;
- de gevelbreedte bedraagt circa 5,5 m;
- de bouwdiepte bedraagt circa 3 m;
- de zijmuren vallen samen met de perceelgrenzen;
- de kroonlijsthoogte bedraag 2,9 m;
- bevindt zich op circa 4,5 m achter de achtergevel van bijgebouw 1;
- gevelbreedte variërend tussen 5,5 m - 6,5 m;
- de zijmuren vallen samen met de perceelgrenzen;
- de kroonlijsthoogte bedraagt 2,7 m;
- bevindt zich rechts achteraan het perceel;
- de rechter- en achtergevel vallen samen met de perceelgrenzen;
- de gevelbreedte bedraagt circa 4 m;
- de bouwdiepte circa 6 m;
- de kroonlijsthoogte bedraagt circa 3 m;
- inrichting: het perceel heeft een oppervlakte van 240 m² waarvan circa 120 m² bebouwd.
Gewenste toestand
- functie: eengezinswoning met een bewoonbare oppervlakte van circa 150 m²;
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
- inrichting:
Inhoud van de aanvraag
- slopen van vrijstaande bijgebouwen;
- verbouwen en uitbreiden van de woning en verhogen van de kroonlijsthoogte;
- bouwen van een garage;
- isoleren en wijzigen van de gevelafwerking;
- vervangen van het buitenschrijnwerk en nieuwe dakbedekking;
- structurele wijzigingen in functie van de verbouwing.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Stadsontwikkeling/ Onroerend Erfgoed/ Monumentenzorg | 14 december 2021 | 15 december 2021 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen). In gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud, (Artikel 6 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
(Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening voetgangersverkeer. Conform artikel 4.3.8. van de VCRO heeft de aanvraag louter betrekking op het aanbrengen van gevelisolatie aan een bestaande vergunde of vergund geachte constructie, met een overschrijding van ten hoogste 14 cm.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
in CHE-gebied, voor gebouwen opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed en/of voor gebouwen in beschermde landschappen wordt de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw of constructie onderworpen aan de wenselijkheid van het behoud. In de bijgevoegde toelichtingsnota wordt de cultuurhistorische waarde van de woning beschreven. De woning is compleet uitgeleefd en vertoont geen enkel waardevol element. Alle vloeren en plafonds zijn verzakt, muren zijn vochtig, hebben geen vochtkeringen en zijn niet geïsoleerd. Plafondhoogtes en verplicht natuurlijk lichtkwaliteit voldoen niet aan de bouwcode. Daarom wordt de woning rigoureus verbouwd;
de bouwcode legt voor het gedeelte van de scheidingsmu(u)r(en) een opstand van minimaal 0,30 m op ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak. Deze opstand mag niet met brandbaar materiaal bekleed worden. In de aanvraag heeft de dakopstand een hoogte van maximaal 0,20 m.
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet. Conform artikel 4.3.8. van de VCRO heeft de aanvraag louter betrekking op het aanbrengen van gevelisolatie aan een bestaande vergunde of vergund geachte constructie, met een overschrijding van ten hoogste 14 cm.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
In de huidige toestand bestaat het gebouw uit een woonst met op het gelijkvloers aan de straatzijde een handelsfunctie.
Deze handelsfunctie wordt gesupprimeerd en bij de woning gevoegd. Bijkomend wordt de woning uitgebreid met een verdieping en een zadeldak, aan de achterzijde voorzien van een ruime dakkapel. De functie van eengezinswoning wordt behouden en is daarmee in harmonie met de kenmerkende woonfuncties in de 'De Keyserhoeve’ en kan aanvaard worden.
Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid
Het bestaande gelijkvloers heeft een bouwdiepte van ruim 22,6 m met achter de hoofdbebouwing een keuken/badkamer, open koer en daarachter 2 garages. De aanwezige achterbouw met keuken/badkamer en de garages worden afgebroken en vervangen door een nieuw volume en dit tot een totale bouwdiepte van 17,14 m over de volledige perceelsbreedte. In nieuwe toestand wordt de ruimte aan de straatzijde bestemd als keuken, een deel van de leefruimte, een kleine berging en een toilet. In de nieuwe achterbouw worden een eetplaats en een leefruimte voorzien. Nog in de nieuwe achtergevel wordt een schuifraam geplaatst met een breedte van 3,85 m. Het nieuwe volume heeft een kroonlijsthoogte van 3,6 m.
Ten opzichte van de bestaande toestand wordt de woning uitgebreid met een extra verdieping en een zadeldak. Deze eerste verdieping heeft een bouwdiepte van 9,25 meter, identiek aan deze van de bestaande voorbouw. Binnen dit nieuwe volume met een kroonlijsthoogte van 6 m, worden twee slaapkamers en een badkamer ingericht. Het dakvolume, met een nokhoogte van 10,5 m tenslotte bevat een derde slaapkamer.
Na de werken ontstaat een tuin met een diepte van ongeveer 15 m. Achteraan in deze tuin wordt tenslotte nog een nieuwe garage opgetrokken, die toegankelijk is via de Spaansemolenstraat. Deze nieuwe garage heeft een breedte van 3,52 m en een diepte van 6,04 m. De kroonlijsthoogte van deze garage bedraagt 2,90 m en sluit aan bij de nieuw op te richten garage bij het pand 'De Keyserhoeve 39’, een soortgelijke aanvraag waarbij eveneens de woning uitgebreid wordt.
Het voorgestelde project komt inzake volume overeen met de algemene configuratie van de aanwezige bebouwing in de omgeving en is bijgevolg niet storend in de omgeving.
Visueel-vormelijke elementen
Zowel de voor- als de achtergevel wordt afgewerkt in witte crepi op 12 cm isolatie. Onderaan de gevels wordt een arduinen plint voorzien. Voor het schrijnwerk wordt zwart PVC gekozen, de dakgoot wordt in zwart trespa afgewerkt. Voor het nieuwe dak worden zwarte dakpannen voorgesteld, de dakkapel in het achterste dakvlak wordt afgewerkt in zwart rockpanel.
De voorgestelde materialen komen in de omgeving vaker voor en zijn stedenbouwkundig inpasbaar.
Cultuurhistorische aspecten
In de beschrijvende nota bij het dossier omschrijft de aanvrager het pand als volgt: “De woning situeert zich in de dorpskern van Zandvliet en is gelegen in CHE-gebied. De woning is compleet uitgeleefd en vertoont geen enkel waardevol element. Alle vloeren en plafonds zijn verzakt, muren zijn vochtig, hebben geen vochtkeringen en zijn niet geïsoleerd. Plafondhoogtes en verplicht natuurlijk lichtkwaliteit voldoen niet aan de bouwcode.”
Omwille van de ligging in CHE-gebied werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst Monumentenzorg. Het advies luidt als volgt:
“De panden hebben inderdaad nauwelijks nog erfgoedwaarde. Ze hebben een zekere beeldondersteunende waarde in het straatbeeld, als voorbeelden van de schaal van de oorspronkelijke dorpswoningen.
Een kwalitatieve vernieuwbouw is acceptabel vanuit het oogpunt van monumentenzorg, als er typologisch wordt aangesloten bij de kenmerken van de dorpswoningen (baksteen, max twee bouwlagen onder zadeldak met pannen).”
De vernieuwde volumes bestaan effectief uit twee bouwlagen onder een zadeldak afgewerkt met pannen. De voorgestelde gevelafwerking hier is echter gevelbepleistering. Mits rekening te houden met de voorwaarde om minstens de voorgevel in af te werken met baksteenstrips conform de kenmerken van de dorpswoningen, kunnen de gevraagde werken toegelaten worden.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Het is uit de plannen niet duidelijk af te leiden of de scheimuur met de aanpalende bebouwing conform artikel 34 van de bouwcode uitgevoerd wordt met een opstand van 30 cm ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak. Van dit voorschrift kan, met het oog op het voorkomen van brandoverslag, niet afgeweken worden. Deze opstand is echter niet nodig bij gebruik van een dakbekleding die valt onder brandreactie klasse BROOF (t1) of voorkomt op de lijst opgenomen in het ministerieel besluit van 21 november 2012 tot vaststelling van de lijst van dakbedekkingen die kunnen worden geacht aan de eisen ten aanzien van het prestatiecriterium « brandgedrag aan de buitenzijde » te voldoen (leien van leisteen of natuursteen, dakpannen van natuursteen, beton, terracotta, keramiek of staal, vlakke en geprofileerde platen of leien uit met vezels versterkt cement, geprofileerde of vlakke metalen platen, eindlaag van los aangebracht grind met een dikte van ten minste 50 mm enz.);
Dit wordt opgelegd als voorwaarde voor vergunning.
De woning voldoet verder aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruikersgenot.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat elke omgevingsvergunningsaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeerparagraaf is niet van toepassing omdat het geen vermeerdering van het aantal woongelegenheden betreft. Het huidig handelsgelijkvloers van het handelshuis wordt verbouwd en wordt deel van de reeds bestaande vergunde eengezinswoning. Bijkomend betreft de aanvraag het verbouwen van een eengezinswoning waarbij de functie en het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande toestand ongewijzigd blijft. De handelsfunctie verdwijnt.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
1. het gedeelte van de scheidingsmu(u)r(en) dat geen opstand heeft van minimaal 0,30 m ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, te voorzien van dakbekleding die valt onder brandreactie klasse BROOF (t1) of voorkomt op de lijst opgenomen in het ministerieel besluit van 21 november 2012 tot vaststelling van de lijst van dakbedekkingen die kunnen worden geacht aan de eisen ten aanzien van het prestatiecriterium « brandgedrag aan de buitenzijde » te voldoen (leien van leisteen of natuursteen, dakpannen van natuursteen, beton, terracotta, keramiek of staal, vlakke en geprofileerde platen of leien uit met vezels versterkt cement, geprofileerde of vlakke metalen platen, eindlaag van los aangebracht grind met een dikte van ten minste 50 mm enz.);
2. de voorgevel af te werken in baksteenstrips;
3. na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 14 oktober 2021 |
Volledig en ontvankelijk | 3 december 2021 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Beslissing aanvaarding wijzigingsaanvraag | 8 december 2021 |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 11 januari 2022 |
Verslag GOA | 6 januari 2022 |
naam GOA | Katrine Leemans |
Wijzigingsverzoeken
De aanvrager heeft een of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen.
Minstens een van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden.
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en aan de aanvrager de vergunning af te leveren, die afhankelijk is van de strikte naleving van volgende voorwaarden:
Algemene voorwaarden
de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken.
Stedenbouwkundige voorwaarden
1. het gedeelte van de scheidingsmu(u)r(en) dat geen opstand heeft van minimaal 0,30 m ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, te voorzien van dakbekleding die valt onder brandreactie klasse BROOF (t1) of voorkomt op de lijst opgenomen in het ministerieel besluit van 21 november 2012 tot vaststelling van de lijst van dakbedekkingen die kunnen worden geacht aan de eisen ten aanzien van het prestatiecriterium « brandgedrag aan de buitenzijde » te voldoen (leien van leisteen of natuursteen, dakpannen van natuursteen, beton, terracotta, keramiek of staal, vlakke en geprofileerde platen of leien uit met vezels versterkt cement, geprofileerde of vlakke metalen platen, eindlaag van los aangebracht grind met een dikte van ten minste 50 mm enz.);
2. de voorgevel af te werken in baksteenstrips;
3. na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.
Het college beslist de plannen waarvan een overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, goed te keuren.