Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2021193940 |
Gegevens van de aanvrager: | de heer Thomas Meskens met als adres Kleine Doornstraat 107 te 2610 Antwerpen |
Ligging van het project: | Kleine Doornstraat 107 te 2610 Wilrijk (Antwerpen) |
Kadastrale percelen: | afdeling 44 sectie D nr. 392N3 |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | oprichten van een eengezinswoning met nevenfunctie kantoor na sloop |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 10/06/1985: vergunning (222#12815) voor een berging;
- 09/10/1978: vergunning (222#12816) voor de verbouwing van een gevel.
Vergunde en huidige toestand
- eengezinswoning van 3 bouwlagen onder zadeldak in halfopen bebouwing.
Gewenste toestand
- sloop van de bestaande bebouwing;
- nieuwbouw van een eengezinswoning van 2 tot 3 bouwlagen, deels onder plat en deels onder schuin dak;
- ondergrondse parking;
- gelijkvloerse kantoorruimte als nevenfunctie.
Inhoud van de aanvraag
- na sloop wordt een eengezinswoning met getrapte voorgevel opgericht in open bebouwing;
- op de linker perceelsgrens, tegen de bebouwing van het buurpand wordt een volume van 1 bouwlaag onder plat dak geplaatst met een inrit naar de ondergrondse parking;
- naast 3 parkeerplaatsen wordt ondergronds eveneens een fietsenberging en archief- en magazijnruimte voor de gelijkvloerse kantoorruimte ingericht;
- de eengezinswoning met een netto vloeroppervlakte van circa 300 m² wordt ingericht met 4 slaapkamers;
- de zolderverdieping wordt voorlopig voorzien als bergruimte met de mogelijkheid om later als zorgwoning in te richten;
- achteraan in de tuin wordt een nieuw tuinhuis onder zadeldak opgericht;
- in de voortuin naast de inrit worden nog 2 parkeerplaatsen voorzien voor bezoekers/werknemers van het kantoor;
- de voorgevel van de woning bestaat uit een gevelsteen in zowel licht- als donkergrijs en buitenschrijnwerk in donkergrijs aluminium.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
AQUAFIN NV | 18 januari 2022 | 14 februari 2022 | Ongunstig |
Water-link | 18 januari 2022 | Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag | Geen tijdig advies ontvangen waardoor het geacht wordt gunstig te zijn |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Business en Innovatie | 18 januari 2022 | 28 januari 2022 |
Stadsbeheer/ Groen en Begraafplaatsen | 18 januari 2022 | 18 januari 2022 |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 18 januari 2022 | 20 januari 2022 |
Stadsontwikkeling/ Publieke Ruimte | 18 januari 2022 | Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:
- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;
- de eigen aard van het betrokken gebied;
- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een parkgebied. De parkgebieden moeten in hun staat bewaard worden of zijn bestemd om zodanig ingericht te worden, dat ze, in de al dan niet verstedelijkte gebieden, hun sociale functie kunnen vervullen, (Artikel 14 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag is niet in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode en wijkt af op volgende punten:
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse codex Wonen 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex Wonen van 2021)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De plannen voorzien een grote eengezinswoning met een nevenfunctie op het gelijkvloers en een zorgwoning onder het hellend dak.
De ruimtes die uitsluitend door de nevenfunctie (kantoor) gebruikt worden zijn kleiner dan 100 m² en voldoen aan de bouwcode. Verder is de oppervlakte van de nevenfunctie kleiner dan 50% van de totale oppervlakte van de woning waardoor de woonfunctie als hoofdfunctie behouden blijft. De nevenfunctie voldoet aan artikel 2 van het besluit van de Vlaamse Regering van 14 april 2000 tot bepaling van de vergunningsplichtige functiewijzigingen.
Voor de zorgwoning is de vergunningsplicht vervangen door een meldingsplicht. De beschrijvende nota verduidelijkt dat de ruimte onder het hellend dak nog niet meteen als zorgwoning gebruikt zal worden, maar eerst als zolder.
De bestaande functie van eengezinswoning wordt opnieuw voorzien en is daarmee in harmonie met de kenmerkende woonfuncties in de straat.
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
Het talrijkst aan deze zijde van de Kleine Doornstraat zijn half-openbebouwingen van circa 2x7m breedte hoofdvolume, op percelen van elk circa 10m breedte, die evenwijdige met de straat zijn ingeplant, op circa 6m.
Voorgesteld volume betreft circa 12m + circa 6m breedte hoofdvolume, op een perceel van circa 30m breedte, en is niet evenwijdig met de straat ingeplant, op circa 5m tot circa 9m.
Voorgestelde inplanting kan dus bezwaarlijk kenmerkend worden genoemd voor deze zijde van de Kleine Doornstraat.
Een afwijking van de (geleding van de) breedte zou aanvaardbaar zijn, gelet op de breedte van het perceel, op voorwaarde dat de inplanting aansluiting zoekt bij de kenmerkende inplanting, namelijk een inplanting evenwijdig met de straat op een afstand van circa 6m.
Zoals de bestaande woning aansluiting zocht door middel van de geleding van de breedte en de evenwijdige inplanting met de straat waardoor de afwijking van de voortuindiepte aanvaardbaar werd (die bovendien wel een aansluiting zocht met de afwijkende diepte van de voortuin van de rechterbuur).
Dit werd ook meermaals en uitvoerig meegegeven in besprekingen voorafgaand aan voorliggende aanvraag.
Visueel-vormelijke elementen
De gevel van de garage en van het linkerdeel van de voorgevel worden voorzien in een gevelsteen in een lichte kleur. Het hellend dak wordt afgewerkt met pannen in het donker grijs. Op het gelijkvloers wordt houten gevelbeplating gebruikt tussen de raamopeningen.
Ter hoogte van linkse zijgevel en de voorgevel ontbreekt een constructieve logica. De bovenliggende gevel lijkt hier te steunen op het schrijnwerk. Er dient een penant in
baksteen doorgetrokken te worden tot maaiveldniveau, waardoor het gebouw landt op de grond.
Ook ter hoogte van de garage wordt dit vastgesteld. Het idee van een open overdekte constructie is aanvaardbaar. In het beeld ontbreekt echter dezelfde constructieve logica. Ook hier dient een penant in baksteen doorgetrokken te worden zodat het platte dak gedragen wordt en er een duidelijke opening naar de helling ontstaat.
Het rechterdeel van de woning, onder plat dak, wordt voorzien in een donkere gevelsteen. Het raam op de eerste verdieping krijgt een houten kader.
Voor de gehele woning wordt het schrijnwerk in donker grijs aluminium voorzien.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
De septische put wordt in de voortuin voorzien. Dit is strijdig met artikel 13 van de bouwcode. De voortuin is een bouwvrije zone waar verhardingen en constructies niet wenselijk zijn omwille van de beeldkwaliteit en de infiltratie van regenwater. Een afwijking is mogelijk indien de septische put onder de voorziene verharding wordt geplaatst.
Het advies van Aquafin is echter ongunstig. De aanvraag zal moeten voldoen aan de verschillende voorwaarden die zij opleggen.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
In de kelder worden drie parkeerplaatsen voorzien. De plannen tonen echter aan dat een vierde parkeerplaats mogelijk is op de locatie waar nu een deel van de fietsenstalling en technische berging is voorzien. Tussen de steunpaal en de muur van het archief is een afstand van 3,72 meter, deze afstand is ruim voldoende om ook hier nog een wagen te plaatsen. De technische ruimte en de fietsenstalling dienen hiervoor verplaatst te worden. Er wordt geoordeeld dat hiervoor voldoende ruimte is in de ondergrondse laag.
Verder voorziet de aanvraag twee parkeerplaatsen in de voortuin. Dit is strijdig met artikel 27 van de bouwcode. Aangezien er een bijkomende parkeerplaats gecreëerd kan worden in de kelder en op deze manier de parkeerbehoefte van de eengezinswoning ruim wordt opgevangen is er geen aanleiding om een parkeerplaats in de voortuin gunstig te adviseren.
De oprit heeft een breedte van 3,31 meter en verbreed aan de straatzijde tot circa 4,45 meter. De oprit sluit aan op de oprit van de linkerbuur zodat deze buur de oprit kan gebruiken om in te draaien. Deze redenering kan ook andersom gebruikt worden. Bijgevolg is er geen aanleiding om de oprit te verbreden tot 4,45 meter. Bij een eventuele vergunning zal daarom in voorwaarde opgenomen worden om de oprit aan de straatzijde te beperken tot 3,31 meter breed voor gedeeld gebruik en deze na 3,80 meter te beperken tot 3,00 meter waarbij er een groene afsluiting voorzien kan worden tussen beide percelen met een breedte van 0,31 meter.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.
Standpunt college
De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert om voorliggende vergunningsaanvraag te weigeren.
Het college is echter van oordeel dat een vergunning kan verleend worden, mits het opleggen van enkele voorwaarden. De voornaamste weigeringsgrond betreft de inplanting van deze villa. De aanvrager opteert ervoor om de woning in te planten parallel met de zijdelingse perceelsgrenzen, waardoor de woning met rechthoekig grondplan niet evenwijdig staat met de rooilijn.
Het omgevingsverslag stelt:
“Het talrijkst aan deze zijde van de Kleine Doornstraat zijn half-openbebouwingen van circa 2x7m breedte hoofdvolume, op percelen van elk circa 10m breedte, die evenwijdige met de straat zijn ingeplant, op circa 6m.
Voorgesteld volume betreft circa 12m + circa 6m breedte hoofdvolume, op een perceel van circa 30m breedte, en is niet evenwijdig met de straat ingeplant, op circa 5m tot circa 9m.
Voorgestelde inplanting kan dus bezwaarlijk kenmerkend worden genoemd voor deze zijde van de Kleine Doornstraat.”
Het college is van mening dat de typologische eenheidsbebouwing waarnaar wordt verwezen (Kleine Doornstraatnr. 5 t.e.m. 103) niet kan gelden als referentiebeeld.
Het linkeraanpalende perceel nr. 105 is immers het schakelperceel in deze rij, waarbij de kadastrale percelering overgaat van een strak orthogonaal patroon naar een vrijere kavelvorm en -grootte. Voor de beoordeling van de harmonie is dus eerder het geheel van zeven percelen aan de rechterzijde van nr. 105 kenmerkend, samen met de woningen aan de overzijde van de straat. Daarbij valt op dat het merendeel van de woningen, aan beide kanten van de straat, parallel ingeplant staan met de perceelsgrenzen links en rechts, en dus niet met de voorgevel evenwijdig aan de straat. Deze situatie is ook een gevolg van de zachte bochten in de weg, waardoor dit geheel minder overzichtelijk en éénduidig geordend is. Door de halfopen en open typologie, met doorzichten naar het achterliggende landschap, is de variabele voortuindiepte geen storend element.
In dezelfde zin is het echter wenselijk dat de overgang van kavelstructuur visueel leesbaar wordt, en het open karakter en de doorzichten naar het landschap gemaximaliseerd. Het overbouwen van de inrit van de ondergrondse garage is –ingegeven vanuit het afbouwen van de vrijgekomen scheimuur - daarvoor een belemmering, en niet wenselijk. De overkapping, samen met de tuinberging, worden uitgesloten van vergunning. Op termijn is het wenselijk dat de aanpalende linkse woning nr. 105 ook een duidelijk halfopen karakter krijgt. Het is dan ook aan te bevelen de houten poorten links en rechts van de woning in een open draadwerk of met groene hagen te voorzien.
Een afwijking kan gegeven worden op artikel 27 Open ruimte, voor wat betreft de twee parkeerplaatsen in de voortuin, gelet op:
Het advies van Aquafin is te lezen als gunstig met voorwaarden, er moet wel bijkomende info worden verschaft i.h.k.v. de verdere dimensionering van de rioleringselementen.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 21 december 2021 |
Volledig en ontvankelijk | 18 januari 2022 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 19 maart 2022 |
Verslag GOA | 4 maart 2022 |
naam GOA | Gerd Cryns |
De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Schriftelijke bezwaarschriften | Schriftelijke gebundelde bezwaarschriften | Petitielijsten | Digitale bezwaarschriften |
0 | 0 | 0 | 0 |
Het college sluit zich gedeeltelijk aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en aan de aanvrager de vergunning af te leveren, die afhankelijk is van de strikte naleving van volgende voorwaarden.
Algemene voorwaarden
de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken.
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
Uitsluitingen
Het overbouwen van de inrit van de ondergrondse parkeergarage, samen met de aanpalende nieuwe tuinberging, worden uitgesloten van vergunning. Enkel een valbeveiliging moet worden voorzien.
Het college beslist de plannen waarvan een overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, goed te keuren.