Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2021166309 |
Gegevens van de aanvrager: | BV BPS Estates met als contactadres Prins Albertlei 12 te 2600 Berchem (Antwerpen) |
Ligging van het project: | Jozef Wautersstraat 14 te 2600 Berchem (Antwerpen) |
Kadastrale percelen: | afdeling 23 sectie C nr. 237F4 |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | uitbreiden en omvormen van een meergezinswoning van 5 naar 8 wooneenheden |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 10/09/2015: milieuvergunning klasse 3 (19931099) voor een zelfwasserij;
- 18/11/1938: toelating (1275#5190) voor een huis bouwen.
Vergunde/vergund geachte toestand
- functie: meergezinswoning met 5 wooneenheden en handelsgelijkvloers (wassalon);
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
- inrichting:
Huidige toestand
- functie: meergezinswoning met 5 wooneenheden en handelsgelijkvloers (wassalon);
- gevelwijzigingen:
- inrichting:
- interne wijzigingen:
Gewenste toestand
- functie: meergezinswoning met 8 wooneenheden:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
- inrichting:
Inhoud van de aanvraag
- toevoegen van een extra bouwlaag;
- wijzigen van de gelijkvloerse functie van handel naar wonen;
- vermeerderen van het aantal wooneenheden van 5 naar 8:
- opnieuw openmaken van de koer achteraan en voorzien van een nieuwe ingesloten koer (totale oppervlakte van circa 13 m²);
- gevelwijzigingen:
- uitvoeren van interne constructieve werken;
- regulariseren van de beperkte vrije hoogte van de kelderverdieping en herinrichten van de kelderverdieping met private bergingen en afvalberging;
- regulariseren verharde voortuinstrook zonder voortuinafsluiting.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
Brandweerzone Antwerpen-Zwijndrecht - Hulpverleningszone 1 (Antwerpen)/ Brandweer Zone Antwerpen | 2 december 2021 | 22 december 2021 | Voorwaardelijk gunstig |
Fluvius System Operator/ Fluvius | 2 december 2021 | 3 december 2021 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Business en Innovatie | 2 december 2021 | 10 december 2021 |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Klantencontacten en Dienstverlening/ Loket Thema Wonen - huisnummering | 2 december 2021 | 7 december 2021 |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 2 december 2021 | 14 december 2021 |
Stadsontwikkeling/ Omgeving/ Vergunningen Milieu | 2 december 2021 | 21 december 2021 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:
- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;
- de eigen aard van het betrokken gebied;
- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid en Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Het pand is gelegen in woongebied. Het voorzien van woongelegenheden bijgevolg is principieel niet uitgesloten, op voorwaarde dat deze voorzien zijn verenigbaar met de geldende voorschriften. Dit is niet in voor liggend geval.
De verwevenheid van functies is een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Maar een te grote mix van verschillende functies of een te grote concentratie van één bepaalde functie kan tevens voor conflicten en overlast zorgen. Voorbeelden van overlast hierbij zijn geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie, laden en lossen, dag- of nachtactiviteiten. Ook een te hoge concentratie meergezinswoningen kan overlast met zich meebrengen. De impact van een appartementsgebouw is bijvoorbeeld heel anders dan dat van een rijhuis voor één gezin. De typologie en schaal kunnen overlast genereren door middel van concentraties. Het verschil tussen verschillende typologieën kan niet steeds via de functiebeperkingen in een bestemmingsplan kunnen worden opgevangen en moeten daarom steeds concreet worden nagegaan in de aanvraag in functie van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.
Om bovenstaande hinderaspecten aanvaardbaar te houden en tegelijk de woonkwaliteit te garanderen, is het bijgevolg noodzakelijk om de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de schaal van de verschillende functies binnen de woningen anderzijds. Het voorliggende project met twee studio’s en 6 een-slaapkamerappartementen is een onaanvaardbare mix.
Om het wooncomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.
Hieruit kunnen we concluderen dat door het omvormen het gebouw voor gemengd gebruik (gelijkvloerse wasserij en 5 woonentiteiten) tot een meergezinswoning met 8 kleine entiteiten de densiteit op onaanvaardbare wijze stijgt en tegelijkertijd het woongenot daalt. Verder verhoogt dit de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden.
Op elke verdieping langs de volledig ingesloten lichtschacht bevinden er zich slaapkamerramen (of slaapruimteramen) van de woongelegenheden rechts recht over de ramen van de leefruimtes van de woongelegenheden links. Hierdoor ontstaat een inkijk die de privacy van de slaapkamers (of slaapruimten) onaanvaardbaar hindert.
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
Het toevoegen van een bijkomende verdieping tot een bouwvolume van 4 bouwlagen is kenmerkend in de omgeving. Daarenboven hindert de uitbreiding de lichttoetreding van de verblijfsruimten gelegen aan de lichtschachten.
Dit is niet aanvaardbaar.
Visueel-vormelijke elementen
De nieuwe verdieping komt circa 3,4 meter hoger dan de kroonlijst, wat hoger is dan de kenmerkende verdiepingshoogte van de onderliggende verdiepingen.
Het bouwvolume van de uitbreiding is niet afgestemd op architectuur van de totale constructie.
Dit wordt ongunstig geadviseerd.
Er worden zowel langs de kant van de Jozef Wautersstraat als de Leopold de Vriesstraat terrassen in de voorgevel voorzien. Dit is niet kenmerkend binnen de omgeving en niet inpasbaar in het straatbeeld.
De natuurstenen inkompartij werd wit bepleisterd. Dit betreft een verarming van het materiaalgebruik in de gevel. Dit is niet aanvaardbaar en dient hersteld te worden naar niet-bepleisterde toestand.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 4 parkeerplaatsen.
De aanvraag betreft het uitbreiden en omvormen van een meergezinswoning van 5 naar 8 wooneenheden. De parkeerbehoefte wordt bepaald op de uitbreiding met 3 wooneenheden in centrumschil: 1 appartement < 60 m² met parkeernorm 1,1: -> 1 x 1,1 = 1,1 2 appartementen tussen 60 m² en 90 m² met parkeernorm 1,35: -> 2 x 1,35 = 2,7 De werkelijke parkeerbehoefte is 4.
|
De plannen voorzien in 0 nieuwe nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal te realiseren nieuwe autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 1.
Het plan voorziet niet in (minstens) het aantal te realiseren plaatsen. Er dient gezocht naar een oplossing op eigen terrein. Zowel de gevel langs de kant van de Jozef Wautersstraat en de Leopold de Vriesstraat betreffen een breedte breder dan 8 meter. Het is binnen het bestaande volume mogelijk een bijkomende garagepoort te voorzien.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 3.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 3 ( = 4 – 1 ). Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Fietsvoorzieningen:
Voor dit project dienen er 7 (=(1*(2+1)+2*(1+1)) overdekte, afsluitbare fietsstalplaatsen voorzien te worden. Deze werden ingetekend in de kelderverdieping. Echter is de ingetekende fietsenberging niet bereikbaar indien er een wagen in de garage geparkeerd staat.
Ook is de trap met fietsgoot te smal en met bovenaan onmiddellijk een deur en moeilijke hoek, waardoor deze onvoldoende kwalitatief en veilig gebruikt kan worden als toegang tot de fietsenberging.
Ook dient opgemerkt de worden dat deze gewijzigde kelderruimte dient te voldoen aan de overige verordende voorschriften. De vrije hoogte van deze ruimte betreft een hoogte kleiner dan 2,2 meter, wat onvoldoende kwalitatief is voor het inrichten van een kwalitatieve fietsenberging. De fietsstalplaatsen dienen elders inpandig op eigen terrein voorzien te worden, of de kelder dient uitgediept te worden tot opnieuw een minimale vrije hoogte van 2,2 meter.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.
Standpunt college
De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert om voorliggende vergunningsaanvraag te weigeren.
Het college is echter van oordeel dat een vergunning kan verleend worden, mits het opleggen van enkele voorwaarden, gelet op de integrale verbetering van de woonkwaliteit t.o.v. de vergunde toestand.
Zo worden de vier bestaande één-slaapkamerappartementen op de verdiepingen elk voorzien van een buitenruimte die voldoet aan de bouwcode en zorgt de nieuwe planindeling voor een betere verhouding tussen het dag- en nachtgedeelte. Voor de units 1.01 en 2.01 moet de bureauruimte daarvoor wel samengevoegd worden met de leefruimte door het weglaten van de binnenwand. De buitenruimte van de bestaande woonunit op het gelijkvloers wordt quasi verdubbeld in grootte.
De nieuwe buitenruimtes worden hoofdzakelijk inpandig voorzien en zijn voorts geïntegreerd met respect voor de bestaande architectuur, een afwijking op de bouwcode m.b.t. art 6 kan worden toegestaan. Het college is verder van mening dat gebouwen met vier bouwlagen weliswaar niet het talrijkst zijn in de omgeving, maar wel vaak voorkomen in beide straten en het bouwblok, en dus wel degelijk in harmonie zijn met de context.
Het klopt dat de nieuwe woonunit 0.02 op het gelijkvloers niet van eenzelfde leefkwaliteit kan genieten. Daar wordt de bestaande lichtkoker opengemaakt tot een patio, maar deze kwaliteit wordt dan weer nadelig beïnvloed door de extra bouwlaag. Deze functiewijziging wordt uitgesloten van vergunning, waardoor de handelsruimte cfr. de bestaande toestand geacht vergund blijft.
Daardoor zakt het aantal nieuwe woonunits van 3 naar 2, wat in overeenstemming is met de draagkracht van het perceel, zoals blijkt uit onderstaande. Het is eventueel mogelijk deze handelsruimte toe te voegen aan de bestaande woonunit 0.01, waardoor een groot gezinsappartement kan ontstaan, wat de woonmix ten goede zou komen. De twee nieuwe woonunits voldoen aan de gangbare oppervlaktenormen, de studio is zelfs zeer ruim bemeten.
Met betrekking tot de verordening toegankelijkheid kan dan ook een afwijking worden toegestaan, gezien de bestaande inkompartij en de verticale circulatiekern niet worden verbouwd. De wijzigingen in de bestaande appartementen blijven grotendeels beperkt tot de niet-dragende wanden, in wezen dus niet eens vergunningsplichtig. Het is daarom niet in verhouding om de verordening integraal toe te passen ten behoeve van twee bijkomende units. De nieuwe trap zal wel moeten voldoen.
Er kan tevens één wagen gestald worden in de voortuin, in de Jozef Wautersstraat rechts van de inkomdeur, tegen de rechterperceelsgrens. De boom in de straat moet zeker behouden blijven, er is voldoende inrijbreedte. Voorliggende aanvraag genereert bijgevolg een werkelijke parkeerbehoefte van 2 parkeerplaatsen (1,1 + 1,35 = 2,45, afgerond 2). De plannen voorzien in 0 nieuwe nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen. Het aantal te realiseren nieuwe autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 1. Het aantal ontbrekende autoparkeerplaatsen bedraagt dus 1.
Voorts worden enkele voorwaarden opgelegd die tegemoet komen aan de afwijkingen, voor zover nog van toepassing na de uitsluiting van de functiewijziging.Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 2 november 2021 |
Volledig en ontvankelijk | 2 december 2021 |
Start openbaar onderzoek | 13 december 2021 |
Einde openbaar onderzoek | 11 januari 2022 |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 16 maart 2022 |
Verslag GOA | 22 februari 2022 |
naam GOA | Wim Van Roosendael |
De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Startdatum | Einddatum | Schriftelijke bezwaar-schriften | Schriftelijke gebundelde bezwaar-schriften | Petitie-lijsten | Digitale bezwaar-schriften |
13 december 2021 | 11 januari 2022 | 0 | 0 | 0 | 0 |
Het college sluit zich gedeeltelijk aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en aan de aanvrager de vergunning af te leveren, die afhankelijk is van de strikte naleving van volgende voorwaarden.
Algemene voorwaarden
de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken.
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
Uitsluitingen
De functiewijziging van de gelijkvloerse handelsruimte wordt uitgesloten van vergunning, waardoor de handelsruimte cfr. de bestaande toestand geacht vergund blijft.
Het college beslist de plannen waarvan een overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, goed te keuren.