Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2021194768 |
Gegevens van de aanvrager: | Matei, Marian met als adres Mercatorstraat 124 te 2018 Antwerpen en de heer voichita matei met als adres Mercatorstraat 124 bus 602 te 2018 Antwerpen |
Ligging van het project: | Terlindenhofstraat 330 te 2170 Antwerpen |
Kadastrale percelen: | afdeling 40 sectie C nr. 153R4 |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | regulariseren van de gelijkvloerse functiewijziging van kantoor naar gemeenschapsvoorziening |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 09/10/2020: weigering (20202433) voor het wijzigen van de voorgevel en het doorvoeren van interne verbouwingswerken (regularisatie);
- 16/10/2018: proces-verbaal (1002_2018_7759_VPV) voor het plaatsen van een airco op minder dan 2,00 m van de perceelgrens;
- 05/06/2018: proces-verbaal (11002_2018_6745_APO) voor het wijzigen van de functie van de benedenverdieping van kantoor naar gemeenschapsvoorziening;
- 20/08/1963: vergunning (1974#4449) voor verbouwingswerken.
Vergunde/vergund geachte toestand
- functie: kantoorfunctie met bovenliggende wooneenheden;
- pand in gesloten bebouwing met drie bouwlagen onder plat dak;
- entresol op rechterzijde;
- maximale bouwhoogte van circa 11,60 m;
- de volledige benedenverdieping werd dicht gebouwd, bouwdiepte verdiepingen variërend van 8,66 m (linkerzijde perceel) tot 15,72 m (rechterzijde);
- gevelafwerking:
Huidige toestand
- functie: kantoorfunctie met bovenliggende wooneenheden;
- de toegang tot de gelijkvloerse vergaderzaal werd ten opzichte van de rooilijn 1,50 m naar achteren verplaatst;
- doorgevoerde interne constructieve werken;
- gevelafwerking:
- podium achteraan.
Gewenste toestand
- gemeenschapsvoorziening;
- fietsenberging voor 5 fietsen;
- vooraan fietsensysteem voor 4 fietsen;
- conform huidige toestand (regularisatie).
Inhoud van de aanvraag
- regulariseren van:
- mogelijke wijzigingen aan de verdiepingen maken geen deel uit van de aanvraag.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
Brandweerzone Antwerpen-Zwijndrecht - Hulpverleningszone 1 (Antwerpen)/ Brandweer Zone Antwerpen | 20 januari 2022 | 8 februari 2022 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Business en Innovatie | 20 januari 2022 | 28 januari 2022 |
Sociale Dienstverlening/ Gemeenschapsvorming/ Ontmoeting/ Levensbeschouwingen | 20 januari 2022 | 1 februari 2022 |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 20 januari 2022 | 3 februari 2022 |
stadsontwikkeling/ vergunningen/ milieuvergunningen) | 20 januari 2022 | 8 februari 2022 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:
- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;
- de eigen aard van het betrokken gebied;
- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
- Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Beoordeling afwijkingen van de voorschriften
Op 9/10/2020 werd een weigering (dossiernummer: OMV_2020093895) afgegeven voor hetzelfde adres, met volgende motivatie:
“Een functiewijziging is stedenbouwkundig aanvaardbaar mits er kan worden voldaan aan de bouwcode. Er zal meer bepaald moeten worden voldaan aan artikel 27 van de bouwcode. Bij nieuwbouw, herbouw, bij functiewijziging of bij toename van de bebouwde grondoppervlakte moet minimaal 20% van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd zijn.
Echter kan dit niet in voorwaarde worden opgelegd omdat de aanpassingen die nodig zijn om tegemoet te komen, de bouwplannen op essentiële punten wijzigen (constructieve en architecturale ingrepen) waardoor er geen degelijke toetsing aan de goede ruimtelijke ordening kan gebeuren. Het college wordt geadviseerd om de aanvraag te weigeren.”
Er wordt nog steeds geen 20 % open ruimte aangeboden waardoor er niet wordt voldaan aan artikel 27 van de bouwcode. Bijgevolg wordt de aanvraag opnieuw ongunstig geadviseerd.
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag is gesitueerd in de Terlindenhofstraat, gelegen in een woonwijk van het district Merksem. De onmiddellijke omgeving wordt gekenmerkt door één- en meergezinswoningen.
De aanvraag omvat een functiewijziging van kantoor – dienstverlening – naar gemeenschapsvoorziening. De nieuwe functie is in harmonie met de kenmerkende functies in de omgeving.
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
De aanvraag maakt deel uit van een aaneengesloten bebouwing, variërend in 2 à 3 bouwlagen en variërend in dakvorm (plat dak of zadeldak). De aanvraag bestaat uit 3 bouwlagen en is in harmonie met de omgeving.
De afwijking op artikel 16 van de bouwcode is stedenbouwkundig niet aanvaardbaar.
Deze afwijking werd ook in de weigering aangehaald, met volgende motivatie:
“… In de begeleidende nota wordt aangehaald dat er klimaatbeheerstoestellen, welke niet conform artikel 16, zouden geplaatst zijn. Echter ontbreekt voldoende informatie waardoor er geen degelijke toetsing aan de goede ruimtelijke ordening kan gebeuren. …”
Aangezien er geen bijkomende informatie is aangereikt, wordt deze motivatie hernomen. Tevens heeft de dienst milieuvergunningen ook opmerkingen aangaande dit aspect. Dit punt wordt hieronder opnieuw behandeld.
Visueel-vormelijke elementen
De afwijking op artikel 11 van de bouwcode is stedenbouwkundig niet aanvaardbaar.
Deze afwijking werd ook in de weigering aangehaald, met volgende motivatie:
“De aanvraag wijkt af van artikel 11 van de bouwcode. De gebruikte materialen, de textuur en de kleuren doen steeds een duidelijke uitspraak over de architectuur van een gebouw en bepalen in belangrijke mate de beeldkwaliteit van het gebouw en de samenhang van het gebouw met zijn omgeving. De afwerking van de gevel van de gelijkvloerse verdieping is noch in harmonie met het referentiebeeld, noch met de afwerking van de overige bouwlagen. Dit is stedenbouwkundig niet aanvaardbaar.
Een mogelijke oplossing is om de volledige gevel terug in zijn oorspronkelijke staat (en kleur) te herstellen of de volledige gevel in een lichte kleur te schilderen. Dit kan worden meegenomen in een nieuwe aanvraag.”
Aangezien de aanvraag niet gewijzigd is, wordt deze motivatie hernomen.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
De aanvraag wijkt af van artikel 18 van de verordening toegankelijkheid. Er is een onoverbrugbaar hoogteverschil van 50 cm tussen het straatniveau en de vloerpas binnen. Echter is het niveauverschil aan de inkom vergund en wordt in voorliggende aanvraag niet gewijzigd.
De aanvraag wijkt af van artikel 24 van de verordening toegankelijkheid. Aan de voorzijde van de deur werd geen vrije en vlakke draairuimte voorzien welke het draaivlak van de deur raakt.
Bovenaan de trap is slechts een vrije diepte van circa 98cm beschikbaar.
Hoewel de inkomdeur door het bestaande niveauverschil ter plaatse geen zelfstandige gebruik voor een rolstoelgebruiker toelaat, kan het voldoen aan art. 24 wel reeds inspelen op eventuele latere verbeterings- of aanpassingswerken. Het nu reeds realiseren van een manoeuvreerruimte van 150cm voor de toegangsdeur zou een latere integratie van een traplift mogelijk kunnen maken, zodat op termijn wel een zelfstandige bruikbaarheid van de publieke functie wordt bekomen. De aanvraag dient voor een gunstige beoordeling aan de verordening aangepast te worden conform het artikel 24.
De aanvraag is voor advies opgestuurd naar de dienst milieuvergunningen. De dienst adviseert voorwaardelijk gunstig met volgende beoordeling:
“In het aanvraagdossier worden indicaties teruggevonden dat er ingedeelde inrichtingen of activiteiten (IIOA’s) van toepassing zouden kunnen zijn. Zo kan voor deze gemeenschapsvoorziening rubriek 32 van toepassing zijn voor gebruik als polyvalente zaal. Verder wordt er ook gesproken over een airco buitenunit die op het platte dak geplaatst wordt.
De aanvraag bevat te weinig informatie om uit te maken of het met zekerheid over ingedeelde inrichtingen of activiteiten gaat. Door het zeer beknopte dossier kan ook de eventuele hinder in deze straat met eengezinswoningen moeilijk ingeschat worden.
Indien de vergunning verleend wordt, dient de aanvrager na te gaan of er een milieutechnisch luik van toepassing is en zich eventueel in regel te stellen met de milieuwetgeving.“
Aangezien de dienst milieuvergunningen onvoldoende informatie heeft om te oordelen over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten, wordt het dossier ongunstig geadviseerd.
De aanvraag wijkt af van artikel 21 van de bouwcode. Ter hoogte van het platform in de vergaderzaal wordt een beperkte plafondhoogte van slechts 2,30 m bereikt. Dit in tegenstelling tot de minimaal vereiste 2,60 m. Echter komt deze afwijking alleen maar voor ter hoogte van het platform. In oppervlakte is de afwijking minimaal, circa 14 m² verhoogd platform tegenover circa 86 m² van de volledige ruimte. De afwijking is stedenbouwkundig aanvaardbaar.
Fietsvoorzieningen
De ontwikkelaars geven aan dat het cliënteel voornamelijk te voet of te fiets komt. Er worden 9 fietsparkeerplaatsen voorzien in het huidige ontwerp. Deze zijn echter op onrealistische locaties in het gebouw aanwezig, waardoor deze niet als fietsstalplaatsen beschouwd kunnen worden.
De aanvraag is niet voor vergunning vatbaar.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 2 parkeerplaatsen.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de functiewijziging. Voor gemeenschapsvoorzieningen zijn er geen normen voorzien in de bouwcode. De parkeerbehoefte zal berekend worden op maat.
De vereniging die in het gebouw zou komen is een lokale vereniging. Hieruit kunnen we besluiten dat er een laag autogebruik zal zijn, dat gelijkwaardig is aan het autogebruik van de huidige functie.
Deze berekening van de parkeerbehoefte gaat niet uit van een gebruik als gebedshuis. De werkelijke parkeerbehoefte is 2 .
|
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0 .
‘Voorliggende aanvraag heeft betrekking op een pand met een perceelsbreedte van minder dan of gelijk aan 8 m. Volgens artikel 12, §3, 1° (Levendige plint) van de bouwcode is een toegangspoort voor een autobergplaats niet toegelaten. ’
|
Het (bijgestelde) aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 2 – 2 = 0 .
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 2 – 0 = 2 . Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
Echter kan de berekende parkeerbehoefte van het nieuwe project worden verminderd met het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein. Dit op voorwaarde dat realisatie niet mogelijk is. Bijgevolg kan de parkeerbehoefte van de vergunde toestand in mindering gebracht worden voor 2 parkeerplaatsen.
De berekende parkeerbehoefte van het nieuwe project kan verminderd worden met het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein. Dit op voorwaarde dat realisatie niet mogelijk is.
In de bestaande situatie hebben we 130m² kantoren. Dit komt neer op 130*1.55PP/100m² = 2
Het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein is 2.
Het bijgestelde aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 2 – 2 = 0 .
|
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 22 december 2021 |
Volledig en ontvankelijk | 20 januari 2022 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 21 maart 2022 |
Verslag GOA | 25 februari 2022 |
naam GOA | Gerd Cryns |
Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.