2022_CBS_03136 - Omgevingsvergunning - OMV_2022018816. Bredabaan 560. District Merksem - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          10/02/2017: weigering (20162651) voor het omvormen van een handelsruimte tot woonruimte op de eerste verdieping;

-          09/01/2015: vergunning (3582#6432) voor het verbouwen van een appartementsgebouw met handelsruimte, 2 appartementen en een studio;

-          01/08/2014: vergunning (3582#4647) gevelwijziging.

Vergunde en huidige toestand

-          functie:

• meergezinswoning (3 woonunits) met gelijkvloerse handelsruimte in gesloten bebouwing;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen onder (grotendeels) platte daken;

-          gevelafwerking:

• wit pleisterwerk en wit geschilderde gevelsteen.

Gewenste toestand

-          meergezinswoning (3 woonunits) met gelijkvloerse reca in gesloten bebouwing.

Inhoud van de aanvraag

-          Functiewijziging gelijkvloers van detailhandel naar reca.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:
  De slaapkamer en werkruimte van het appartement vooraan op de eerste verdieping en het verblijfslokaal voor het restaurant achteraan hebben geen openingen voor de toetreding van daglicht en zicht. Bovendien bevatten deze geen te openen gevel- of dakdeel zodat de ruimte op natuurlijke wijze geventileerd kan worden.
• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  Bij een horecazaak van moeten er 0.6 pp/100m² voor personeel zijn alsook 2 pp/100m² voor bezoekers. Gezien de oppervlakte 290m² bedraagt, moeten er 2 parkeerplaatsen voor personeel aanwezig zijn alsook 6 voor bezoekers.
• artikel 35 Afvoerkanalen en uitlaten van alle gassen:
  De uitlaat van kanalen voor de afvoer van schadelijke gassen situeren zich niet minstens boven de kroonlijst van het eigen gebouw.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: art. 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Art. 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag is gesitueerd in de Bredabaan, gelegen in het district Merksem. De onmiddellijke omgeving wordt gekenmerkt door meergezinswoningen afgewisseld met handel.

De functiewijziging van handel naar reca – gelegen in de zone kernwinkelgebied centrum Merksem – kan gunstig worden geadviseerd.

De Beleidsnota Detailhandel 2020 stelt dat in deze zones er gestreefd wordt naar een goede mix tussen de functies handel, reca en diensten om op deze manier de aantrekkelijkheid en de verblijftijd van de bezoekers te verhogen en langdurige leegstand te vermijden.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Er worden geen volumetrische wijzigingen voorzien ten opzichte van de vergunde toestand waardoor het advies inzake schaal en ruimtegebruik gunstig is.
 

Visueel-vormelijke elementen

Op het gevelplan wordt vermeld dat er onverlichte zaakgebonden publiciteit “Salem Abo Alkas” wordt geplaatst. De voorziene afmetingen en plaatsing zijn aanvaardbaar.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Op de verdieping wordt een verblijfslokaal voor het restaurant en een bijhorende buitenruimte voorzien. Deze zijn aanvaardbaar op voorwaarde dat deze enkel voorzien worden voor het personeel van het restaurant en niet voor de gebruikers van het restaurant gelet op de hinder voor de bewoners van het gebouw en de aanpalenden.

De aanvraag is voor advies voorgelegd aan het Agentschap Wegen en Verkeer. Het agentschap adviseert voorwaardelijk gunstig met volgende voorwaarden:

-          Gezien de onmiddellijke nabijheid van de verkeerslichten op het zeer drukke kruispunt met de Deurnsebaan mag er geen gebruik gemaakt worden van rode of groene tinten.

-          Er moet voldoende ruimte voorzien worden op het eigen terrein voor het stallen van de fietsen van de personeelsleden en klanten van de nieuwe handelszaak alsook voor de bewoners van de bovengelegen appartementen. Bovendien moet deze fietsenstalling makkelijk toegankelijk zijn.

Deze voorwaarden zullen worden opgelegd, uitgezonderd deze met betrekking tot het stallen van de fietsen voor de bewoners van de bovengelegen appartementen daar de bovengelegen appartementen geen onderdeel vormen van voorliggende aanvraag.

De fietsstalplaatsen worden te midden van de horecazaak voorzien. Deze locatie is niet vlot veilig bereikbaar, en kunnen niet als nuttige fietsparkeerplaatsen beschouwd worden.

De bezoekers kunnen gebruik maken van de fietsbeugels op straat. Er dienen dus enkel parkeerplaatsen voor personeel te worden ingericht.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

3. De uitlaat van kanalen voor de afvoer van schadelijke gassen zich minstens boven de kroonlijst van het hoogste gebouw aan de straatzijde te voorzien, conform de bepalingen van artikel 35 van de bouwcode.

4. 2 fietsstalplaatsen op eigen terrein te voorzien voor personeel, conform de bepalingen artikel 29 van de bouwcode.

5. Alle handelingen, werken en wijzigingen buiten deze in functie van de functiewijziging van handel naar restaurant worden uitgesloten van de vergunning.

6. De publiciteit te voorzien zonder rode of groene tinten.

7. Het verblijfslokaal voor het restaurant en de bijhorende buitenruimte te voorzien voor het personeel van het restaurant en niet voor de gebruikers van het restaurant.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.