2022_CBS_03517 - Omgevingsvergunning - OMV_2021118070. Uitbreidingstraat 325-331. District Berchem - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          28/05/2021: vergunning (2021675) voor het slopen van de bestaande bebouwing voormalig gebouw De Post en Belgacom;

-          26/01/2021: kwaliteitskamer architectuur (KK/2020/1682) gunstig advies;

-          07/12/2020: kwaliteitskamer architectuur (KK/2020/1682) gunstig advies, mits voorwaarden en verdere uitwerking voor te leggen aan de stadsbouwmeester;

-          20/11/2020: goedkeuring college (2020_CBS_09641) voor herziening ontwikkelingskader site BPost, Belgacom en Sint-Maria;

-          10/07/2020: integrale kwaliteitskamer (KK/2020/1682) ongunstig advies en opnieuw voor te leggen aan stadsbouwmeester;

-          12/03/2020: integrale kwaliteitskamer (KK/2020/1682) gunstig advies, mits voorwaarden;

-          2019/2020: ontwerpproces in samenwerking met Stadsbouwmeester en Zorgbedrijf Antwerpen;

-          24/03/2017: goedkeuring college (2017_CBS_01721) voor ontwikkelingskader site BPost, Belgacom en Sint-Maria;

Uitbreidingsstraat 325:

-          17/04/1951: vergunning (957#2431) voor het vergroten telefoongebouw;

-          25/06/1992: vergunning (961#1140) voor het bouwen van een pyloon RTT;

-          03/10/2003: vergunning (961#11206) voor het plaatsen van een nieuw Belgacom logo;

Uitbreidingsstraat 331:

-          08/05/1996: vergunning (961#1467) voor GSM-antennes;

-          09/09/1999: vergunning (961#1918) voor het uitbreiden van een parking en het plaatsen van een omheining door middel van een hekwerk;

-          12/02/2002: vergunning (961#325) voor het uitbreiden van een GSM-netwerk;

-          04/06/2007: vergunning (3223#52) voor het aanleggen van laad- en loskade en zone voor reiniging personenwagens;

-          22/06/2007: vergunning (3238#302) voor het plaatsen van twee verlichte publiciteitspanelen van 36 m² op voet.

Vergunde/vergund geachte toestand/Huidige toestand

Uitbreidingsstraat 325:

-          Belgacomgebouw van 2 bouwlagen onder plat dak en zadeldak in open bebouwing;

Uitbreidingsstraat 331:

-          postgebouw van 2 bouwlagen onder plat dak in open bebouwing.

Gewenste toestand

Gebouw A

-          functie:

• restaurant-/caféruimte op een deel van het gelijkvloers;
• kantoren, dienstverlening en vrije beroepen voor de overige delen;

-          bouwvolume:

• open bebouwing met hoofdvolume van 4 bouwlagen met torenvolume tot 8 bouwlagen met bijkomend een teruggetrokken technische verdieping;
• footprint van 1.150 m²;
• kroonlijsthoogte onderbouw 15,03 meter, kroonlijsthoogte bovenbouw 30,21 meter en een nokhoogte van 33,28 meter;

-          gevelafwerking:

• beige/grijs steenachtig materiaal met oranje/rood metselwerk met bronskleurig buitenschrijnwerk en borstwering;

Gebouw B

-          functie:

• kantoren, dienstverlening en vrije beroepen;

-          bouwvolume:

• open bebouwing met hoofdvolume van 4 bouwlagen met torenvolume tot 8 bouwlagen met bijkomend een teruggetrokken technische verdieping;
• footprint van 1.610 m²;
• kroonlijsthoogte onderbouw 15,47 meter, kroonlijsthoogte bovenbouw 30,35 meter en een nokhoogte van 33,82 meter;

-          gevelafwerking:

• beige/grijs steenachtig materiaal met oranje/rood metselwerk met bronskleurig buitenschrijnwerk en borstwering;

Gebouw C

-          functie:

• kantoren, dienstverlening en vrije beroepen;

-          bouwvolume:

• open bebouwing met hoofdvolume van 4 bouwlagen met torenvolume tot 8 bouwlagen met bijkomend een teruggetrokken technische verdieping;
• footprint van 1.325 m²;
• kroonlijsthoogte onderbouw 14,91 meter, kroonlijsthoogte bovenbouw 30,19 meter en een nokhoogte van 33,26 meter;

-          gevelafwerking:

• beige/grijs steenachtig materiaal met oranje/rood metselwerk met bronskleurig buitenschrijnwerk en borstwering;
• led scherm van 4,8 m² ter hoogte van de oostgevel;

Ondergrondse parking

• 2 ondergrondse bouwlagen onder Blok A, Blok B en Blok C;
• in- en uitrit Blok C oostzijde aansluitend op de Singel;
• 319 autostaanplaatsen waarvan 18 voorbehouden voor mindervaliden;
• 446 fietsparkeerplaatsen met fietstrap naast Blok A en een fietslift in Blok B;
• afvalberging ter hoogte van Blok B niveau -2 van 76 m²;

Onbebouwde ruimte binnen contour van de ondergrondse parking

• twee privatieve publiek toegankelijke paden tussen de blokken;
• noordzijde en zuidzijde van Blok A en Blok C;

Onbebouwde ruimte buiten contour van de ondergrondse parking

• heraangelegd en overgedragen aan stad Antwerpen als publiek domein;
• heraanleg deel van de Uitbreidingstraat, aanleg van een nieuwe ontsluitingsweg, aanleg van groenzones rond de gebouwen met waterbuffering en aanpassing van een deel van het De Villegaspark, de hondenweide en de bestaande voetgangers- en fietsbrug.

Inhoud van de aanvraag

-          herontwikkelen van de site naar 3 nieuwe kantoorgebouwen voorzien van kantoren, dienstverlening en vrije beroepen met een gelijkvloers gedeelte restaurant-/caféruimte;

-          voorzien van een ondergrondse parking met 2 ondergrondse bouwlagen;

-          heraanleg van een deel van Uitbreidingstraat;

-          vellen van hoogstammige bomen;

-          voorzien van een led-scherm ter hoogte van de oostgevel Blok C;

-          aanleg van een nieuwe ontsluitingsweg ter hoogte van de Binnensingel;

-          aanleg van publieke en private groenzones rond de gebouwen met waterbuffering;

-          aanpassen van een deel van het De Villegaspark, de hondenweide en de Berchembrug.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Inhoud van de aanvraag

De aanvraag omvat twee delen, een tijdelijke grondwaterbemaling technisch noodzakelijk voor de realisatie van een nieuwbouwproject en de ingedeelde activiteiten verbonden aan de exploitatie van de nieuwe kantoorgebouwen.

Aangevraagde rubrieken

Aangevraagde rubrieken Bemaling Uitbreidingstraat
 

Aangevraagde rubrieken Uitbreidingstraat - Ingedeelde inrichtingen
 

Aangevraagde bijstelling bijzondere milieuvoorwaarden in afwijking van algemene of sectorale voorwaarden

Bemaling Uitbreidingstraat

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Gemeentewegen

Artikel 31 van het Omgevingsvergunningendecreet stelt dat indien de vergunningsaanvraag de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van een gemeenteweg omvat, de gemeenteraad een beslissing over de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van de gemeenteweg neemt, alvorens de bevoegde overheid een beslissing neemt over de vergunningsaanvraag.

Omschrijving beslissing

De gemeenteraad besliste in zitting van 25 april 2022 (jaarnummer 226) om:

Voorwaarden

• de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
• de voorwaarden opgelegd in het advies van het Agentschap Wegen en Verkeer zijn strikt na te leven;
• het verlies aan parkeerplaatsen op publieke ruimte moet op eigen terrein ondergronds als buurtparking aangeboden worden in samenwerking met Mobiliteit en Parkeren Antwerpen;
• een duidelijke markering die automobilisten waarschuwt dat er een drukbereden dubbelrichtingsfietspad ligt tussen afslagstrook en parkeergarage moet worden voorzien.

Lasten

Vooraleer onderhavige omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen kan worden uitgevoerd dient de begunstigde van de omgevingsvergunning:

• een overeenkomst, conform het raadsbesluit van 26 oktober 2015 (jaarnummer 576), af te sluiten met de stad Antwerpen voor de kosteloze overdracht (kosteloos voor de stad) van de met infrastructuur voorziene gronden, gelegen in het toekomstig openbaar domein;
• een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken te stellen in de handen van de stadsontvanger/financieel beheerder van de stad Antwerpen.

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een parkgebied. De parkgebieden moeten in hun staat bewaard worden of zijn bestemd om zodanig ingericht te worden, dat ze, in de al dan niet verstedelijkte gebieden, hun sociale functie kunnen vervullen, (Artikel 14 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend punt:

• Er wordt een afwijking gevraagd op de verordening met betrekking tot de hemelwaterput van 125.200 liter in plaats van de maximaal toegelaten 10.000 liter. Een afwijking kan worden toegestaan door het aantonen van voldoende hergebruik.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• 4.2.1 Looppaden buiten: Looppaden mogen maximaal 2% hellen dwars op de looprichting. Dit is niet af te leiden uit de plannen;
• 4.3.3 Opvangen niveauverschillen binnen: De leuningen in de traphallen lopen niet overal door op de tussenbordessen en moeten boven- en onderaan minimaal 40 cm doorlopen alvorens af te buigen naar vloer en wand;
• 4.3.4 Onthaalmeubel: Indien er een onthaalmeubel of balie wordt voorzien moet deze een verlaagd onderrijdbaar gedeelte hebben;
• Bijkomende informatie:

De evacuatie van personen met een beperking bij brand dient door de ontwerper besproken met de plaatselijke brandweer en worden voorzien overeenkomstig het wijzigingsbesluit van 12 juli 2012 tot vaststelling van de basisnormen voor de preventie van brand en ontploffing waaraan de nieuwe gebouwen moeten voldoen.

Volgens de bepalingen art. 1 punt 15° en art. 2 §1 vallen de ruimtes die “alleen toegankelijk zijn voor werknemers” niet onder de hierboven vermelde stedenbouwkundige verordening. Doch volgens de bepalingen van de codex over het welzijn op het werk (Hoofdstuk 1, art. III. 1-3) is het noodzakelijk nieuwe arbeidsplaatsen in te richten rekening houdend met de eventuele tewerkstelling van werknemers met een handicap.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening voetgangersverkeer op volgende punten:

• Artikel 3: Het is niet duidelijk op de plannen of de aanvraag rekening houdt met dit artikel: Als de weg voor voetgangersverkeer breder is dan 2,00 meter, dient steeds een minimale obstakelvrije loopweg van 1,50 meter breedte te worden gegarandeerd. Als de weg voor voetgangersverkeer een breedte heeft tussen 1,50 meter en 2.00 meter, mag slechts 0,50 meter hiervan door obstakels worden ingenomen. Wegen voor voetgangersverkeer met een breedte kleiner dan 1,50 meter mogen slechts aangelegd worden in straten met een rooilijnbreedte kleiner dan 9,00 meter. Elke weg voor voetgangersverkeer heeft een geheel obstakelvrije loopweg van minstens 1,00 meter breed en een vrije hoogte van minstens 2,10 meter;
• Artikel 5: Het is onvoldoende duidelijk op de plannen of de aanvraag rekening houdt met dit artikel:
  Hellingsbanen van wegen voor voetgangersverkeer en, aan oversteekplaatsen, tussen de wegen voor voetgangersverkeer en de rijweg, moeten aan de volgende maatvoering voldoen:
  • 1° niveauverschillen tot 10 cm, helling kleiner dan of gelijk aan 12%, met een richtwaarde van 10%;
  • 2° niveauverschillen van 10 cm tot 25 cm, helling kleiner dan of gelijk aan 10%, met een richtwaarde van 8,3%;
  • 3° niveauverschillen van 25 cm tot 50 cm, helling kleiner dan of gelijk aan 8%, met een richtwaarde van 6,25%;
  • 4° niveauverschillen groter dan 50 cm, helling kleiner dan of gelijk aan 5%.

Deze hellingsbanen dienen in acht genomen te worden, tenzij het natuurlijk maaiveld of de naastgelegen rijweg een grotere helling vertoont.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 14 Insprongen en openingen aan voorgevels:
  De toegang tot de fietsenberging is bovenaan niet afsluitbaar voorzien en wordt niet verlicht voorzien;
• Artikel 16 Technische uitsprongen:
  De technische uitsprongen hebben een hoogte van 3,07 meter en 3,47 meter > 2,50 meter;
• Artikel 18 Groenbescherming bij uitvoeren van werken:
  Bij het uitvoeren van werken dienen alle mogelijke voorzorgen genomen te worden om de opgaande beplanting te beschermen, om deze in goede gezondheid te houden en om schade te voorkomen. Op bouwwerven moet de ruimte tot 2 meter van de stam van te behouden, hoogstammige bomen vrij blijven van bouwwerfverkeer, stapeling of storting van bouwmaterialen, bouwafval, vuurhaarden, bouwbarakken, schaftwagens en dergelijke. Deze ruimte moet worden omheind of omkast. De boomwortels moeten afdoende beschermd worden door ze te bedekken met een schokdempend materiaal. Het vastspijkeren van latten en dergelijke aan bomen is verboden;
• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  het reca-gedeelte beschikt niet over voldoende bovengrondse fietsstalplaatsen;
  er worden geen fietsstalplaatsen voor elektrische fietsen op de grondplannen weergegeven;
• Artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  ieder verlies aan parkeerplaatsen dient op eigen terrein voorzien te worden;
  er worden geen autostalplaatsen voor elektrische wagens op de grondplannen weergegeven;
• Artikel 31 Laden en lossen:
  er wordt een laad- en loszone voorzien op het openbaar domein;
• Artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel:
  • de aansluitingen van DWA en RWA liggen meer dan 0,50 meter uit elkaar;
  • de vloeidiepte voor Blok A, Blok B, Blok C en de totale site bedraagt meer dan 0,80 meter onder het straatniveau;
• Artikel 42 Drainageleidingen en bemalingen:
  Drainageleidingen, bronbemalingen en andere afvoerbuizen om grondwater te verlagen, dienen aangesloten te worden op een retourbemaling, infiltratievoorziening of oppervlaktewater (vb. gracht, meer, vijver). Het grondwater mag niet geloosd worden in de afvoerleiding van het afvalwater (DWA of gemengd) van de openbare riolering. Dat geldt ook voor tijdelijke bemalingen in het kader van constructies in de ondergrond. Indien om technische redenen retourbemaling, infiltratie naar de bodem en lozing in een gracht of waterlichaam niet haalbaar is, wordt een lozing van het opgepompte grondwater in het openbare riool (gemengde of DWA) slechts toegestaan wanneer dit vermeld wordt in de stedenbouwkundige vergunning;
• Artikel 43 Septische putten:
  De inhoud van de septische putten voor kantoorgebouwen moet voldoen aan artikel 43.3.4. Een afwijking wordt aangevraagd om een kleinere dimensionering af te stemmen op gebouwen met een woonfunctie conform artikel 43.3.3.
   

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Het team Mer beoordeelde de project-MER inhoudelijk en keurt de project-MER goed.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen
Van de archeologienota werd akte genomen door het agentschap Onroerend Erfgoed op 27 oktober 2021.
(https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/20289). Het programma van maatregelen beval een proefsleuvenonderzoek. Nadien maakt de erkende archeoloog een nieuwe nota op met bijhorend programma van maatregelen. Ook dit programma van maatregelen dient verplicht te worden uitgevoerd als voorwaarde bij deze vergunning.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het project wordt voorzien als een kantoorproject. Gelet op de functie en schaal van het project werd een advies gevraagd aan de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing – Business en Innovatie. Deze dienst bevestigt hierbij het advies dat reeds in de projectinhoudversie zit (document 11):

“Het betreft de bouw van een grootschalig kantorencomplex, gelegen tussen de niet-strategische kantoorlocatie langsheen de Uitbreidingstraat en de strategische kantoorlocatie Berchem Station.

Strategische/Niet-strategische locatie:

-          Deze locatie sluit enerzijds aan bij de verlinte kantoren langsheen de Uitbreidingstraat. Deze zone wordt gekenmerkt door autogebonden werkplekken gezien de nabijheid van de oprit/afrit van E19 en Ring. Er is echter een groot tekort aan parkeerplaatsen en is er filevorming aan het begin en op het einde van de werkdag. Kantoren aan de Uitbreidingstraat zijn vaak verouderd en worden gekenmerkt door een bovengemiddelde leegstand (20% leegstand versus 8,7% gemiddeld in de stad). Ze zijn slecht bereikbaar via het openbaar vervoer en bevinden zich niet in een levendige omgeving.

-          Anderzijds sluit deze locatie ook aan bij de strategische kantoorlocatie rond Berchem Station. Deze strategische kantoorlocatie is eerder gericht op grootschalige kantoorontwikkelingen langsheen de spoorlijn. Daar zou de Belgacomsite dus van afwijken. Echter, de site is gelegen op 600 meter van het station en kan in bredere zin wel opgenomen worden in de strategische kantoorlocatie. Er wordt momenteel bekeken of de strategische kantoorlocatie Berchem Station uitgebreid zou kunnen worden, en dus deze site zou kunnen omvatten in de toekomst.

Invulling:

-          Het voorstel omvat de afbraak van de huidige bedrijfsgebouwen van Belgacom en Bpost en nieuwbouw van 3 monofunctionele bouwblokken met als bestemming kantoren. Dit druist in tegen de randvoorwaarde voor de site zoals opgenomen in het ontwerpend onderzoek en het bijhorend collegebesluit (2017_CBS_01721). Het betreft een grootschalige kantoorontwikkeling ( >1.500 m²) die enkel mogelijk is in strategische kantoorlocaties. Dit om enerzijds mobiliteitsstromen te richten naar de best bereikbare, multimodaal ontsloten zones en anderzijds prijsbederf en kwaliteitsverlies tegen te gaan in de kantorenmarkt.

-          De verdere verlinting van de kantoren langsheen de Uitbreidingstraat is niet gewenst. Echter, mits er toegewerkt wordt naar een ambitieuze modal shift van 80/20, kan geargumenteerd worden dat deze site eerder geënt is op de goede bereikbaarheid met het openbaar vervoer dankzij de nabijheid van Berchem Station.

-          De gemiddelde leegstandsgraad van kantoren in de stad van 8,7% ligt, ondanks een daling in de laatste jaren, boven de frictieleegstand van 5,5%. De Antwerpse kantorenmarkt is een vervangingsmarkt. Dit betekent dat nieuwbouwkantoren leegstand creëren op andere plekken in de stad. Er zijn in de komende jaren nog enkele nieuwbouwkantoorprojecten te verwachten voor een totaal van +/- 150.000 m². (Campus West, Nieuw Zuid, Havengebonden kantoren Noorderlaan…).

Verwevenheid:

-          Onder invloed van de krapte op de arbeidsmarkt groeit de vraag naar kantoren in een aangename en dynamische stedelijke omgeving, in de nabijheid van lunchplekken, supermarkt, crèches etcetera. Het monofunctionele karakter van het voorstel lijkt dit tegen te gaan, verweving met andere functies lijkt daarom aangewezen.

Inpassing in bredere ontwikkeling:

-          Voorstel is een verderzetting van de grootschalige kantoorontwikkelingen Post X en The Link, die beide zeer succesvol bleken: de grote oppervlaktes werden snel en volledig opgenomen.

Conclusie:

Het project wordt als “gunstig onder voorwaarden” geadviseerd met als voorwaarde dat:

-          Er inspanningen worden geleverd opdat op termijn slechts 20% van de verplaatsingen naar/van de nieuwe kantoren zal gebeuren met de auto, en om maximaal gebruik te maken van de nabijheid van trein- en busverbindingen van Berchem Station.

-          Er inspanningen geleverd zullen worden om ondernemingen aan te trekken die nog niet in Antwerpen aanwezig zijn.”

Bijkomend meldt de dienst Business en Innovatie:

“Met de invulling van het horecagedeelte zal mogelijk echter ook een horecavergunning vereist zijn inclusief de aandacht en de infrastructuur voor de bevoorrading van de horeca (eventueel gecombineerd met de diensten).”

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt het advies van de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing – Business en Innovatie bijgetreden. Het project is gelegen in woongebied, waar dergelijke kantoorfuncties die op vlak van functie en schaal afgestemd zijn op de onmiddellijke omgeving inpasbaar zijn.

Echter is het in de aanvraag onvoldoende verduidelijkt of reca-gedeelte een bedrijfsrestaurant betreft (en dus een nevenfunctie van de hoofdfunctie kantoor betreft) of dat dit een afzonderlijke entiteit betreft die los van de kantoren functioneert. Om de levendigheid van het project ook buiten de openingsuren van de kantoorfunctie te kunnen garanderen en om de relatie van de functie en de schaal van de omgeving te garanderen wordt in voorwaarden opgelegd dit niet als bedrijfsrestaurant te voorzien.

Ook is het niet duidelijk of de gelijkvloerse ruimte voor dienstverlening een afzonderlijke entiteit betreft of dat dit onderdeel uitmaakt van de kantoren op de bovenliggende verdiepingen. Gelet op de schaal van de omgeving wordt in voorwaarden opgelegd deze ruimte inderdaad als afzonderlijke entiteit te voorzien.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Al heel vroeg in het ontwerpproces werd een doorgedreven samenwerking tussen Cores – Alides (sites Belgacom en BPost) en het Zorgbedrijf Antwerpen (site Sint-Maria) opgezet. Een jaar lang uitgebreid en doordacht onderzoek resulteerden vervolgens in een krachtige stedenbouwkundige totaalvisie.

De bebouwing zoekt de grens op van de gewestplanbestemming woongebied- parkgebied. De uitbreiding van de bestaande open ruimte met 2.000 m² open parkruimte wordt voorzien aan de noordoostzijde van het terrein in plaats van aan de zijde van het De Villegaspark. Deze 2.000 m² aan groene ruimte resulteert samen met de compensatie van 1.000 m² aan groene ruimte (door verschuiven bouwgrens richting De Villegaspark) in een aaneengesloten driehoekig buurtgroenpark. Tevens vrijwaart deze ingreep de bestaande bebouwing aan de noordzijde van de Uitbreidingstraatsite van een vis à vis.

Door de samenwerking tussen Cores, Alides en het Zorgbedrijf Antwerpen en het opschuiven van de bouwlijn aan het De Villegaspark wordt een sterke symmetrische stedenbouwkundige figuur gecreëerd die de bestaande trage assen en de historische lijnen in het Berchems weefsel versterkt. Het aldus ontstane Gasthof is functioneel verbonden over de Uitbreidingstraat heen en maakt plaats voor een royale centrale, publieke groenruimte.

De ontwikkeling voorziet een maximaal aaneengesloten schermbebouwing met levendige gevels aan de Singelzijde, aan de Uitbreidingstraat en rondom de centrale groenzone aan het Gasthof. Bijkomend worden drie bouwzones op de sites BPost en Belgacom gedefinieerd door het doortrekken van twee zichtassen langsheen het bestaand (centraal) volume op de site van Sint-Maria en als verlengde van de Meibloemstraat en de Zonnebloemstraat. Het centrale volume, op de site van BPost - Belgacom, wordt voorzien in de as van de bestaande, historisch waardevolle bebouwing van Sint-Maria terwijl de twee andere volumes inspelen op de richtingen van de omliggende wijk.

De onderbouw wordt op schaal van de omgeving gebracht, waardoor het project meer communiceert met de wijk, het park, de bestaande, historisch waardevolle bebouwing van Sint-Maria en de driehoekige open ruimte aan de noordoostzijde. In deze onderbouw komt een levendige en buurtgerichte plint met publiek toegankelijke functies. Aan de zijde van het De Villegaspark plooit het bouwvolume weg in functie van meer openheid waardoor de connectie tussen de groene parken van Brialmont en De Villegas via de centrale groenzone van het Gasthof met de wijk versterkt wordt. Een kwalitatieve aantakking van de wijk op de groene ruimte van park De Villegas, Wolvenberg en park Brialmont dient binnen het project gegarandeerd te worden in afstemming met het Ringpark Groene Vesten.

Zowel de centrale open ruimte binnen de figuur van het Gasthof, als de driehoekige groene ruimte aan de noordoostzijde van de site, zullen worden aangelegd als publiek toegankelijke groene ruimte.

Het gedeelte van de Uitbreidingstraat dat binnen de afbakening van het masterplan valt, wordt heraangelegd.

Het projectvoorstel voorziet in een kwalitatieve heraanleg en stedelijke inrichting van zowel de open ruimtes, de publieke doorsteken als de betrokken openbare wegenis. De publieke doorsteken worden voldoende ruim ontworpen met aandacht voor de sociaal-ruimtelijke veiligheidsaspecten. De sociale veiligheid en controle en het intergenerationeel karakter van het projectgebied en haar omgeving vormen uitgangspunten voor het ontwerp.

De nieuwe inzichten in het statuut van Singel en Ring vragen niet enkel om een randafwerking van de stad, maar om een duidelijk gezicht naar de bestaande en nieuwe groenstructuren en de toekomstige Singelboulevard.

Het stedenbouwkundig plan maakt dan ook een onderscheid in bouwhoogte:

- een plint van maximaal 4 bouwlagen als basis die aansluiting zoekt bij de schaal van Oud-Berchem;

- koppen van maximaal 4 tot 8 bouwlagen op strategische plaatsen en opbouwend naar de Singel toe. Deze sluiten aan op schaal van de stad en het Singelprofiel waarbij de schaduwwerking van de hoogste volumes wordt erkend maar niet van dusdanige aard is dat de leefkwaliteit van de woningen in de omgeving of de leefkwaliteit van de wijk in het gedrang komen.

Omwille van deze redenen wordt geoordeeld dat de aanvraag wel degelijk verenigbaar is met de stedenbouwkundige voorschriften, meer bepaald artikel 6 en 10 van de bouwcode, én verenigbaar met een goede ruimtelijke ordening, in tegenstelling tot het advies van de Provinciale Omgevingsvergunningscommissie:

“(…) Gelet op de strijdigheid van de aanvraag met artikel 6 ‘Harmonie en draagkracht’ en artikel 10 ‘Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte’ van de Bouwcode en het feit dat hiervan niet afgeweken kan worden, is de POVC van oordeel dat de aanvraag geweigerd dient te worden. De POVC verleent bijgevolg een ongunstig advies. Ook het ongunstige brandweeradvies, het feit dat het AWV aangeeft dat de aanvraag om een aantal redenen onwenselijk is en dat het project veel zon zal wegnemen van verschillende woningen en het woonzorgcentrum dragen bij tot het ongunstig advies. De POVC is van oordeel dat de aanvraag niet voldoet aan de bepalingen van titel IV van de VCRO en op stedenbouwkundig vlak niet aanvaardbaar is. (…)”

Terrein

Gelet op het feit dat de herinrichting van het openbaar domein mee onderdeel uitmaakt van de aanvraag werd het advies gevraagd aan de stedelijke dienst Publieke Ruimte. Hieruit volgde dit advies:

“Het plan komt overeen met het definitief ontwerp dat door het COD werd goedgekeurd. Voor de verdere opvolging dient de procedure SW/Publieke Ruimte gevolgd te worden en dient er door de ontwikkelaar een overeenkomst afgesloten te worden (dit zit mee vervat in onze procedure).”

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is er geen bezwaar tegen de voorgestelde aanleg van het publiek domein op voorwaarde dat de knelpunten inzake de verkeersveiligheid uit het advies van de stedelijke dienst Mobiliteit en het advies van AWV gevolgd worden en op voorwaarde dat de parkeerplaatsen die op het openbaar domein verdwijnen in de ondergrondse parking als buurtparking voorzien worden.

Aanleg openbaar domein

Bij de aanleg van het openbare domein van het Vlaamse Gewest (deel van het gebouw ‘Blok A’ en de landing van de Berchembrug) dient conform het Besluit van de Vlaamse Regering van 29 maart 2002 betreffende ‘het toekennen van vergunningen, het vaststellen en innen van retributies voor het private gebruik van het openbaar domein van de wegen, de waterwegen en hun aanhorigheden, de zeewering en de dijken’ een domeinvergunning bekomen te worden.

Hieromtrent geeft AWV volgend advies:

“Dergelijke vergunning zou eventueel bekomen kunnen worden door de aanvrager. De omgevingsvergunning moet dus de voorwaarde bevatten dat de domeinvergunning aangevraagd en verkregen wordt. Minstens is de eventueel afgeleverde omgevingsvergunning onuitvoerbaar zolang de domeinvergunning niet verkregen wordt.

Het Agentschap Wegen en Verkeer kan reeds meegeven dat, om de aflevering van de domeinvergunning mogelijk te maken, de omgevingsvergunning minstens aan de volgende voorwaarden moet voldoen: (…)”

Deze voorwaarden van AWV worden toegevoegd als voorwaarde van deze omgevingsvergunning.

Ook werd advies gegeven door de verkeerspolitie:

“De verkeerspolitie heeft vanuit veiligheidsoogpunt onderstaande opmerking op de aanvraag voor het bouwen en exploiteren van 3 kantoorgebouwen met ondergrondse parkeergarage en bemaling die technisch noodzakelijk is voor het uitvoeren van bouwkundige werken.

Er dient in overleg met AWV bekeken te worden welke oplossing voor het aansluiten op de Singel het meest verkeersveilig is gezien het aanwezige tweerichtingsfietspad: het al dan niet voorzien van een uitvoegstrook, eventueel in combinatie met een verhoogde aanleg van fiets- en voetpad of enkel een invoegstrook of andere mogelijkheden.”

De eventuele bijkomende maatregelen inzake het tweerichtingsfietspad zullen onderdeel uitmaken van de domeinvergunning.

Groenaanleg

De aanvraag bevat een beperkte ontbossing. Hiervoor werd het advies van het Vlaamse Agentschap Natuur en Bos gevraagd. Hieruit volgde een voorwaardelijk gunstig advies.

De noodzaak voor ontbossing wordt voor het Agentschap Natuur en Bos onvoldoende verduidelijkt. Bijkomend vermeldt de aanvrager een te ontbossen oppervlakte van 0 m², maar betreft dit volgens het agentschap in werkelijkheid 750 m². De te ontbossen oppervlakte dient beperkt te blijven tot 750 m² en dient te voldoen aan de voorwaarden die opgelegd worden door dit agentschap. De voorwaarden van het Vlaamse Agentschap Natuur en Bos worden toegevoegd als voorwaarde van deze omgevingsvergunning.

Echter betreft dit de nieuwe hondenweide die de aanvrager als compensatie voor de bestaande hondenweide wenst te voorzien. De hondenweide dient elders op het perceel voorzien te worden.

Gebouwen

De aanvraag betreft 3 gebouwen met elk een hoofdvolume van 4 bouwlagen (wat aansluit bij de schaal van de woningen in dit deel van Oud-Berchem en het Mariagasthuis), met elk een volume van 8 bouwlagen en bijkomend een terugspringende technische laag (wat aansluit bij de hogere bouwvolumes die kenmerkend zijn langsheen het grensgebied tussen de Binnensingel en Oud-Berchem).

Gelet op de hoogte van de gebouwen werd het advies van de Federale Overheidsdienst Mobiliteit en Vervoer – Directoraat-generaal Luchtvaart gevraagd. Hieruit volgde een voorwaardelijk positief advies. Deze voorwaarden worden integraal toegevoegd als voorwaarde van deze omgevingsvergunning.

Ook vermeldt het Directoraat-generaal Luchtvaart volgende zaken:

“De volledige inhoud van het advies dient meegedeeld te worden aan de bouwheer.

De aanvrager dient het Directoraat-generaal Luchtvaart schriftelijk op de hoogte te brengen van het gevolg dat aan zijn advies werd gegeven.

Wij vestigen er uw aandacht op dat, als de werken zouden uitgevoerd worden zonder rekening te houden met bovenvermelde opmerkingen, het Directoraat-generaal Luchtvaart in dat geval alle verantwoordelijkheid afwijst in geval van eventuele problemen in verband met luchtvaartgebonden activiteiten.

Het Directoraat-generaal Luchtvaart houdt zich tevens het recht voor om deze voorschriften te laten naleven met alle juridische middelen die hem ter beschikking staat.”

Visueel-vormelijke elementen

De gebouwen worden voorzien in een rijkelijke steense architectuur die op vlak van materialisatie aansluit op de elementen die kenmerkend zijn voor Oud-Berchem. Dit versterkt de verwevenheid van het gebouw met haar omgeving.

Door een doordachte inzet van geveluitwerking en variaties in de materialisatie wordt een gevel gecreëerd die zowel een duidelijke hiërarchie toont tussen plintvolume en torenvolume en een harmonieus samenhangend geheel bekomt.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Ontsluiting/bereikbaarheid:

Aparte toegang en ontsluiting van de parkeergarage voor gemotoriseerd verkeer gebeurt rechtstreeks op de Binnensingel. Er worden ook 12 plaatsen voor motorrijders voorzien met toegang via de autoparking.

De fietsparking is toegankelijk via een luie trap met fietsgoot alsook via een fietslift.

Het LED-scherm op de gevel mag geen afleiding veroorzaken voor automobilisten op de Singel. Naar verkeersveiligheid toe mogen er dan ook geen flitsende/afleidende beelden geprojecteerd worden, enkel neutrale, statische beelden.

Parkeerplaatsen dienen bij voorkeur 6 meter vrije uitrijruimte te hebben. Een volledige parking met uitrijruimtes van circa 5,55 meter en 5,6 meter is onvoldoende comfortabel. Waar mogelijk dient de uitrijruimte vergroot te worden.

Fietsvoorzieningen:

Voor dit project dienen er 362 overdekte, afsluitbare fietsstalplaatsen voorzien te worden.

(360 voor de kantoren (norm 1,25/100 m²) en 2 voor horecapersoneel). Er werden 466 overdekte afsluitbare fietsstalplaatsen (waarvan 55 voor buitenmaatse fietsen) ingetekend in de ondergrondse fietsparking.

Voor het horecagedeelte dienen er ook 15 fietsstalplaatsen bovengronds publiek toegankelijk te zijn. Deze moeten voldoen aan de inrichtingsprincipes uit artikel 29 van de bouwcode.

Fietsers betreden de fietsenstalling in de ondergrondse parkeergarage via de fietstrap of de fietslift aan de kant van Uitbreidingstraat. De toegangen zijn gescheiden van het gemotoriseerd verkeer om conflicten te vermijden.

De fietstrap dient van twee goten voorzien te worden (1 langs elke zijde) om conflicten tussen stijgers en dalers te voorkomen.

De fietsenstalling is voorzien van in totaal 10 douches, 8 wastafels, 2 toiletten en 2 droogruimtes, opgesplitst in een mannen- en vrouwengedeelte. Bijkomend is er een aangepaste douche en toilet voorzien voor mindervaliden. Deze aantallen voldoen zowel aan de BREEAM normen, de richtlijnen van de Vlaamse overheid, als de aanbevelingen van dienst Mobiliteit stad Antwerpen. Lockers zijn ingepland in de individuele kernen van de kantoorgebouwen en zijn dus enkel toegankelijk voor reguliere gebruikers met een toegangsbadge. Ook hier wordt laadmogelijkheid voorzien voor uitneembare fietsbatterijen.

Laden en lossen:

In de Uitbreidingstraat wordt een gereserveerde laad- en loszone voor leveringen en het ophalen van afval voorzien, zodat de verkeersstromen in de Uitbreidingstraat niet geblokkeerd worden.

Voor leveringen met kleine voertuigen kan ook gebruikt gemaakt worden van de ondergrondse parking.

Buurtparking

Het verlies aan parkeerplaatsen op het openbaar domein dient als buurtparking ondergronds gecompenseerd te worden. Het buurtparkeeronderzoek is echter nog lopende. Indien uit het buurtparkeeronderzoek zou blijken dat er meer dan 25 plaatsen nodig zijn voor de buurtparking, dient dit aantal nog verhoogd te worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De ASTRID-veiligheidscommissie geeft een gunstig advies.

Inzake de aansluiting op Gewestweg en fietsveiligheid geeft het Vlaamse Agentschap Wegen en Verkeer een voorwaardelijk gunstig advies. Het AWV vraagt dat alvorens de start der werken aanvat, de aanvrager verder moet onderzoeken of er alternatieve werfontsluitingen mogelijk zijn en legt hieromtrent voorwaarden op. Ook worden er voorwaarden opgelegd inzake de aangevraagde aansluiting op de Gewestweg, het openbaar domein en de publiciteit. Deze voorwaarden worden integraal opgenomen in deze vergunning.

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Verordening toegankelijkheid en verordening voetgangersverkeer:

Om de kwaliteit van het gebouw en de aanleg van het terrein te kunnen garanderen dient in voorwaarden te worden opgenomen dat het project geheel voldoet aan deze verordenende voorschriften.

Bouwcode artikel 14:

Gelet op het feit dat het hier om een fietshelling gaat, zou het afsluitbaar maken van de helling het vlot en veilig gebruik in gedrang brengen. Deze afwijking kan vanuit stedenbouwkundig oogpunt gunstig geadviseerd worden.

De fietshelling dient wel verlicht te worden. Gelet op de specifieke context van het kantoorproject wordt in voorwaarden opgelegd deze van automatische verlichting te voorzien.

Bouwcode artikel 16:

Gelet op de totale schaal van het gebouw, gelet op de verhouding tussen de hoogte (3,07 meter en 3,47 meter) en de afstand van meer dan 4 meter tot de dakrand én gelet op het advies van de FOD Luchtvaart, wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt gesteld dat de afwijkende hoogte van de technische verdieping aanvaardbaar is.

Bouwcode artikel 19:

Om het groenvolume te beschermen en te garanderen dat het bestaande groenvolume de werken kan overleven dienen gepaste maatregelen genomen te worden. In voorwaarden dient opgenomen te worden dat aan dit voorschrift voldaan wordt.

Bouwcode artikel 41:

De aansluitingen van DWA en RWA dienen voldoende dicht bij elkaar voorzien te worden, zodat bij toekomstige wijzigingen slechts een beperkt deel van de straat opgebroken moet worden. Dit wordt in voorwaarden opgelegd. Deze voorwaarde is conform het advies van de rioolbeheerder.

Inzake de vloeidiepte werd volgend advies gegeven van de rioolbeheerder:

“De aansluiting dient zo ondiep als technisch mogelijk te worden aangeboden met een maximale diepte van 80 cm onder het straatniveau. Afwijkingen hierop kunnen worden toegestaan wanneer dit noodzakelijk is en deze noodzaak wordt aangetoond.”

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt het advies van de rioolbeheerder bijgetreden. De noodzaak voor een diepere vloeidiepte werd niet aangetoond, waardoor deze afwijking ongunstig geadviseerd wordt. Dit dient te voldoen aan de verordenende voorschriften.

Bouwcode artikel 43:

Dit artikel van de bouwcode houdt geen rekening met kantoorprojecten van deze schaal, waarbij een zeer groot deel van het gebouw voorzien wordt als technische kern en circulatiezones. Het voorstel van de aanvrager om dit te voorzien conform de voorschriften uit artikel 43.3.3 in plaats van 43.3.4 kan vanuit stedenbouwkundig oogpunt gunstig geadviseerd worden.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

De grondwaterbemaling is technisch noodzakelijk voor de realisatie van het nieuwbouwproject aan de Uitbreidingstraat in Berchem. Verschillende scenario’s werden bekeken maar finaal heeft de aanvrager ervoor gekozen te werken met een gesloten bouwkuip. Hierdoor wordt het totale waterbezwaar drastisch beperkt en is ook de invloed op het grondwaterniveau in de omgeving verwaarloosbaar, wat vooral belangrijk is voor het groenbestand en de parkvijver in de directe omgeving van de projectzone. Bovendien wordt vermeden dat eventuele grondwatervervuilingen worden verplaatst of opgepompt.

Door te werken met waterkerende wanden tot in de Boomse klei wordt het totale waterbezwaar beperkt tot circa 42.000 m³ en dit voor een bouwput van 6.300 m² en een verlaging van het grondwaterpeil met 3,75 m (onderkant liftputten). De bemaling zal gedurende 12 maanden actief zijn. Bij de opstart, gedurende 26 dagen, met een debiet van ten hoogste 10 m³/uur, tijdens de stationaire fase loopt dit debiet terug tot 4,4 m³/uur inclusief veiligheidsmarge. Het bemalingswater zal worden geloosd op riool, het gaat om een beperkt volume en door de mogelijke vervuiling is retourbemaling geen optie. Omdat verwacht wordt dat het grondwater verhoogde waarden aan arseen zal bevatten wordt een lozingsnorm voorgesteld van 50 µg/l arseen.

Dit voorstel is aanvaardbaar, het komt overeen met 10x het indelingscriterium wat een gebruikelijke norm is bij onder meer bodemsaneringen en werd ook door de VMM gunstig geadviseerd.

Om vast te stellen of er effectief verhoogde concentraties aan arseen of andere vervuilingsparameters worden aangetroffen in het grondwater dient de exploitant tijdens de eerste week van de bemaling een staalname te verrichten en het grondwatermonster te laten analyseren op het SAP. Indien uit de resultaten blijkt dat er verhoogde waarden worden vastgesteld dient de bemaling tijdelijk stilgelegd te worden tot de waterzuivering actief is.

Op het verzoek te mogen afwijken van artikel 4.2.5.1.1.§1 van Vlarem titel II betreffende de plaatsing van een meetgoot bij het overschrijden van een lozingsdebiet van 2 m³/uur bedrijfsafvalwater kan worden ingegaan. Het plaatsen van een meetgoot in het kader van een tijdelijke bemaling is inderdaad niet noodzakelijk en heeft weinig meerwaarde. Controle van het geloosde water kan gebeuren aan een aftapkraan. De gevraagde afwijking kan worden toegestaan.

Om de stedelijke diensten toe te laten de bemalingsactiviteiten op te volgen wordt voorgesteld dat onder de vorm van een bijzondere voorwaarde in de vergunning wordt opgenomen dat de exploitant de startdatum van de bemaling samen met de contactgegevens van de werfverantwoordelijke voor de opstart van de bemaling dient te melden aan de diensten Vergunningen en Milieu-Interventie. Ook het einde van de bemalingswerken wordt aan deze diensten meegedeeld.

De ingedeelde activiteiten tijdens de exploitatiefase blijven beperkt tot de meldingsplicht klasse 3 met uitzondering van de warmtepompen, hier gaat het om een klasse 2 activiteit. De aanvrager heeft ervoor gekozen de drie gebouwen uit te rusten met geothermische water/water warmtepompen, aangevuld met lucht/water warmtepompen. Per gebouw is één geothermische warmtepomp van 250 kW in de parking voorzien en twee lucht/water warmtepompen van 350 kW op het dak van elk gebouw. De geothermische warmtepompen gaan niet dieper dan het dieptecriterium (hier 150 m-mv).

Door de keuze van warmtepompen wordt bespaard op het energieverbruik in vergelijking met het gebruik van fossiele brandstoffen en op het vlak van luchtemissies levert dit uiteraard ook een milieuwinst op.

De meldingsplichtige activiteiten leveren geen probleem op, het gaat om 5 transformatoren (telkens 1.000 kVA), parkeerplaatsen voor bestelwagens, het lozen van huishoudelijk afvalwater en een noodgenerator.

Er bestaat geen aanleiding tot het formuleren van bijzondere voorwaarden voor de activiteiten die betrekking hebben op de exploitatie van de gebouwen. Voor de uitvoering van de grondwaterbemaling worden bijzondere voorwaarden voorgesteld.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De gebouwen en het terrein moeten na afwerking volledig voldoen aan de voorschriften van de verordening toegankelijkheid. Meer bepaald worden volgende zaken in voorwaarden opgelegd:

-          de looppaden buiten mogen maximaal 2% hellen dwars op de looprichting, conform artikel 4.2.1 van de verordening toegankelijkheid;

-          de leuningen in de traphallen moeten overal doorlopen op de tussenbordessen, conform artikel 4.3.3 van de verordening toegankelijkheid;

-          de leuningen in de traphallen moeten boven-en onderaan minimaal 40 centimeter doorlopen alvorens af te buigen naar vloer en wand, conform artikel 4.3.3 van de verordening toegankelijkheid;

-          indien er een onthaalmeubel of balie voorzien wordt, moet deze een verlaagd onderrijdbaar gedeelte hebben, conform artikel 4.3.4 van de verordening toegankelijkheid;

-          er dient rekening gehouden te worden met de eventuele tewerkstelling van werknemers met een handicap. Conform de codex over het welzijn op het werk dienen ook de ruimtes die “alleen toegankelijk zijn voor werknemers” toch te voldoen aan het wijzigingsbesluit van 12 juli 2012 tot “vaststelling van de basisnormen voor de preventie van brand en ontploffingen”.

2. Het terrein en de openbare ruimte die onderdeel uitmaken van het project moeten na uitvoering volledig voldoen aan de verordening voetgangersverkeer. Meer bepaald worden volgende voorwaarden opgelegd:

-          alle wegen voor voetgangersverkeer breder dan 2 meter dienen over een minimale obstakelvrije loopweg van 1,5 meter te beschikken, conform artikel 3 van de verordening voetgangersverkeer;

-          bij wegen voor voetgangersverkeer met een breedte tussen 1,5 meter en 2 meter mag slechts een breedte van 0,50 meter door obstakels ingenomen worden, conform artikel 3 van de verordening voetgangersverkeer;

-          iedere weg voor voetgangersverkeer moet breder zijn dan 1,5 meter, conform artikel 3 van de verordening voetgangersverkeer;

-          iedere weg voor voetgangersverkeer moet een geheel obstakelvrije loopweg hebben met een vrije hoogte van meer dan 2,1 meter, conform artikel 3 van de verordening voetgangersverkeer;

-          hellingsbanen van wegen voor voetgangersverkeer en, aan oversteekplaatsen, tussen de wegen voor voetgangersverkeer en de rijweg, moeten voldoen aan artikel 5 van de verordening voetgangersverkeer.

3. Er dienen voldoende maatregelen genomen te worden inzake de groenbescherming bij uitvoering van de werken. Gedurende de volledige duur van de werken moet het project voldoen aan artikel 18 van de bouwcode.

4. Het project moet voldoen aan alle algemene voorwaarden opgenomen in het advies van Water-link. Inclusief de voorwaarden in functie van de bouwcode:

-          afvalwater en hemelwater moeten volledig gescheiden tot aan de rooilijn gebracht worden. Wanneer wordt aangesloten op een gemengde leiding, gebeurt het samenbrengen van afvalwater- en hemelwaterafvoer op maximaal 50 cm van elkaar ter hoogte van het openbaar domein, conform artikel 41 van de bouwcode. Er dient op beide aansluitingen een externe toezichtmogelijkheid (huisaansluitputje) voorzien te worden;

-          de aansluiting dient zo ondiep als technisch mogelijk te worden aangeboden met een maximale diepte van 80 cm onder het straatniveau, conform artikel 41 van de bouwcode.

5. Het project moet voldoen aan alle technische voorwaarden opgenomen in het advies van Water-link, alsook de voorwaarden inzake de uitvoering van de werken, de voorwaarden inzake einde der werken en de voorwaarden inzake overname van de rioleringsinfrastructuur.

6. De gelijkvloerse reca-ruimte niet te voorzien als bedrijfsrestaurant (als nevenfunctie van de hoofdfunctie kantoor), maar als een autonome reca-functie die ook buiten de openingsuren van de kantoren toegankelijk is voor buurtbewoners. De gelijkvloerse ruimte voor dienstverlening (van gebouw A) als volledig afzonderlijk functionerend van het bovenliggende kantoor te voorzien.

7. De fietshelling te voorzien van automatische verlichting (bewegingsdetectie).

8. Contact op te nemen met AG Vespa in functie van de grondoverdrachten.

9. Het volledige verlies aan parkeerplaatsen op publieke ruimte op eigen terrein ondergronds als buurtparking aan te bieden in samenwerking met Mobiliteit en Parkeren Antwerpen.

10. Een duidelijke markering te voorzien die automobilisten waarschuwt dat er een druk bereden dubbelrichtingsfietspad ligt tussen afslagstrook en parkeergarage.

11. In samenwerking met Mobiliteit en Parkeren Antwerpen het voorzien van een buurtfietsenstalling op de site te onderzoeken.

12. De fietstrap te voorzien van 2 fietsgoten (1 langs elke zijde van de trap).

13. Een modal shift van 20/80 te voorzien en de opmaak van een bedrijfsvervoersplan voor de site in samenspraak met de stad.

14. Laadpunten voor elektrische wagens en voor elektrische fietsen te voorzien, conform artikel 29 en artikel 30 van de bouwcode met een voldoende duidelijke signalisatie.

15. Het LED-scherm op de gevel mag geen afleiding veroorzaken voor automobilisten op de Singel. Naar verkeersveiligheid toe mogen er dan ook geen flitsende/afleidende beelden geprojecteerd worden. Enkel neutrale, statische beelden zijn toegelaten.

16. Parkeerplaatsen van 6 meter vrije uitrijruimte te voorzien.

17. Voor het horecagedeelte 15 bovengrondse publiek toegankelijke fietsstalplaatsen te voorzien conform de inrichtingsprincipes uit artikel 29 van de bouwcode.

18. Volgende voorwaarden inzake de archeologienota dienen gevolgd te worden:

-          de bouwheer voert het programma van maatregelen, namelijk een proefsleuvenonderzoek, gedegen uit (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/archeologienotas/20289). Nadien maakt de erkende archeoloog een nieuwe nota op met bijhorend programma van maatregelen. Ook dit programma van maatregelen dient verplicht te worden uitgevoerd;

-          de bouwheer meldt 2 weken voor aanvang de start van de werken aan de stedelijke dienst Archeologie en nodigt deze uit voor een startvergadering (archeologie@antwerpen.be);

-          de bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen.

19. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

20. De bijgevoegde voorwaarden van het Vlaamse Agentschap Wegen en Verkeer zijn strikt na te leven.

21. De bijgevoegde voorwaarden van de Federale Overheidsdienst Mobiliteit en Vervoer – Directoraat-generaal Luchtvaart en Skeyes strikt na te leven.

22. De hondenweide elders en zonder te ontbossen, in samenspraak met de stedelijke dienst Publieke Ruimte, te voorzien.

23. Indoorradiodekking te voorzien conform het advies van ASTRID-veiligheidscommissie.

Lastvoorwaarden

24. Vooraleer onderhavige omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen kan worden uitgevoerd dient de begunstigde van de omgevingsvergunning:

-          een overeenkomst, conform het raadsbesluit van 26 oktober 2015 (jaarnummer 576), af te sluiten met stad Antwerpen voor de kosteloze overdracht (kosteloos voor de stad) van de met infrastructuur voorziene gronden, gelegen in het toekomstig openbaar domein;

-          een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken te stellen in de handen van de stadsontvanger/financieel beheerder van stad Antwerpen.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

De aanvraag wordt gunstig beoordeeld. Vanuit milieutechnisch oogpunt wordt voorgesteld de gevraagde vergunning te verlenen onder voorwaarden. De bemalingsactiviteiten kunnen worden vergund voor een periode van 12 maanden die aanvangt bij de opstart van de bemaling en voor een totaal volume van 42.000 m³.

Geadviseerde rubrieken

Geadviseerde rubrieken Bemaling Uitbreidingstraat

Geadviseerde rubrieken Uitbreidingstraat - Ingedeelde inrichtingen

Geadviseerde bijzondere milieuvoorwaarden

Lasten

Artikel 75 van het Omgevingsvergunningendecreet bepaalt dat de vergunningverlener lasten bij vergunningen kan opleggen.

De last kan de vorm aannemen van een louter financiële last of een realisatie in natura door de ontwikkelaar. In elk geval kan ingespeeld worden op maatschappelijke noden en behoeften op buurt- en wijkniveau. Het is aan de vergunningverlenende overheid om te bepalen of een louter financiële last aan de ontwikkelaar wordt opgelegd of een realisatie in natura door de ontwikkelaar wordt geëist. De inkomsten voor de stad van lasten moeten vanuit de regelgeving een expliciete bestemming krijgen met een link in de nabijheid van het project. Bij beslissing van de lasten moet dit meteen vastgelegd worden. Het kaderbesluit van 9 maart 2018 (jaarnummer 2203) legde de principes voor de lasten vast.

Het college gaf in zitting van 20 november 2020 (jaarnummer 9644) opdracht aan de onderhandelaar van de stedelijke administratie om onderhandelingen te voeren omtrent het concrete dossier.

Het college besliste in zitting van 10 december 2021 (jaarnummer 9942) de opdracht van onderhandelaar over te zetten naar een nieuwe onderhandelaar van de stedelijke administratie om onderhandelingen verder te voeren omtrent het concrete dossier.

Het college beslist in zitting van 16 mei 2022 tot het sluiten van een overeenkomst over de stedenbouwkundige ontwikkelingskosten waarmee SPITFIRE NV ingestemd heeft. De lasten worden geregeld in dat besluit.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Wijzigingsverzoeken

De aanvrager heeft één of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen.

Minstens één van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden.

De aanvaarde wijzigingen zijn zodanig dat er een nieuw openbaar onderzoek werd gehouden en eventuele adviezen opnieuw werden gevraagd.

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Bezwaren uit vorige openbare onderzoeken over de aanvraag, die nog relevant zijn, worden hier ook besproken.

1. Gewestplan: Het bezwaar dat het gewestplan in woongebied enkel kantoren toelaat op voorwaarde dat ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. De bezwaarindieners verduidelijken dat een plint van 4 bouwlagen (met functie kantoor) niet aansluit met de bestaande omgeving en dat zeker de hoogteaccenten van 8 verdiepingen (met functie kantoor) niet aansluiten;
Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Al heel vroeg in het ontwerpproces werd een doorgedreven samenwerking tussen bouwheer van voorliggende aanvraag (sites Belgacom en BPost) en het Zorgbedrijf Antwerpen (site Sint-Maria) opgezet. Voorliggende projectgrenzen én een jaar lang uitgebreid en doordacht onderzoek resulteerden vervolgens in een krachtige stedenbouwkundige totaalvisie.

De onderbouw wordt op schaal van de omgeving gebracht, waardoor het project meer communiceert met de wijk, het park, de bestaande, historisch waardevolle bebouwing van Sint-Maria en de driehoekige open ruimte aan de noordoostzijde. In deze onderbouw komt een levendige en buurtgerichte plint met publiek toegankelijke functies. Aan de zijde van het De Villegaspark plooit het bouwvolume weg in functie van meer openheid waardoor de connectie tussen de groene parken van Brialmont en De Villegas via de centrale groenzone van het Gasthof met de wijk versterkt wordt. Een kwalitatieve aantakking van de wijk op de groene ruimte van park De Villegas, Wolvenberg en park Brialmont wordt binnen het project gegarandeerd in afstemming met het Ringpark Groene Vesten.

De nieuwe inzichten in het statuut van Singel en Ring vragen niet enkel om een randafwerking van de stad, maar om een duidelijk gezicht naar de bestaande en nieuwe groenstructuren en de toekomstige Singelboulevard.

Het stedenbouwkundig plan maakt dan ook een onderscheid in bouwhoogte: een plint van maximaal 4 bouwlagen als basis die aansluiting zoekt bij de schaal van Oud-Berchem, koppen van maximaal 4 tot 8 bouwlagen op strategische plaatsen en opbouwend naar de Singel toe, sluiten aan op schaal van de stad en het Singelprofiel.

Deze kantoorfunctie anders dan wonen en de schaal zijn hierdoor inpasbaar in het bestaande woongebied en verenigbaar met de omgeving;

2. Gewestplan: Het bezwaar dat het MER slechts opgesteld werd voor een perimeter van 200 meter om de impact van het project op de omgeving te beoordelen, waaruit af te leiden valt dat voor de aanvrager een straal van maximaal 200 meter kan beschouwd worden om de onmiddellijke omgeving te definiëren. En het bezwaar dat gebouwen op een afstand van 800 meter of gebouwen met andere bestemming niet binnen de onmiddellijke omgeving vallen;
Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. De perimeter van 200 meter uit het MER betekent niet dat de onmiddellijke omgeving inzake de verenigbaarheid met gewestplan beperkt moet blijven tot 200 meter. Het wordt door de bezwaarindieners niet aangetoond dat gebouwen tot 800 meter niet tot de onmiddellijke omgeving behoren. Het wordt door de bezwaarindieners niet aangetoond dat gebouwen in andere bestemming niet tot de onmiddellijke omgeving behoren;

3. Bouwhoogte - schaduw: Het bezwaar dat de bouwvolumes de daglichttoetreding van de woningen in de wijk hinderen;

Beoordeling: De schaduwwerking van de hoogste volumes wordt erkend maar is niet van dusdanige aard dat de leefkwaliteit van de woningen in de omgeving of de leefkwaliteit van de wijk in het gedrang komen. Het bezwaar is ongegrond. Bijkomend dient hierbij de afstand tot de woningen in rekening gebracht te worden. Inzake de verhouding tussen de hoogte en afstanden is volgende informatie gekend:

-          Het torenvolume van blok A heeft een hoogte van circa 30 meter (circa 33,5 inclusief terugspringende technische laag) en voorziet een horizontale afstand van circa 49 meter tot de dichtstbijzijnde gezinswoning (Uitbreidingstraat nr.320).

-          Het torenvolume van blok B heeft een hoogte van circa 30 meter (circa 33,5 inclusief terugspringende technische laag) en voorziet een horizontale afstand van circa 87 meter tot de dichtstbijzijnde gezinswoning (Meibloemstraat nr.30).

-          Het torenvolume van blok C heeft een hoogte van circa 30 meter (circa 33,5 inclusief terugspringende technische laag) en voorziet een horizontale afstand van circa 27 meter tot de dichtstbijzijnde gezinswoning (Meibloemstraat nr.30);

4. Bouwhoogte – Harmonie: Het bezwaar dat het aantal bouwlagen en de bouwhoogte niet in harmonie is met de bouwhoogte in de woonwijk;

Beoordeling: Het stedenbouwkundig plan maakt een onderscheid in bouwhoogte: een plint van maximaal 4 bouwlagen als basis die aansluiting zoekt bij de schaal van Oud-Berchem, koppen van maximaal 4 tot 8 bouwlagen op strategische plaatsen en opbouwend naar de Singel toe, sluiten aan op schaal van de stad en het Singelprofiel. Het bezwaar is ongegrond;

5. Bouwhoogte – 44 meter: Het bezwaar dat de bouwhoogte voorzien wordt tot 44 meter hoogte;

Beoordeling: Dit is niet correct. Het bezwaar is ongegrond. De hoogtelijn 43,900 TAW (zoals weergegeven op de sneden) betreft de afstand tussen het hoogste punt van het gebouw tot het laagste punt van de ondergrondse bouwlagen;

6. Bouwhoogte – zicht op Mariagasthuis: Het bezwaar dat de bouwhoogte het zicht op de statige gevel van het Mariagasthuis hindert;

Beoordeling: De site van de aanvraag bevindt zich aan de overkant van de straat van het Mariagasthuis. Het bezwaar is ongegrond. De waardevolle gevels van het Mariagasthuis blijven voldoende zichtbaar vanop het openbaar domein. Bijkomend worden er tussen de gebouwen nieuwe semi-publieke ruimtes ingericht waarbij rekening gehouden wordt met zichtlijnen naar het Mariagasthuis;

7. Bouwhoogte – stadszicht Oud Berchem: Het bezwaar dat de bouwhoogte het stadszicht van Oud Berchem aantast;

Beoordeling: Het stedenbouwkundig plan maakt een onderscheid in bouwhoogte: een plint van maximaal 4 bouwlagen als basis die aansluiting zoekt bij de schaal van Oud-Berchem, koppen van maximaal 4 tot 8 bouwlagen op strategische plaatsen en opbouwend naar de Singel toe, sluiten aan op schaal van de stad en het Singelprofiel. Het bezwaar is ongegrond. De bouwhoogte vormt geen aantasting van het niet-beschermde stadszicht van de wijk;

8. Bouwhoogte – Gebouw A en C: De bezwaren dat gebouwen A en C geen gebouwen zijn van 4 bouwlagen met een torenvolume tot 8 bouwlagen, maar dit in werkelijkheid een gewoon gebouw van 8 bouwlagen betreft met enkel een verschil in accent van gevelsteen;

Beoordeling: Deze stelling van de bezwaarindiener is niet correct. Het bezwaar is ongegrond. Zowel gebouw A als gebouw C voorzien zowel delen met 4 bouwlagen als delen met 8 bouwlagen;

9. Bouwhoogte – maximaal drie bouwlagen: De vraag om het aantal bouwlagen van het kantoorproject te beperken tot maximaal 3;

Beoordeling: De bezwaarindiener vraagt maximaal 3 bouwlagen te voorzien, maar staaft dit niet met sluitende stedenbouwkundige argumenten. Het bezwaar is ongegrond;

10. Bouwhoogte en bouwvolume– algemeen bezwaar: De bezwaren tegen de bouwhoogte zonder verdere verduidelijking;

Beoordeling: Er werden tal van algemene bezwaren ingediend tegen de bouwhoogte en het bouwvolume zonder dat hierbij specifieke stedenbouwkundige argumenten aangehaald worden. Deze bezwaren zijn ongegrond;

11. Refereren naar andere kantoorprojecten: De bezwaren dat de kantoorprojecten waar dit project naar refereert alle zijn ingeplant op percelen die meer dan 80 meter breed zijn en dus geen geldige referentieprojecten zijn aangezien het voorliggende project een perceelbreedte van circa 40-50 meter betreft;

Beoordeling: Het feit dat de overige projecten een grotere perceelbreedte hebben is geen afdoende reden waarom dit andere stedenbouwkundige contexten zou betreffen. Op vlak van schaal, densiteit en functie komt het project overeen met de referentieprojecten langsheen de Binnensingel. Het bezwaar is ongegrond;

12. Gebiedsvreemde stedenbouwkundige figuur - Mariahof: Het bezwaar dat de aanvrager aangeeft dat de nieuwe gebouwen deel uitmaken van het bouwblok Mariahof terwijl uit historische kaarten blijkt dat het Mariahof nooit deel heeft uitgemaakt van een bouwblok;

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Het feit dat deze sites vroeger geen bouwblok gevormd hebben betekent niet dat deze geen nieuw bouwblok kunnen vormen.

Al heel vroeg in het ontwerpproces werd een doorgedreven samenwerking tussen bouwheer van voorliggende aanvraag (sites Belgacom en BPost) en het Zorgbedrijf Antwerpen (site Sint-Maria) opgezet. Voorliggende projectgrenzen én een jaar lang uitgebreid en doordacht onderzoek resulteerden vervolgens in een krachtige stedenbouwkundige totaalvisie.

De bebouwing zoekt de grens op van de gewestplanbestemming woongebied- parkgebied. De uitbreiding van de bestaande open ruimte met 2.000 m² open parkruimte wordt voorzien aan de noordoostzijde van het terrein in plaats van aan de zijde van het De Villegaspark. Deze 2.000 m² aan groene ruimte resulteert samen met de compensatie van 1.000 m² aan groene ruimte (door verschuiven bouwgrens richting De Villegaspark) in een aaneengesloten driehoekig buurtgroenpark. Tevens vrijwaart deze ingreep de bestaande bebouwing aan de noordzijde van de Uitbreidingstraatsite van een vis à vis.

Door de samenwerking tussen bouwheer van voorliggende aanvraag en het Zorgbedrijf Antwerpen en het opschuiven van de bouwlijn aan het De Villegaspark wordt een sterke symmetrische stedenbouwkundige figuur gecreëerd die de bestaande trage assen en de historische lijnen in het Berchems weefsel versterkt. Het aldus ontstane Gasthof is functioneel verbonden over de Uitbreidingstraat heen en maakt plaats voor een royale centrale, publieke groenruimte;

13. Gebiedsvreemde stedenbouwkundige figuur - Uitbreidingstraat: Het bezwaar dat nergens in de omgeving de Uitbreidingstraat door een bouwblok snijdt;

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Het feit dat de Uitbreidingstraat op andere plaatsen geen bouwblok doorsnijdt betekent niet dat dit hier niet mogelijk zou zijn;

14. Gebiedsvreemde stedenbouwkundige figuur - Schermbebouwing: Het bezwaar dat schermbebouwing niet ingegeven is vanuit de ruimtelijke eigenschappen van de buurt en de omgeving;

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. De inzet op meer groen en open ruimte voor dit dichtbevolkte deel van Berchem intra muros was een belangrijk uitgangspunt, in combinatie met een kwalitatieve en levendige randbebouwing aan de Ringzone met als bijkomend voordeel een afschermende functie voor geluid en fijn stof ten aanzien van de achterliggende wijk.

De ontwikkeling voorziet een maximaal aaneengesloten schermbebouwing met levendige gevels aan de Singelzijde, aan de Uitbreidingstraat en rondom de centrale groenzone aan het Gasthof. Bijkomend worden drie bouwzones op de sites BPost en Belgacom gedefinieerd door het doortrekken van twee zichtassen langsheen het bestaand (centraal) volume op de site van Sint-Maria en als verlengde van de Meibloemstraat en de Zonnebloemstraat. Het centrale volume, op de site van BPost - Belgacom, wordt voorzien in de as van de bestaande, historisch waardevolle bebouwing van Sint-Maria terwijl de twee andere volumes inspelen op de richtingen van de omliggende wijk.

De onderbouw wordt op schaal van de omgeving gebracht, waardoor het project meer communiceert met de wijk, het park, de bestaande, historisch waardevolle bebouwing van Sint-Maria en de driehoekige open ruimte aan de noordoostzijde. In deze onderbouw komt een levendige en buurtgerichte plint met publiek toegankelijke functies. Aan de zijde van het De Villegaspark plooit het bouwvolume weg in functie van meer openheid waardoor de connectie tussen de groene parken van Brialmont en De Villegas via de centrale groenzone van het Gasthof met de wijk versterkt wordt. Een kwalitatieve aantakking van de wijk op de groene ruimte van park De Villegas, Wolvenberg en park Brialmont wordt binnen het project gegarandeerd in afstemming met het Ringpark Groene Vesten;

15. Leesbaarheid van de wijk: Het bezwaar dat de geplande stedenbouwkundige figuur ongepast en gebiedsvreemd is en deze afbreuk doet aan de leesbaarheid van de wijk en de kenmerkende ruimtelijke elementen;

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. De inzet op meer groen en open ruimte voor dit dichtbevolkte deel van Berchem intra muros was een belangrijk uitgangspunt, in combinatie met een kwalitatieve en levendige randbebouwing aan de Ringzone met als bijkomend voordeel een afschermende functie voor geluid en fijn stof ten aanzien van de achterliggende wijk.

De ontwikkeling voorziet een maximaal aaneengesloten schermbebouwing met levendige gevels aan de Singelzijde, aan de Uitbreidingstraat en rondom de centrale groenzone aan het Gasthof. Bijkomend worden drie bouwzones op de sites BPost en Belgacom gedefinieerd door het doortrekken van twee zichtassen langsheen het bestaand (centraal) volume op de site van Sint-Maria en als verlengde van de Meibloemstraat en de Zonnebloemstraat. Het centrale volume, op de site van BPost - Belgacom, wordt voorzien in de as van de bestaande, historisch waardevolle bebouwing van Sint-Maria terwijl de twee andere volumes inspelen op de richtingen van de omliggende wijk.

De onderbouw wordt op schaal van de omgeving gebracht, waardoor het project meer communiceert met de wijk, het park, de bestaande, historisch waardevolle bebouwing van Sint-Maria en de driehoekige open ruimte aan de noordoostzijde. In deze onderbouw komt een levendige en buurtgerichte plint met publiek toegankelijke functies. Aan de zijde van het De Villegaspark plooit het bouwvolume weg in functie van meer openheid waardoor de connectie tussen de groene parken van Brialmont en De Villegas via de centrale groenzone van het Gasthof met de wijk versterkt wordt. Een kwalitatieve aantakking van de wijk op de groene ruimte van park De Villegas, Wolvenberg en park Brialmont wordt binnen het project gegarandeerd in afstemming met het Ringpark Groene Vesten;

16. Functie – verzadiging kantoorfunctie: Het bezwaar dat er in de omgeving reeds een verzadiging van kantoorfuncties aanwezig is en het feit dat het een monofunctioneel project betreft;

Beoordeling: Gelet op de context van de afstand tot de strategische kantoorlocatie, de afstand tot Berchem Station en de ambitieuze modal shift zijn kantoorfuncties van een grote schaal mogelijk. Een mogelijk knelpunt is inderdaad het monofunctionele karakter van het voorstel. Uit de aanvraag is het niet volledig duidelijk of de recavoorziening een afzonderlijke functie betreft die toegankelijk is voor buurtbewoners of dat dit een bedrijfsrestaurant betreft. Het bezwaar is bijgevolg deels gegrond. In de voorwaarden zal opgenomen worden de reca-inrichting niet als bedrijfsrestaurant te voorzien;

17. Functie – bovenlokaal karakter: Het bezwaar dat het programma sterk gericht is op bovenlokale functies;

Beoordeling: Gelet op de context van de afstand tot de strategische kantoorlocatie, de afstand tot Berchem Station en de ambitieuze modal shift zijn kantoorfuncties van een grote schaal mogelijk. Echter is het niet volledig duidelijk of de recavoorziening werkt op de schaal van de wijk of op de schaal van het kantoor. Het bezwaar is deels gegrond. De reca-inrichting dient niet als bedrijfsrestaurant voorzien te worden;

18. Functie – algemeen bezwaar: De bezwaren tegen de kantoorfunctie zonder verdere verduidelijking;

Beoordeling: Er werden tal van algemene bezwaren ingediend tegen de kantoren of tegen de kantoorgebouwen zonder verduidelijking over welke specifieke stedenbouwkundige aspecten het bezwaar gaat. Deze bezwaren zijn ongegrond;

19. Functie – geen aangetoonde noodzaak: Het bezwaar dat de nood aan deze oppervlakte aan burelen niet bewezen wordt;

Beoordeling: Het is bij de aanvraag van een omgevingsvergunning niet noodzakelijk om aan te tonen dat de functie noodzakelijk is. Het bezwaar is ongegrond. De gebouwen bevinden zich in woongebied, conform het gewestplan. De functie kantoor is binnen woongebied inpasbaar;

20. Functie – kantoren in tijd van thuiswerk: De opmerking dat het dagelijks gebruik van kantoren niet meer relevant is nu thuiswerk zijn intrede gedaan heeft;

Beoordeling: Het bezwaar betreft het vermoeden dat een kantoor van dergelijke schaal omwille van mogelijk thuiswerk niet meer relevant is. Dit vermoeden betreft geen stedenbouwkundig aspect. Het bezwaar is ongegrond;

21. Functie – ontbreken woonfunctie: Het bezwaar dat er in de omgeving een tekort is aan betaalbare woningen en dat er geen woningen op de site voorzien worden;

Beoordeling: De gebouwen bevinden zich in woongebied, conform het gewestplan. De functie kantoor is binnen woongebied inpasbaar. Het bezwaar is ongegrond. Het is niet verplicht om op deze locatie woonentiteiten te voorzien;

22. Functie – verwijderen gemeenschapsvoorzieningen: Het bezwaar dat de site voor gemeenschapsvoorziening door de stad in handen gelegd wordt van private ontwikkelaars;

Beoordeling: De gebouwen bevinden zich in woongebied, conform het gewestplan. De functie kantoor is binnen woongebied inpasbaar. Het bezwaar is ongegrond. Het is niet verplicht om op deze locatie gemeenschapsvoorziening te voorzien;

23. Functie – mix werken en wonen: Het bezwaar dat een volwaardige mix tussen het werken en wonen bekomen moet worden;

Beoordeling: De gebouwen bevinden zich in woongebied, conform het gewestplan. De functie kantoor is echter binnen woongebied inpasbaar. Het bezwaar is ongegrond. Het voorzien van een mix tussen woongelegenheid en werkgelegenheid kan niet enkel op perceelniveau, maar ook op wijkniveau bekomen worden. In dit opzicht betreft het voorzien van een nieuw kantoorproject in een woongebied reeds op voldoende wijze een mix tussen werk en wonen;

24. Functie – overige functies: Het bezwaar dat er zeer veel mogelijkheden waren voor andere functies op het terrein zoals park, wonen, gemeenschapsvoorzieningen, logistieke hub en meer;

Beoordeling: De gebouwen bevinden zich in woongebied, conform het gewestplan. De functie kantoor is echter binnen woongebied inpasbaar. Het bezwaar is ongegrond. Het bezwaar betreft louter alternatieve invullingen voor het project;

25. Functie – rust: Het bezwaar dat een kantoorproject van dergelijke hoogte de rust verstoort, terwijl een groene zone of appartementen de rust wel behouden;

Beoordeling: De stelling dat een kantoorproject de rust van de wijk meer zou storen dan bijvoorbeeld een appartementsgebouw wordt niet aangetoond. Het bezwaar omtrent verstoren van de rust betreft niet-aantoonbare, subjectieve elementen die niet van stedenbouwkundige aard zijn en die bijgevolg niet mee in afweging kunnen genomen worden bij de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggend project. Er is niet noodzakelijk een causaal verband tussen voorliggend project en de te verwachten overlast zoals omschreven in het bezwaarschrift. Het bezwaar is ongegrond;

26. Functie – reca: Het bezwaar dat de functie van unit 1 van gebouw A onvoldoende verduidelijkt wordt, waardoor niet geweten is of dit een afzonderlijke reca-functie of een personeelsrestaurant (als nevenfunctie van het kantoor) betreft. En de opmerking dat indien dit onderdeel uitmaakt van de kantoorfunctie dit beter in het middelste gebouw voorzien wordt;

Beoordeling: Het bezwaar is gegrond. Om een voldoende kwalitatieve verweving met de buurt te voorzien dient dit als reca-functie voorzien te worden die losstaat van de kantoorfunctie;

27. Functie – appartementen: Het bezwaar dat er gefocust wordt op appartementen voor een nieuwe middenklasse;

Beoordeling: De appartementen op de site van het Mariagasthuis maken geen onderdeel uit van de voorliggende aanvraag. Het bezwaar is ongegrond;

28. Levendigheid en sociale veiligheid - monofunctie: Het bezwaar dat het enkel voorzien van kantoorfuncties de levendigheid en sociale veiligheid buiten de kantooruren in het gedrang brengt;

Beoordeling: Het bezwaar is gegrond. Het is onvoldoende duidelijk of de reca-functie en dienstverlening ter hoogte van het gelijkvloers als nevenfunctie van het kantoor of als afzonderlijke functies gebruikt zullen worden. Dit dient in voorwaarden opgelegd te worden;

29. Levendigheid en sociale veiligheid - fietshelling: Het bezwaar dat de fietshelling als een donker gat naar de kelder voorzien wordt wat nefast is voor de sociale veiligheid;

Beoordeling: Het bezwaar is gegrond. In voorwaarden wordt opgelegd dit van automatische verlichting te voorzien.

30. Levendigheid en sociale veiligheid - doorsteken: Het bezwaar dat er een gebrek aan sociale controle is bij de doorsteken buiten kantooruren;

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Het feit dat dit doorsteken betreft tussen verschillende openbare plekken en het feit dat deze een breedte hebben van circa 11 meter toont reeds dat er op deze plek geen sprake is van een gebrek aan sociale controle;

31. Tekort groen – project de Grote Verbinding: Het bezwaar dat de site onvoldoende groene zones voorziet, waardoor dit niet inpast binnen de context van het project de Grote Verbinding welke een verbinding wil maken tussen groene zones en woonwijken;

Beoordeling: Het project voldoet aan de randvoorwaarden van het ontwikkelingskader zoals goedgekeurd door het college van Burgemeester en Schepenen op 20 november 2020. Hierbij werd rekening gehouden met de context van het project de Grote Verbinding. De bebouwing zoekt de grens op van de gewestplanbestemming woongebied-parkgebied. De uitbreiding van de bestaande open ruimte met 2.000 m² open parkruimte wordt voorzien aan de noordoostzijde van het terrein in plaats van aan de zijde van het De Villegaspark. Deze 2.000 m² aan groene ruimte resulteert samen met de compensatie van 1.000 m² aan groene ruimte (door verschuiven bouwgrens richting De Villegaspark) in een aaneengesloten driehoekig buurtgroenpark. Tevens vrijwaart deze ingreep de bestaande bebouwing aan de noordzijde van de Uitbreidingstraatsite van een vis à vis.

Door de samenwerking tussen Cores, Alides en het Zorgbedrijf Antwerpen en het opschuiven van de bouwlijn aan het De Villegaspark wordt een sterke symmetrische stedenbouwkundige figuur gecreëerd die de bestaande trage assen en de historische lijnen in het Berchems weefsel versterkt. Het aldus ontstane Gasthof is functioneel verbonden over de Uitbreidingstraat heen en maakt plaats voor een royale centrale, publieke groenruimte.

De onderbouw wordt op schaal van de omgeving gebracht, waardoor het project meer communiceert met de wijk, het park, de bestaande, historisch waardevolle bebouwing van Sint-Maria en de driehoekige open ruimte aan de noordoostzijde. In deze onderbouw komt een levendige en buurtgerichte plint met publiek toegankelijke functies. Aan de zijde van het De Villegaspark plooit het bouwvolume weg in functie van meer openheid waardoor de connectie tussen de groene parken van Brialmont en De Villegas via de centrale groenzone van het Gasthof met de wijk versterkt wordt. Een kwalitatieve aantakking van de wijk op de groene ruimte van park De Villegas, Wolvenberg en park Brialmont wordt binnen het project gegarandeerd in afstemming met het Ringpark Groene Vesten.

Zowel de centrale open ruimte binnen de figuur van het Gasthof, als de driehoekige groene ruimte aan de noordoostzijde van de site, zullen worden aangelegd als publiek toegankelijke groene ruimte.

Het bezwaar is ongegrond;

32. Tekort groen – verplaatsing hondenweide: Het bezwaar dat door het verplaatsen van de hondenweide minder groen voorzien wordt;

Beoordeling: De hoeveelheid groen stijgt ten opzichte van de vergunde toestand van het terrein. Het bezwaar is ongegrond;

33. Tekort groen – verwijdering hondenweide: Het bezwaar dat de enige hondenweide in de buurt verwijderd wordt;

Beoordeling: De stelling van de bezwaarindiener is niet correct. Er wordt ten zuidwesten van de carrousel een nieuwe hondenweide ingericht;

34. Tekort groen – recreatiegroen: Het bezwaar dat het aandeel recreatiegroen verdwijnt of verplaatst wordt;

Beoordeling: Het omvormen van recreatiegroen naar een hondenweide is inpasbaar binnen dezelfde functie. Dit betreft geen functiewijziging. Bijkomend wordt een nieuw gedeelte recreatiegroen aangelegd dat voldoende groot en kwalitatief is. Het bezwaar is ongegrond. Ten opzichte van de vergunde toestand wordt er zelfs veel meer groen op het terrein voorzien;

35. Tekort groen - meer groen mogelijk: Het bezwaar dat het mogelijk en nodig is om een groter gedeelte van de onbebouwde ruimte te vergroenen;

Beoordeling: De verharding op het projectgebied blijft beperkt tot de paden die noodzakelijk zijn voor een vlotte en veilige circulatie op het terrein voor zwakke weggebruikers, de verharding die noodzakelijk is voor de bereikbaarheid voor de hulpdiensten en de verharding die noodzakelijk is voor de circulatie van gemotoriseerd verkeer (laden en lossen en toegang tot parking). Het bezwaar is ongegrond. Ten opzichte van de vergunde toestand wordt er meer groen op het terrein voorzien;

36. Tekort groen – smalle groenstrook: Het bezwaar dat het voorzien van een smalle strook tussen twee wegen die ook nog eens als waterbufferingszone zal dienen een gebrek aan serieux van dit dossier inzake de effectieve noden van de omgeving aantoont;

Beoordeling: De smalle strook waarnaar de bezwaarindiener verwijst, heeft op het breedste gedeelte een breedte van circa 40 meter. Bijkomend betreft het groene gedeelte van het projectgebied een oppervlakte die de bebouwde oppervlakte overschrijdt. Het bezwaar is ongegrond;

37. Tekort groen – gekapte bomen: Het bezwaar dat er 44 bomen gerooid worden, waarvan slechts 1 boom in slechte staat verkeert;

Beoordeling: Inzake de gekapte bomen worden voldoende nieuwe bomen aangeplant die na verloop van tijd eenzelfde groenmassa zullen bekomen. Het bezwaar is ongegrond;

38. Privatiseren groen - reca: Het bezwaar dat de horecazaak zal profiteren van het zicht op het park en dus zonder evenwaardige compensatie een stuk van het openbaar domein inpalmt;

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Het feit dat de horecazaak zicht heeft op het park betreft geen inname van het openbaar domein;

39. Grond boven parkeergarage: Het bezwaar dat ter hoogte van de parkeergarage geen volle grond voorzien wordt, waardoor de ruimte niet als groen beschouwd kan worden;

Beoordeling: Boven de parkeerplaats wordt volle grond voorzien. Echter wordt dit niet overal van 1 meter gronddekking voorzien conform de verordenende voorschriften. Het bezwaar is deels gegrond. Er dient in voorwaarden opgenomen te worden dat overal boven de ondergrondse parking een minimale gronddekking van 1 meter voorzien moet worden;

40. Parkeerplaatsen omvormen naar groen: Het voorstel om bij dit project en in de ruimere omgeving parkeerplaatsen om te vormen naar onverharde ruimte/plaats bomen;

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Het project voorziet voldoende groen. Bijkomend maken de parkeerplaatsen die zich buiten de contouren van het project bevinden geen onderdeel uit van de aanvraag;

41. Mobiliteit – publieke parkeerplaatsen: Het bezwaar dat er publieke parkeerplaatsen verdwijnen;

Beoordeling: Het bezwaar is gegrond. Het volledige verlies aan parkeerplaatsen op het openbaar domein dient als buurtparking ondergronds gecompenseerd te worden;

42. Mobiliteit – te groot aantal parkeerplaatsen: Het bezwaar tegen het voorzien van 340 parkeerplaatsen;

Beoordeling: Conform het advies van de stedelijke dienst Mobiliteit worden er slechts 291 nuttige autoparkeerplaatsen op eigen terrein voorzien. Dit is conform de verordenende voorschriften inzake de minimale parkeerbehoefte. Het bezwaar is ongegrond. Het overtal aan nuttige parkeerplaatsen ten opzichte van de werkelijke parkeerbehoefte van 264 vormt geen reden om de aanvraag te weigeren;

43. Mobiliteit – te laag aantal parkeerplaatsen: Het bezwaar dat er meer parkeerplaatsen voorzien moeten worden;

Beoordeling: Conform het advies van de stedelijke dienst Mobiliteit worden er 291 nuttige autoparkeerplaatsen op eigen terrein voorzien. Dit is conform de verordenende voorschriften inzake de minimale parkeerbehoefte. Het bezwaar is ongegrond. Er worden meer parkeerplaatsen voorzien dan strikt noodzakelijk is conform de voorschriften;

44. Mobiliteit – hinderaspecten: Het bezwaar dat het project meer verkeer aantrekt met gevolgen voor de mobiliteitsdruk, verkeersveiligheid en de luchtkwaliteit;

Beoordeling: Conform het MER worden toenemende hinderaspecten voor de omgeving verwacht als gevolg van de stijgende mobiliteitsdruk. Het bezwaar is gegrond. Om deze effecten op de omgeving te beperken tot een aanvaardbaar niveau dient een duurzame modal shift (20% autoverkeer) bekomen te worden welke aanvaardbaar is gelet op het voorstel om al het bestemmingsverkeer niet doorheen de wijk te laten rijden, maar rechtstreeks vanuit de Binnensingel te laten inrijden in de ondergrondse parking;

45. Mobiliteit – modal shift: Het bezwaar dat bezoekers aangespoord moeten worden om de trein te nemen;

Beoordeling: Het specifiek gebruik van de trein als vervoersmiddel kan stedenbouwkundig niet opgelegd worden. Het bezwaar is ongegrond. Echter dient hierbij wel opgemerkt te worden dat dit bezwaar valt binnen de noodzaak om een duurzame modal shift (20% autoverkeer) te bekomen, conform het advies van de stedelijke dienst Mobiliteit;

46. Mobiliteit – modal split 20%: Het bezwaar dat de modal split van 20% autoverkeer op geen enkele manier onderbouwd wordt en bijgevolg niet kan worden aanvaard om de toekomstige verkeersgeneratie correct in te schatten;

Beoordeling: De huidige voorliggende aanvraag verduidelijkt inderdaad niet op welke wijze deze modal shift (20% autoverkeer) bekomen wordt. Het bezwaar is gegrond. In voorwaarden zullen gepaste maatregelen moeten opgenomen worden om de modal shift daadwerkelijk te realiseren alsook de opmaak van een bedrijfsvervoersplan voor de site in samenspraak met de stad, om deze doelstelling te behalen;

47. Mobiliteit – fietsveiligheid: Het bezwaar dat de in- en uitrit van de parking en de helling van de fiets- en voetgangersbrug een gevaarlijke situatie creëren voor fietsers en zwakke weggebruikers;

Beoordeling: De voorgestelde situatie inzake fietsveiligheid ter hoogte van de in- en uitrit van de parking en de helling van de fiets- en voetgangersbrug is voldoende, gelet op het feit dat er geen fietspad langs de in- en uitrit van de parking aan het gebouw wordt voorzien. Het bezwaar is ongegrond. Er dienen wel gepaste voorwaarden opgenomen te worden om de verkeersveiligheid van het druk bereden dubbelrichtingsfietspad tussen voorziene afslagstrook en de weg van en naar de in- en uitrit van de parking te verbeteren;

48. Mobiliteit – Mariagasthuis: Het bezwaar dat de publieke of semi-publieke parkeerplaatsen op de site van het Mariagasthuis verdwijnen;

Beoordeling: De wijzigingen aan het Mariagasthuis maken geen onderdeel uit van voorliggende aanvraag. Het bezwaar is ongegrond;

49. Mobiliteit – Prijs: Het bezwaar dat de prijzen voor de ondergrondse parkeerplaatsen niet gekend zijn;

Beoordeling: Dit betreft een financieel aspect en is geen beoordelingsgrond van voorliggende aanvraag. Het bezwaar is ongegrond;

50. Mobiliteit – Toestand na coronacrisis: De bezwaren dat na afloop van de Corona-tijden de parkeerdruk opnieuw zal normaliseren of stijgen;

Beoordeling: Bij opstelling van het MOBER werd geen rekening gehouden met de verminderde verkeersdrukte tijdens de coronacrisis. Deze bezwaren betreffen vermoedens. Het bezwaar is ongegrond;

51. Waterstand: De vrees dat bij de geplande werken veel water weggepompt zal worden, waardoor en problemen kunnen ontstaan als het gevolg van een dalende waterstand;

Beoordeling: Dit bezwaar betreft vermoedens die niet aangetoond worden door de bezwaarindieners. Het bezwaar is ongegrond. Inzake de invloed op de hydraulische aspecten van het project werd een voorwaardelijk gunstig advies gegeven door de relevante adviesinstanties Water-link en VMM. Deze voorwaarden dienen gevolgd te worden;

52. Procedure – moeilijke inzage door auteursrecht: Het bezwaar dat men als burger niet zomaar vlot en onverhinderd toegang krijgt tot de plannen via het Omgevingsloket, omdat de bouwheren zich verschuilen achter auteursrechten om de plannen niet te publiceren;

Beoordeling: De procedure en inzage is conform de regelgeving verlopen. Het bezwaar is ongegrond. De opmerking inzake het auteursrecht betreft geen beoordelingsgrond van voorliggende aanvraag;

53. Procedure – opmerkingen MOBER: Het bezwaar dat het mobiliteitseffectenrapport gebaseerd is op foutieve informatie;

Beoordeling: Het MOBER werd opgesteld op basis van voldoende recente informatie en voldoende relevante informatie. Het bezwaar is ongegrond;

54. Procedure – fout aantal parkeerplaatsen: Het bezwaar dat in het dossier vermeld wordt dat er geen parkeerplaatsen buiten het gebouw of buiten het goed aanwezig zijn, terwijl dit in de werkelijke situatie wel zo is;

Beoordeling: Het bezwaar is gegrond. Bij de beoordeling van de vergunning zal rekening gehouden worden met de werkelijke vergunde toestand van de site en de omgeving;

55. Procedure – Gecoro: Het bezwaar dat er een gebrek is aan kwaliteitstoets aangezien de Gecoro niet is betrokken bij de totstandkoming van het project;

Beoordeling: De gebouwen zijn niet hoger dan 50 meter, waardoor advies van de Gecoro niet verplicht is conform de bepalingen van artikel 8 van de bouwcode. Het bezwaar is ongegrond.

De criteria die in dit artikel van de bouwcode worden opgesomd worden uiteraard ook afgewogen in de beoordeling van voorliggende aanvraag én zijn meegenomen in de beoordeling van het project in het voortraject door onder andere ook het team van de Stadsbouwmeester en de Kwaliteitskamers;

56. s-RSA: Het bezwaar dat er meer kantoren voorzien worden in de omgeving van Berchem Station;

Beoordeling: Het Strategisch Ruimtelijk Structuurplan Antwerpen betreft een richtinggevend en geen bindend document. Het bezwaar is ongegrond. Gelet op de context van de afstand tot de strategische kantoorlocatie, de afstand tot Berchem Station en de ambitieuze modal shift zijn kantoorfuncties van een grote schaal mogelijk;

57. Voorgeschiedenis – hoger ontwerp: Het bezwaar dat de bouwhoogte van de aanvraag veel hoger is dan oorspronkelijk werd medegedeeld aan de buurtbewoners;

Beoordeling: De communicatie die buiten de context van de voorliggende aanvraag plaatsvond en de voorontwerpen maken geen onderdeel uit van de huidige aanvraag. Het bezwaar is ongegrond;

58. Voorgeschiedenis – infosessies: Het bezwaar dat er slechts twee infosessies georganiseerd werden waar slechts eenzijdige vragen gesteld konden worden;

Beoordeling: De communicatie die buiten de context van de voorliggende aanvraag plaatsvond en de voorontwerpen maken geen onderdeel uit van de huidige aanvraag. Het bezwaar is ongegrond;

59. Masterplan Mariahof - samenwerking: Het bezwaar dat de buurtbewoner niet op de hoogte is van overleg met het zorgbedrijf en daardoor de samenwerking en samenhang met het masterplan Mariahof in vraag stelt;

Beoordeling: Vanuit de stedenbouwkundige dienst van stad Antwerpen kan bevestigd worden dat beide partijen betrokken werden bij het masterplan voor Mariahof. Bijkomend houdt het huidige voorliggende ontwerp voldoende rekening met de context van dit masterplan. Het bezwaar is ongegrond;

60. Masterplan Mariahof - knelpunten: De bezwaren en opmerkingen op het masterplan Mariahof;

Beoordeling: De wijzigingen aan het Mariagasthuis maken geen onderdeel uit van de huidige voorliggende aanvraag. Deze bezwaren zijn ongegrond;

61. Private winst: Het bezwaar dat de ontwikkelaars dit project enkel voorzien om winst te maken;

Beoordeling: Het argument dat de aanvrager al dan niet winst maakt door het ontwikkelen van het project betreft een financieel aspect. Dit is geen beoordelingsgrond van voorliggende aanvraag. Het bezwaar is ongegrond;

62. Economisch belang: Het bezwaar dat de stad economische belangen laat primeren op de volksgezondheid (mentaal en fysiek) van de eigen bewoners;

Beoordeling: De stelling van de bezwaarindieners is niet correct. Bij de beoordeling van een aanvraag tot omgevingsvergunning wordt geen rekening gehouden met eventuele financiële argumenten. Dit is geen beoordelingsgrond van voorliggende aanvraag. Het bezwaar is ongegrond;

63. Ontwikkelingskader 2017: De bezwaren dat de bouwplannen niet conform het oorspronkelijke ontwikkelingskader van 2017 voorzien worden. En de opmerking dat het ontwikkelingskader na de aankoop gewijzigd werd ten voordele van de ontwikkelaar;

Beoordeling: Het oorspronkelijke ontwikkelingskader werd door het college van Burgemeester en Schepenen op 20 november 2020 gewijzigd. Al heel vroeg in het ontwerpproces werd een doorgedreven samenwerking tussen de bouwheer van voorliggende aanvraag (sites Belgacom en BPost) en het Zorgbedrijf Antwerpen (site Sint-Maria) opgezet. Voorliggende projectgrenzen én een jaar lang uitgebreid en doordacht onderzoek resulteerden vervolgens in een krachtige stedenbouwkundige totaalvisie die bekrachtigd werd in de beslissing van 20 november 2020.

Dit specifieke bezwaar betreft het feit dat het ontwikkelingskader gewijzigd werd en de vermelding van de bezwaarindiener dat Stad Antwerpen een te nauwe band zou hebben met vastgoed en projectontwikkelaars. Het bezwaar is ongegrond;

64. Ontwikkelingskader 2020: De bezwaren en opmerkingen louter met betrekking tot de inhoud van het ontwikkelingskader;

Beoordeling: De collegebeslissing van 20 november 2020 maakt geen onderdeel uit van de beoordelingsgrond van voorliggende aanvraag. Het bezwaar is ongegrond;

65. Privatisering van openbaar domein: Het bezwaar dat het project buiten de kadasterpercelen op een deel van het openbaar domein zal bouwen en dat er geen maatschappelijke verantwoording mogelijk is om dit openbaar domein te privatiseren;

Beoordeling: De bebouwing zoekt de grens op van de gewestplanbestemming woongebied-parkgebied. De uitbreiding van de bestaande open ruimte met 2.000 m² open parkruimte wordt voorzien aan de noordoostzijde van het terrein in plaats van aan de zijde van het De Villegaspark. Deze 2.000 m² aan groene ruimte resulteert samen met de compensatie van 1.000 m² aan groene ruimte (door verschuiven bouwgrens richting De Villegaspark) in een aaneengesloten driehoekig buurtgroenpark. Tevens vrijwaart deze ingreep de bestaande bebouwing aan de noordzijde van de Uitbreidingstraatsite van een vis à vis. Door de samenwerking tussen de bouwheer van voorliggende aanvraag en het Zorgbedrijf Antwerpen en het opschuiven van de bouwlijn aan het De Villegaspark wordt een sterke symmetrische stedenbouwkundige figuur gecreëerd die de bestaande trage assen en de historische lijnen in het Berchems weefsel versterkt. Het aldus ontstane Gasthof is functioneel verbonden over de Uitbreidingstraat heen en maakt plaats voor een royale centrale, publieke groenruimte.

De stedenbouwkundige figuur wordt symmetrisch naar analogie met het historisch weefsel van Oud Berchem.

De ontwikkeling voorziet een maximaal aaneengesloten schermbebouwing met levendige gevels aan de Singelzijde, aan de Uitbreidingstraat en rondom de centrale groenzone aan het Gasthof. Bijkomend worden drie bouwzones op de sites BPost en Belgacom gedefinieerd door het doortrekken van twee zichtassen langsheen het bestaand (centraal) volume op de site van Sint-Maria en als verlengde van de Meibloemstraat en de Zonnebloemstraat. Het centrale volume, op de site van BPost - Belgacom, wordt voorzien in de as van de bestaande, historisch waardevolle bebouwing van Sint-Maria terwijl de twee andere volumes inspelen op de richtingen van de omliggende wijk.

De onderbouw wordt op schaal van de omgeving gebracht, waardoor het project meer communiceert met de wijk, het park, de bestaande, historisch waardevolle bebouwing van Sint-Maria en de driehoekige open ruimte aan de noordoostzijde. In deze onderbouw komt een levendige en buurtgerichte plint met publiek toegankelijke functies. Aan de zijde van het De Villegaspark plooit het bouwvolume weg in functie van meer openheid waardoor de connectie tussen de groene parken van Brialmont en De Villegas via de centrale groenzone van het Gasthof met de wijk versterkt wordt. Een kwalitatieve aantakking van de wijk op de groene ruimte van park De Villegas, Wolvenberg en park Brialmont wordt binnen het project gegarandeerd in afstemming met het Ringpark Groene Vesten.

Zowel de centrale open ruimte binnen de figuur van het Gasthof, als de driehoekige groene ruimte aan de noordoostzijde van de site, zullen worden aangelegd als publiek toegankelijke groene ruimte.

Het projectvoorstel voorziet in een kwalitatieve heraanleg en stedelijke inrichting van zowel de open ruimtes, de publieke doorsteken als de betrokken openbare wegenis. De publieke doorsteken worden voldoende ruim ontworpen met aandacht voor de sociaal-ruimtelijke veiligheidsaspecten. De sociale veiligheid en controle en het intergenerationeel karakter van het projectgebied en haar omgeving vormen uitgangspunten voor het ontwerp.

Het bezwaar is ongegrond;

66. Gewijzigde fiets- en voetgangersbrug: Het algemene bezwaar tegen aanpassingen aan de fiets- en voetgangersbrug;

Beoordeling: Door de voorgestelde wijzigingen wordt de vooropgestelde stedenbouwkundige figuur en open ruimte mogelijk. De voorgestelde wijzigingen hypothekeren het normale gebruik van de fiets- en voetgangersbrug niet. Het bezwaar is ongegrond.

67. Kasteel van Berchem: Het algemene bezwaar dat het project niet refereert naar het kasteel van Berchem;

Beoordeling: Het kasteel werd afgebroken en inzake de archeologische elementen die nog op de site aanwezig kunnen zijn geeft de stedelijke dienst Archeologie een voorwaardelijk gunstig advies. Het bezwaar is ongegrond.

68. Sloop: De vraag waarom de bestaande gebouwen met een eigen originele architectuur afgebroken moeten worden;

Beoordeling: De bestaande gebouwen hebben geen beschermd statuut en betreffen geen noodzakelijke meerwaarde voor de wijk. Het bezwaar is ongegrond;

69. Betonstop en inspraak: Volgende opmerking: “Er wordt zoveel gesproken over betonstop maar blijkbaar zijn dit slechts holle woorden en hebben burgers weinig inspraak om mee te denken om op een constructieve manier een betere bestemming te geven aan een buurt of omgeving”;

Beoordeling: Het bouwen van projecten met hoge densiteit binnen de bestemming woongebied binnen stedelijke context en op wandelafstand van een station is wel in lijn met de visie inzake de betonstop. Ook wordt er inspraakmogelijkheid voorzien door het organiseren van het Openbaar Onderzoek waar dit bezwaarschrift een onderdeel van uitmaakt. Deze stellingen zijn foutief en geen onderdeel van de beoordelingsgrond van voorliggende aanvraag. Het bezwaar is ongegrond.

70. Functie – ontbreken schoolfunctie: Het bezwaar dat er onvoldoende plaats is om een school voor kinderen met een beperking te kunnen bouwen, waarbij verwezen wordt naar het project Katrinahof;

Beoordeling: De gebouwen bevinden zich in woongebied, conform het gewestplan. De functie kantoor is echter binnen woongebied inpasbaar. Het bezwaar is ongegrond. Het bezwaar betreft alternatieve invullingen voor de site en een project dat geen onderdeel uitmaakt van de huidige aanvraag;

71. Functie – ontbreken jeugdbeweging: Het bezwaar dat de ruimte beter zou gebruikt worden voor de lokale jeugdbeweging die de eigen lokalen dreigt te verliezen;

Beoordeling: De gebouwen bevinden zich in woongebied, conform het gewestplan. De functie kantoor is echter binnen woongebied inpasbaar. Het bezwaar is ongegrond. Het bezwaar betreft alternatieve invullingen voor de site en een eigendomsrechtelijke kwestie die losstaat van de huidige aanvraag;

72. Mobiliteit – toegang voor wijk: Het bezwaar dat voor de publieke parkeerplaatsen een in- en uitrit langs de kant van de woonwijk voorzien moet worden om omrijdbewegingen van 1,2 km te voorkomen;

Beoordeling: Het betreft een parking gelegen op de grens tussen de wijk en het bovenlokale wegennet. De toegang naar de parking wordt voorzien langs de Binnensingel zodat verkeersbewegingen in de wijk beperkt blijven. Het bezwaar is ongegrond. De omrijdbewegingen waar de bezwaarindiener naar verwijst kunnen voorkomen worden wanneer de bestuurders rechtstreeks via het bovenlokaal wegennet naar de parking rijden in plaats van door de wijk te rijden.

73. Bereikbaarheid fietsenparking: De opmerking dat het voor de bezwaarindiener niet duidelijk is of er aan de kant van het De Villegaspark een toegang voor voetgangers en fietsers voorzien wordt tot de ondergrondse parking;

Beoordeling: Dit werd voorzien langs de kant van de Uitbreidingstraat ter hoogte van het gebouw dat het dichtst bij het De Villegaspark gelegen is (voor gebouw A). Het bezwaar is ongegrond;

74. Foutparkeerders: De opmerkingen inzake verkeersovertredingen en foutparkeren in de omgeving;

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Verkeersovertredingen en vermoedens van toekomstige verkeersovertredingen zijn geen beoordelingsgronden van voorliggende aanvraag;