2023_RVBAGSO_00095 - Patrimonium vastgoedprojecten - SO/2156617 - Stedelijk Lyceum Waterbaan - Waterbaan 159, 2100 Deurne - verbouwingswerken en nieuwbouw - Scope uitbreiding, budgetverhoging en aangepaste timing - Goedkeuring

In het kader van bewoonbaarheid, veiligheid en hygiëne als onderdeel van de doorlichtingen van de Vlaamse inspectie werd een structurele en overkoepelende oplossing geboden voor een aantal scholen in Deurne, waaronder Stedelijke Lyceum Waterbaan.

Gezien de projectkost > € 250 000 incl. btw heeft de raad van bestuur de beslissingsbevoegdheid.

1. Project

Om dit project te realiseren werden initieel volgende werken gepland:

-Interne reorganisatie/verhuisbewegingen
-Interne opfrissingswerken
-Interne verbouwingswerken
-Renovatie sanitair
-Bouwen van een overdekte speelplaats
-Bouwen van een fietsenstalling
-IER (Ingrijpende Energetische Renovatie) voor het gebouw Waterbaan 163
-Nieuw bouwen van klaslokalen ter hoogte van St-Rochusstraat 128

Aanleiding scope-uitbreiding en budgetverhoging:
* Na ontwerponderzoek en voorbespreking met de diensten SW en mobiliteit is gebleken dat de fietsenstalling van een aanzienlijke grootorde moest zijn, dat deze enkel ondergronds kon gerealiseerd worden. Dit concept heeft een aantal consequenties. 

* Door deze fietsenstalling ondergronds te moeten voorzien wordt een zeer groot deel van de speelplaats open gelegd, wat aanleiding geeft tot een grondigere aanpak voor de speelplaats dan initieel voorzien. Een deel van de budgetverhoging gaat dus ook naar de speelplaats.

* Door het openleggen van de speelplaats tijdens de constructieperiode van de fietsenstalling, zal het gebouw aan de kant van de Sint-Rochusstraat bijna een volledig schooljaar niet toegankelijk zijn en dus leeg staan. AG Stedelijk Onderwijs wenst van deze periode gebruikt te maken om dit gebouw dan ook grondiger aan te pakken dan initieel voorzien. Een ander deel van de budgetverhoging gaat dan ook naar dit gebouw.

* Sinds de opstart van het project is een ingenieur bouwtechnieken aangesteld om de technische installaties van de verschillende gebouwen in kaart te brengen. Ook hier is budgetverhoging uit voort gekomen.
- Doordat de site nu 1 school wordt dienen aanpassingen te gebeuren aan de aansluitingen van de nutsaansluitingen.
- Fluvius heeft berekend dat de school van een hoogspanningscabine moet voorzien worden.
- In functie van energiebesparing, is het aangewezen om de verlichting van de school te vernieuwen.

* Tot slot zit nog een laatste aandeel van de budgetverhoging in de turnzaal. De aanpassingen om deze klaar te maken voor secundair onderwijs zijn onderschat.

Aanvullend zullen bij gevolg ook volgende werken worden opgenomen:

-Volledige speelplaatsrenovatie
-Relighting
-Werken in klaslokalen van vleugel aan speelplaats (wegens buiten gebruik)
-Aanpassingen technische installaties van de site
-Vernieuwing installaties initiële turnzaal basisschool
-Aanpassingen aan de nutsaansluitingen.

2. Percelen

Het project bestaat uit volgende bouwpercelen:

3. Planning

4. Andere projecten op deze locatie binnen masterplan

5. Bijzondere aandachtspunten / Update tov projectvoorstel

1/ Dit project hangt op vlak van aanbod samen met het nieuwbouwproject PF 943 voor de locatie Bosuil 138. Op deze nieuwe locatie krijgt Stedelijk Lyceum Waterbaan een uitbreiding. Beide bouwprojecten staan gepland om in gebruik te nemen in september 2026. 

    -> Update: Dit bouwproject kent vandaag al een jaar vertraging (zie ook punt 3) en zal dus pas volledig in gebruik gaan in september 2027. Dit betekent ook dat Stedelijk Lyceum Waterbaan één jaar langer gebruik zal maken van haar tijdelijke huisvesting in de Lange Klarenstraat.

Uitgaande van de beschikbare ruimte op beide locaties werd een aangepast pedagogisch programma bepaald. Dit aangepast programma werd besproken met de directie, de netwerkdirecteur, de dienst patrimonium en OBI (aanbod), en wordt aan dit besluit toegevoegd (3 bijlagen).

    -> Update: Geen wijzigingen.

2/ Het project kan pas slagen als een vergunning wordt verkregen voor de uitbreiding met de nieuwbouw. Tijdens voorbesprekingen ging dienst stedenbouw officieus al wel akkoord met deze piste.

    -> Update: Het voorontwerp werd al meermaals besproken met de dienst vergunningen, en hieruit kwam geen bezwaar naar boven voor het onderdeel 'nieuwbouw'.

3/ In het te verbouwen gebouw in de Sint-Rochusstraat 124 is momenteel nog stedelijke basisschool De Octopus gehuisvest. De werken aan dit gebouw kunnen pas starten als de basisschool De Octopus dit gebouw heeft verlaten. En dat kan pas als haar eigen verbouwing in de Sint-Rochusstraat 22/Waterbaan 25-27 is opgeleverd (Project PF 062). 

    -> Update: Project PF 062 heeft alvast vertraging tot eind 2024. Na overleg werd beslist om nog wat extra marge te nemen en de werken van dit project (PF 399) meteen pas te laten starten in juli 2025.

4/ Het vervangen van het buitenschrijnwerk van de Waterbaan 159 zal in het najaar 2022 uitgevoerd worden in samenwerking met Fluvius.

    ->Update: Ook Fluvius heeft vertraging aangegeven. Tot op heden is nog geen nieuwe startdatum gekend. 

5/ Uit vooronderzoek is gebleken dat het gebouw van Waterbaan 163 met ernstige bouwfysische problemen kampt. Voor dit gebouw dringt zich een grondige retrofit (buitenschilrenovatie) op. Er zal op toegezien worden dat de architect voor dit onderdeel van de opdracht een deskundig technisch bureau aanschrijft. De raming voor dit onderdeel is naar goed vermogen ingeschat door de dienst patrimonium, maar zal pas na expertise op punt gezet kunnen worden.

    -> Update: Op 7 juli 2022 werd een extra budget goedgekeurd voor het architectenbureau voor het extra studiewerk voor dit onderdeel.

6/ De site ligt binnen een straal van 500m van de brandweerkazerne in de Waterbaan. Daar zijn recent verhoogde PFAS-waarden vastgesteld in de bodem of in het grondwater bij een verkennend bodemonderzoek van OVAM. In dit vastgoedproject zal onderzocht worden welke bodemsaneringen er nodig zouden kunnen zijn op basis van een bodemsaneringsonderzoek. 

    -> Dit onderzoek loopt nog. 

7/ Door de scope uitbreiding wordt zowat overal op de site gewerkt. Dit zal echter gefaseerd verlopen, maar betekent wel dat de school gedurende 2 jaar met een wisselende werfsituatie rekening zal moeten houden. De organisatie van leerlingen en werfzone zal nog doorgesproken worden met de veiligheidscoördinator, maar werd reeds bestudeerd door architect en VP, en wordt veilig en haalbaar geacht.
-> In schooljaar 2025-2026 zal de kant van de Sint-Rochusstraat (gebouw en speelplaats) buiten gebruik zijn, en kan de school zich organiseren tussen het gebouw aan de kant van de Waterbaan en het centrale middengebouw.
-> In de zomer van 2026 vindt een interne verhuis plaats van de kant van de Waterbaan, naar de kant van de Sint-Rochusstraat.
-> In schooljaar 2026-2027 zal de kant van de Waterbaan (gebouw en speelplaats) buiten gebruik zijn, en kan de school zich organiseren tussen het gebouw aan de kant van de Sint-Rochusstraat en het centale middengebouw.
-> In september 2027 is de hele site in gebruik, en is de tijdelijke huisvesting in de Lange Klarenstraat verlaten.

8/ De sportcapaciteit op deze locatie is heden niet toereikend. Ook na dit project zal dit zo blijven, en zal de school voor een 10 à 18 tal uren (indicatief) extern een locatie moeten voorzien/huren.  

Bij de opstart van het project dd 23 februari 2022 werden de directie, de netwerkdirecteur, en de collega's van patrimonium betrokken.
Voor de scope uitbreiding en budgetverhoging werden aanvullend IDPB en het schoolteam betrokken.
In een volgende fase zal ook de buurt geïnformeerd worden.

1. Project

In onderstaande tabel staat een oplijsting van de verschillende onderdelen van de projectkost (alle bedragen incl. btw). De bouwkost is gebaseerd op een raming van PAT/VP.

Alle bedragen worden incl. btw weergegeven.

Het budget, opgenomen in de meerjarenplanning is niet toereikend

2.Agion

Het dossier betreft een Agion dossier.
Er is nog geen principeakkoord.

Het zal worden ingediend op de reguliere pot 2024.

We gaan voorlopig uit van volgende verdeling:

• Aandeel Agion: € 2 786 470,39
• Aandeel AGSO: € 9 023 342,21

De budgetverhoging komt in aanmerking voor een verhoging van de subsidies, maar dit moet nog verder onderzocht worden.

3. Project gerelateerde kosten (niet opgenomen in deze projectkost)

Verhuiskosten

Deze kosten zijn van toepassing op dit project.
De geraamde kost bedraagt € 45 000,00 en is te voorzien in 2026 en 2027.

Los meubilair

Deze kosten zijn van toepassing op dit project.
De geraamde kost bedraagt € 75 000,00 en is te voorzien in 2027.

Huurgelden

Deze kosten zijn niet van toepassing op dit project.