2023_CBS_00116 - Omgevingsvergunning - OMV_2022116004. Statiestraat 24. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet. 

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen  

Relevante voorgeschiedenis  

• 11/03/2022: weigering (OMV_2021028895) voor het omvormen en uitbreiden van een eengezinswoning met complementaire reca-functie tot een meergezinswoning met reca-gelijkvloers; 

• 06/05/2019: proces verbaal (11002_2019_9293_VPV) voor het uitvoeren van werken zonder voorafgaandelijke vergunning; 

• 27/09/2013: vergunning (3562#8520) voor het verbouwen van horecazaak met woning. 

Vergunde toestand  

• functie: eengezinswoning: 

• gelijkvloers: complementaire reca-functie van circa 70 m²: 

• bovenliggende verdiepingen: 1 woning van circa 135 m²; 

• bouwvolume: 

• interne verbinding tussen de gelijkvloerse reca-functie en de woning op de verdiepingen via een deuropening in de inkomhal aan de voorzijde en trap in de keuken; 

• 3,5 bouwlagen met een schuin dak; 

• het perceel is volledig bebouwd op de gelijkvloerse verdieping; 

• bouwdiepte hoofdvolume van circa 12,5 m; 

• bouwdiepte trappenhuis (rechterzijde) van 14,90 m op eerste en tweede verdieping; 

• gevelafwerking:  

• voorgevel in beige cementering op de eerste verdieping en witte cementering op de tweede verdieping; 

• groenblauwe mozaïek aan weerszijden van de gevelopening op de eerste en tweede verdieping; 

• luifel boven de gelijkvloerse verdieping; 

• schrijnwerk in beige geschilderd hout; 

• reclame werd uitgesloten uit de vergunning. 

Bestaande toestand 

• functie: overeenkomstig de vergunde toestand; 

• bouwvolume:  

• overeenkomstig de vergunde toestand; 

• interne verbinding tussen de gelijkvloerse reca-functie en de woning op de verdiepingen via een deuropening en trap in de keuken; 

• gevelafwerking:  

• voorgevel in antracietkleurige bepleistering op het gelijkvloers, okerkleurig pleisterwerk ter hoogte van de eerste verdieping en wit gevelpleisterwerk met lichtgrijze tegels op de tweede verdieping; 

• antracietkleurig gevelschrijnwerk met gewijzigde indeling op de gelijkvloerse verdieping, okerkleurige PVC op de eerste en tweede verdieping en witte PVC op de derde verdieping; 

• uitkragende bak boven het gelijkvloers.  

Nieuwe toestand 

• functie: meergezinswoning en reca: 

• gelijkvloerse verdieping: reca-functie van circa 61 m²; 

• bovenliggende verdiepingen: 

• 2 eenslaapkamerappartementen van circa 38 m²; 

• 1 duplex-appartement met 2 slaapkamers van circa 65 m²; 

• bouwvolume: 

• reca-functie volledig gescheiden van de woonfunctie op de verdiepingen; 

• gesloten bebouwing van 4 bouwlagen en een mansardedak; 

• achterbouw van 1 bouwlaag onder een plat dak tot tegen de achterste perceelsgrens; 

• gemiddelde bouwdiepte van 21 m op het gelijkvloers;  

• uitbouw van 3 bouwlagen onder een plat dak tegen de rechter perceelsgrens; 

• bouwdiepte van 11,90 m op de eerste, tweede en derde verdieping ter hoogte van de linker perceelgrens; 

• bouwdiepte van 14,90 m op de eerste en tweede verdieping ter hoogte van de rechter perceelgrens;  

• bouwdiepte van 11,90 m op de derde verdieping; 

• bouwdiepte van 10 m op de vierde verdieping; 

• gevelafwerking:  

• antracietkleurige bepleistering op het gelijkvloers; 

• witte gevelbepleistering op de verdiepingen; 

• gevelschrijnwerk in antracietkleurig pvc met nieuwe borstweringen op de verdiepingen; 

• mansardedak in antracietkleurige imitatieleien; 

• ongedefinieerde zone tussen gelijkvloers en verdieping. 

Inhoud van de aanvraag 

• uitbreiden van het volume met een volwaardige verdieping en een mansardedak;  

• wijzigen van de aan wonen complementaire reca-functie naar een reca-functie als hoofdfunctie; 

• vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 1 naar 3; 

• wijzigen van de voorgevel;  

• wijzigen van de scheimuren;  

• doorvoeren van interne constructieve werken.

  
  
    

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar. 

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt: 

Adviezen 

Externe adviezen 

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen 

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen 

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. 

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. 

Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.) 

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:
- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;
- de eigen aard van het betrokken gebied;
- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein. 

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan. 
 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen 

• Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater). 
  (De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater) 
  De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag. 
   

• Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid). 
   (De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid) 
  De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.  

Algemene bouwverordeningen 

• Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer. 
  (De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer) 
  De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag. 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen 

• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014. 
  (De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’) 
   De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten: 

• Artikel 6 Harmonie en draagkracht: 
  Met het omvormen van 1 woongelegenheid tot 3 kleine woongelegenheden wordt de draagkracht op de site overschreden. 

• Artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik:  
  Het gebruik van pleister op isolatie is geen duurzame gevelafwerking bij een reca-gelijkvloers in de stationsomgeving. 

• Artikel 16 Technische uitsprongen:  
  De aanvraag bevat geen gegevens over technische installaties en klimaatbeheersingstoestellen. 

• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:  
  De fietsenstalplaatsen zijn niet ingericht conform de voorschriften van dit artikel. 

• Artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:  
  Ondanks de vermeerdering van het aantal woonentiteiten worden er geen autostaanplaatsen voorzien. 

• Artikel 35 Afvoerkanalen:  
  De aanvraag bevat geen gegevens over de afvoerkanalen en uitlaten van alle gassen. 

• Artikel 38 Groendaken:  
  Het dak van de achterbouw op het gelijkvloers wordt niet aangelegd als groendak ondanks de draagbalken verhogen ten opzichte van de vergunde toestand en dit dus aanzien wordt als een nieuw dak. 

• Artikel 43 Septische putten: 
  De inhoud van de septische put dient minstens 3.200 liter te bedragen.  

Sectorale regelgeving 

• MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid. 
  Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. 
   

• Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. 
  Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt. 
   

• Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020. 
   (De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”) 
  De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.  
   

• Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.  
  (De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO)) 
  Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag. 

Omgevingstoets  

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening 

Functionele inpasbaarheid 

De omgeving wordt gekenmerkt door een diversiteit aan functies, met overwegend commerciële functies op het gelijkvloers met woningen op de verdiepingen. Zowel de woon- als de reca-functie zijn functioneel inpasbaar in de omgeving.  

Het pand is gelegen in afgebakende strategische horecakern Centraal Station. Door het voorzien van een trap naar een inpandige fietsenstalling en het aanpassen van de verticale circulatie, versmalt de reca-ruimte van circa 3,55 m tot circa 1,75 m over een diepte van 6 meter ten opzichte van de voorgevel.  

Deze breedte is onvoldoende voor een kwalitatieve invulling als verbruiksruimte, waardoor het voorste deel voornamelijk als doorgang zal worden gebruikt. De effectieve verbruiksruimte bevindt zich op minstens 6 meter achter de voorgevel. Dit komt de herkenbaarheid van de functie in het straatbeeld en de lichtinval voor de functie zelf niet ten goede. Dit kan leegstand tot gevolg hebben wat nadelig is voor de afgebakende horecakern. Gelet op de beperkte breedte van het perceel, wordt geoordeeld dat de breedte van de reca-functie vooraan niet versmald mag worden om een kwalitatieve invulling op lange termijn te garanderen. 

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid 

De aanvraag voorziet het omvormen van het bestaande pand van drie en halve bouwlagen tot vier volwaardige bouwlagen en het bouwen van een nieuw mansardedak. Het voorgestelde gabarit is op zich principieel aanvaardbaar in de omgeving. 

In het voorstel wordt echter ingeboet aan woonkwaliteit, aangezien een ruime tweeslaapkamerwoning met bergruimten wordt omgevormd naar drie kleine woongelegenheden van 37, 40 en 72 m², waarbij de oppervlakte van de verblijfsruimten beperkt is of niet in verhouding staat tot het aantal slaapkamers. 

Bovendien zijn de voorziene buitenruimten weinig kwalitatief. Zo zijn ze allemaal gesitueerd aan een slaapkamer waardoor het gebruiksgenot beperkt blijft.  

Tenslotte is de vrije ruimte naast de bedden in de slaapkamers op de eerste en tweede verdieping onvoldoende om een vlotte doorgang naar de badkamers te verzekeren.  

Uit voorgaande blijkt dat het pand onvoldoende breed is om een fietsenstalling te voorzien in combinatie met een commerciële functie. Het afwentelen van de bijkomende behoefte van fietsstalplaatsen en parkeerplaatsen op het openbaar domein kan in deze omgeving niet worden toegestaan.  

Op basis van bovenstaande moet worden gesteld dat de draagkracht van het perceel wordt overschreden door het voorzien van drie kleine, niet-kwalitatieve woongelegenheden en afzonderlijke reca-zaak, zodat de aanvraag niet voldoet aan artikel 6 van de bouwcode. 

Visueel-vormelijke elementen 

De volledige straatgevel wordt voorzien van nieuwe gevelbepleistering. Op het gelijkvloers in antraciet en op de verdiepingen in een witte kleur. Het ontbreken van een stootvaste plint in (natuur)steen is in een dergelijke stedelijke context echter niet wenselijk aangezien gevelpleisterwerk zeer krasgevoelig is en niet ‘hufterproof’. 

Het voorzien van een stootvaste plint in metselwerk of natuursteen tot op voldoende hoogte moet voorzien worden. Het antracietkleurig PVC buitenschrijnwerk en een nieuwe antraciet geschilderde houten kroonlijst zijn inpasbaar in het straatbeeld. 

De aanvraag is onduidelijk over het gevelvlak tussen het gelijkvloers en de eerste verdieping. Op de bijgevoegde foto’s van de bestaande toestand blijkt een uitstekende bak aanwezig te zijn. Dergelijke bak is storend in het globale gevelbeeld.  

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen 

Voor de exploitatie van de appartementen dient de eigenaar na te gaan of er indelingsplichtige activiteiten van toepassing zijn aangezien dit niet uit de plannen is af te leiden (airco, warmtepompen, stookinstallaties, ...). Bijkomend kunnen er voor de reca nog andere indelingsplichtige activiteiten aanwezig zijn (lozing huishoudelijk afvalwater, koelinstallaties, ...). De aanvraag bevat geen informatie over technische installaties en klimaatbeheersingstoestellen hoewel deze frequent voorkomen bij reca-functies. Deze installaties moeten worden voorzien conform de voorschriften in de bouwcode.  

Mobiliteitsimpact  

Toetsing parkeerbehoefte 

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein). 

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen. 

Fietsvoorzieningen 

Voor de twee bijkomende wooneenheden met één en twee slaapkamers moeten 5 fietsenstallingen voorzien worden. De aanvraag voorziet het stallen van de fietsen in de kelder door middel van een trap met fietsgoot. De fietsen worden daar gestald onder een hoek van 60°. De onderlinge afstand en vrije breedte achter de fietsen voldoet niet aan de voorschriften van artikel 29 van de bouwcode. Er wordt geoordeeld dat deze indeling de vlotte werking van de fietsenstalplaats zal verhinderen. Bovendien is de inplanting van een trap naar de kelder nefast voor de indeling van de reca-functie op het gelijkvloers. De bijkomende behoefte aan fietsstalplaatsen moet dus worden beperkt door het verminderen van het aantal woonentiteiten en het aantal slaapkamers.  

Advies aan het college 

Advies over de stedenbouwkundige handelingen 

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening. 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse Regering of de deputatie bevoegd is.