2023_CBS_00115 - Omgevingsvergunning - OMV_2022112396. Scheldestraat 68-70. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet. 

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen  

Relevante voorgeschiedenis  

huisnummer 68: 

• 30/07/1954: toelating (18#32575) voor achterplaats bouwen; 

• 04/04/1905: toelating (1905#513) voor het bouwen van een huis met magazijn binnen het eigendom; 

huisnummer 70: 

• 09/01/1976: vergunning (18#83483) voor gevelverbouwing – 10.11.1975; 

• 11/05/1973: vergunning (18#83475) voor gevelverbouwing – 4.4.1973; 

• 19/12/1952: toelating (18#30505) voor binnenverandering; 

• 09/01/1948: toelating (18#23825) voor gevelverandering. 

Vergunde toestand  

huisnummer 68: 

• functie:  

• gelijkvloerse handelsruimte met 2 bovenliggende woongelegenheden; 

• bouwvolume:  

• hoofdbouw van 3 bouwlagen onder een zadeldak in gesloten bebouwing; 

• achterbouw van 4 bouwlagen onder plat dak langs de rechter perceelsgrens tot een bouwdiepte van circa 14,50 m; 

• achterbouw van 3 bouwlagen onder plat langs de linker perceelsgrens tot een bouwdiepte van circa 13 m; 

• achterbouw van 1 bouwlaag onder plat dak langs de rechter zijde tot tegen de achterste perceelsgrens; 

• open koer tegen de linker en achterste perceelsgrens; 

• inrichting:  

• toegang tot de gelijkvloerse handelszaak langs de linker zijde; 

• toegang tot de bovenliggende woningen langs de rechter zijde; 

huisnummer 70: 

• functie: 

• eengezinswoning met gelijkvloerse handel/reca;  

• bouwvolume: 

• het perceel is volledig volgebouwd op het niveau van het gelijkvloers; 

• gevelafwerking: 

• voorgevel in leisteen op het gelijkvloers en lichtgrijze plakketten op de verdiepingen; 

• garagepoort in aluminium; 

• inrichting: 

• toegangsdeur langs de linkerzijde; 

• garagepoort langs de rechterzijde. 

 
Bestaande toestand 

huisnummer 68: 

• functie en inrichting overeenkomstig met de vergunde toestand; 

• bouwvolume overeenkomstig met de vergunde toestand uitgezonderd van: 

• de volgebouwde koer op de gelijkvloerse verdieping. 

huisnummer 70: 

• functie overeenkomstig met de vergunde toestand; 

• gevelafwerking overeenkomstig met de vergunde toestand uitgezonderd van: 

• de lichtblauw geschilderde gevelsteen op de verdiepingen; 

• inrichting en bouwvolume overeenkomstig met de vergunde toestand uitgezonderd van:  

• verschillende nieuwe openingen in dragende muren.  

 
Nieuwe toestand 

huisnummer 68 en 70: 

• functie:   

• meergezinswoning met 5 wooneenheden: 

• 1 tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 86 m² op de gelijkvloerse verdieping;  

• 3 tweeslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 84 m2 op de eerste, tweede en derde verdieping; 

• 1 tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 83 m2 op de vierde verdieping; 

• de gemiddelde netto vloeroppervlakte van alle wooneenheden bedraagt circa 84 m2; 

• bouwvolume:  

• hoofdbouw van 4 bouwlagen onder een mansardedak met een bouwdiepte van circa 10,55 m; 

• achterbouw van 4 bouwlagen onder plat dak langs de rechter perceelsgrens tot een bouwdiepte van circa 14,65 m; 

• achterbouw van 4 bouwlagen onder plat dak langs de linker perceelsgrens tot een bouwdiepte van circa 14,60 m; 

• de totale bouwhoogte bedraagt circa 18,20 m; 

• open koer tegen de achterste perceelsgrens met een oppervlakte van circa 34 m2 (circa 18,8% van de perceelsoppervlakte) die volledig verhard is aangelegd; 

• gevelafwerking:  

• geïsoleerde voorgevel in witte steenstrips met raamomlijstingen en witkleurig decoratief pleisterwerk rondom de voordeur; 

• doorlopende dorpels en een plint in blauwe hardsteen; 

• daklaag in natuurleien; 

• buitenschrijnwerk in zwart geschilderd hout en borstweringen in glas; 

• inrichting:  

• toegangsdeur tot de appartementen langs de rechter perceelsgrens; 

Inhoud van de aanvraag 

• samenvoegen van 2 panden tot 1 meergezinswoning; 

• wijzigen van de gelijkvloerse handelsfunctie naar wonen; 

• vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 3 naar 5; 

• uitbreiden van het bouwvolume; 

• wijzigen van de scheimuren; 

• wijzigen van de voorgevel; 

• doorvoeren van interne constructieve werken.

  
  
  
  

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar. 

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt: 

Adviezen 

Externe adviezen  

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen 

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen 

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. 

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP BINNENSTAD, goedgekeurd bij ministerieel besluit van 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: zone voor wonen + overdruk culturele, historische en/of esthetische waarde. 

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. 

Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.) 

De aanvraag ligt niet in een verkaveling. 

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Binnenstad op volgende punten:  

• artikel 2.1.3 Bouwvolume, Bouwlijn, bouwdiepte: 

het voorziene bouwvolume zorgt ervoor dat in de achtergelegen open ruimte de lichtinval beperkt wordt. Gezien hier verschillende terrassen worden voorzien is de aanwezigheid van voldoende lichttoetreding belangrijk;  

• artikel 2.1.9 Dakvormen en dakkapellen: 

de dakkapellen in het voorste dakvlak houden geen afstand van minstens 0,75 m ten opzichte van het midden van de scheidingsmuren en zijn breder dan de maximaal toegelaten 1,50 m. Ook houden ze onderling geen afstand van minstens 1 m. 

• artikel 2.2.1 Draagkracht: 

in voorliggende aanvraag wordt het aantal woongelegenheden vermeerdert van 3 naar 5. De volumewijziging die hiervoor noodzakelijk is zorgt voor teveel hinder. Het volume en het ermee gepaard gaande programma overschrijden bijgevolg de draagkracht van het perceel en de omgeving.   

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen 

• Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater). 
  (De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater) 
  De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag. 
   

• Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid). 
  (De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid) 
  De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag. 
    

Algemene bouwverordeningen 

• Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer. (De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer) 
  De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag. 
   

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen 

• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014. 
   (De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’) 
   De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en): 

• artikel 26 Afvalverzameling: 

het is niet duidelijk of de gemeenschappelijke ruimte voor afvalverzameling is voorzien van verluchting; 

• artikel 27 Open ruimte: 

bij de functiewijziging wordt minder dan 20% van het perceel ontpit. De open ruimte wordt volledig verhard aangelegd; 

• artikel 30 autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: 

De nieuwe gevelbreedte is groter dan 8 m en er worden geen autostalplaatsen voorzien voor de nieuwe woongelegenheden; 

• artikel 40 Privaat geschieden rioolstelsel: 

het gebouw wordt niet voorzien van een gescheiden rioolstelsel met 1 DWA en 1 RWA;  

• artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel: 

de DWA en de RWA worden niet gescheiden aangeboden aan de straat; 

• artikel 43 Septische putten: 

Het is onduidelijk of de septische put effectief aanwezig is en of de inhoud ervan voldoet aan dit artikel.  

Sectorale regelgeving 

• MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid. 
  Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard. 
   

• Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. 
  Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt. 
   

• Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020. 
  (De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”) 
  De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.  

• Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.  
  (De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO)) 
  Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag. 

Omgevingstoets  

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening 

Functionele inpasbaarheid 

Voorliggende aanvraag omvat het samenvoegen van een meergezinswoning (met 2 woongelegenheden en gelijkvloerse handelsruimte) en een eengezinswoning met handelsgelijkvloers naar een meergezinswoning met 5 woongelegenheden. De functiewijziging van de gelijkvloerse commerciële ruimtes naar wonen is aanvaardbaar.   

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid 

Achteraan het perceel wordt een beperkte open ruimte voorzien. Deze ruimte grenst zowel aan de achterste als rechtse perceelsgrens aan hoge scheidingsmuren. In voorliggende aanvraag wordt een verticale uitbreiding voorzien van ongeveer anderhalve bouwlaag. Dergelijke uitbreiding is strijdig met artikel 2.1.3 (bouwvolume, bouwlijn, bouwdiepte) van RUP Binnenstad en bijgevolg niet gunstig te beoordelen. Achteraan het perceel is een beperkte open ruimte aanwezig waar een stadstuin voorzien wordt. Rond deze tuin worden verschillende ‘half-inpandige’ terrassen voorzien. Het ophogen van de kroonlijst van de achtergevel van het hoofdvolume tot een hoogte van 18,08 m heeft een negatief effect op de kwaliteit van zowel de stadstuin als van de verschillende terrassen en dit vooral op vlak van lichttoetreding. Het ophogen van de achterste kroonlijst komt daarom niet in aanmerking voor een gunstig advies.  

Verder worden verschillende dakkapellen voorzien ter hoogte van de voorgevel. Artikel 2.1.9 van RUP Binnenstad stelt dat deze dakkapellen een afstand van 0,75 m ten opzichte van het midden van de scheimuren moeten aanhouden en dat ze slechts maximaal 1,5 m breed mogen zijn. Daarnaast dient er een onderlinge afstand van minstens 1 m aanwezig te zijn. De voorziene dakkapellen voldoen aan geen van deze voorschriften.  

Omwille van de strijdigheden met voorschriften uit het RUP wordt geadviseerd om de aanvraag te weigeren. 

Visueel-vormelijke elementen 

De voorgevel wordt geïsoleerd en afgewerkt met witkleurige steenstrips. Rondom het zwartkleurige houten buitenschrijnwerk worden omlijstingen voorzien in witte bepleistering. De gevel wordt onderaan voorzien van een geprononceerde arduinen plint en wordt bovenaan voorzien van een gedecoreerde, zwartkleurige, houten kroonlijst. De dakverdieping wordt afgewerkt met natuurleien en voorzien van dakkapellen in antracietkleurig geprepatineerd zink.   

Het voorgestelde materiaalgebruik is aanvaardbaar. De lichte kleurstelling van de gevels is gunstig te adviseren omwille van de stedelijke opwarming, de beeldkwaliteit en de inpassing in het straatbeeld. 

In de voorliggende aanvraag is het onduidelijk of de nieuwe afwerking van de voorgevel voldoet aan het afwegingskader van de stad. Zo dienen de isolatie en afwerking samen een dikte te hebben van 14 cm ten opzichte van de rooilijn, dient de arrière-corps behouden te blijven, moeten hoekprofielen onzichtbaar uitgevoerd worden en dienen dorpels 5 cm uit het vernieuwde gevelvlak te springen. Bij een eventuele vergunning zouden deze aspecten opgenomen moeten worden als voorwaarde voor vergunning.  

Cultuurhistorische aspecten 

De panden zijn gelegen in een plangebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De aanvraag heeft geen negatief effect op het aanwezige erfgoed in de omgeving.  

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte) 

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein). 

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen. 

In de kelderverdieping wordt een fietsenberging voorzien voor 15 fietsen. Deze fietsenberging is bereikbaar via een lift met voldoende grote afmetingen.  

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen 

Op zich is de samenvoeging van beide panden tot een meergezinswoning gunstig te adviseren echter heeft de voorziene volumewijziging en het tekort aan parkeerplaatsen op eigen terrein op dit moment een te grote impact op de kwaliteit en de draagkracht van het project. We kunnen concluderen dat door de omvorming van 3 naar 5 woongelegenheden de densiteit op onaanvaardbare wijze stijgt en tegelijkertijd het woongenot daalt. Dit verhoogt de druk op het perceel waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden en de aanvraag strijdig is met artikel 2.2.1 van het RUP. Om in aanmerking te kunnen komen voor een vergunning dienen er aanpassingen te gebeuren die niet als voorwaarde kunnen geformuleerd worden, gezien de fundamentele gevolgen ervan op de bouwplannen. Deze aanpassingen dienen verwerkt te worden in een nieuwe aanvraag.  

Verder wordt opgemerkt dat de voorziene terrassen niet voldoen aan de regelgeving omtrent lichten en zichten. De half-inpandige terrassen worden voorzien op een afstand van circa 1,4 m waardoor bij toekomstige ontwikkelingen in het binnengebied privacyhinder kan ontstaan. Daarnaast wordt de scheimuur ter hoogte van de linkerbuur opgehoogd om een extra dakterras te realiseren. Deze ophoging is ruimtelijk niet aanvaardbaar en is daarnaast niet voldoende hoog voorzien om aan de burgerlijke regelgeving te voorzien. Het ophogen van de scheimuur en het inrichten van het dakterras komt daarom ook niet in aanmerking voor vergunning.  

Tot slot wijkt de aanvraag af van verschillende voorschriften uit de bouwcode. Zo is het onduidelijk of de gemeenschappelijke afvalruimte voorzien is van verluchting conform artikel 26 en wordt er minder dan 20% (36 m2) van het perceel ontpit. Artikel 27 stelt dat er minstens 20% van de perceelsoppervlakte voorzien dient te worden als open ruimte. De verharding van de open ruimte moet ook beperkt worden tot 20 m², terwijl de volledige ‘stadstuin’ verhard zou worden.  

Wat betreft de riolering voldoet de aanvraag niet aan artikel 40, 41 en 43 van de bouwcode. Gezien de panden erg grondig verbouwd worden en daarnaast quasi over de volledige oppervlakte voorzien zijn van een kelder dient een gescheiden rioolstelsel voorzien te worden conform artikel 40. Dit rioolstelsel dient aangesloten te worden conform de voorschriften uit artikel 41. Het is daarnaast onduidelijk of er een septische put aanwezig is. De aanvrager vermeldt een ‘vermoedelijke positie’ van de put. Daarnaast is het onduidelijk welke inhoud er wordt voorzien. De septische put dient voorzien te worden conform artikel 43. Deze afwijkingen zouden opgelegd moeten worden als voorwaarden bij eventuele vergunning. ? 

Omwille van de fundamentele strijdigheden met artikels uit zowel RUP Binnenstad als met de bouwcode wordt geadviseerd om de aanvraag te weigeren. 

Advies aan het college  

Advies over de stedenbouwkundige handelingen 

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijk ordening. 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse Regering of de deputatie bevoegd is.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek. 

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten 

Bespreking van de bezwaren  

1. Afmeting van de bebouwing: de bezwaarindiener stelt dat de verhoging van het bestaande bouwvolume een ongunstig effect heeft op de bezonning en lichttoetreding in de panden aan de andere zijde van de straat.   

Beoordeling: In de voorliggende aanvraag wordt het bestaande bouwvolume opgehoogd. Echter is het pand gelegen aan een brede straat (circa 18 m). Het ophogen van het pand met anderhalve bouwlaag zorgt in dit geval niet voor een problematische beperking van de bezonning en daglichttoetreding in panden aan de overzijde van de straat.  
Het bezwaar is ontvankelijk maar ongegrond.  

2. Harmonie: de bezwaarindiener stelt dat de verhoging van het bestaande bouwvolume ervoor zorgt dat er één massief pand ontstaat dat zowel op vlak van bouwhoogte als schaal niet meer in harmonie is met de bebouwing in de omgeving.    

Beoordeling: Het voorliggende project voorziet een mansardedak met een duidelijk aanwezige kroonlijst onder de dakverdieping. De kroonlijsthoogte in het referentiebeeld bevindt zicht op een hoogte van circa 14,25 m. De nieuwe kroonlijst bevindt zich op een hoogte van circa 15 m. Dit is aanvaardbaar gezien het een beperkte afwijking betreft.  
Het bezwaar is ontvankelijk maar ongegrond.