Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2022101956 |
Gegevens van de aanvrager: | de heer David Michiels met als adres Pompstraat 10 te 2000 Antwerpen |
Ligging van het project: | Pompstraat 10 te 2000 Antwerpen |
Kadastrale percelen: | afdeling 4 sectie D nr. 2855A |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen, Exploitatie van ingedeelde inrichtingen of activiteiten |
Voorwerp van de aanvraag: | uitbreiden van een eengezinswoning |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
Vergunde en bestaande toestand
Nieuwe toestand
Inhoud van de aanvraag
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Interne adviezen
Er werd een advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg uitgebracht op 31 oktober 2022.
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP binnenstad, goedgekeurd bij ministerieel besluit van 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: Zone voor wonen - (Wo1), overdruk Culturele, historische en/of esthetische waarde.
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via
https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via
https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
Algemene bouwverordeningen
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
Sectorale regelgeving
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
Voorliggende aanvraag betreft het optoppen van een eengezinswoning en het wijzigen van de voorgevel. De bestaande woonfunctie (eengezinswoning) blijft behouden en is functioneel inpasbaar in de Pompstraat.
Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid
De bestaande drie bouwlagen hoge hoofdbouw wordt opgetopt met drie bouwlagen, waarvan de bovenste bouwlaag een dakterras betreft. De vijfde bouwlaag aan de voorgevelzijde is opgevat als daklaag. De stalen balustrade van het nieuwe dakterras op de zesde bouwlaag is aan de voorgevelzijde circa 0,6 m van de dakrand teruggetrokken. Op de achtergevel wordt circa 20 cm buitenisolatie met witte bepleistering aangebracht.
Hoewel er met de aanvraag geen extra open ruimte wordt ingenomen, is de voorgestelde bouwhoogte geenszins in overeenstemming met de kenmerkende bouwhoogte in de straat, die veelal bestaat uit vier bouwlagen onder een plat- of zadeldak. Met vijf bouwlagen en een dakterras als zesde bouwlaag wordt de draagkracht van het nog geen 5 meter brede perceel overschreden en ontstaat er aanzienlijke licht- en privacyhinder naar de omwonenden toe, zoals ook blijkt uit de bezwaren tijdens het openbaar onderzoek. De verhoogde kroonlijst sluit overigens niet aan op de aanpalende panden. Deze zaken zijn strijdig met artikel 6 en 10 van de bouwcode en artikel 2.1.2, 2.1.3, 2.1.4 en 2.2.1 van het RUP Binnenstad. De balustrades rond het dakterras overschrijden de maximaal toegelaten bouwhoogte en bevinden zich aan zowel de voor- als achterzijde niet onder de 45°-lijn vanaf de bovenzijde van de voor- en achtergevel, hetgeen strijdig is met artikel 2.1.11.2 van het RUP en artikel 13 van de bouwcode.
Om bovenstaande redenen is de schaal niet verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.
Een bouwvolume van vier bouwlagen onder plat dak zou wel inpasbaar kunnen zijn, mits de kroonlijst aansluit op deze van de linker aanpalende en de woning nog steeds over een minimale buitenruimte beschikt zoals beschreven in artikel 28 van de bouwcode. Dit indachtig is de huidige bouwhoogte van drie bouwlagen met dakterras, dus vier bouwlagen zoals gedefinieerd in artikel 2.1.11.2 van het RUP, het bouwvolume met de meeste woonkwaliteit dat het referentiebeeld toelaat.
Visueel-vormelijke elementen – cultuurhistorische aspecten
De bestaande voorgevel in gele baksteen wordt volledig afgewerkt in witte crepi, met behoud van de bestaande gevelplint in zwartkleurige geglazuurde tegels en de natuurstenen dorpels, deur- en raamomlijstingen. De daklaag is aan zowel de voor- als achtergevel afgewerkt in donkergrijze leien op een nieuwe kroonlijst in wit hout. Het nieuwe buitenschrijnwerk wordt voorzien in hout. Het is echter niet duidelijk of dit in dezelfde profilering en natuurkleur wordt voorzien als het bestaande buitenschrijnwerk. De balustrade op het dak is voorzien in stalen spijlen.
De stedelijke dienst Monumentenzorg heeft volgend advies uitgebracht:
“Door de verbouwingen die hebben geleid tot het bestaande gevelontwerp is de intrinsieke waarde van de gevel verloren gegaan. Het is jammer dat men de bestaande gevel als uitgangspunt neemt voor de gewenste toestand. Een nieuwe invulling met logische gevelopeningen en harmonieuze geleding zouden de beeldwaarde van de gevel versterken en deze opnieuw meer laten aansluiten in het straatbeeld. Een beoordeling naar welstand is aangewezen.
De mogelijk nog aanwezige oudere kern bestaande uit moer- en kinderbalken (af te leiden aan de gevelankers ter hoogte van de achtergevel op bijgevoegde foto’s) dient bewaard te blijven.”Gezien de woning gelegen is in een gebied met culturele, historische en/of esthetische waarde geldt de algemene wenselijkheid van behoud conform artikel 5 van de bouwcode en artikel 2.1.1 van het RUP. Het uniform bepleisteren van de oorspronkelijke okerkleurige gevelsteen is in die optiek en omwille van het verlies aan detailleringsgraad (vervlakking) ontoelaatbaar.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
De tweede verdieping heeft op vandaag reeds minder dan 2,6 m (2,51 m) vrije hoogte en is ingericht als verblijfsruimte. Bij een eventuele nieuwe aanvraag is het wenselijk te onderzoeken of er maatregelen getroffen kunnen worden om aan de eisen van de minimale vrije hoogte conform artikel 21 van de bouwcode te kunnen voldoen.
De aanvraag is strijdig met artikel 34 van de bouwcode want het is niet duidelijk hoe de zichtbaar blijvende delen van de scheidingsmuren zullen worden afgewerkt.
Na de werken zou de woning over één bijkomende slaapkamer beschikken. Het is echter niet duidelijk of de woning is aangesloten op een voldoende grote septische put van minstens 5.000 liter conform artikel 43 van de bouwcode.
Daarnaast wordt vastgesteld dat het dakterras geen 1,9 m afstand houdt van de linker- en rechterperceelgrens en is bijgevolg strijdig met de bepalingen aangaande de lichten en zichten volgens het burgerlijk wetboek en de regels betreffende het goed nabuurschap.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat elke omgevingsvergunningsaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de aanvraag betrekking heeft op de verbouwing van een eengezinswoning waarbij de functie en het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande toestand ongewijzigd blijven.
Wegens de vele strijdigheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening dient de aanvraag te worden geweigerd.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren omwille van strijdigheden met een goede ruimtelijke ordening en stedenbouwkundige voorschriften.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 26/07/2022 |
Volledig en ontvankelijk | 17/08/2022 |
Start openbaar onderzoek | 17/08/2022 |
Einde openbaar onderzoek | 14/11/2022 |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum met noodbesluit | 30/03/2023 |
Verslag GOA | 16 januari 2023 |
naam GOA | Katrine Leemans |
De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Startdatum | Einddatum | Schriftelijke bezwaar-schriften | Schriftelijke gebundelde bezwaarschriften | Petitie-lijsten | Digitale bezwaar-schriften |
17/08/2022 | 14/11/2022 | 2 | 0 | 0 | 0 |
Bespreking van de bezwaren
Tijdens de periode van het openbaar onderzoek werden 2 bezwaarschriften ingediend, die zich als volgt laten samenvatten:
1. Hinder lichtinval en inkijk: de optopping met 2 bouwlagen waarbij de scheidingsmuren worden opgetrokken, zal hinderlijk zijn voor de bezonning / lichtinval naar de omliggende woningen. Tevens zal hierdoor het rendement van reeds geplaatste zonnepanelen op zuidgerichte hellende daken afnemen.
Beoordeling: Het bezwaar is gegrond.
Dit is een terechte bezorgdheid. Zeker naar de woningen ten noorden van de woning zal de beoogde optopping een aanzienlijke afname van de bezonning vanuit het oosten en zuiden betekenen. Het dakterras ter hoogte van de zesde bouwlaag houdt geen voldoende afstand en veroorzaakt rechtstreekse inkijk op de omliggende percelen.
2. Strijdigheid lichten en zichten: het dakterras houdt niet minstens 19 decimeter afstand van de perceelgrenzen, hetgeen strijdig is met de voorschriften van het burgerlijk wetboek.
Beoordeling: Het bezwaar is gegrond
Dit is een terechte vaststelling. Het dakterras moet minstens 19 decimeter loodrechte afstand houden van alle perceelgrenzen, tenzij deze ingesloten zit in scheidingsmuren die minstens 1,8 m hoogte hebben ten opzichte van de afgewerkte terrasvloer. Dit is echter niet het geval waardoor het dakterras rechtstreekse inkijk geeft en de privacy van de omliggende percelen schendt.
3. Betrouwbaarheid plannen: de correctheid van de ingediende plannen wordt in twijfel getrokken omwille van door de aanvrager gepleegde bouwovertredingen in het verleden die per regularisatie alsnog vergund werden. Dit zou het huidige dakterras en gewijzigde ramen in de achtergevel die inkijk geven bij omwonenden betreffen, als ook het niet esthetisch afwerken van de achtergevel. De correctheid van de opgetekende nieuwe bouwhoogte wordt in vraag gesteld.
Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond.
Bij het bekomen van een stedenbouwkundige vergunning is de aanvrager gehouden de werken uit te voeren volgens de vergunde plannen met in acht name van de gestelde stedenbouwkundige voorwaarden. Elke vermoedelijke overtreding kan worden gemeld aan de dienst handhaving van de stad Antwerpen. Of de plannen al dan niet nageleefd worden is echter een burgerrechtelijke kwestie en kan niet meegenomen worden in de beoordeling van de omgevingsaanvraag. Het bestuur is gehouden de plannen steeds zorgvuldig te controleren alvorens een vergunning te verlenen.
Het college sluit zich integraal aan bij:
- de bespreking van de ingediende bezwaren zoals geformuleerd in het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt deze beoordeling tot zijn eigen standpunt;
- het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist om de omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.