2022_CBS_07255 - Omgevingsvergunning - OMV_2022055207. D'Herbouvillekaai 80, Zonnestroomstraat 2. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          17/06/2022: voorwaardelijke vergunning (OMV_2022035298) wijzigingen op voorwaardelijk verleende vergunning OMV_2020160173 (fase 1);

-          20/09/2021: voorwaardelijke vergunning (OMV_2021061623) voor het bouwen en exploiteren van magazijncomplex met kantoor- en atelierruimte en parkeergebouw (fase 2);

-          09/04/2021: voorwaardelijke vergunning (OMV_2020160173) voor de nieuwbouw en exploitatie van een logistieke hal met bijbehorende parkeergebouw, infrastructuur en technische installaties (fase 1);

-          17/04/2018: vergunning (20172050) voor Blue Gate Antwerp: ontwikkeling van een hoogwaardig, watergebonden en eco-effectief bedrijventerrein;

-          29/08/2017: vergunning (2017609) voor sloop- en afbraakwerken in het kader van het bedrijventerrein 'Blue Gate Antwerpen'.

Vergunde toestand

-          vergunning OMV_2021061623 verleend op 20 september 2021 (nog geen start der werken)

-          functie en bouwvolume:

• magazijncomplex met ondersteunende kantoorruimtes, atelierruimte en een parkeergebouw met een kroonlijsthoogte van circa 12,7 m;
• het parkeergebouw bevindt zich aan de zuidzijde van het magazijncomplex en bestaat uit 3 bouwlagen, dit zal op de gelijkvloerse en 1ste verdieping dienen voor bestelwagens en op de bovenliggende verdiepingen voor personenwagens van medewerkers en bezoekers;
• de kantoorruimtes bevinden zich op de 2de en 3de verdieping, met een maximale kroonlijsthoogte van circa 18,1 m;
• de atelierruimte bevindt zich op de 3de verdieping aan de zuidzijde van het magazijn;
• het dakvlak wordt deels ingericht als daktuin en sportterras;
• bruto vloeroppervlakte van het magazijn is circa 10.450 m²;
• bruto vloeroppervlakte van de kantoorruimte is circa 2.910 m²;
• bruto vloeroppervlakte van de atelierruimte is circa 2.150m²;

-          gevelafwerking:

• gevelbekleding (licht grijsblauw) in geperforeerde, niet geperforeerde en geprofileerde metaal panelen;

-          inrichting:

• aanleggen van wegenis, opslagruimtes, laadzones en wandelstroken;
• randzones van het bedrijfskavel worden groen ingericht.

Huidige toestand

-          braakliggend bedrijventerrein ‘'Blue Gate Antwerpen', zone aan oostzijde (fase 2);

Gewenste toestand

-          functie en bouwvolume (gebouw 2):

• 2 hoofdvolumes:
  • een L-vormig magazijnvolume (magazijn units A,B,C en D) aan noordelijke en westelijke zijde beschikt over één bouwlaag met een kroonlijsthoogte van 13,2 m;
  • een parkeergebouw aan de zuidoostzijde van het magazijncomplex met 7 bouwlagen voor 130 personenwagens en 179 fietsen met een kroonlijsthoogte van 20,4 m²;
  • driehoekige volume tussen de twee hoofdvolumes (de magazijnen en het parkeergebouw) voorzien van technische ruimtes met op de verdieping een kantoor dat aansluit op magazijn D;
  • er wordt een groot dakterras voorzien.

-          gevelafwerking:

• gevelbekleding (licht grijsblauw) in metaal panelen met uitstekende vinnen;
• gevelbekleding (licht grijsblauw) in geperforeerde, niet geperforeerde en geprofileerde metaal panelen;
• grijs zichtbeton aan de laadkades;
• gelakt aluminium schrijnwerk in ral 7016.
• plaatsen van zaakgebonden reclame aan de toegangen/luifels.

-          inrichting:

• aanleggen van circulatiewegen, opslagruimten, laadzones en wandelstroken rond de zone;
• randzones van het bedrijfskavel worden groen ingericht, planten van hoogstammige bomen.

Inhoud van de aanvraag

-          nieuwbouw en exploitatie van een magazijncomplex gecombineerd met kantoren, atelierruimte en een parkeergebouw (gebouw 2 – fase 2);

-          aanleggen van circulatiewegen, opslagruimten, laadzones en wandelstroken rond de zone.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Inhoud van de aanvraag

De aanvraag omvat veranderingen aan de vergunde ingedeelde activiteiten.

Aangevraagde rubriek(en)

Aangevraagde rubriek(en) IIOA Fase 2 MONTEA
 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: gebied voor stedelijke activiteiten, gemengd regionaal bedrijventerrein en specifiek regionaal bedrijventerrein met watergebonden karakter.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend(e) punt(en):

• De horizontale dakoppervlakte van voorliggende projectaanvraag bedraagt 12.605 m². De vereiste minimale inhoud van de hemelwaterput bedraagt 10.000 liter. De totale inhoud van de hemelwaterputten die geplaatst worden bedraagt 120.000 liter, dit is een verschil van 110.000 liter met de vereiste minimale inhoud.
• Volgens de verordening bedraagt het minimale buffervolume voor de voorziening 553.250 liter. De minimale oppervlakte van de infiltratievoorziening bedraagt 885,2 m². Er wordt een afwijking gevraagd op het plaatsen van een buffer- en infiltratievoorziening. De buffer- en infiltratievoorziening van de verharde oppervlakte van het project is volledig voorzien binnen het publieke regenwatersysteem en werd collectief aangelegd in kader van het bedrijventerrein Blue Gate. Het  industriegebied werd aangelegd met een groene corridor waarin 3 bufferzones voorzien worden.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend(e) punt(en):

• artikel 22 Algemene bepalingen:

de diepte van de klink (kruk) mag op maximaal 0,20 m gelegen zijn. Hieraan wordt niet voldaan op de tweede verdieping aan de toegang van kantoor D, sas naar de parkeergarage. Hier bedraagt de diepte 0,40 m. Eveneens de toegang tot het sas en de trappenhal naar de hal van het kantoor.

• artikel 30 Afmetingen sanitaire cellen:

minstens één van de gemeenschappelijke toiletten dient een binnenmaat (afgewerkt) te hebben van 1,65 m x 2,20 m. Er wordt niet voldaan aan dit artikel (1,60 m x 2,00 m). Dit geldt voor de drie afzonderlijke sanitaire cellen op de gelijkvloerse verdieping. 

Er werd wel een andersvaliden toilet voorzien.

      Volgens de verantwoordingsnota van de voorliggende projectaanvraag is ‘gebouw 2’ niet-publiek toegankelijk. We raden echter aan om deze opmerkingen ter harte te nemen en zo veel als mogelijk aan de verordening te voldoen.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 17 Behoud en heraanplanting

Bij het verlenen van de vergunning kan de vergunningverlenende overheid bij gemotiveerde beslissing beplantingsbepalingen opnemen.

• artikel 26 Afvalverzameling:
  er wordt geen verluchting voorzien in de afvalruimtes;
• artikel 36 Zonnepanelen en zonnecollectoren:
  de plannen bevatten onvoldoende informatie over de te voorziene zonnepanelen. De panelen dienen achter elkaar op het platte dak geplaatst te worden. De maximale hoogte is beperkt tot 1,50 meter;
• artikel 39 Infiltratie- en buffervoorzieningen:

Er is geen infiltratievoorziening voorzien op eigen terrein: In het projectgebied van Blue Gate Antwerp Development wordt een collectief hemelwatersysteem voorzien en tevens voldoende hemelwaterbuffering. Er moeten geen bijkomende voorzieningen worden getroffen op privaat terrein. 

• artikel 43 Septische putten

Voorliggend project is enigszins afwijkend van de cijferwaarden waarop de dimensionering van de septische putten volgens de Bouwcode Stad Antwerpen is gebaseerd. Er is een maximumbezetting gekend voor het project. Dit impliceert dat het aantal gebruikersequivalent per m² BVO gevoelig lager ligt dan verondersteld in de cijfers aanwezig in de Bouwcode Stad Antwerpen, vooral wat de kantoorfunctie betreft.

Er wordt een afwijking gevraagd op de bouwcode met betrekking tot de dimensionering van de septische putten. Deze houdt in het berekenen van het aantal IE op basis van de code goede praktijk riolering en effectieve maximum (personeels)bezetting van het terrein.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
 

-          Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen
Van de archeologienota (ID: 18226) werd akte genomen door het agentschap Onroerend Erfgoed op 15/04/2021 (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/18226 ).
De nota toont gemotiveerd aan dat er geen verder archeologisch onderzoek moet plaatsvinden.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009. 
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijking van de voorschriften

-          De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend(e) punt(en):

• De inhoud van de hemelwaterputten wordt 120.000 liter voorzien waar de inhoud maximaal 10.000 liter mag bedragen.

Hieromtrent adviseren Aquafin en de Vlaamse Waterweg gemotiveerd gunstig, de afwijking kan aanvaard worden.

De afwijkingen op de stedelijke bouwcode worden verder in dit verslag behandeld.

Functionele inpasbaarheid

Stad Antwerpen wenst de Blue Gate Antwerp site te ontwikkelen volgens duurzame principes. Deze zijn opgenomen in het Strategisch Masterplan Blue Gate Antwerp. Hoewel dit strategisch masterplan geen bindend, noch verordenend karakter heeft, geeft het duiding omtrent de duurzame ambities bij de ontwikkeling van de site, waaronder de logistieke zone.

Conform dit masterplan dient de logistieke zone te focussen op innovatieve concepten ten behoeve van slimme logistiek. Een deelzone voor stadsregionale, watergebonden distributie vormt daar een onderdeel van.

Het concept ‘stadsdistributie’ wordt gedefinieerd als:

’een (logistieke) voorziening die relatief dicht is gelegen bij het geografisch gebied dat ze bedient (een stadscentrum, een hele stad of regio, of een specifieke locatie), waaraan vele logistieke bedrijven goederen leveren die voor dat gebied bestemd zijn, van waaruit gebundelde bezorgingen binnen dat gebied worden uitgevoerd door kleinere en milieuvriendelijke voertuigen, en waar verschillende andere logistieke en detailhandel diensten met toegevoegde waarde kunnen worden geboden’.

De omgevingsaanvraag voor fase 1 van dit project werd voorwaardelijk vergund op 9 april 2021 (OMV_2021162215). De wijzigingen voor fase 1 werden voorwaardelijk vergund op 17 juni 2022 (OMV_2022035298). Op 20 augustus 2021 werd een voorwaardelijke vergunning verleend (OMV_2021061623) voor fase 2, het gebouwensemble gelegen op de oostelijke zijde van de site. Huidige aanvraag betreft een vernieuwd ontwerp voor fase 2. De volumetrische uitgangspunten, circulatieprincipes en het programma sluiten nauw aan bij de reeds vergunde toestand. De huidige wijzigingen aan dit ontwerp hebben tot doel het project efficiënter en helderder te maken. Daarnaast werd de stapeling van programma’s vermeden en worden deze nu meer leesbaar in eigen volumes ondergebracht: magazijnen met aansluitende kantoren enerzijds en een parkeergebouw met splitlevels anderzijds. De vergunde ateliers op het dakvolume worden niet langer voorzien, daarentegen wordt het aanbod aan magazijnen uitgebreid.

De aangevraagde activiteit en de bestemming zijn in overeenstemming met de ambities van het masterplan en de bestemmingsvoorschriften van het GRUP.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

In het beeldkwaliteitsplan voor BGA lezen we over de bebouwing in de Zone Logistiek het volgende:

“De gebouwen zijn uitgelijnd op elkaar, zodat er doorgaande assen tussen de gebouwen ontstaan. Deze assen hebben zowel belang voor de ontsluiting binnen het gebied, als voor de visuele kwaliteit. Immers, op deze manier ontstaan er doorzichten vanaf de hoofdontsluitingsweg en de corridor. Deze doorzichten zorgen er voor dat er visueel contact mogelijk blijft tussen de kern van BGA en de Zone watergebonden Activiteit. Zodoende is deze activiteit een wezenlijk onderdeel van de beleving van het gebied, wat nog eens versterkt wordt doordat de gebouwen terugspringen ten opzichte van de zuidelijke zonegrens. Daarbij zorgen de assen in noord-zuidrichting ervoor dat de Schelde visueel aanwezig is tot in de corridor.”

De inplanting van gebouw 2 op de site is niet gewijzigd ten opzichte van het reeds vergunde project. Het gebouw blijft een hybride ensemble van parkeren, magazijnen en bijhorende kantoren dat gescheiden wordt van gebouw 1 door een groene corridor die de sluitsteen vormt tussen de Hobokense Polder en de Groene Singel.

Gebouw 2 bestaat uit twee hoofdvolumes. Enerzijds is er een L-vormig magazijn aan noordwestelijke zijde van één bouwlaag met een kroonlijsthoogte van 13,2 m. Aan beide zijden worden laadkades voorzien die toegang geven tot de vier magazijnunits. Een betonnen plint verenigt en kadert de laadkades die beschouwd kunnen worden als de functionele gevel van het gebouw.

Anderzijds is er een parkeervolume in de oksel van het L-vormige gebouw met een opmerkelijk hogere kroonlijsthoogte van 20,4 m. Het volume omvat 6 splitlevelverdiepingen voor in totaal 130 personenwagens en 179 fietsen voor personeel en bezoekers. In tegenstelling tot de vergunde toestand wordt het parkeergebouw niet langer uitgerust voor bestelwagens. Het parkeervolume fungeert als een baken naar de stad toe en als herkenbaar ankerpunt op de toegang tot de ruimere Blue Gate site.

Het driehoekige sluitstuk tussen de twee hoofdvolumes (magazijnen en parkeergebouw) wordt op het gelijkvloers ingevuld met de technische ruimtes die toegankelijk blijven vanop de nabij gelegen rijbaan, op de verdieping wordt een kantoor ingericht.

Tenslotte wordt er opnieuw een dakvolume geïntroduceerd. In de twee paviljoenen met zicht op de Schelde worden voornamelijk vergaderruimten en ontspanningsruimten voor het personeel ondergebracht. De dakvolumes worden licht teruggetrokken van de gevel opdat de kroonlijst van het gebouw een continu figuur vormt en de paviljoenvolumes helder en leesbaar blijven.

In het gewijzigde ontwerp voor gebouw 2 worden de functies parkeren en magazijn dus leesbaar en zuiver onderverdeeld in een eigen volume. Deze compositie sluit bijgevolg ook beter aan bij de morfologie van gebouw 1, waar het parkeergebouw op de Zuidelijk zijde tevens met een geperforeerde gevel wordt opgetrokken. Deze gevelmaterialisatie laat ook in de ‘parkeertoren’ van gebouw 2 toe dat de betonnen skeletstructuur van het volume en het komen en gaan van personenwagens, bezoekers en personeel de stadsgevel animeren.

Het gebouw voldoet qua schaal, volumetrie, inplanting en ontsluiting aan de principes van het beeldkwaliteitsplan.

Visueel-vormelijke elementen

Het ontwerp werd voorgelegd aan de Kwaliteitskamer en werd (samengevat) als volgt beoordeeld:

-          De hoek van de oostelijke stadsgevel vraagt om een royale, sprekende gevelopening, zodat het gebouw zijn functie toont en interactie aan kan gaan met de omgeving.

-          Het parkeergebouw en de fietsenstalling is de belangrijkste plek waar gebruikers en bezoekers van de site toekomen. Er moet bijzondere aandacht gaan naar de kwaliteit van deze toegang en de toegangen tot het gebouw in het algemeen. Goed gekozen openingen adresseren het gebouw en maken de circulatie zichtbaar, en het moet voor de bezoekers duidelijk leesbaar en evident zijn waar de toegang kan gevonden worden.

-          Anderzijds worden secundaire toegangen en poorten in de zuidgevel zoveel mogelijk beperkt en indien onvermijdelijk, zoveel als mogelijk onzichtbaar geïntegreerd in de metalen gevel.

-          Verhardingen langs de westgevel en in de centrale zone tussen fase 1 en 2 worden maximaal beperkt. De ambitie om een groene verbinding te maken tussen de groene corridor en de Scheldeoever moet alle kansen krijgen. 

Het advies van de Kwaliteitskamer is gunstig, en de opmerkingen uit de beoordeling werden verwerkt in het ontwerp.

De site langs de nieuw aangelegde hoofdweg – Russel Ohlstraat heeft een prominente locatie langs de toegangsweg naar Blue Gate Antwerpen. Er is veel aandacht geschonken aan de waardevolle uitwerking van de gevels aan de kant van de groene corridor, de noordgevel en oostgevel (naar de stad toe). De onderlinge verhoudingen van de volumes zijn uitvoerig onderzocht en er werd een coherente architectuur gepresenteerd, onder meer door het toepassen van subtiele variaties in het gevelmateriaal. De ritmiek van de gevels is gebaseerd op de draagstructuur, wat een aangename lezing geeft van het ensemble. Door dezelfde materialen te gebruiken als bijgebouw 1, maar te kiezen voor een andere, complementaire kleur (grijs blauw) ontstaat een wisselwerking tussen beide gebouwen.

Het project is visueel inpasbaar in de omgeving en in het BKP Blue Gate Antwerpen.

Bodemreliëf

Het projectgebied bevindt zich buiten een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gedeeltelijk gelegen buiten een woon- en recreatiegebied met een oppervlakte groter dan 3.000 m² (26.849 m²) en een ingreep boven de 5.000 m² (ongeveer gelijk aan projectgebied). De aanvrager is niet publiekrechtelijk. Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor een archeologienota verplicht.

De archeologienota werd opgemaakt door RAAP Archeologisch Adviesbureau en waarvan akte door het agentschap Onroerend Erfgoed op 15/04/2021 (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/18226). Het programma van maatregelen geeft het projectgebied vrij, er dient met andere woorden geen verder onderzoek te gebeuren.

Het advies van de dienst Archeologie is gunstig. 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Gelet op de aard van de aanvraag werd er advies gevraagd aan Aquafin NV. Het advies is voorwaardelijk gunstig.

De voorwaarden geformuleerd door Aquafin NV maken integraal deel uit van de beslissing van de aanvraag.

Gelet op de aard van de aanvraag werd er advies gevraagd aan Proximus. Het advies is voorwaardelijk gunstig. De voorwaarden geformuleerd door Proximus maken integraal deel uit van de beslissing van de aanvraag

Er werd advies gevraagd aan de FOD Binnenlandse Zaken – ASTRID veiligheidscommissie. Het advies is voorwaardelijk gunstig:

“Gezien de grondoppervlakte van units 1 tot en met 6 heeft de commissie beslist dat er indoordekking dient aanwezig te zijn in het magazijnvolume.”

De voorwaarden geformuleerd door de ASTRID veiligheidscommissie maken integraal deel uit van de beslissing van de aanvraag.

Het advies van de dienst Stadsbeheer / Groen en Begraafplaatsen is als voorwaardelijk gunstig opgeladen in het omgevingsloket. De voorwaarden met betrekking tot te behouden bomen zijn niet van toepassing, aangezien er geen bomen op het terrein aanwezig zijn. De voorwaarden met betrekking tot het aanplanten van nieuwe bomen worden opgenomen in de beslissing van de aanvraag.

Volgens artikel 26 van de bouwcode (Afvalverzameling) dienen functies anders dan wonen een afgescheiden ruimte voor afvalberging te hebben die voorzien wordt van verluchting en minimaal 4 m² groot is.

Er wordt vastgesteld dat er in het ontwerp geen verluchting is voorzien in de afvalruimtes. Het voorzien van voldoende verluchting zal opgelegd worden als voorwaarde in de beslissing van de aanvraag.

Volgens artikel 36 van de bouwcode (Zonnepanelen en zonnecollectoren) dienen zonnepanelen geplaatst te worden volgens een enkelvoudige, geometrische vorm. Op platte daken mag de ondersteunende constructie geen nieuw hellend dak vormen. De panelen dienen achter elkaar op het platte dak geplaatst te worden. De maximale hoogte is beperkt tot 1,50 meter.

Er wordt vastgesteld dat de plannen onvoldoende informatie bevatten over de te voorziene zonnepanelen. De plaatsing volgens de bepalingen in de bouwcode zal opgelegd worden als voorwaarde in de beslissing van de aanvraag.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Ontsluiting/bereikbaarheid

Personenwagens van personeel en bezoekers komen toe op de site vanuit noordwestelijke hoek. De auto’s circuleren in wijzerzin rondom het gebouw naar de ‘parkeertoren’ waar zij op de splitlevelverdiepingen kunnen parkeren (130 parkeerplaatsen). Ze verlaten het parkeergebouw aan zuidelijke zijde en circuleren verder rond het gebouw in wijzerzin om de site te verlaten.
De in/uitrit van het parkeergebouw neemt redelijk veel plaats in. Dit zou veel compacter moeten georganiseerd worden zodat wagens haakser aansluiten op de rijweg.

Ter hoogte van de fietsstalling moeten er aanpassingen gebeuren zodat fietsers maar ook voetgangers hier veilig kunnen oversteken. De oversteek moet haaks kunnen gebeuren op de rijbaan, dit in functie van de zichtbaarheid in beide richtingen en er moet voldoende opstelruimte zijn voor overstekende fietsers en voetgangers.

Het fietspad op eigen terrein is maar 2,15 m breed en zal functioneren als dubbelrichtingsfietspad. Ook het voetpadje is hier maar 1 m breed. Het is wenselijk om hier een gemengde zone van te maken voor fietsers en voetgangers.

Tussen de rondweg en het fietspad dient een hekwerk en/of verhoogde keermuur voorzien te worden op de plaatsen waar er een niveauverschil is groter dan 20 cm. Deze dient minimaal 1,2 m hoog te zijn. Om te vermijden dat hierdoor het fietspad nog smaller wordt is het ook om deze reden aangewezen om het fiets – en voetpad als 1 gemengde zone te voorzien.

Vrachtwagens en bestelwagens komen tevens toe op de site vanuit noordwestelijke hoek. Het meeste logistieke verkeer opereert aan de noordzijde van gebouw 2 (units A, B en C). Aan deze zijde wordt het gros van de goederen geleverd of opgeladen voor verdere distributie in de stad. Van hieruit kan het verkeer in wijzerzin rond de parkeerplaats voor vrachtwagens rijden en rechts d’Herbouvillekaai weer op te rijden.

Voor zwakke weggebruikers wordt een toegankelijke route voorzien vanuit een nieuw aan te leggen oversteekplaats ter hoogte van de zuidoostelijke hoek van het perceel. Voor deze private aansluiting op het openbaar domein moet een gesprek gebeuren met SW/PR en SW/MOB.

Fietsvoorzieningen

Er moeten 111 fietsstalplaatsen voorzien worden:

Voor het magazijn van 11.812 m²: 71 (0,60/100 m²)

Voor het kantoor van 3.219 m²: 40 (1,25/100 m²)

Er worden 179 fietsstalplaatsen ingericht op de gelijkvloerse verdieping van het parkeergebouw.

Laden en lossen

Een zone voor laden en lossen is voorzien op eigen terrein, ten noorden van het gebouw, voor zwaar en licht vrachtverkeer. Bijkomend worden ten noorden en ten westen van het gebouw zones voor laden en lossen voorzien op eigen terrein voor licht vrachtverkeer.

Voor de vrachtwagenparking zijn er aanvullende faciliteiten voorzien op het gelijkvloers van het magazijn.

De dienst Mobiliteit geeft advies met volgende voorwaarden:

• De in/uitrit van het parkeergebouw neemt redelijk veel plaats in. Dit zou veel compacter moeten georganiseerd worden zodat wagens haakse aansluiten op de rijweg
• Ter hoogte van de fietsenstalling moet de oversteekplaats herbekeken worden. Fietsers en voetgangers moeten haakser kunnen oversteken en er moet voldoende opstelruimte zijn voor overstekende fietsers en voetgangers
• Tussen de rondweg en het fietspad dient een hekwerk en/of verhoogde keermuur voorzien te worden op de plaatsen waar er een niveauverschil is groter dan 20 cm. Deze dient minimaal 1,2 m hoog te zijn
• Het fietspad is maar 2,15 m breed en het voetpad maar 1 m breed. Hier kan beter een zone voor gemengd gebruik voorzien worden
• De private aansluiting op het openbaar domein voor de zwakke weggebruikers moet besproken worden met de diensten SW/PR en SW/MOB.
• Watergebonden logistiek mag naar de toekomst toe niet gehypothekeerd worden. Een vlotte verbinding met de logistieke kade moet mogelijk zijn. 

De voorwaarden geformuleerd door de dienst Mobiliteit zullen overgenomen worden in de beslissing van de aanvraag.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

De gevraagde wijzigingen aan het vergund ontwerp met referentie OMV_2021061623 hebben dixit de aanvrager tot doel het project efficiënter en meer helder te maken.

De voornaamste wijziging op het vlak van ingedeelde activiteiten is dat het parkeergebouw niet langer wordt toegerust voor het parkeren van bestelwagens waardoor rubriek 15.1.2 niet langer van toepassing is. Door het bijkomend voorzien van warmtepompen en compressoren (rookluiken) stijgt de totale geïnstalleerde drijfkracht tot net boven de indelingsgrens van 200 kW waardoor deze activiteit valt onder klasse 2. Tenslotte wordt ook het vermogen van de transformatoren gewijzigd zodat er nu twee transformatoren worden geplaatst waarvan één exemplaar een individueel vermogen heeft van 1.250 kVA en één een individueel vermogen van 400 kVA.

De gevraagde veranderingen zijn niet van die aard dat ze een wezenlijk verschil betekenen qua milieu-impact in vergelijking met de vergunde toestand. De gevraagde veranderingen worden gunstig geadviseerd.     

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname / exploitatie strikt na te leven.

2. De voorwaarden geformuleerd door Aquafin NV zijn integraal van toepassing.

3. De voorwaarden geformuleerd door ASTRID-veiligheidscommissie zijn integraal van toepassing.

4. De voorwaarden geformuleerd door Proximus zijn integraal van toepassing.

5. De voorwaarden geformuleerd door de dienst Stadsbeheer / Groen en begraafplaatsen zijn integraal van toepassing wat het aanplanten van nieuwe bomen betreft:

a)      Voor elke straatboom moet er voldoende ondergronds volume voorzien worden volgens het bomenplan 2.0.

b)     Het aspect duurzaamheid moet nagestreefd worden.

c)      Voor de nieuwe boom moet een groeiplaats voorzien worden die ondergronds voldoende geschikt doorwortelbaar volume heeft om zijn natuurlijke grootte en leeftijd te kunnen halen, en waar er ook bovengronds voldoende ruimte is voor zijn natuurlijke grootte.

d)     Duurzame vergroening kan verder gerealiseerd worden door middel van waterdoorlatende verharding, gevelgroen en lokale infiltratie van regenwater (bijvoorbeeld door koppeling van de regenwaterafvoer van daken op plantvakken).

6. Er dient voldaan te worden aan artikel 26 van de bouwcode: de afvalberging dient voorzien te zijn van voldoende verluchting.

7. Zonnepanelen moeten geplaatst worden volgens de voorwaarden uit artikel 36 van de bouwcode.

8. In navolging van het advies van de dienst Mobiliteit worden volgende voorwaarden geformuleerd:

a) De in/uitrit van het parkeergebouw neemt redelijk veel plaats in. Dit moet veel compacter georganiseerd worden zodat wagens haaks aansluiten op de rijweg.

b) Ter hoogte van de fietsenstalling moet de oversteekplaats herbekeken worden. Fietsers en voetgangers moeten haaks kunnen oversteken en er moet voldoende opstelruimte zijn voor overstekende fietsers en voetgangers.

c) Tussen de rondweg en het fietspad dient een hekwerk en/of verhoogde keermuur voorzien te worden op de plaatsen waar er een niveauverschil is groter dan 20 cm. Deze dient minimaal 1,2 m hoog te zijn.

d) De private aansluiting op het openbaar domein voor de zwakke weggebruikers moet besproken worden met de diensten SW/PR en SW/MOB.

e) Watergebonden logistiek mag naar de toekomst toe niet gehypothekeerd worden. Een vlotte verbinding met de logistieke kade moet mogelijk zijn.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

De gevraagde veranderingen zijn niet van aard dat ze een wezenlijk verschil betekenen qua milieu-impact in vergelijking met de vergunde toestand.

Aan het college wordt voorgesteld de veranderingen aan de ingedeelde activiteiten te vergunnen.     

Geadviseerde rubriek(en)

Gecoördineerde rubriek(en)

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten