Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2022112572 |
Gegevens van de aanvrager: | BVBA Take met als adres Plantinkaai 5 bus 3 te 2000 Antwerpen |
Ligging van het project: | Ankerrui 8-10 te 2000 Antwerpen |
Kadastrale percelen: | afdeling 2 sectie B nr. 202Y2 |
Vergunningsplichten: | stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | verbouwen van een kantoorgebouw naar een meergezinswoning met 8 appartementen en 1 kantoorruimte |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 15/07/2011: vervallen vergunning (3508#7685) voor het herinrichten van een kantoorruimte;
- 15/06/2007: vergunning (3152#1844) voor het inrichten van een bestaand gebouw en oprichten van een extra volume op het dak.
- 29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed:
https://id.erfgoed.net/erfgoedobjecten/302088
Vergunde toestand
- kantoor;
- 5 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing;
- open koer centraal achteraan;
- voorgevel in roodbruine baksteen met bruin buitenschrijnwerk op een dubbelhoge plint in beige zandsteen.
Bestaande toestand
- gelijkvloerse inkomzone plus garage en showroom en bovenliggende kantoorruimtes;
- geen liftschacht uitgevoerd op het gelijkvloers en eerste verdieping;
- terrassen links achteraan op verdieping 2, 3 en 4 dieper uitgevoerd dan vergund;
- dakvolume niet uitgevoerd;
- gewijzigde plint met gevelreclame, andere raamindeling en een openmazig rolluik voor de inrijpoort en de inkomdeur aan de rechterkant.
Nieuwe toestand
- 1 kantoorruimte op het gelijkvloers en linkerdeel van de 1ste verdieping;
- 8 wooneenheden waarvan:
- extra, teruggetrokken dakvolume onder plat dak;
- terrassen rechts achteraan worden mee in het volume geïntegreerd;
- deels overkappen van de gelijkvloerse koer door plaatsing van uitpandige terrassen vanaf de 2de verdieping;
- inrichten van 2 autostaanplaatsen en een fietsenberging op het gelijkvloers;
- voorgevel in bruin metselwerk op een plint in cremekleurige natuursteen met buitenschrijnwerk in donkergrijs aluminium;
- gewijzigde indeling van de ramen en van de gelijkvloerse plint.
Inhoud van de aanvraag
- wijzigen van de hoofdfunctie kantoor naar wonen met behoud van een kantoorgedeelte;
- vermeerderen van het aantal wooneenheden van 0 naar 8;
- uitbreiden van het volume met een extra daklaag en supprimeren van terrassen;
- doortrekken van de liftschacht tot op het gelijkvloers;
- wijzigen van de scheimuren;
- wijzigen van de voorgevel.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
Brandweerzone Antwerpen-Zwijndrecht - Hulpverleningszone 1 (Antwerpen)/ Brandweer Zone Antwerpen BZA | 18 oktober 2022 | 6 januari 2023 | Voorwaardelijk gunstig |
Fluvius System Operator/ Fluvius | 18 oktober 2022 | 26 oktober 2022 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Business en Innovatie | 18 oktober 2022 | 24 oktober 2022 |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Klantencontacten en Dienstverlening/ Loket Thema Wonen - huisnummering | 18 oktober 2022 | 28 oktober 2022 |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 18 oktober 2022 | 27 oktober 2022 |
Stadsontwikkeling/ Onroerend Erfgoed/ Monumentenzorg | 18 oktober 2022 | 23 december 2022 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 6: zone voor centrumfuncties - stedelijke functies (ce6).
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Binnenstad op volgend punt:
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
Het omvormen van het pand tot een meergezinswoning is in overeenstemming met de bestemming van het perceel en de aanwezige woonfuncties op de omliggende percelen.
Het voorstel past binnen de beleidsnota Ruimtelijke Economie wat betreft de verwevenheid van economische functies binnen het stedelijk weefsel. Vanuit de dienst Invest wordt een gunstig advies gegeven voor voorliggende functiewijziging.
Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid
Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het programma zoals voorgesteld. Door het voorzien van een woonprogramma met 8 woonentiteiten wordt de draagkracht van de site niet overschreden. Het voorgestelde project komt inzake het aantal bouwlagen en dakvorm overeen met de algemene configuratie van de aanwezige bebouwing in de omgeving.
Hoewel het aantal en de grootte van de appartementen aanvaardbaar is, dient opgemerkt dat op het dakappartement na, geen van de appartementen beschikt over een gebruiksvriendelijk en of voldoende groot terras; Zo hebben de appartementen links naast een slaapkamer een bureauruimte die ook als slaapkamer kan worden gebruikt, maar slechts een terrasje van 4 m². Deze oppervlakte is te klein voor het aantal bewoners.
De appartementen rechts in het pand hebben in tegenstelling tot de appartementen links wel een voldoende groot terras. Echter is dit geprangd tussen de twee uitbouwen en slechts bereikbaar via een smal raam vanuit één van de slaapkamers. Dit kan bezwaarlijk gebruiksvriendelijk worden genoemd.
Bovendien wordt de beperkte open ruimte op het perceel, door het voorzien van deze terrassen, strijdig met het RUP gehalveerd. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan.
In een nieuwe aanvraag dient onderzocht te worden of er een gemeenschappelijk(e) dakterras / daktuin kan worden voorzien i.p.v. een teruggetrokken daklaag.
Cultuurhistorische en Visueel-vormelijke aspecten
Aan de stedelijke dienst Monumentenzorg werd advies gevraagd omdat de aanvraag gelegen is in CHE-gebied en is opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed. De wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of elke constructie in dergelijk gebied dient immers onderworpen te worden aan de wenselijkheid van behoud. Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.
De stedelijke dienst Monumentenzorg bracht volgend voorwaardelijk gunstig advies uit:
“Het betreft een kantoor en appartementsgebouw in art-decostijl, opgetrokken in opdracht van de Samenwerkende Maatschappij Gezworen Wegers- en Metersnatie "De Trouw", naar een ontwerp door de architect Jos Smolderen uit 1932. Het programma voorzag in een winkel en café op de begane grond, kantoren op de eerste verdieping, en telkens twee appartementen op de tweede tot vierde verdieping.
Het gevelfront heeft een parement uit gebouchardeerd graniet voor de onderbouw (pui en eerste verdieping), en wijnrood baksteenmetselwerk in kettingverband voor de bovenbouw. Gevelordonnantie en materiaalgebruik vertalen de functionele opdeling van het complex. Winkelpuien, portalen en brede kantoorramen in de opengewerkte onderbouw, publicitair gemarkeerd door het gevelbrede opschrift: "SAMe MAATSCHAPPIJ : DE TROUW : SOCte COOPERATIVE". Axiaal van opzet legt de compositie van de bovenbouw de klemtoon op de twee middentraveeën, die worden geaccentueerd door gestapelde driezijdige erkers en bekroond door een getrapte attiek. Door kordons belijnde registers van liggende rechthoekige vensterpartijen; decoratieve sluitstenen uit natuursteen bekronen de zijtraveeën. Het oorspronkelijk stalen schrijnwerk is vernieuwd.
Volgens de bouwplannen bestaat de begane grond uit een winkel met keuken en een café met keuken en bescheiden woonruimte op de eerste verdieping, gescheiden door de aparte inkom- en traphallen van kantoren en appartementen. Op de eerste verdieping bevinden zich de kantoren van "De Trouw", met lokalen voor directie, personeel en publiek; een opslagruimte (stalenkamer) met daarboven de conciërgewoning beslaat de achterbouw . De appartementen op de hogere verdiepingen, gespiegeld rond de traphal, omvatten een hal met vestiaire, een woonkamer, twee slaapkamers en een keuken.
Afweging
De aanvraag omvat de verbouwing en uitbreiding van het kantoorgebouw tot een appartementsgebouw met kantoren op het gelijkvloers en +1. Bovendaks wordt een teruggetrokken volume voorzien. De gevelpui wordt beperkt aangepast en het schrijnwerk wordt vernieuwd. De aanvraag werd voorafgaandelijk besproken met de stedelijke dienst Monumentenzorg.
Vanuit oogpunt monumentenzorg is er geen principieel bezwaar tegen de uitbreiding van het pand met een teruggetrokken daklaag. De set-back is nodig om de gevelbekroning nog voldoende tot zijn recht te laten komen als sterk architecturaal element binnen het oorspronkelijke ontwerp.
Vanuit historisch perspectief wordt gewaardeerd dat de achterbouw (in de vorm van 2 vleugels) ondergeschikt blijft aan de hoogte van het hoofdvolume. De gewenste wijzigingen in het interieur hebben geen onaanvaardbare impact op de erfgoedwaarde en zijn aanvaardbaar vanuit oogpunt monumentenzorg.
De stedelijke dienst Monumentenzorg vroeg tijdens het ontwerpproces bijzondere aandacht voor de uitwerking van het schrijnwerk naar historisch model. De voorziening van schrijnwerk in aluminium steellook refereert naar de oorspronkelijke stalen raamkaders en kan dus gunstig worden geadviseerd. Voor de raamverdeling werd in voorliggend ontwerp geopteerd om af te stappen van het origineel model en een omgekeerde T-verdeling te voorzien. Dat is een typologie waar we ons vanuit oogpunt monumentenzorg niet in kunnen vinden. Indien geen herneming van de oorspronkelijke raamverdeling haalbaar is, adviseren we de horizontale tussenverdeling te supprimeren (opendraaiende ramen zonder vast onderstuk).”
Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt dit advies gevolgd.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
De plannen bevatten tegenstrijdigheden zodat de scheimuur mogelijk niet overal wordt uitgevoerd met een opstand van 30 cm ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak. Dit is strijdig met artikel 34 van de Bouwcode. Van dit voorschrift kan met het oog op het voorkomen van brandoverslag niet afgeweken worden.
Voorliggende aanvraag is op verschillende punten strijdig met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan waardoor de aanvraag ook hierom moet worden geweigerd.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 10 parkeerplaatsen.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de uitbreiding en of functiewijziging. De oppervlakte van de kantoren vermindert. Er komen 8 wooneenheden bij: - 8 appartementen tussen 60m² en 90m² met parkeernorm 1.2 : 8 x 1.2 = 9.6 De werkelijke parkeerbehoefte is 10
|
Het aantal nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 1.
De 2 bestaande achterliggende parkeerplaatsen blijven behouden. Hiervan kan slechts 1 als nuttig beschouwd worden. De plannen voorzien in 1 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 1.
In een aantal gevallen genereert een aanvraag een werkelijke parkeerbehoefte maar kunnen de plaatsen om stedenbouwkundige redenen niet volledig gerealiseerd worden. Dit is het geval in voorliggende aanvraag die betrekking heeft op een gebouw dat is opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed. Indien de werkelijke parkeerbehoefte op het perceel moet gerealiseerd worden, zou de erfgoedwaarde van het gebouw teniet worden gedaan. Daarom mogen geen bijkomende parkeerplaatsen voorzien worden.
|
Het bijgestelde aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 5.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 9. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
Echter kan de berekende parkeerbehoefte van het nieuwe project worden verminderd met het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein. Dit op voorwaarde dat realisatie niet mogelijk is. De oppervlakte van de bestaande kantoren is niet gekend. In de beschrijvende nota wordt de huidige parkeerbehoefte bepaald op 5 plaatsen. Er zijn 2 achterliggende parkeerplaatsen beschikbaar. Aangezien deze achter elkaar liggen, wordt hiervan slechts 1 als nuttig beschouwd.
Het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein is 4 (5-1=4)
Bijgevolg kan de parkeerbehoefte van de vergunde toestand in mindering gebracht worden voor 4 parkeerplaatsen. Het bijgestelde aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 5.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit bij een eventuele vergunning dus van toepassing op 5 plaatsen.
|
Fietsvoorzieningen:
Voor de appartementen en het kantoor moeten voldoende fietsenstallingen voorzien worden.
- 1 appartementen met 1 slaapkamer : 1 x 2 = 2
- 7 appartementen met 2 slaapkamers : 7 x 3 = 21
- 200 m² kantoor : 200 m² x 1.25/100 m² = 2,5
Er moeten 25 (= 2 + 21 + 2,5) fietsenstallingen voorzien worden.
Er wordt een fietsenberging ingericht op het gelijkvloers voor 24 fietsen achter de garage voor auto’s, of één plaats te weinig.
Alle plaatsen zijn een dubbel systeem. Niet alle fietsen kunnen hiervan gebruik maken (zware
(elektrische) fietsen, fietsen met manden, zakken, kinderstoeltjes,…). Hier kan geen afwijking op worden toegestaan. Aangezien wordt geadviseerd om de aanvraag te weigeren, wordt aanbevolen om bij een nieuwe, aangepaste aanvraag een voldoende ruime fietsenberging te voorzien waarbij minimum de helft van de fietsenstallingen een gewoon enkel systeem zijn.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen te weigeren, hoofdzakelijk omwille van stedenbouwkundige knelpunten en een goede ruimtelijke ordening.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 24 augustus 2022 |
Volledig en ontvankelijk | 18 oktober 2022 |
Start openbaar onderzoek | 27 oktober 2022 |
Einde openbaar onderzoek | 25 november 2022 |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum met noodbesluit | 1 mei 2023 |
Verslag GOA | 23 februari 2023 |
naam GOA | Katrijn Apostel |
De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Startdatum | Einddatum | Schriftelijke bezwaar-schriften | Schriftelijke gebundelde bezwaar-schriften | Petitie-lijsten | Digitale bezwaar-schriften |
27 oktober 2022 | 25 november 2022 | 0 | 0 | 0 | 0 |
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.