2023_CBS_01230 - Omgevingsvergunning - OMV_2022092109. Koraalplaats ZN. District Deurne - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed:

https://id.erfgoed.net/aanduidingsobjecten/97713;

-          16/06/1978: beschermd stads-of dorpsgezicht: https://id.erfgoed.net/aanduidingsobjecten/7334;

Bestaande toestand

-          functie: tuinen;

-          inrichting:

• L-vormig terrein gelegen in het binnengebied van de Koraalstraat, Turnhoutsebaan, Hooftvunderlei en Maurice Dequeeckerplein;
• het terrein is momenteel in gebruik als landbouwtuinen;
• de westelijke percelen gedeeltelijk bebouwd (ter sloop);

Nieuwe toestand

-          functie: volkstuinen;

-          bouwvolume gemeenschappelijke luifel:

• hoogte: 2,40 m.

-          gevelafwerking luifel:

• stalen kolommen en stalen dakrand in RAL9005;
• volume berging in verzinkt dubbelstaafmat (hekwerk in staaldraad);
• volume toilet: houten (natuurkleurig) plaatmateriaal.

-          inrichting:

• oostelijke percelen:
  • 5 volkstuinen;
  • een gemeenschappelijke luifel met composiet toilet en berging;
  • verharding met tuinkasten tussen de volkstuinen onderling;
  • halfverharding buiten de volkstuinen en onder de luifel;
  • een handpomp.
• westelijke percelen:
  • 10 volkstuinen;
  • aanplanten van 8 fruitbomen;
  • verharding met tuinkasten tussen de volkstuinen onderling;
  • halfverharding en gras buiten de volkstuinen;
  • 2 handpompen en 2 compostconstructies.

Inhoud van de aanvraag

-          de aanleg van 15 volkstuinen door:

• het slopen van bestaande constructies en elementen;
• het vellen van 2 bomen;
• het plaatsen van halfdoorlatende verharding;
• het plaatsen van een gemeenschappelijke luifel met composttoilet en gemeenschappelijke berging.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het bijzonder plan van aanleg BPA Deurne Dorp, goedgekeurd bij ministerieel besluit van 26 juni 2007. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: projectzone voor woningen-art. 7.2, zone voor aaneengesloten bebouwing type a steegjeswoningen-art. 5.1, zone voor private tuinen-art. 12, zone voor parkgebied-art. 15 en zone voor wegenis-art. 4.1.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Bijzondere plannen van aanleg (BPA's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het bijzonder plan van aanleg Deurne Dorp op volgend(e) punt(en):

-          7. Projectzone voor woningen:

Er worden geen woningen voorzien;

-          7.2 Projectzone L: in hoofdbestemming ééngezinswoningen in aaneengesloten bebouwing of in groepen.

Er worden geen woningen voorzien.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-     Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening hemelwater.

Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
 

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-    Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-   Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
 

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.
 

Sectorale regelgeving

-    MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-    Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-      Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))

Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft het inrichten van 15 volkstuinen en het bouwen van een beperkte accommodatie met een sanitaire ruimte, zitbanken en een collectieve berging.

Het perceel is gelegen in het BPA Deurne-Dorp in de zone 7.2.Projectzone L. Volgens de voorschriften van het BPA zijn in deze zone enkel één- en meergezinswoningen in hoofdbestemming toegelaten. De aanleg van volkstuinen wijkt bijgevolg af van de bestemmingsvoorschriften van het BPA. Het vergunningverlenende bestuursorgaan mag echter bij het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van de stedenbouwkundige voorschriften van een bijzonder plan van aanleg overeenkomstig artikel 4.4.9/1 VCRO, voor zover dit plan ouder is dan vijftien jaar op het ogenblik van de indiening van de aanvraag. Dit is het geval in voorliggende aanvraag. Overeenkomstig artikel 4.3.1 VCRO moeten aanvragen wel nog steeds getoetst worden aan de goede ruimtelijke ordening.

De aanvraag is inzake functie inpasbaar in de omgeving. De omgeving wordt gekenmerkt door een dense bebouwing in smalle steegjes. In deze dense omgeving is een behoefte aan groene ruimten. De aanleg van de volkstuinen vormt een waardevolle toevoeging voor de wijk en zal de nu reeds aanwezige groene structuur in de wijk mee onderbouwen. Bijkomend voldoet de aanvraag aan de onderliggende bestemming van het gewestplan, namelijk woongebied. In deze bestemming is de aanleg van groene ruimten toegelaten.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid - visueel-vormelijke elementen

De bestaande gebouwtjes worden afgebroken. Er wordt een stalen luifel geplaatst met een droog compost toilet, een gemeenschappelijke berging en een picknick tafel met banken.  De constructie is 5 m op 12 m. Deze constructie situeert zich links vooraan binnen de zone. Daarachter worden de volkstuinen aangelegd, die telkens ontsloten worden door een padje tussen de volkstuinen. Door het voorzien van één volume worden de volkstuintjes zelf vrij gehouden van constructies. De schaal van het gebouw staat in verhouding tot het aantal aan te leggen volkstuintjes.

De bestaande betonnen afsluitingen worden afgebroken en vervangen door gaasafsluiting van 2 m hoog. Rond de tuinclusters wordt staalmatafsluiting van 1,50 m hoog voorzien. De bestaande verharding van betontegels wordt opgebroken. Er wordt een verbindingspad voorzien tussen de Koraalplaats en Kattenweg en een gemeenschappelijke zone in waterdoorlatende verharding. De padjes die toegang geven tot de tuinen en de afbakening vormen tussen de tuinen worden met betonnen tegels van 0,80 m x 1,20 m aangelegd. Ze wateren af naar de zijkant waar ze kunnen infiltreren.

Inzake het verbindingspad en de afsluiting van dit pad is een advies ontvangen van de dienst Stadsontwikkeling/Publieke Ruimte:

‘Het verbindingspad tussen kattenweg en Koraalplaats zou verbreed moeten worden van 1.50 m naar 1.90 m door de volkstuinen 40 cm op te schuiven.

Het verbindingspad dient te allen tijde toegankelijk te zijn, het hekwerk ter hoogte van Koraalplaats is te verwijderen, en enkel de effectieve volkstuinen en bijhorende groene ruimte met de compostbakken zijn te omheinen en af te sluiten.

Compostbakken en composttoilet mogen niet langsheen Kattenweg of het verbindingspad ingeplant worden, maar moeten in de aanliggende of achterliggende groene ruimte voorzien worden.

Luifel dermate lokaliseren en inplanten dat geen achterliggende en net zichtbare ruimte ontstaat, omwille van sociale controle en ruimtelijke veiligheid’.

Dit wordt in de voorwaarden opgenomen en op het plan in het geel aangeduid.

Bodemreliëf

Het bestaand reliëf van het terrein blijft behouden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De gemeenschappelijke luifel met toilet en berging wordt naast een bestaande woning geplaatst, wat mogelijk geur- en lawaaihinder kan veroorzaken. Om dit te voorkomen wordt in de voorwaarden opgenomen dat de luifel in de rechter tuincluster wordt geplaatst, waardoor er voldoende afstand tot de bestaande woningen wordt gehouden.

Twee bomen met een stamomtrek kleiner dan 1 m worden gerooid. Om deze te compenseren worden verschillende nieuwe fruitbomen aangeplant.

Het dak watert af naar een ondergrondse buffer van 5000 l waarop een handpomp zal geplaatst worden. De overloop van de ondergrondse buffer zal ter plaatse infiltreren.

Mits voldaan wordt aan de gestelde voorwaarden, is de aanvraag in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor dit project dienen er 8 fietsstalplaatsen voorzien te worden. Er worden geen fietsstalplaatsen voorzien in het huidig ontwerp.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. Het verbindingspad moet te allen tijde toegankelijk zijn door een deel van het hekwerk te verwijderen, zoals in geel aangeduid op de plannen.

3. Het verbindingspad tussen Koraalplaats en Kattenweg is te verbreden naar 1,90 m door de volkstuinen 0,40 m op te schuiven, zoals op het plan in het geel aangeduid.

4. De gemeenschappelijke luifel is te verplaatsen naar de groenzone in de rechtse tuincluster, zoals op het plan in het geel aangeduid.

5. Er moeten 8 fietsstalplaatsen voorzien worden.

6. De bergingkasten bij elke volkstuin zijn maximum 1,50 m hoog en komen niet boven de afsluiting uit.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Administratieve lus

Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

Openbaar onderzoek niet correct verlopen.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn werden opnieuw uitgevoerd om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Bezwaren uit vorige openbare onderzoeken over de aanvraag, die nog relevant zijn, worden hier ook besproken.

Tijdens de periode van het openbaar onderzoek werden 6 bezwaarschriften ingediend, die zich als volgt laten samenvatten:

Erfdienstbaarheden en eigendom:

Het bezwaar over een erfdienstbaarheid en eigendomsgrenzen.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond.

In beginsel mag de vergunningverlenende overheid geen rekening houden met burgerrechtelijke aspecten bij het beoordelen van aanvragen tot omgevingsvergunning.

Anderzijds doet een omgevingsvergunning deze rechten niet teniet en ontslaat de titularis van de vergunning niet om het nodige bouwrecht te bekomen.

Indien zou blijken dat de aanvraag strijdig is met een contractuele verbintenis en/of eigendomsgrenzen, dan blijft de vergunning onwerkzaam.

Bijen:

Het bezwaar dat het pad vlak naast bestaande bijenkasten aangelegd wordt. Vermoedelijk zal er af en toe wel eens iemand gestoken worden. Het is beter het pad langs de oostelijke zijde van de tuinen aan te leggen ipv de westelijke zijde.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond.

Het bezwaar betreft een aanname en is niet van stedenbouwkundige aard. Het pad vormt tevens een verbinding tussen de Koraalplaats en Kattenweg. Het verleggen van het pad zou deze verbinding moeilijker maken.

Criminaliteit:

Het bezwaar dat het beoogde project aanleiding zal geven tot criminaliteit en onrust.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond.

Het bezwaar omtrent criminaliteit en geluid betreft niet aantoonbare, subjectieve elementen die niet van stedenbouwkundige aard zijn en die bijgevolg niet mee in afweging kunnen genomen worden bij de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggend project.

Bergingkasten:

De kasten, aangeduid op de plannen als een rechthoek met kruis in, worden niet verder uitgewerkt. Ik heb geen zicht op de hoogte en het uitzicht van deze kasten. Zij mogen niet te hoog zijn.

Beoordeling:

Het bezwaar is gegrond.

Het is inderdaad onduidelijk welke hoogte de kleine bergingkasten bij elk volkstuintje heeft. Deze kunnen niet boven de voorziene afsluiting van 1,50 m uitsteken. In voorwaarde wordt een maximumhoogte voor de kasten opgenomen.

Hemelwaterput:

De regenwaterput die het regenwater van de luifel opneemt heeft een overloop. Echter op de plannen is niet gedefinieerd naar waar deze overloop vloeit.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond.

Het dakoppervlak van de luifel gaat naar het ondergronds bekken. Op dit bekken wordt een handpomp geplaatst voor gebruik door de tuinders. Het bufferbekken heeft een overloop naar het naastgelegen terrein waar het in de grond kan infiltreren.

Vellen van bomen:

Er staan op het perceel een aantal mooie fruitbomen (waar waarschijnlijk geen regelgeving rond bestaat). Ik hoop dat deze in de volkstuinen gespaard blijven.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond.

Voor de aanleg van de volkstuinen dienen twee bomen met een stamomtrek kleiner dan 1 m te worden gerooid. Om deze te compenseren worden verschillende nieuwe fruitbomen aangeplant. De aanvraag is in deze in overeenstemming met de geldende verordeningen.